Nasveti za odobritev hipoteke in kvalificiranje za nižjo stopnjo

Po mnenju anketirancev je najbolj zaskrbljujoč strošek lastništva stanovanja. Približno 54% vseh anketirancev je izjavilo, da so domovi v tem trenutku predragi, 30% pa jih je skrbelo za dolžniške obremenitve, povezane z lastništvom stanovanj.

Vendar tudi drugi pomisleki tehtajo. Približno 43% anketirancev je poudarilo, da so jih nekje v preteklosti zavrnili za stanovanjsko posojilo, več kot polovica pa jih je navedla kot slabe ali nezadostne kredite kot verjetno krivca. Več kot polovica - 56% oziroma 54% - je povedalo, da si aktivno prizadevajo za izboljšanje svojih posojil ali zavlačujejo nakup, da bi se zadržali za višjo obrestno mero.

Morda bi vam bilo všeč tudi: Ste del tisočletne kohorte? Če še niste resno razmišljali o pripravah na upokojitev, je zdaj čas, da to storite. Oglejte si naš poglobljeni post o šestih načelih, ki naj vodijo naložbene strategije tisočletnikov.

Zakaj je pomembna vaša hipotekarna obrestna mera

Potencialni kupci, ki se držijo boljših obrestnih mer, so nekaj. Tudi majhne spremembe obrestnih mer lahko drastično spremenijo finančni izračun lastništva.

Ne verjamete mi? Igrajte se s tem kalkulatorjem za refinanciranje hipotekarnih kreditov Bankrate. Tukaj je uber-poenostavljen scenarij:

Tekoče mesečno plačilo: 1.000 dolarjev
Preostali znesek hipoteke: 200.000 dolarjev
Čas, ki ostane na hipoteki: 29 let
Trenutna stopnja: 4,5% APR
Nova cena: 3,5% APR
Novo mesečno plačilo: 915,66 $
Mesečne prihranke: 84,34 $
Skupni prihranki obresti: 29.349,59 USD

Navidezno majhno znižanje obrestne mere, s 4,5% na 3,5% APR, je bilo dovolj, da je zmanjšalo to obrestno obremenitev za hipoteko v višini 200 000 USD za skoraj 30 000 USD in zmanjšalo mesečno plačilo hipotetičnega posojilojemalca za približno 84 USD.

Zdaj pa si predstavljajte, kaj bi lahko prihranili s primerljivim znižanjem obrestne mere za večje posojilo ali večjim znižanjem obrestne mere za posojilo primerljive velikosti. To je moč najboljše bonitetne ocene - in močan argument v prid čakanju na nakup, dokler vaša kreditna hiša ne bo v redu.

Morda bi vam bilo všeč tudi: Veste, kaj lahko pričakujete od nakupa domov? Ko sem bil prvi kupec, zagotovo nisem. Za podroben pogled na tisto najpomembnejše obdobje med dnevom, ko ste dali prvo ponudbo, in dnem, ko se končno preselite v svoj novi dom, si oglejte našo objavo o zaprtju hiše.

Nasveti za odobritev hipoteke in kvalificiranje za nižjo stopnjo

V preostalem delu objavim nekaj preprostih nasvetov za bodoče kupce domov, ki želijo narediti dve stvari:

Pridobite odobritev hipotekarnega posojila
Znižajte njihovo efektivno obrestno mero ali skupno plačilo v času trajanja posojila

Oba se ne izključujeta. Nekaj istih nasvetov, ki jih lahko uporabite za odobritev prošnje za posojilo, vam lahko pomaga znižati obrestno mero. Če bom razlikoval, bom pojasnil, katera prednostna naloga se nanaša na vsak nasvet.

Najprej najprej: potisnite svojo najboljšo nogo naprej.

Zapiši svoj finančni profil

Posojilodajalci so dovolj lepi kup, vendar niso vaši prijatelji. Te res ne poznajo. Njihovi interesi ležijo pri njihovih delodajalcih - posojilodajalcih - in le posredno sovpadajo z družinskimi.

Če želite izpolniti pogoje za hipoteko, resnično pomaga imeti službo W-2. Za hipoteko se ne morete kvalificirati kot samostojni podjetnik ali samostojni podjetnik, vendar boste morali skočiti skozi več obročkov. Če ste samostojni podjetnik, bo verjetno posojilodajalec želel videti svoje pretekle dve leti dohodka, da bi lahko izračunal svoj mesečni zaslužek.

Nihajni zaslužek lahko zaplete vašo finančno sliko in na papirju izgledate bolj tvegano, kot v resnici ste. Pari, ki so združili svoje finance in imajo vsaj enega redno zaposlenega delavca W-2, so boljši od samostojnih samostojnih strokovnjakov brez rednih virov dodatnega dohodka. Bolj ko je zaposlitev bolj stabilna, tem bolje.

V obeh primerih boste morali zbrati dovolj finančne dokumentacije, ki prikazuje vse pomembne vire dohodka, kolikor zahteva vaš posojilodajalec: plačilne palice, 1099s, posredništvo in izpiske bančnih računov, javno pomoč in zapise o drugih prihodkih bi poročali IRS.

Praviloma boste želeli narediti napako na strani celovitosti. Vključite vsaj en mesec plačilnih nalogov, dve leti evidenc o preverjanju plače (vključno z dohodki iz naslova bonusov in provizij), pretekli dve davčni napovedi, izkaz poslovnega izida (če imate podjetje), dva meseca izpisov bančnih in posredniških računov, in dva meseca izjav o pokojninskem računu (če je primerno).

Bodite udobni s svojim kreditom

Pred začetkom postopka prijave pridobite vsaj eno kreditno poročilo. Vsako od treh glavnih birojev za poročanje o potrošniških posojilih: Experian, Equifax in TransUnion imate na leto brezplačno kreditno poročilo. Oglejte si spletno stran FTC ali obiščite Annualcreditreport.com za več podrobnosti.

Ko imate kreditno poročilo, ga natančno proučite. Poiščite napake in opustitve, ki lahko negativno vplivajo na vaše posojilo, na primer posojila, za katera niste zaprosili (potencialni znak kraje identitete) ali zamude, o katerih se napačno poroča. Seznanite se tudi s svojimi negativnimi dejanji: sodbami, zastavnimi pravicami, preteklimi stečaji, prijavljenimi prestopki ipd. Verjetno je, da se boste vedeli večine, vendar vedno obstaja verjetnost, da boste našli zakonito črno oznako, ki ni prešla vašega radarskega zaslona.

Pred in med postopkom prijave in zavarovanja se izogibajte finančnim premikom, ki bi lahko povečal vašo posojilo. Mednje spadajo zaprosila za nova posojila ali kreditne linije (vključno s kreditnimi karticami) ali velike nakupe na kredit, kar lahko vpliva na razmerje med dolgom in prihodkom (več o tem spodaj).

Prizadevajte si za zmanjšanje razmerja med dolgom in dohodkom

Razmerje med dolgom in prihodkom je glavni sestavni del vaše kreditne ocene - in glavni dejavnik pri določanju kvalifikacije in stopnje hipotekarnega posojila.

Zmanjšanje razmerja med dolgom in prihodkom seveda ni enodneven proces. Začnite ga čim prej, še preden boste pripravljeni začeti aktivno iskati svoj naslednji dom. Sčasoma lahko to poveča vašo kreditno oceno, zato boste privlačnejši za posojilodajalce.

Posojilodajalci tudi neposredno upoštevajo razmerje med dolgom in prihodkom. Manjši posojilodajalci bodočim posojilodajalcem na splošno odrežejo 43-odstotni dolg do dohodka, vključno z uradom za varstvo potrošnikov. Večji posojilodajalci lahko sprejmejo višja razmerja med dolgom in prihodkom - po ceni višje obrestne mere. Če želite svoje dolgove nadzorovati, se najprej osredotočite na poplačilo največjih dolgov, nato pa se obrnite na manjše stvari.

Morda bi vam bilo všeč tudi: Niste prepričani o najučinkovitejšem načinu odplačevanja dolgov? Oglejte si našo primerjavo treh priljubljenih metod odplačevanja dolga: dolžniškega sneženja, plazovitih snežin in sneženja.

Vzemite tečaj za domače kupce

Niste popolnoma prepričani v svojo sposobnost krmarjenja po izdajalskih vodah stanovanjskega trga? Preizkusite tečaj za domače kupce.

Mnoge občinske vlade, sosedski sveti in neprofitne organizacije ponujajo tečaje za prve in povratne domove. Če ne najdete nobenega, ki bi bil v skladu z vašim urnikom ali se odvija dovolj blizu, da se osebno udeležite, poiščite spletne tečaje ali hibride. Tečaj, ki ga je sponzoriral mesto, ki sem se ga udeležil v Minneapolisu, je bil v bistvu pregled veliko obsežnejše zbirke izobraževalnih virov, ki je na voljo na spletu. Vse skupaj je trajalo približno tri ure: 90 minut en večer in 90 minut doma.

Tečaji za gospodinjske kupce ne zagotavljajo zmanjšanja stroškov lastništva, opozarja Ross, vendar zagotovo lahko povečajo vaše zaupanje med nakupnim postopkom in pomagajo olajšati finančno breme. In najbolj obsežni tečaji vsebujejo nasvete za znižanje obrestnih mer in mesečnih plačil. Pozornost bi se lahko obrestovala.

Vir Več citatov

Preden se potopite v postopek nakupa stanovanja, uporabite vsaj en spletni zbiralnik, da naberete ponudbe hipotekarnih posojil iz več posojilodajalcev.

Google "pridobi hipoteko" in videli boste, koliko agregatorjev - da ne omenjam posojilodajalcev - je tam. Osebno sem ljubitelj Realtor.com, vendar ni pomembno, katerega uporabljate. Ne pozabite, da za vašo ponudbo niste dolžni ukrepati. Ta korak je zgolj informativne narave, sami citati pa niso zavezujoči. Šele potem, ko se odločite za premik naprej in začnete postopek zavarovanja pri določenem posojilodajalcu, prejmete uradni predlog.

Pridobitev predhodnega predloga je precej preprosta. Odgovoriti boste morali na osnovna vprašanja o:

Vaša lokacija
Predvidena uporaba stanovanja, ki ga kupujete (primarno prebivališče, drugi dom itd.)
Tip hiše (enodružinski dom, dupleks, kondominij)
Vaš dohodek (in zmožnost predložitve dokazila o dohodku)
Vaša prejšnja izkušnja pri nakupu domov
Želena struktura posojila (fiksna ali nastavljiva obrestna mera)
Želeni rok posojila (najpogosteje 15 ali 30 let)
Vaš cenovni razred
Vaš kreditni profil

V nekaterih primerih boste predhodno ponudbo dobili skoraj takoj. V drugih morate navesti svoje kontaktne podatke in počakati, da posojilodajalec nadaljuje. Ponovite po potrebi in kmalu boste imeli dober občutek za razpon tečaja, v katerega boste padli. Od tam je preprosto: izberite med posojili z najnižjimi stopnjami - ali, če je denarni tok težava, strukturo, ki najbolj spodbudi k znižanju mesečnih plačil.

Uporabite več posrednikov

Iskanje več predhodnih ponudb je enostavno. Spuščanje plevela z več posredniki je bolj zapleteno in dolgotrajno. Zato ni presenečenje, da mnogi kupci domov tega ne storijo. Ampak to je odlična strategija - in verjetno se vam bo finančno izplačala, saj v bistvu igrate dva (ali več) posrednikov, ki so lačni provizij,.

Zastonj Vaša pogajanja o oceni

Za pogajanja v vašem imenu ne potrebujete posrednika, zlasti na spodnjem koncu stanovanjskega trga.

Če ste pripravljeni samostojno delati, se obrnite na posojilodajalce, ki ponujajo najboljše cene in pogoje (pridobljene prek Realtor.com ali drugega agregatorja) in preverite, ali so pripravljen, da se pomerijo. Bodite transparentni glede ponudb svojih konkurentov. Če resnično želijo vaše podjetje, se bodo pogajali - zlasti na počasnejših trgih, ko bi lahko resnično izkoristili posel.

Razmislite o krajšem terminu posojila

Krajši rok posojila lahko drastično zmanjša vaše stroške lastništva stanovanja. Slaba stran: Kratkoročna posojila vedno zahtevajo višja mesečna plačila. Prehod s 30-letne na 15-letno hipoteko lahko zniža vašo obrestno mero za približno 0,5% in na tisoče prihrani življenjsko dobo posojila.

Ni treba posebej poudarjati, da so to fantastične novice za vaše dolgoročno finančno zdravje. Vsak dolar, ki ga ne plačate z obrestmi, je dolar, ki ga lahko prihranite za upokojitev ali pa vrnete v svoj dom s projekti za izboljšanje lastniškega kapitala..

Nasvet za profesionalce: Vsi projekti za izboljšanje domov ne povečujejo pravičnosti. Nekateri aktivno škodujejo. Naša objava o projektih za izboljšanje domov, ki zmanjšujejo nadaljnjo prodajo, kaže na drage "izboljšave", ki jih verjetno ne bodo plačali sami.

Poglejte posojila FHA

Če imate omejene prihranke in skromne prihodke, bi lahko potrebovali leta, da prihranite za svoj polog. Kupci v vaših čevljih pogosto izberejo posojila FHA, ki omogočajo manjša polog - kar 3,5%. Posojila FHA imajo tudi izgubljene standarde za zavarovanje kot običajna posojila. To je dobra novica, če vaša posojila niso tam, kjer bi želeli biti, vendar ne želite čakati mesecev ali let, da dosežete status glavnega posojilojemalca..

Najpomembneje je, da posojila FHA lahko imajo nižje obrestne mere kot običajna posojila, čeprav bo vaša stopnja odvisna od vaše kreditne ocene in drugih dejavnikov, značilnih za vašo situacijo.

Po drugi strani pa posojila FHA povečujejo velike premije za hipotekarno zavarovanje v dveh fazah: vnaprej in neprekinjeno v času trajanja posojila. V nasprotju s tem se premije za hipotekarno zavarovanje običajnih posojil samodejno prenehajo pri 78% LTV. Če bi bili ostali enaki, bi lahko to trajno breme povečalo mesečna plačila vašega posojila FHA nad načrtovanimi mesečnimi plačili za ustrezno posojilo in s tem škodilo utemeljitvi posojila FHA. Preden poravnate posojilo FHA, zdrobite številke - ali povprašajte posojilodajalca za navodila.

Povečajte polog

Ko gre za polog, je večje praviloma bolje - vsaj za kupce, osredotočene na doseganje najnižje možne obrestne mere.

To ni samo zato, ker se boste morali nujno zadolžiti več, če želite nadomestiti manjši polog. Za posojilodajalce je velikost predplačila v obratni povezavi s tveganjem neplačila: večja polog pomeni manjše tveganje. Posojilodajalci to tveganje kompenzirajo z višjimi obrestnimi merami (in hipotekarnim zavarovanjem). Povišanje položnice z 10% na 20% lahko zniža vašo stopnjo za 1% do 2%, kar bi verjetno prihranilo desetine tisoč obresti v času trajanja vašega posojila.

Ko je denar omejen, je povečanje polog za plačilo lažje kot storiti. Programi pomoči za plačila s strani države in neprofitne organizacije lahko pomagajo - če izpolnjujete pogoje. V vaši bližini skoraj zagotovo deluje program. Hitro iskanje v Googlu lahko potrdi.

Številni programi pomoči za plačilo ponujajo donacije, ki jih ni treba vračati. Z drugimi besedami, ne bodo zvišale vaše obrestne mere ali skupnih stroškov lastništva. Drugi ponujajo posojila brez obresti, ki povečujejo stroške lastništva, vendar ne obremenjujejo vaših obresti. Najprej se posvetujte z državnimi in občinskimi stanovanjskimi organi, nato pa poiščite lokalne stanovanjske neprofitne organizacije.

Večina programov pomoči pri pologu je preizkušena s sredstvi, kar pomeni, da se ne morete kvalificirati, če je vaš dohodek previsok. Druge so omejene na posebne skupine kupcev, kot so veterani in prvi kupci stanovanj.

Tudi če si tehnično lahko privoščite višji polog, se dobro razmislite o teh programih. Preprosto ni pametno, da ob zapiranju vilite vsak zadnji tekoči cent. Za svoj urgentni sklad in kratkotrajne osebne prihranke potrebujete nekaj preostalega.

Morda bi vam bilo všeč tudi: Ste aktivni ali častno razrešeni pripadnik oboroženih sil? Morda ste upravičeni do posojila VA, posebne vrste hipoteke, rezervirane za uslužbence in njihove ožje družine. Podrobnosti o naši objavi za stanovanjska posojila VA imajo podrobnosti.

Plačajte za točke popustov

Plačevanje hipotekarnih popustnih točk je znano kot "odkup stopnje". To je fantastična strategija za kupce z dovolj denarnimi blazinami.

Točke za popust so pristojbine zaradi vašega posojilodajalca ob zaključku. Imenujejo jih "točke", ker vsaka ustreza 1% - eni odstotni točki - skupne vrednosti posojila. Pri hipoteki na 200.000 dolarjev ena popustna točka stane 2000 dolarjev.

Namesto da ta denar plačate za svoj polog, ga lahko uporabite za znižanje obrestne mere. Glede na stopnjo, rok in velikost vašega posojila lahko plačilo točk zniža njegove dolgoročne stroške veliko več kot ustrezno povišanje položnice.

Na splošno vsaka točka zniža obrestno mero za posojilo za 0,25%, vendar se ta znesek lahko razlikuje glede na posojilodajalca. Običajno je mogoče plačati za polovico in četrtino točk, kar zniža vašo ceno za 0,125% oziroma 0,0625%.

Plačevanje točk je smiselno le za kupce, ki načrtujejo, da bodo več let ostali na svojih domovih. Preden se odločite za plačilo točk, boste morali izračunati svojo ločljivo točko tako, da svoje skupne stroške točke delite s predvidenimi prihranki mesečnega plačila. Koeficient tega izračuna predstavlja število mesecev, ki jih boste potrebovali, da ostanete doma, da povrnete svoje točkovne stroške s prihranjenimi obrestmi. Pričakujte, da bo v prihodnosti obdobje ločitve vsaj pet let.

Končna beseda

Kot smo že videli, lahko celo majhna negativna sprememba stopnje hipotekarnega posojila bistveno izboljša vašo finančno sliko na bolje. Vredno je, da upoštevate tukaj opisane nasvete in sledite nižji stopnji, dokler vam ni treba sklepati drugih kompromisov, ki bi lahko dvignili dolgoročne stroške lastništva.

Pomembno pa je tudi, da postopka vložitve hipotekarnega posojila ne boste gledali v prazno. Nakup doma je maraton, ne pa šprint. Skrbeti boste morali za veliko več kot le za najvišjo hipotekarno stopnjo: naročiti temeljit pregled na domu, zavarovati lastninsko zavarovanje, izračunati stroške zapiranja in še več.

Ko domači kupci ne bodo v celoti odgovorni za vse te vnaprejšnje in tekoče stroške, je večja verjetnost, da se bodo znašli v težavah, zato poskrbite, da apetit pri nakupu doma ni večji od denarnice. Če in ko vam sredstva in zmogljivost izposoje omogočajo, lahko vedno povečate velikost.

Prosite za hipoteko? Kaj počnete, da zagotovite, da bo vaša prijava uspela in dosegli najnižjo možno ceno?