8 Težave pri nakupu nepremičnine in najemodajalca

Preden pa se obrnete na svojega nepremičninskega zastopnika ali brskate po spletnih mestih, kot je Roofstock, razmislite o tem, za kaj gre v resnici. Če želite takoj ustvariti dohodek, boste morali najeti svojo nepremičnino. Čeprav se predlog lahko sliši preprosto, je vsekakor drugače. Informacije, ki sledijo, podrobno opisujejo slabosti upravljanja nepremičnin.

To ni mišljeno, da bi vas odvrnilo od tega, da bi šli naprej, ampak namesto, da bi vam pokazali, da obstajajo slabosti in prednosti pri nakupu in upravljanju nepremičnine za najem. Ne pustite, da potencial za zaslužek zakriva vašo vizijo, ko premišljujete, ali ste zanj odrezani ali ne.

Težave s tem, ko postanete najemodajalec

1. Začetni kapital

Vsi potencialni najemodajalci upoštevajo stroške nakupa naložbene nepremičnine, vendar mnogi spregledajo stroške prenove. Z drugimi besedami, ne pričakujte, da se bodo zagonski stroški zaključili ob zaključku.

Če kupite poškodovan ali zastarel dom, lahko porabite precejšen znesek, da ga naredite za »najem«. Vsaka škoda na temeljih, vodovodu ali ožičenju lahko za popravilo stane več tisoč dolarjev. Tudi če kupite nepremičnino v dobrem stanju, boste morda vseeno morali spremeniti, da jo boste lahko kodirali. To je zato, ker imajo številne države stroge zahteve za najem nepremičnin, ki jih bo treba izpolniti, preden začnete najeti.

Poleg preoblikovanja lahko skladnost s temi standardi znatno poveča stroške zagona. Recimo, da kupimo nedavno zgrajen dupleks, ki je bil prej lastnik. Zakon o najemodajalcih in najemnikih države zahteva, da nepremičnini dodate varnostne lastnosti, preden se oglasite za najemnike. Razčlenitev potrebnih sprememb je naslednja:

• Nasloni, nameščeni vzdolž sprednjega in zadnjega vhoda: 1.300 dolarjev
• Sprednja in zadnja vrata so bila zamenjana z zavarovanimi, ojačanimi jeklenimi vrati: 300 dolarjev
• Peep luknja nameščena na vhodnih vratih: 50 USD
• Vhod v mrtvi vijak nameščen na sprednjih in zadnjih vratih: 50 dolarjev
• Standardna ločnica je nadomeščena s protipožarnim zidom: 1600 dolarjev
• Končan pregled kode: 35 USD

Skupni stroški: 3.335 dolarjev

2. Izdelava popravil

Ko gre za najemodajalca, sta v življenju neizogibni dve stvari: smrt in popravila. Sploh ne razmišljajte o poslovanju z nepremičninami, razen če ste prepričani, da lahko plačate popravila. Zakon o najemodajalcih in najemnikih zahteva, da hitro opravite resna popravila. Če tega ne storite, bi lahko bili odgovorni za dodatno škodo.

Pri popravilih gre nenadoma in pogosto stanejo veliko. Če na primer vaš najemnik kliče ponoči ob 23.30, da vam pove, da je grelnik vode počil in poplavlja hišo, morate nemudoma poslati urgentnega serviserja, da izklopi vodo in izsuši preprogo.

Ker je čez nekaj ur, vam bo zaračunal 100 dolarjev na uro za vsako od dveh ur, ki jih je tam. Poleg tega ste obveščeni, da morate zamenjati grelnik vode. Ker gre za popravilo, ki ga je treba opraviti čim prej, se odpravite v Sears in kupite grelnik vode po najbolj ugodnih cenah. Ne samo, da morate plačati za dostavo in namestitev, ampak Sears ne bo odpeljal vašega starega, pokvarjenega grelnika vode. Na srečo vam ponudnik popravila ponudi, da ga odstranite, dokler mu plačate njegovo urno postavko in pokrijete smetišče.

Tu so skupni stroški tega posameznega popravila:

• Nujna popravila (2 uri @ 100 $ na uro): 200 USD
• Strošek za nakup novega 50-litrskega grelnika vode: 599 USD
• Stroški dostave in namestitve: 329 dolarjev pri Searsu
• Stroški odvoza in odvoza starega grelnika vode (2 uri @ standardna cena 50 $): 100 USD + 50 $ odlagališče = 150 USD

Skupni stroški: 1.278 dolarjev

Večje težave niso edine težave, ki jih boste morali upoštevati. Nekateri najemniki vas bodo poklicali za vse. Bodite pripravljeni preživeti svoj prosti čas za menjavo žarnic, zamenjavo zračnih filtrov, plevenje dvorišč in brizganje pikantnih tečajev.

3. Zbiranje najemnine

Imeli boste odlične najemnike, ki vsak mesec pravočasno plačujejo najemnino. Imeli boste dobre najemnike, ki občasno zdrsnejo, vendar vas vedno prej obvestijo, kdaj pričakovati najemnino. In potem boste imeli najemnike, ki ne plačujejo in ne kličejo. Kot najemodajalec boste morali občasno igrati zbiralce računov.

Vprašajte se, ali se udobno spopadate s svojimi najemniki, preden začnete najeti. Upoštevajte, da boste morali kot lastnik klicati sodne klice. Na primer, predstavljajte si, da ste imeli najemnika šest mesecev in en mesec ne plačuje najemnine. Že teden dni se z njim ne slišiš. Končno se odločite za klic in najemnik vam pove, da nadaljnjih 7 dni ne bo mogel plačati. Morali se boste odločiti, ali najemnika pustite, da zdrsne, ali pa začne postopek izselitve. Poskrbite, da se boste lažje odločali za takšno odločitev in se je držali.

4. Reševanje problematičnih najemnikov

Večina vaših najemnikov bo plačevala najemnino, z nepremičninami ravnala kot z lastnimi in skrbela za srečo sosedov. Toda v nekem trenutku boste neizogibno imeli najemnika težav.

Kot upravljavec nepremičnin sem videl svoj pravičen delež težav. Nekoč sem se dogovoril, da bom najel nepremičnino trem študentom. Do drugega meseca so nehali plačevati najemnino. Moja sodelavka in jaz sva šla v hišo, da bi se pogovorila z njimi. Ko so se vrata odprla, me je pozdravila velika palica, ki je prišla iz zemlje in segala do stropa. Najemniki so v hišo namestili gasilsko palico, skupaj z luknjo v stropu v prvem nadstropju in kupom betona na tleh. Najemniki so obljubili, da bodo plačali najemnino in sanirali škodo s palice. Ni presenetljivo, da niso.

Tretji mesec sem vložil izselitev. Po zaslišanju so se najemniki odpravili nazaj v hišo in pred šerifom in jazmi odstranili svoje stvari. Ko sem šel notri, sem na steni našel grafite, beton v straniščih in umivalnik, plesen v aparatih, madeže na tleh in svetlo, sijočo anketo gasilca.

Če boste postali najemodajalec, boste morali ravnati z najemniki, ki se borijo z drugimi najemniki, najemniki, ki delajo škodo pri vaši naložbi, in najemniki, ki ne plačujejo. Morali boste dobro poznati zakone o izselitvi v svoji državi in ​​biti pripravljeni na njihovo uporabo.

5. Preživele izselitve

Zakon o najemodajalcih in najemnikih države vas izseli zdi se precej preprosto. Če ga želite začeti, greste na lokalno sodišče, vložite obvestilo, predvidite datum sodišča in se prikažete na ta datum. Sodnik nato najemniku reče, naj odide. Najemnik se odpravi naravnost nazaj na vašo posest, hitro se spakira in odide skozi vrata. Brez škode, brez prekrška, kajne?

V resnici so deložacije pogosto izjemno drage in zamudne. Tudi če uspešno naselite najemnika, boste verjetno nastali večji stroški in izgubili precej časa.

Prej sem šel skozi to. Tu je primer scenarija, kako se deložacija lahko izide:

1. Najemnik najprej ne plačuje najemnine.
2. Peta se vrti in najemnik še vedno ni plačal, vendar se odločite počakati še pet dni, da se izognete vložitvi deložacij.
3. Prihaja deseta in še vedno niste slišali najemnika. Greš na sodišče, plačaš svojo pristojbino (ki se giblje od 35 do 100 dolarjev ali več, odvisno od tvoje države), sodni uradnik pa ti pove, da ima sodnik varnostno kopijo. Zaslišanja ne morejo načrtovati do naslednjega meseca.
4. Ko se sodni datum razveže, vam ostane dva meseca najemnine. Sodnik odloči v vašo korist, zdaj pa morate s šerifom določiti čas za dokončanje deložacije. To traja še pet dni.
5. Z šerifom se pokažeš 20. in ugotoviš, da je najemnik pustil za seboj kup stvari. Po zakonu v mnogih državah morate zdaj najeti shrambo za shranjevanje, v kateri boste hranili stvari najemnika. To stane dodatnih 50 dolarjev. Zdaj, če ste imeli veliko srečo, imate sproščeno stanovanje, ki potrebuje čiščenje in ponovno najem. Tudi ko boste imeli srečo, boste verjetno iskali vsaj en mesec več najemnine, ko boste iskali najemnika. Če niste imeli toliko sreče, je najemnik povzročil nekaj škode, ki jo boste morali popraviti, preden lahko spet najamete stanovanje.

Na koncu je razčlenitev videti nekako takole:

• 4 mesece izgubila najemnino pri 750 dolarjih: 3000 dolarjev
• Stroški vložitve na sodišču: 35 dolarjev
• Stroški najema skladišča: 50 USD
• Stroški popravil: 500 USD

Skupni stroški za deložacijo najemnika: 3.585 dolarjev

6. Upravljanje s financami

Najemodajalci morajo na upravljanje premoženja gledati kot na vrtljiva vrata. Najemniki pridejo, ostanejo pri najemu in odidejo. Medtem ko bodo nekateri najemniki podaljšali najem, se bo večina preselila na naslednje mesto, ko bo zakupna pogodba, in vam pusti prazno stanovanje.

V manjših časih bi lahko stanovanje več mesecev ostalo prazno. Če želite biti uspešni najemodajalec, se boste morali naučiti upravljati svoje finance v času pogostitve in lakote. Nekaj ​​mesecev boste imeli polno zasedenost, pravočasno plačano najemnino in popravila ne bosta. V teh mesecih boste morali biti dovolj namenjeni, da prihranite in jih ne porabite, ker boste v drugih mesecih imeli prosta delovna mesta, zamudo pri najemu in večja popravila.

Najemodajalčeve finance ne ostanejo stalne. Če se boste lahko naučili iti s tokom in načrtovati nepričakovano, boste morda preživeli.

7. Varovanje vaše lastnine

Če je najemnik poškodovan na posesti, ki je vaša, obstaja velika možnost, da boste toženi. Seveda imate zavarovanje lastnikov stanovanj, vendar imate svojo dolžnost vzdrževati in vzdrževati v dobrem stanju, da ne bi prispevali k morebitnim nesrečam. Z varovanjem svojih enot, ne glede na to, kaj potrebujete, močno zmanjšate možnosti za težave na tem področju.

Da bi preprečili težave, morate vedeti gradbene in varnostne kode v vašem območju in jim slediti, tako da se redno obnavljate in redno preverjate svoje lastnosti. To lahko traja veliko dela, vendar vam lahko kasneje prihranite drago pravno bitko.

8. Plačevanje davkov

Ena stvar, ki je ne morete spregledati, so davki. Najem nepremičnin je vaše podjetje, zato boste morali vsako leto prijaviti dohodek, ki ga zaslužite, ko vložite davke. Toda en davek, ki ga pogosto spregledamo, je davek na nepremičnine. Če imate dom, v katerem živite, in eno hišo za najem, bi lahko bil vaš račun za davek na nepremičnine dvakrat večji od plačila, preden ste ga kupili. Prepričajte se, da razumete učinek, ki ga bodo imeli davki na vaš spodnji vrstici, in da ste pripravljeni plačati le-te.

Obstaja nekaj načinov, kako lahko davki delujejo v prid lastnika nepremičnine, zlasti na trgu stanovanj, ki upada. Razmislite, na primer, če morate prodati svoj dom, vendar ne morete povrniti, kar ste plačali za to. Če ga prodajate kot svoj glavni dom, izgube ne morete uveljavljati pri davkih. Če pa ga najprej spremenite v najemno nepremičnino, boste morda izgubo lahko uveljavljali kot poslovno izgubo za kakršen koli prejeti dohodek od najemnine ali običajni dohodek. To lahko zmanjša vaš davčni račun za tisoče dolarjev, še posebej, če zahtevate veliko izgubo in imate visok dohodek.

Končna beseda

Nakup nepremičnin za najem je odličen način za zaslužek. Samo zapomnite si, da biti najemodajalec ni vse zabava in igre. Trdo boste delali za svoj denar in se boste lahko občasno srečevali s težavami. Nakup nepremičnine za najem ni za vsakogar. To bi morala biti naložbena možnost, ki jo upoštevate šele, ko dosežete določeno finančno neodvisnost.

Ne le, da so lahko stroški zagona in tekočega popravila pomembni, ampak boste morali vložiti znatne položnice, da bi dobili najboljše pogoje posojila in zmanjšali mesečno hipotekarno plačilo. Glede na to se zavedajte, da lahko na padnem stanovanjskem trgu izgubite denar za svojo naložbo in postanete na glavo pri hipoteki. Kljub temu je nakup nepremičnin lahko odličen način, da dopolnite svoj dohodek ali celo nadomestite svoj zdajšnji.

Imate najem nepremičnine? Kaj ste se naučili iz izkušenj?