Domača » Kredit in dolg » Kdaj naj refinanciram hipotekarno posojilo?

    Kdaj naj refinanciram hipotekarno posojilo?

    Kako torej ugotovite, ali je refinance primerno za vas? Najprej morate razumeti, kako deluje refinanciranje. Nato razmislite o svojem finančnem stanju in o tem, kaj želite doseči z refinanciranjem. Na koncu si oglejte posojila, do katerih ste upravičeni v okviru svojih dolgoročnih finančnih ciljev.

    Spodaj navedeni dejavniki podrobno opisujejo ta postopek in pomagali vam bodo pri odločitvi o tem, ali želite refinancirati vašo trenutno hipoteko ali ne..

    Hipotekarno refinanciranje 101

    Kako deluje refinanciranje

    Ko refinancirate hipoteko na svojem domu, izplačate prvotno hipoteko in jo zamenjate z novo. Pogoji in obrestna mera za novo posojilo so lahko različni, vendar je nepremičnina, ki jamči za posojilo, še vedno enaka.

    Ker ste že lastnik nepremičnine, je pogosto lažje refinancirati, kot je bilo pridobiti prvotno posojilo. Če imate svojo lastnino že dlje časa, imate morda velik kapital, kar lahko olajša tudi refinanciranje.

    Stroški refinanciranja

    Kar se tiče stroškov, je treba razumeti dve pomembni stvari. Prvi je ta, da refinanciranje prihaja s skoraj toliko stroški kot začetna hipoteka. Plačati boste morali stroške zapiranja, zavarovanje naslova in odvetniške stroške, morda pa boste morali plačati tudi cenitve, davke in pristojbine za prenos..

    Vsekakor ni zastonj. Čeprav številne banke oglašujejo hipoteke brez stroškov, tega v resnici ni. Lahko pa dobite hipoteko brez žepnih stroškov, če se stroški zaprtja dodajo v posojilo (kar pomeni, da boste plačali obresti na zaključne stroške) ali preprosto plačate višjo stopnjo, da jih pokrijete..

    Zato je treba pri refinanciranju presoditi, ali bodo prihranki, ki jih boste dobili od nižje obrestne mere, nadomestili stroške, ki jih boste imeli.

    Druga stvar, ki jo morate razumeti, je, da se stroški zapiranja razlikujejo glede na vašo ceno. Z drugimi besedami, če želite najnižjo razpoložljivo ceno, bodo vaši stroški zapiranja razmeroma visoki. Če sprejmete nekoliko višjo ceno, boste verjetno zaključili stroške zapiranja.

    Na primer, refinanciranje v višini 6% vas lahko stane 2000 dolarjev, nižja stopnja pri 5,75% pa vas lahko stane 3000 USD. Če pa sprejmete 6,5-odstotno stopnjo, morda sploh nimate stroškov, ki bi jih imeli v žepu. Dejansko je bilo 6,5-odstotno posojilo morda oglašano kot "brez stroškov". Vidite pa, da zaprete stroške v resnici "plačujete" v obliki višje obrestne mere.

    Kako lahko z refinanciranjem prihranite denar

    Verjetno se že zavedate, da lahko z refinanciranjem znižate mesečno plačilo. Vendar pa lahko tudi nižja obrestna mera hitreje ustvari kapital in odplača posojilo. Ko vsak mesec plačujete hipoteko, natančno preučite svojo izjavo. Ker se hipoteka amortizira v daljšem časovnem obdobju, običajno 30 let, plačila obresti predstavljajo velik kos mesečnega plačila, zlasti v prvih desetih letih posojila.

    Ko refinancirate hipoteko z nižjo obrestno mero, se bo znesek, ki ga plačate z obrestmi, zmanjšal. Če se rok vaše nove hipoteke ujema s tem, koliko let je ostalo na vaši prvotni hipoteki, se bo znesek, ki ga plačate glavnici, povečal. Če si to lahko privoščite in nimate drugih dolgov z visokimi obrestmi, je dobra strategija usmeriti količino denarja, ki ga prihranite od refinanciranja, v dodatna plačila glavnice. Na ta način se vaš mesečni znesek hipoteke ne spremeni, vendar lahko svoj dom odplačujete veliko hitreje.

    V večini primerov vam bo prihranil denar tudi refinanciranje, ki vključuje odstranjevanje zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI). Če ima vaša hiša več kot 20-odstotni kapital, vam ne bo treba plačevati PMI, razen če imate hipotekarno posojilo FHA ali če veljate za visoko tveganega posojilojemalca. Če plačate PMI in vaš trenutni posojilodajalec tega ne bo odstranil, čeprav ima vaša hiša vsaj 20% lastniškega kapitala, boste morda želeli razmisliti o refinanciranju samo iz tega razloga.

    Dejavniki, ki jih je treba upoštevati pred refinanciranjem

    Razmislite o naslednjem, da bi dobili občutek, kako verjetno je, da vam bo refinanciranje pomagalo, če ste do njega upravičeni, in kako se lotiti njegove strukture:

    1. Trenutna obrestna mera
    Preprosto povedano, če lahko pridete do hipoteke z nižjo stopnjo, se refinance splača preučiti. Glede na to, razmislite, koliko časa vam bo treba povrniti stroški zapiranja.

    Če ste na primer plačali 2000 dolarjev za refinanciranje hipoteke po nižji stopnji in vam je plačilo padlo za 150 dolarjev na mesec, vam bo verjetno treba vzeti nekaj več kot leto dni. Na splošno bo vsaj pol točke do popolnega znižanja obrestne mere prihranilo dovolj denarja, da v nekaj letih odpovete stroške zapiranja.

    2. Jumbo posojilo
    Če je bila vaša prvotna hipoteka "jumbo posojilo", vendar ste poravnali preostanek na manj kot 417.000 dolarjev, boste morda lahko dobili "redno" refinanciranje. Z drugimi besedami, obstaja velika možnost, da se boste kvalificirali za nižjo obrestno mero, tudi če se cene na splošno niso bistveno znižale.

    3. Zapiralni stroški
    Ker ima vsaka hipoteka, vključno z refinanciranjem, z njo povezane pristojbine, morate razumeti, kako jih boste plačevali in če je celo smiselno za vaš položaj.

    Na primer, v hipoteki brez stroškov morate bodisi vpisati pristojbine na posojilo ali sprejeti višjo obrestno mero za kritje teh provizij. Če si to lahko privoščite, boste dolgoročno prihranili denar s plačevanjem pristojbin iz svojega žepa. Če pa si tega ne morete privoščiti in nameravate nekaj časa ostati v svoji hiši, bo dodajanje pristojbin na vaš posojilo verjetno boljše kot sprejemanje višje obrestne mere. Če pa pričakujete premik v naslednjih nekaj letih, bo sprejemanje višje obrestne mere ugodnejše.

    Pri določitvi, ali boste financirali zaključne stroške, upoštevajte celotno finančno sliko. Če imate na primer dolg na kreditni kartici z visokimi obrestmi, vendar imate na razpolago gotovino, da si privoščite zaključne stroške, bi bilo morda smiselno odplačati visok obrestni dolg in namesto tega financirati zaključne stroške. Nato lahko plačila, ki bi šla na vašo kreditno kartico, usmerite na domače posojilo. Na ta način bi lahko poplačali stroške zapiranja hitreje, kot bi lahko plačali enak znesek dolga na kreditni kartici.

    4. Kazen za predplačilo hipoteke
    Nekateri hipotekarni posredniki in banke ponujajo posojila, ki imajo hipotekarno kazen predplačila. Medtem ko ima posojilo z denarno kaznijo predplačilo ponavadi nižje pristojbine ali boljšo stopnjo, če posojilo odplačujete predčasno, boste dolgovali provizijo, ki je lahko strma. Kazen velja za določeno časovno obdobje in včasih lahko sčasoma pada. Če pa želite hipoteko refinancirati pred iztekom kazni predplačila, boste morali plačati kazen, kar lahko na koncu dražje refinancira, kot je vredno.

    5. Dolžina časa, ko ostanete v domu
    To je pomembno v primeru zaprtja stroškov, še posebej, če boste razmislili o novem posojilu s plačilom predplačila. Ko gre za stroške zapiranja, želite zagotoviti, da povrnete stroške, preden se preselite.

    Na primer, če ste plačali 2000 dolarjev zapiralnih stroškov in zdaj plačujete 100 dolarjev manj obresti vsak mesec, bo minilo 20 mesecev, preden se boste dejansko izenačili in začeli videti resnične prihranke. Če ste te zaključne stroške financirali tako, da ste jih dodali na posojilo, bo trajalo še dlje.

    Če ne nameravate biti doma vsaj dve leti, verjetno sploh ni vredno refinanciranja - razen, če morda refinancirate od zelo visoke stopnje do precej nižje ali če trgujete zunaj - stroški zapiranja žepa za višjo obrestno mero, ki je še vedno nižja od vaše prvotne hipotekarne stopnje.

    Če vas zabava ideja, da bi na novo posojilo vnesli kazen predplačila, da bi dobili nižjo stopnjo, se morate zavezati, da boste ostali v svojem domu skozi kazen predplačila, ki bi lahko znašala pet let ali več..

    6. Vaš kreditni rezultat
    Če se je vaše kreditno stanje izboljšalo, odkar ste dobili prvotno hipoteko, se lahko zdaj kvalificirate za nižjo stopnjo. Preden začnete postopek, preverite svoje kreditno poročilo, da preverite, ali je temu tako. Nekaj ​​let pravočasnih hipotekarnih plačil bo izboljšalo vašo oceno, tako da ste upravičeni do nižje obrestne mere.

    Primerjajte tudi svoj dolg in dohodek zdaj s tistim, ko ste vzeli prvotno hipoteko, saj banke običajno zahtevajo, da razmerje med dolgom in dohodkom pade pod 36%. Če ste odtlej nakopičili velik dolg ali če se je dohodek zmanjšal, se kljub zvezdnemu kreditu sploh ne morete kvalificirati za nižjo stopnjo ali refinanciranje..

    7. Znesek lastniškega kapitala v vašem domu
    Večina posojilodajalcev želi videti nekaj zneska lastniškega kapitala, da bi vas usposobili za posojilo. Na splošno velja, da več kot bo lastniškega kapitala v vašem domu, lažje ga boste refinancirali. Najmanj 20% je idealno, vendar boste morda še vedno upravičeni do refinanciranja, tudi če jih imate manj, na primer 10%. Vendar pogoji morda niso tako ugodni.

    Če želite refinancirati z nizkim ali brez kapitala, glejte razdelek „Posebne razmere“ spodaj.

    8. Hipoteka z nastavljivo stopnjo ali balonom
    Večina ljudi, ki imajo hipoteko z nastavljivo obrestno mero ali hipotekarno plačilno hipoteko, računajo, da bodo v neki točki refinancirali, če nameravajo ostati v svojem domu. Ker lahko refinanciranje traja nekaj časa, si privoščite dovolj časa, da se prijavite in odobrite, preden se obrestna mera prilagodi ali zapade plačilo z balonom. Dvakrat preverite svoje posojilne dokumente in se prepričajte, da točno veste, kdaj je ta datum, in načrtujte vnaprej.

    9. Izraz posojila
    Mnogi ljudje se refinancirajo v novo 30-letno hipoteko znova in znova in se nikoli ne približajo cilju, da bi dobili svoj lastnik doma. Ker obresti predstavljajo večino vaših plačil v prvih desetih do petnajstih letih, boste plačali veliko več obresti, če boste še naprej ponastavljali uro.

    Zato je na splošno dobro, da zahtevate posojilo, dokler je toliko let, ki so ostali na vaši prvotni hipoteki, dokler si jih lahko privoščite. To vam omogoča, da odplačate hipoteko v skladu s prvotnim urnikom, hkrati pa še vedno znižate svojo stopnjo. Lahko se refinancirate celo v krajšem roku, kar lahko poveča plačilo, vendar bi lahko dobili še boljšo ceno in vas postavili za odplačilo posojila prej.

    Ne pozabite, da se ne osredotočajte na mesečno plačilo, razen na posojilo, vašo stopnjo in stroške zapiranja. Na primer, nekakšen brezobziren hipotekarni posrednik vam lahko pokaže posojilo z nižjim plačilom, ki ima dejansko 30-letni rok, visoke stroške in stopnjo, ki ni dosti nižja od obrestne mere za vašo trenutno hipoteko.

    10. Ljudje, vpisani v refinancirano hipoteko
    Če na splošno poskušate nekoga dodati ali odstraniti iz hipoteke, na primer po poroki ali ločitvi, bo posojilodajalec zahteval refinanciranje. To se naredi, da se ugotovi, ali se bo druga oseba kvalificirala ali ne, ali se bo kvalificirala sama.

    Kljub temu pa boste morda lahko s hipotekarnim posojilodajalcem kaj izpeljali, da bi dosegli svoj cilj, ne da bi šli v popolno refinanciranje. To še posebej velja, če se oseba, ki bo že bila na obeh hipotekah, lahko sam postavi za hipoteko.

    11. Druga hipotekarna posojila ali posojila za lastniški kapital
    Če imate drugo hipoteko, posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo domačega kapitala (HELOC), boste morda lahko prihranili veliko denarja, če to refinancirate v osnovno hipoteko..

    Če želite ugotoviti, ali lahko, seštejte vsa stanovanjska posojila skupaj. Če trenutna vrednost vašega doma presega vrednost posojil, boste morda lahko posojila refinancirali v enega. Na ta način boste plačali eno nizko stopnjo za celoten znesek namesto ene nizke stopnje za primarno hipoteko in višjo za drugo.

    Posebne razmere glede lastniškega kapitala

    Preveč ali pomanjkanje lastniškega kapitala lahko povzroči težave pri refinanciranju. Sledi nasvete, kako najbolje rešiti obe situaciji:

    Možnosti financiranja z nizkim ali brez lastniškega kapitala

    Kot smo že omenili, je lahko refinanciranje težko, če pa ni mogoče, ali je nemogoče. Vendar pa so za nekatere vrste posojil in posebne situacije na voljo posebne možnosti refinanciranja.

    Če imate na primer doma vsaj 5% lastniškega kapitala, se lahko kvalificirate za refinanciranje FHA. Za lastnike stanovanj, ki niso zamudili nobenega plačila, vam lahko program ugodnega refinanciranja domov ali HARP pomaga pri refinanciranju na nižjo stopnjo, tudi če ste hipoteko na glavo. Ta program lastnikom domov s hipotekami Fannie Mae ali Freddie Mac omogoča, da refinancirajo do 125% trenutne vrednosti svojega stanovanja.

    Če obstaja neposredna nevarnost, da izgubite svoj dom, lahko program ugodnih sprememb za hišo ali HAMP spremeni posojilno pogodbo z refinanciranjem, podaljšanim rokom posojila in, če je potrebno, glavnim znižanjem, da zmanjšate plačila na največ 31% vašega bruto dohodka. Pomoč je na voljo tudi, če se trudite plačevati z drugo hipoteko, če ste brezposelni ali če že imate zaprtje. Večino teh posojil daje vladni program Making Home Affordable, vendar se upravlja prek rednih posojilodajalcev.

    Možnost, ki so jo v preteklosti uporabljali nekateri lastniki stanovanj, je posojilo „piggyback“, pri katerem se posojilo za lastniški kapital odvzame za 10% stanja, primarna hipoteka pa za preostali del. Takšna ureditev lahko pomeni ugodnejše pogoje. Toda s pojavom strožjih posojilnih zahtev je težko najti banko ali kreditno unijo, ki bi bila pripravljena tovrstno posojilo.

    Izplačila denarnih izplačil

    Morda ste videli oglaševanje refinancev, ki pravijo: "pospravite denar v žep" ali "dobite denar od svojega doma." Te se imenujejo izplačila izplačil. Tu je novo posojilo večje od starega, zato dobite razliko v gotovini. Toda ta denar ni brezplačen - to je posojilo iz lastniškega kapitala v vašem domu. Z drugimi besedami, to morate vrniti.

    Čeprav banke in posredniki to lahko označijo kot odličen način odplačevanja dolga, počitnic ali denarja za fakultete, je težava v tem, da gre le za začasno rešitev. Pravzaprav bi lahko za to "izplačilo" plačali veliko več, če nimate načrta, kako boste to vrnili..

    Na primer, ko pride čas za prodajo vašega stanovanja, od prodaje ne boste dobili toliko, ker boste imeli večjo posojilo za izplačilo. Ali še huje, če bi se trg nepremičnin zmanjšal, bi lahko postavili hipoteko na glavo in dejansko dolgovali bančni denar, ko prodajate.

    Izplačila pri izplačevanju denarja na splošno prihajajo tudi z višjimi obrestnimi merami, tudi če vzamete samo "majhen" znesek gotovine. Številne banke ponujajo refinanciranje za izplačilo vaših kreditnih kartic. Toda to je tvegana poteza, v kateri trgujete nezavarovani dolg (kreditne kartice) za varovani dolg (hipoteko). Če ne morete poravnati dolga na svoji kreditni kartici, je najslabše, kar se lahko zgodi, sodna odločba, s katero si boste zaslužili plače. Če hipoteke ne boste mogli plačati, boste izgubili dom.

    Prepričajte se, da si lahko dejansko privoščite hipotekarno plačilo, ki vključuje dolg vaše kreditne kartice, preden ta dolg zavarujete s svojim domom. Če imate težave pri odplačilu dolga, se pred refinanciranjem hipoteke obrnite na kreditnega svetovalca.

    Kako prihranite denar na zaključnih stroških

    Tu je nekaj načinov za zmanjšanje stroškov zapiranja, povezanih z refinanciranjem:

    • Če potrebujete oceno in se je vaš dom bistveno povečal ali je v vaši bližini veliko primerljivih prodaj, vprašajte svojega nepremičninskega agenta, če lahko namesto celovite ocene uporabite avtomatsko oceno. Tako boste prihranili nekaj sto dolarjev.
    • Čeprav boste še vedno potrebovali zavarovanje naslova, vprašajte, ali lahko dobite stopnjo "ponovno izdajo" namesto polne tarife.
    • Oglejte si, če vam trenutni posojilodajalec lahko ponudi refinanciranje z nižjimi obrestmi, preden podpišete dokumente z novim posojilodajalcem. Morda vam bodo uspeli privoščiti razumno ponudbo brez toliko stroškov.

    Izračunajte prihranke

    S kalkulatorjem refinanciranja ugotovite, koliko lahko prihranite. Sedite s hipotekarno izjavo in ugotovite, koliko plačate davkom na nepremičnine in zavarovanjem lastnikov stanovanj, saj se ti zneski ob refinanciranju ne bodo spremenili. Če pa se je vaša nepremičnina zmanjšala, boste morda lahko znižali tudi davek na nepremičnine.

    Nato od banke ali posrednika, ki je obravnaval vašo prvo hipoteko, dobite natančno oceno stroškov zaprtja. Povprečni stroški zapiranja za 200.000 USD refinanciranja znašajo 3.741 USD, vendar se zneski močno razlikujejo glede na regijo. Prav tako boste morali vedeti, koliko časa imate posojilo in se odločite, ali boste obdržali enak rok posojila ali ga boste skrajšali ali podaljšali.

    Recimo, recimo, da je Jim sedem let v svojem domu in trenutno hipoteko. Za hišo je sprva plačal 145.000 dolarjev in mesečno hipotekarno plačilo 916 dolarjev pri 6,5%. Tudi po sedmih letih odplačuje le 206 dolarjev glavnice na mesec, 710 dolarjev njegovega plačila pa obresti. Še vedno dolguje 130.897 dolarjev svoje hipoteke.

    Odloči se za refinanciranje in lahko dobi 5-odstotno stopnjo ter plača 2000 dolarjev zapiralnih stroškov. Odločil se je, da bo obdržal enak posojilo, njegovo novo plačilo pa znaša 799 USD na mesec.

    Stara hipoteka pri 6,5%

    • Mesečno plačilo: 916 USD
    • Znesek obresti: 710 USD
    • Glavni znesek: 206 USD

    Nova hipoteka v višini 5%

    • Mesečno plačilo: 799 USD
    • Znesek obresti: 545 USD
    • Glavni znesek: 254 USD

    Jim ne bo le prihranil 117 USD pri svojem plačilu vsak mesec, ampak ker bo plačal manj obresti, bo odplačal več svojega posojila kot prej. Vendar, ko Jim plača svoje davke, ne bo zahteval toliko hipotekarnih obresti in tam bo izgubil nekaj koristi. Toda odvisno od Jimovega dohodninskega razreda se lahko izgubljeni odbitek davka bolj ali manj opere s pospešenim tempom, s katerim odplačuje glavnico. Z drugimi besedami, potreboval bo Jima približno 17 mesecev, da povrne svoje stroške v višini 2000 dolarjev.

    V vsakem primeru zaženite številke glede na to, kdaj boste prelomili, glede na to, koliko boste prihranili mesečno, koliko kapitala boste zgradili in koliko davčnega odbitka, ki ga boste opustili z nižjo obrestno mero. Šele nato lahko določite, kdaj se boste verjetno lomili tudi za vašo določeno situacijo.

    Končna beseda

    Ker bo prijava za refinanciranje škodila vašemu bonitetnemu rezultatu, določite, ali ste verjetno upravičeni do predložitve vloge. Če se zdi malo verjetno, boste morda želeli počakati, da se vrednost doma poveča, kreditna ocena izboljša ali se razmerje med dolgom in dohodkom zmanjša. Vnaprej načrtujte, če želite zaprositi za drugo posojilo, na primer avtomobilsko posojilo, kar bo vplivalo na vašo sposobnost refinanciranja.

    Potem, ko ugotovite, da izpolnjujete pogoje, preglejte svoje finančno stanje, vključno s hipotekarnim izpiskom, in kaj želite doseči z refinanciranjem. Ko razpravljate o možnostih s hipotekarnim posrednikom ali banko, bodite kristalno jasni in ne pozabite, da se ne osredotočite izključno na katero koli stvar, na primer na obrestno mero ali plačilo, saj lahko na koncu manjkate pomemben del posojila, s katerim se strinjate.

    Najpomembneje je, da se zanašate na lastno oceno svoje trenutne hipoteke glede na nove prejete ponudbe in začnite številke na vsaki od njih, da določite, katera je glede na vaše cilje najbolj smiselna.

    Ste že kdaj refinancirali hipoteko? Kateri so bili glavni dejavniki, ki so privedli do vaše odločitve in koliko ste na koncu prihranili?