5 vrst lastništva nepremičnine - kaj je najboljše za vas?
Nepredvideni zapleti se lahko pojavijo, če imate nepremičnine in premoženje z naslovom na način, ki ustvarja konflikt v družini (kdo dobi kaj ali koliko) ali nadomešča določbe, ki jih dajete po svoji volji. Prav tako se lahko pridobijo ali izgubijo pomembne davčne olajšave - odvisno od lastnosti vaše nepremičnine.
Da bi se izognili zapletom, je smiselno poznati različne razvrstitve lastništva.
Oblike lastništva nepremičnin
1. Edino lastništvo
Edino lastništvo se zgodi, kadar ima ena oseba v celoti lastništvo nepremičnine ali premoženja. Lastništvo se prenaša z ene osebe na drugo s prenosnimi dokumenti ali z zakoni o medsebojnem dedovanju. Če lastnik preide, se v posest vključi njegovo zanimanje za nepremičnino ali premoženje. Davek na nepremičnine in poskusne pristojbine lahko zmanjšajo vrednost te nepremičnine, če ne bi bilo drugega načrtovanja.
Ena od pozitivnih strani je, da upravičenec do nepremičnine prejme celotno povečanje osnovne vrednosti. To pomeni, da ne bo zaskrbljen kapitalski dobiček, če bo dedič prodal sredstvo, ker dedič prejme nepremičnino po trenutni tržni vrednosti.
Na primer, če otrok podeduje dom svojih staršev, ko je trenutna tržna vrednost 500.000 dolarjev, bo davčna osnova tega otroka v nepremičnini 500.000 dolarjev, tudi če bi bila osnova staršev le 250.000 dolarjev (kar pomeni, da je bila hiša kupljena za 250.000 dolarjev ). Na ta način se otrok izogne 250-odstotnim donosom kapitala, če prodaja. Ob tem je trenutna tržna vrednost stanovanja vključena v vrednost zapuščene zapuščine.
2. Skupna najemnina
Skupno najemno razmerje je, kadar si dve ali več oseb delijo enake, nerazdeljene deleže v lastnini. Skupno najemništvo ni omejeno na zakonce - vsakdo lahko deli skupne interese, vendar je davčna ugodnost, če se ta dogovor deli samo med možem in ženo (kvalificirano skupno najemništvo). Če je premoženje zakoncev v lasti, vrednost premoženja umrlega zakonca preide na preživelega zakonca brez dokaznih in davčnih posledic. To je podobno postopku skupnega najema s pravicami preživelih oseb (JTWROS).
Skupnega premoženja ni mogoče prenesti s tradicionalnimi dokumenti, kot sta zaupanje ali oporoka. Če en lastnik umre, potem lastniški delež preide na preživelega lastnika.
Vendar, ko so lastniki ne poročen, je celotna vrednost nepremičnine vključena v zapuščino. Poleg tega mora nepremičnina iti skozi postopek potrjevanja. To lahko ljudi ujame brez strahu in poudarja, zakaj se morate naučiti o različnih oblikah lastništva.
Intuitivno je misliti, da bi bil v zapuščino vključen le pokojnikov delež premoženja, vendar to ne drži, če je sredstvo v skupnem najemu. Zato je treba druge oblike lastništva uporabiti za zmanjšanje davkov in izogibanje davkom. Če niste poročeni s osebo, s katero nameravate deliti skupno lastništvo sredstva, potem skupno najemništvo verjetno ni najboljša vrsta lastništva premoženja.
3. Skupno najemništvo s pravicami do preživetja (JTWROS)
Druga oblika solastnine lastnine je skupno najemništvo s pravicami preživelih oseb. Skupni najemniki imajo tudi nerazdeljeno pravico do uživanja nepremičnine. Ko umre skupni najemnik, se zanimanje te osebe prenese na preostale lastnike. Kljub temu, da je skupni najemnik živ, lahko obresti prenese na drugo osebo.
Oče na primer zapusti počitniško hišo s svojimi tremi otroki, Tomom, Saro in Davidom, s hišo, ki je med njima v lastništvu družbe JTWROS. Tom najprej umre, dom pa sta zdaj Sara in David v celoti in enakopravna. Timovo zanimanje ne prehaja na nobenega dediča. Ko Sara umre, je David v celoti lastnik počitniškega doma. Lastniški delež preide brez preizkusne pogodbe.
V JTWROS obstaja nekaj različnih davčnih scenarijev. Z uporabo zgornjega primera, ko vsaka oseba preide, drugi lastniki prejmejo povečanje vrednosti samo na zapustnikovem delu nepremičnine. Če bodo lastniki prodali nepremičnino, bodo še vedno imeli kapitalski dobiček na svojem delu premoženja. To ima lahko resne posledice v situacijah, ko se preživeli lastniki odločijo za prodajo sredstva.
4. Najemnina skupno
Skupni najemniki imajo nerazdeljeno zanimanje za nepremičnine med dvema ali več ljudmi. Za razliko od drugih oblik skupnega lastništva pa so ti deleži lahko v različnih odstotkih.
Skupni najemnik lahko svoje zanimanje prenese na druge s tradicionalnimi dokumenti. Vendar pa obresti po zakonu ne preidejo na druge lastnike - kar pomeni, da če imajo tri osebe v lasti počitniški dom kot skupni najemniki in en lastnik umre, se lastniški delež te osebe samodejno ne prenese na druge lastnike. Poleg tega interesi pokojnika v nasprotju z JTWROS gredo skozi potrdilo. To lahko povzroči težave, če drugi lastniki želijo nepremičnino dati v prodajo, saj tega ne bodo mogli storiti, dokler postopek opustitve ne bo končan.
Ko je preizkus končan, se davki obravnavajo na naslednji način: Zapustnikov delež v nepremičnini gre njegovim dedičem in dediči prejemajo te obresti po stopnji ali trenutni tržni vrednosti. Vrednost zapustnikovega deleža je vključena v njegovo zapuščino. Če se nepremičnina proda, potem bodo davki temeljili na celotni vrednosti nepremičnine, kar pomeni, da čeprav lahko lastniki svoj odstotek dobička / izgube razdelijo v svojih davčnih obračunih, lahko IRS pride po vsakogar, če le en lastnik ne plačuje svojega dela davka od dobička.
5. Lastnina Skupnosti
Trenutno ima 10 zveznih zakonov lastnine skupnosti: Aljaska, Arizona, Kalifornija, Idaho, Louisiana, Nova Mehika, Nevada, Teksas, Washington in Wisconsin.
V državi premoženja skupnosti nobeno premoženje ali dohodek, pridobljen med zakonsko zvezo, ni v lasti samo zakonca. Velja za del "skupnosti" zakonske zveze, zato ima vsak zakonec enak delež. Vsak zakonec se lahko odloči, da ob smrti zapusti svoj delež premoženja enemu ali več določenim dedičem. Ni omejitev, kako lahko vsak zakonec podari svojo polovico premoženja v skupnosti (ob smrti) in ni zakona, ki bi zahteval, da ena oseba svojo polovico prepusti preživelemu zakoncu..
Na primer, po poroki bi moški, ki je bil poročen, lahko del svojega premoženja v skupnosti prepustil svoji bivši ženi, česar pa njegova trenutna žena ne more storiti glede tega. Če pa bi želel prenesti lastniški interes svoji bivši ženi ali komu drugemu, ko je še živ, bi potreboval soglasje svoje trenutne žene.
Če pa se moški ponovno poroči v Kaliforniji, medtem ko je živ, ne more prenesti deleža na svoji hiši ali naložbah, ki jih ima skupaj z novim zakoncem, na svoje otroke, ki jih je prikovala njegova prva žena. Vendar lahko v svoji volji izjavi, da bo svoj delež, ko bo umrl, prenesel na svoje otroke. Če njegova nova žena ne želi, da bi se to zgodilo, se skoraj ni zatekla, da bi to preprečila.
Prehod v novo državo, ki ni država lastnine skupnosti, ne razveljavi statusa premoženja skupnosti niti ločitve. Pravno ste še vedno poročeni, zato imata odtujena zakonca še vedno premoženje v skupni lasti na vseh pridobljenih sredstvih. Ločitev je edino, kar lahko prepreči, da se novo premoženje vključi v last skupnosti.
Izjeme od lastninskih pravil skupnosti so lastnina, pridobljena pred novo sklenitvijo zakonske zveze (če je v državi lastnine skupnosti - to je ločena lastnina), lastnina, ki jo je posameznik pridobil pred prehodom v državno lastninsko stanje, in lastnina, pridobljena z darilom ali dedovanjem med Zakon.
Za posestne namene je delež pokojnikovega premoženja v skupnosti vključen v oporoko. Če je portfelj delnic ovrednoten na 500.000 dolarjev, bo 250.000 dolarjev vključenih v izkaznico za pokojnega zakonca, čeprav imajo nekatere države (na primer Kalifornija) drugačna pravila.
Upravičenec do premoženjskega deleža prejme povišano osnovo na tem delu nepremičnine. Pomembno si je zapomniti, da lahko upravičenca izbere pokojnik - to je v nasprotju s skupnim najemom (in JTWROS), po katerem preživeli skupni najemnik (ali najemniki) samodejno podedujejo interes pokojnika. Kot zakonca ni treba zapisati klavzule o pravicah preživelih.
Končna beseda
Prepogosto ljudje ne razumejo razlik in posledic različnih oblik lastništva, dokler jih ni prepozno, da bi jih spremenili. Na primer, v obdobju, ko je stopnja ločitev visoka, ponovna poroka pa pogosta, je ključno vedeti, da ste v premoženjskem stanju skupnosti. Prav tako je preudarno vedeti, katere oblike lastnine gredo skozi oporoko in katere se ne izognejo zapletom in stroškom poročila. Ko se premikate po življenjski poti in gradite premoženje, se posvetujte s strokovnjakom, da ustvarite podroben, prilagojen načrt, ki bo ustrezal vašim potrebam in olajšal postopek dedovanja vaših najbližjih.
Imate lastništvo? Za katero vrsto lastništva spada?
