Ali naj prihranim za polog na hiši ali odplačam dolg?

V resnici je to, koliko imate za polog, ključno za to odločitev, kot je ocena vašega obstoječega dolga. Toda to ustvarja zagonetko. Če že imate zdravo polog in pošteno dolg, kaj storite? Ali odplačate dolg in položite manjši polog ali ali dolg in predplačilo ohranite nedotaknjen?

Odgovor na to vprašanje ni težaven, vendar zahteva natančen pregled vašega osebnega položaja, na primer, koliko polog si lahko privoščite, koliko dolga imate, kakšna obrestna mera je in kako velika je hipoteka v katero se želite uvrstiti.

Postopek prijave

Ko zaprosite za hipoteko, bo banka ali posrednik upošteval dohodek, ki ga redno prejemate, ter plačila dolga, ki jih trenutno imate. Tako bodo dobili sliko, koliko denarja lahko vsak mesec prihranite za plačilo hipoteke.

Na podlagi tega bo vaše drugo premoženje, vaša kreditna zgodovina in polog, banka ali posrednik določila, koliko velike hipoteke vam lahko ponudijo in po kakšni stopnji.

Študija primera

Razmislite o Jimu, ki se pripravlja na nakup svoje prve hiše. Ima zelo dobro posojilo in po davkih odnese domov 36.000 dolarjev na leto. Jim ima tudi dolg s kreditno kartico v višini 10.000 dolarjev, ki ima minimalno plačilo 250 dolarjev na mesec, drugega dolga pa nima. Jim je prihranil 20.000 dolarjev, da bi lahko plačal svoj polog in išče 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero. Domnevali bomo, da zavarovanje stanovanja stane 800 dolarjev na leto, davki na nepremičnine pa 2000 dolarjev.

Če Jim namesto plačila dolga porabi 10.000 dolarjev svojega predplačila, bo upravičen do drugačnega hipotekarnega zneska, kot če ne plača dolga in položi 20.000 dolarjev dolga. Če predpostavimo, da se Jim lahko kvalificira za 6-odstotno obrestno mero, tukaj se pojavijo številke. Prav tako upoštevanje zasebnega hipotekarnega zavarovanja ali PMI ne vpliva bistveno na to primerjavo in je izključeno zaradi preprostosti.

20.000 dolarjev polog, 250 dolarjev na mesec dolga na kreditni kartici

• Mesečno plačilo (vključno s hipoteko, davki in zavarovanjem): 830 USD
• Skupna cena hiše: 119,519 USD

10.000 $ polog, brez dolga

• Mesečno plačilo (vključno s hipoteko, davki in zavarovanjem): 1,073 USD
• Skupna cena hiše: 150.105 $

To je precej velika razlika! Jim se lahko kvalificira za hipoteko, ki je za 30.000 dolarjev večja, če odplača svoj dolg, čeprav je njegov polog za polovico večji. Zakaj je razlika tako velika?

Kako se določi znesek posojila

To je povezano s tem, kako banka izračuna, kaj lahko privoščite za plačilo. Na splošno bo banka prevzela odstotek vašega skupnega mesečnega dohodka (36% je običajno) in domneva, da toliko plačate za svoj dolg, vključno s hipoteko.

Z drugimi besedami, vaša obstoječa plačila dolga bodo neposredno zmanjšala znesek, za katerega banka meni, da ga lahko plačate za hipotekarno plačilo, zavarovanje lastnikov stanovanj, davke in PMI, če bo to potrebno. Ko ugotovijo, koliko mesečnega plačila si lahko privoščite, ekstrapolirajo, koliko hipoteke, za katero ste upravičeni,.

Zaradi narave teh izračunov polog samo poveča skupno velikost hipoteke, do katere ste upravičeni, od dolarja dolarja. To pomeni, da, če ste upravičeni do hipoteke v višini 150.000 dolarjev in odložite dodatnih 10.000 dolarjev, se lahko kvalificirate za hipoteko v višini 160.000 dolarjev. Ker pa obstoječi dolg vpliva na to, koliko banka misli, da ste sposobni plačati, omejuje tudi velikost vaše hipoteke. Dejansko bo odplačilo dolga povečalo hipotekarni znesek, za katerega ste upravičeni, približno trikrat več kot preprosto prihranite denar za predplačilo.

Na splošno je najbolj smiselno odplačati obstoječi dolg, če želite povečati znesek posojila.

Dodatna vprašanja

Tudi ta vidik ima drug vidik. Obrestna mera za dolg na kreditni kartici je pogosto veliko višja od obrestne mere na hipoteki in v Jimovem primeru zagotovo drži. Poleg tega lahko hipotekarne obresti odštejete od svojih davkov in s tem še dodatno znižate obrestno mero, ki jo dejansko plačujete za domače posojilo.

Ker je skoraj vedno bolje trgovati z visokim obrestnim dolgom za dolg z nizkimi obrestmi, je Jimova odločitev s tega vidika neobvladljiva. Da ne omenjam, da četudi položi 20.000 ameriških dolarjev za svoj dom, mora še vedno plačati PMI, kar je dodaten mesečni strošek, če je polog manjši od 20%.

Izjeme

Vendar obstaja nekaj situacij, v katerih usmerjanje dela polog na dolg ni nujno najpametnejša poteza:

1. Če lahko zmanjšate svoje minimalne plačilne zahteve
Ker banka uporablja vaša minimalna potrebna plačila za izračun, koliko posojila si lahko privoščite, lahko znižanje minimalnih plačil, tudi začasno, poveča znesek vašega posojila, ne da bi vam bilo treba plačati noben dolg. Poleg tega je to najbolje storiti s posojili, ki jih želite obdržati, denimo s tistimi, ki imajo obrestne mere blizu ali celo pod vašo hipotekarno obrestno mero.

Na primer, veliko študentskih posojil spada v to kategorijo in vam lahko dovoli, da spremenite svoj plačilni načrt za leto ali dve in s tem olajšate upravičenost do večjega posojila, ne da bi morali plačati noben študentski dolg z nizko obrestno mero.

dolg ali kreditne kartice, poleg tega, da od podjetja zahtevate znižanje minimalnih zahtev za plačilo, razmislite o prenosu stanja na kreditno kartico z nižjo stopnjo APR ali promocijskem obdobju brez kakršnih koli obresti. Vendar nove kartice ne odpirajte preblizu časa, ko zaprosite za hipoteko, saj lahko to kratkoročno škodi vašemu kreditnemu rezultatu..

2. Če si ne morete privoščiti večine predplačila
Čeprav hipotekarne možnosti z ničelnim plačilom obstajajo, verjetno plačujete veliko višje obrestne mere. Prihranite svoj denar, tako da boste zagotovili celo majhno polog, na primer 3,5%, lahko dolgoročno prihranite več denarja kot odplačilo dolga.

To pa je odvisno od tega, ali se lahko za posojilo z nižjim plačilom ali brez kakršnega koli plačila, kakšno obrestno mero ponudite in trenutno obrestno mero za vaš obstoječi dolg..

3. Če se lahko izognete plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja
Če ne boste plačali nobenega obstoječega dolga, boste lahko zagotovili polog v višini 20% prodajne cene vašega doma, se lahko izognete plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja. To vam lahko prihrani denar sčasoma, dokler obrestna mera za vaš obstoječi dolg ni zelo visoka.

4. Če vam ni treba povečati zneska vašega posojila
Če vam ni treba izpolnjevati pogojev za veliko posojilo, prihranite denar, namesto da bi ga imeli na voljo ob zaključku in ko se boste preselili v svoj novi dom. V tem primeru se bodo verjetno pojavili nepričakovani stroški in se izognili prevzemu dodatnega dolga, če jih boste plačali iz svojega žepa.

Končna beseda

Če imate hipoteko na trgu, se poskusite poigrati s kalkulatorjem Nove hiše banke, ki je ustvaril številke, uporabljene v zgornji študiji primera. Najprej poiščite konkretne hiše, ki vas zanimajo. Nato v kalkulator vključite podatke o ceni, davku na nepremičnine in oceno stroškov zavarovanja lastnikov stanovanj. (Poskusite vprašati druge lastnike stanovanj ali lokalnega zavarovalnega zastopnika za oceno zavarovanja.)

Oglejte si, koliko ste se sprva kvalificirali in če boste odplačevali dolgove, boste znesek zvišali. Ne pozabite upoštevati tudi obrestnih mer za obstoječi dolg. Na primer, čeprav lahko hipotekarno stopnjo znižate za polni odstotek s povečanjem položnice, za kakšne obresti je dolg, ki bi ga sicer lahko plačali? Ne pozabite, da se hipotekarne obresti odštejejo od vaših davkov.

Če ste šele začeli iskati dom, se poigrajte z zgornjim kalkulatorjem in razmislite o različnih načinih porabe predplačila. Ne pustite, da banka v celoti odloči, kaj si lahko privoščite. Če banka meni, da lahko prenesete hipotekarno plačilo v višini 2000 dolarjev na mesec, vendar veste, da ne morete, ne vstopajte v to samo zato, ker banka tako pravi. Poiščite hišo, ki si jo lahko privoščite, tako da boste lahko samozavestno izvrševali vsa mesečna plačila in uživali v svojem novem domu brez stresa..

Ste se že kdaj srečali z odločitvijo, da pri hiši privarčujete za polog ali odplačate dolg? S kom ste šli in zakaj?