7 alternativnih naložb v nepremičnine večina ljudi prezre (in kako jih vlagati)
Verjetno ste skočili naravnost na nepremičninske sklade za naložbe v nepremičnine (REITs), dolgoročne najemne nepremičnine, kupljene prek podjetja Roofstock, in kratkotrajno prelistavanje hiše. Vse to so razumne strategije in takšne, ki sem jih skozi leta uporabljal sam.
Ampak samo zato, ker so najbolj priljubljene možnosti, to še ne pomeni, da so edini - ali celo najbolj donosni - načini za vlaganje v nepremičnine. Pravzaprav manj znane niše pogosto ponujajo boljše donose na katerem koli trgu ali v razredu sredstev. Poslovni guruji imenujejo te "modre oceane" - kar pomeni, da je v vodi manj konkurence v vodi - in izluknjajo hudodelne lovke, kot je "bogastvo je v nišah."
Če vas privlačijo nepremičnine, vendar želite raziskati modrejše vode, si poglejte te manj znane strategije vlaganja v nepremičnine. Konvencionalno je tako ali tako dolgočasno.
1. Coworking prostori
Glede na vse večjo priljubljenost delovnega prostora je težko verjeti, da je industrija stara več kot 10 let.
Prvi prostor za coworking je na svetu predstavil leta 2005 v San Franciscu, v naslednjih nekaj letih pa se je v dragih mestih, kot sta London in New York, pojavilo vedno več prostorov. Majhna trgovska skupina je leta 2009 odprla in organizirala prvo industrijsko konferenco, Globalno svetovno coworking nekonference.
Industrija se je od takrat pospešila, in sicer od obrobja med samoprevozniki in svobodnjaki do enega največjih trendov desetletja na področju komercialnih nepremičnin. Industrija se je od leta 2015 do 2018 podvojila, analitiki pa napovedujejo, da bo do leta 2022 samo v Združenih državah Amerike več kot milijon članov, poroča trgovinska skupina Coworking Resources. Podjetje za svetovanje za nepremičnine JLL poroča, da so fleksibilni pisarniški prostori zrasli hitreje kot kateri koli drug segment industrije v povprečju 23% letno od leta 2010.
Coworking prostori so win-win za vse, ki sodelujejo. Člani si lahko delijo pisarniške stroške, tudi če samostojni samostojni podjetniki iščejo mesto za prenosnike. Startupi lahko prožno dodajo ali odštejejo pisarniški prostor. Ponudniki pisarniških prostorov lahko najamejo več pisalnih miz kot jih dejansko imajo, saj ne bodo ves čas zasedeni vsi pisalni mizi.
Zanimivo je, da se je najhitreje rastoča baza strank za coworking prostore oddaljila od svobodnjakov in zagonov. Kot poroča Curbed, poročajo multinacionalni velikanski coworking velikan WeWork, korporacije so v zadnjih nekaj letih vodile do porasta števila prijav.
Kako investirati v coworking prostore
Najlažji način za vlaganje v coworking prostore je z vlaganjem v REIT, ki jih vključujejo. Primeri vključujejo Boston Properties (BXP) in Washington REIT (WRE). Te je mogoče kupiti prek večine naložbenih računov, kot so Investirate J. P. Morgan.
Lahko pa uporabite bolj praktičen pristop. Če imate trenutno v lasti ali zakup pisarniškega prostora, vendar ga ne uporabljate vsega, zakaj ga ne bi dali v najem? Zagotovo ne bi bil sam. Skoraj dve tretjini vseh coworking prostorov v Združenih državah Amerike je za svoje trgovce stransko podjetje po trgovinski publikaciji Deskmag.
Lahko pa zamahnete za ograjo in začnete svoj namenski prostor za coworking. Poslovni načrt je težko izdelan: najamete pisarniški prostor in ga nato zakupite v pisarni, pisalni mizi ali v sobi za skupni dostop.
Kot lastnik majhnega podjetja sam delam iz coworking prostora in to imam rad. Za manj kot 100 dolarjev na mesec dobim 24/7 dostop do vrhunskih pisarniških prostorov, pogledov na plaže in mangrove gozd ter neomejeno kavo in čaj.
Delovni svet se spreminja. Raziskava CNBC iz leta 2018 je pokazala, da 70% pisarniških delavcev po vsem svetu zdaj komunicira vsaj en dan na teden. Delo se vedno pogosteje dogaja na daljavo in ne vsak oddaljeni delavec želi delati iz svoje dnevne sobe.
2. Surova dežela
Vlaganje v surovo zemljo je veliko obljube, ki niso vse očitne.
Prvič, to je veliko bolj od rok kot stanovanjske ali poslovne nepremičnine. Nobenih polnočnih telefonskih klicev najemnikov, ki so se pritožili, da je žarnica zgorela; ni popravil ali klicev za vzdrževanje.
Poleg tega stane skoraj nič za vzdrževanje. Če kupite surovo zemljo v gotovini, so vaši edini stalni stroški davki na nepremičnine - ki so za surovo zemljo pogosto nizki zaradi sorazmerno poceni cenovne cene.
Konkurenca za naložbe v zemlji se na številnih področjih skorajda ne pojavlja. Ko se obrnete na lastnika glede nakupa nerazvitega zemljišča, ste v nekaterih primerih prva oseba, ki je to storila. Lastniki surove zemlje ne zaslužijo iz tega dohodka, zato pogosto sprejmejo denar na dolar.
Kako investirati v surovo zemljo
Vlagatelji zemljišč imajo na voljo več strategij. Prva je, da ne storite ničesar. Zemljišče lahko kupite in zadržite in počakate, da ga prodate, dokler ga ne cenite.
Zemljišče lahko tudi obrnete, če ga kupite pod tržnimi cenami. En vlagatelj v zemlji, ki ga poznam, kupi zemljišče s popustom, nato kupcem ponudi financiranje prodajalca. Zemljišče prodaja premijsko in zaračunava izjemno visoke obrestne mere, ker zmore. Posojila za zemljišča niso urejena kot hipoteke in jih kupci težko zadolžujejo, zato je veliko kupcev pripravljenih plačati visoke obrestne mere. Če so privzeti, je postopek zaprtja hitrejši kot pri stanovanjskih domovih.
Lahko pa zemljišče na nek način izboljšate. Ena od možnosti je iti skozi postopek za pridobitev pravic, pri čemer se nepremičnina ponovno odstrani, po možnosti namestiti vodovodne in kanalizacijske vode, jih razdeliti ali kombinacijo teh. Nato lahko zemljišče prodate tako, da je »zazidljivo«, ali pa ga sami gradite kot razvijalec. Če izberete slednje, lahko nepremičnino bodisi shranite kot dolgoročno najem ali jo po zaključku prodate.
Seveda nihče ne reče, da morate za izboljšanje zemlje kaj zgraditi. Zemljišče bi lahko obdelovali za kmetijsko ali drugo nerazvojno rabo in jo bodisi hranili ali prodali.
Večina potencialnih vlagateljev v nepremičnine se izogiba vlaganju zemljišč, ker tega ne razume. Toda z osnovnim usposabljanjem in izobraževanjem se kupci lahko hitro naučijo, kako oceniti in vlagati v surovo zemljo, skupaj s pasti, ki se jim je treba izogniti. Bodite še posebej previdni pri zoniranju; Obnovitve zemljišč ni vedno mogoče, številne občine pa postavljajo omejitve zoniranja.
Če želite pregledati sezname zemljišč, poskusite AcreTrader ali LandWatch.
3. Izdelani domovi
Tako kot surova zemlja se tudi mnogi izogibajo mobilnim in izdelanim domovom, ker niso seksi. Pravzaprav so tako neseksi, da nekateri vlagatelji pogledajo na nos. To povsem ustreza izdelkom, ki jih izdelujejo domači vlagatelji; se smejijo vse do banke.
Omeniti velja, da obstaja tehnična razlika med proizvedenimi in mobilnimi hišicami. Junija 1976 je Oddelek za stanovanjski razvoj in razvoj mest (HUD) začel urejati mobilne hišice, ki so bile prej večinoma neurejene. Tovarniško zgrajene domove, zgrajene po letu 1976, za katere veljajo gradbeni predpisi, imenujemo "izdelani domovi", medtem ko se "mobilne hišice" nanašajo na neurejene premične konstrukcije, zgrajene pred letom 1976..
Doma izdelane se lahko bodisi trajno pritrdijo na zemljišče, na katerem sedijo, ali pa se lahko usedejo v parke. Parki mobilnih hiš običajno zaračunavajo mesečno najemnino za sklop, ki pogosto vključuje vodo, kanalizacijo in smeti. Ko kupite izdelan dom v parku, skoraj vedno kupite samo dom, ne pa zemlje (več v mobilni hišni park, ki investira v kratkem).
Kako investirati v industrijske domove
Najpogostejša naložbena strategija za izdelane domove je nakup in zadrževanje. Investitor kupi dom bodisi z zemljiščem bodisi domom le, če je v parku, in z najemnikom podpiše dolgoročno najemnino.
Tako kot pri tradicionalnih najemnih lastnostih obstajajo tudi večji in manjši izdelani domovi, v vseh pogojih, s široko paleto zaključkov in napeljav. Nekateri so ljubki moderni domovi s čudovitimi udobji; drugi so hoveljčki.
Tudi parki se zelo razlikujejo po kakovosti, in čeprav se vlagatelji vedno lahko preselijo domov, to ni nepomemben postopek; ga lahko stane več kot sam dom. Tudi nekateri parki nalagajo starostne omejitve, na primer 55 let in več, zato pred nakupom opravite domačo nalogo v parku in ne samo doma..
Če želite brskati po domačih seznamih, si oglejte Prodaja hitro od lastnika ali Homes.com.
4. Mobilni hišni parki
Namesto da bi kupili posamezen mobilni ali izdelan dom, lahko kupite cele mobilne hišne parke. S tem kupite tako zemljišče kot tudi parkovne posle. Mesečno plačujete naročnino, ki lahko vključuje nekatere pripomočke. Če najemnik ne plača najemnine, vložite zahtevek za deložacijo, kot bi to storili pri drugih najemniških poslih.
Tako kot nakup proizvedenih domov, tudi mnogi investitorji nepremičnin kupujejo mobilni hišni park nespodoben posel in ga ignorirajo. To ustvarja priložnost za vlagatelje, ki ne posegajo po raznovrstnih sredstvih kot mobilni hišni parki.
Največ naložbe v mobilne hišne parke je, da vam ni treba vzdrževati domov, ker jih nimate. Vse, kar morate storiti, je vzdrževati skupne prostore in območja ter vzdrževati vodo in kanalizacijo. To pomeni nizke režijske stroške in visoke dobičke.
Stopnje prihodka od prodaje so v mobilnih hišnih parkih tudi nižje kot pri drugih najemnih nepremičninah, ker stane toliko denarja za selitev izdelanega doma. Ko nekdo kupi mobilno hišo, je lastnik stanovanja in ponavadi ostane pri njem. Prehodi so tisti, kjer večino dela in večino stroškov nosijo tipični najemodajalci, zato je nižja stopnja prometa ogromna korist.
Kako investirati v mobilne hišne parke
Kot večina stvari v življenju, lahko tudi v spletu kupite mobilne hišne parke. Najbolj priljubljena spletna stran za nakup in prodajo parkov je Mobile Home Park Store, ki vsebuje nekaj sto parkov, ki so na prodaj kadar koli. Mobilne hišne parke lahko kupite tudi na velikanu komercialnih nepremičnin LoopNet. Včasih na parih dražb najdete tudi parke za dražbo na Auction.com ali eBay. Pred odstranjevanjem kakršnega koli denarja, bodite pozorni na skrb, bodite pozorni, zlasti s storitvijo za prodajo, kot je eBay. Za preverjanje in prenos naslova vedno uporabite nezainteresirano podjetje z naslovi tretjih oseb.
Seveda se veliko vlagateljev v nepremičnine ne omejuje na tisto, kar je javno kotirano. Naglušni vlagatelji uporabljajo direktno pošto, hladne klice ali celo osebne obiske.
Mobilni hišni parki lahko prinesejo ogromno prihodka, kar pomeni, da so pogosto dragi. Bodite pripravljeni plačati sedem zneskov za park na želeni lokaciji z znatnimi prihodki.
Za konec še, da mobilni hišni parki pametnim podjetnikom ponujajo dodatne priložnosti za prihodke. Lastniki parkov lahko namestijo pralnice, mini marte ali druge storitve na kraju samem za ustvarjanje dodatnega denarnega toka iz svojih parkov.
5. Spletna mesta množičnega financiranja nepremičnin
Nedavni dodatek kataloga možnosti vlaganja v nepremičnine spletna mesta množično financiranje vlagateljem pogosto prinašajo močan donos.
Različna spletna mesta za množično financiranje nepremičnin sledijo različnim modelom vlaganja. Nekateri imajo en sam združeni sklad ali več velikih združenih skladov, ki vsem vlagateljem izplačujejo enak donos. Sklad kupuje, posodablja, upravlja in včasih prodaja nepremičnine z uporabo sredstev, zbranih od javnosti. Podobno je vlaganje v REIT, le da ga manj regulira SEC in mu ni treba izplačati 90% čistega dobička iz dividend.
Nekatere spletne strani za množično financiranje nepremičnin investitorjem omogočajo, da financirajo nakup določenih nepremičnin. Višje kot je tveganje za posojilojemalca, premoženje ali oboje, višji je ponujeni donos. Toda ta struktura množičnega financiranja je prijetna, čeprav vlagatelji dejansko nimajo dodatnega nadzora nad prenovo ali upravljanjem nepremičnine..
Druga pomembna razlika med REIT-ji je pomanjkanje likvidnosti. Ker se z REIT-i javno trguje, jih lahko vlagatelji takoj kupijo in prodajo. Toda z dolgovnim financiranjem se ne trguje javno in ko investirate, to storite vsaj minimalno obdobje naložbe - običajno vsaj šest ali 12 mesecev.
Kako vlagati v spletne strani množičnega financiranja nepremičnin
Uvodna beseda previdnost: Večina spletnih strani za množično financiranje nepremičnin sprejema sredstva samo od pooblaščenih vlagateljev. Če ne veste, kaj je pooblaščeni vlagatelj, potem verjetno niste tisti. To so premožni vlagatelji z neto vrednostjo več kot milijon dolarjev ali letnim dohodkom nad 200.000 dolarjev.
Glede na to je nekaj spletnih strani za množično financiranje nepremičnin, ki so specializirane za delo z neakreditiranimi vlagatelji. Obstajata dve spletni strani za množično financiranje, ki neposredno prek sklada vlagajo v nepremičnine Fundrise in stREIT tudi. Fundrise sprejme minimalno naložbo v višini le 500 USD in plača donose v razponu od 8,7% do 12,4%. RealtyMogul zahteva najmanj 1000 dolarjev in je od začetka plačila približno 8% mesečnih distribucij.
Če želite vlagati v specifične nepremičninske projekte kot neakreditirani vlagatelj, si oglejte Groundfloor. Vložite lahko s samo 10 dolarji in zaslužite od 5% do 25%, odvisno od premoženja in posojilojemalca. Ta posojila običajno znašajo od šest do 12 mesecev, zato je obveznost relativno kratka.
Lahko pa investirate tudi v kmetijska zemljišča AcreTrader. Kmetijsko zemljišče hitro postaja priljubljena naložba, saj od leta 1990 nikoli ni imelo negativnega letnega donosa. Če bi leta 1990 v kmetijska zemljišča vložili 10.000 dolarjev, bi bilo danes vredno skoraj 200.000 dolarjev.
Kot vedno, domačo nalogo opravite pred vlaganjem denarja v crowdfunding spletno mesto. Vprašajte se o privzetih stopnjah in bodite posebno pozorni na časovno zavezo skladov.
6. Zasebni zapisi
Zapis je pravni dokument, s katerim se prijavi posojilo ene stranke drugi. Ko si na primer izposodite hipoteko, je eden od dokumentov, ki jih podpišete pri poravnavi, zabeležka. Številni vlagatelji v nepremičnine financirajo svoje posle tako, da izposojajo denar pri posameznikih, ne pa pri bankah. S posameznim vlagateljem podpišeta zasebno noto, izposojata denar po ne glede na obrestno mero in druge pogoje posojila.
Denar vlagam v zasebne zapiske. Na primer, v Ohiu je par, ki se je upokojil, preden je dopolnil 30 let zaradi dohodkov od najemnin, čeprav še niso nehali kupovati novih nepremičnin, da bi zgradili še bolj pasivne dohodke. Trenutno imam z njimi vloženih 10.000 dolarjev po 10-odstotnih obrestih in oba sva bila zadovoljna z dogovorom. Posamezniki imajo prožno financiranje in njihovi vlagatelji - vključno z mano - zaslužijo močan in zanesljiv donos.
Kljub temu ni brez tveganja. Če posojilojemalci neplačajo mojega posojila, mi je edino dovoljenje, da jih vložijo pred sodiščem, dobijo sodbo in nato poskusijo izterjati to sodbo.
Kako vlagati v zasebne zapiske
Za razliko od večine možnosti na tem seznamu zasebne beležke delujejo predvsem na zaupanju. Denar vlagate z nekom, ki ga osebno poznate, ki je s svojimi naložbami v nepremičnine pokazal jasno in impresivno uspešnost - z drugimi besedami, nekomu, ki mu v celoti zaupate, da vam povrne denar.
Če ne poznate nobenih vlagateljev v nepremičnine, se začnite potopiti v panogo. Pridružite se lokalnemu klubu za vlaganja v nepremičnine in se več mesecev zapored udeležite vsakega srečanja. Mreža z lokalnimi prodajalci na ključ, trgovci na debelo in nepremičninskimi agenti, ki so specializirani za delo z vlagatelji. Potopite se v lokalno skupnost za naložbe v nepremičnine. Hitro bi moralo biti jasno, kdo je že nekaj časa okoli bloka in ima uspešne naložbe. Spoznajte te ljudi bolje. Ko boste z njimi zgradili odnos, lahko z njimi razpravljate o priložnostih za vlaganje denarja, kot posojilodajalec ali celo kot partner.
Lahko pa zasebne zapiske kupite prek spleta prek spletnih mest, kot je Note Investor. Pazite le, da temeljito pregledate vse posojilojemalce, preden izročijo težko prisluženi denar.
7. Sindikacije z nepremičninami
V nepremičninskem sindikatu je "upravljavec" ali "sponzor" vodilni vlagatelj v nepremičnine in išče tihe partnerje, ki bi vlagali denar. Ti tihi partnerji so znani kot "člani" ali "omejeni partnerji." Za razliko od spletnega mesta za množično financiranje ali zasebnega zaznamka ti omejeni partnerji ne posojajo denarja; postanejo resnični partnerji z delnim deležem lastništva.
Predstavljajte si, da Odelia najde stanovanjsko stavbo, ki jo želi kupiti za dva milijona dolarjev. Ima 500.000 dolarjev lastnega denarja za naložbe in se odloči, da bo z zbiranjem nepremičnin zbrala ostalih 1,5 milijona dolarjev. Kot operater Odelia vas obvešča o dogovoru. Veste, da ima izkušnje s tovrstnimi naložbenimi projekti, zato zberete 100.000 dolarjev, Odelia pa preostanek denarja dvigne od peščice drugih vlagateljev.
Ker odložite 5% denarja, vam odkupi 5-odstotni lastniški delež v stanovanjski hiši. To lastništvo nudi večjo zaščito za vaše naložbe. In ker ste dejanski lastnik, ne le posojilodajalec, prejmete vse davčne ugodnosti vlagateljem nepremičnin, vključno z nadomestnimi odbitki, amortizacijo, 20-odstotnim odbitkom in možnostjo odloga davkov na kapitalski dobiček z menjavo 1031.
Kako investirati v nepremičninske sporočila
Običajno lahko samo pooblaščeni vlagatelji vlagajo v nepremičninske sindikacije. Če ste pooblaščeni vlagatelj, lahko dobite dostop do teh ekskluzivnih večjih naložbenih nepremičninskih projektov tako, da spoznate lokalne vlagatelje, ki so specializirani za njih. Kdo vlaga v stanovanjske stavbe na vašem območju? V komercialnih visokih? Poiščite nekorporativne kupce komercialnih nepremičnin in se povežite z njimi. Medtem ko se morda ne udeležujejo sestankov klubov, ki vlagajo v nepremičnine, ali pa se morda ne udeležujejo drugih investitorjev, vam lahko povedo, kdo deluje v tej lokalni niši.
Preden vložite denar, se prepričajte, da razumete pogoje posla. Večina projektov za posredovanje nepremičnin je dolgoročnih zavez, pri katerih vlagatelji ne morejo preprosto razprodati, ko se jim zdijo radi.
Končna beseda
Nekatere od zgoraj naštetih nadomestnih nepremičnin je lažje kupiti kot druge. Večina zahteva bodisi določeno znanje, določeno mrežo, status pooblaščenega vlagatelja ali kombinacijo treh. Toda za tiste, ki so pripravljeni vložiti nekaj časa v učenje ali povezovanje z vlagatelji v nepremičnine, se donosnosti lahko izkažejo za večje od povprečnih vrednostnih papirjev.
Zgoraj dve najlažji alternativni naložbi v nepremičnine sta spletna mesta za množično financiranje in REIT, ki vlagajo v coworking prostore. Razmislite o tem, da začnete tam, in če vam je všeč, kar najdete, še naprej širite svoje znanje o širokem svetu alternativnih naložb v nepremičnine.
Katere alternativne naložbe v nepremičnine vas najbolj zanimajo? Zakaj?
