5 načinov za črpanje lastniškega kapitala iz vašega doma HELOC, posojila, refinanciranje in še več
In bodimo iskreni, včasih se lastniki stanovanj znajdejo v denarju, vendar z lastniškim kapitalom.
Če razmišljate, da bi iz lastnega doma potegnili lastniški kapital, je tukaj pet načinov, kako lahko to storite, pa tudi koristi in slabosti vsakega. Pazite le, da se finančno ne boste pretiravali. Kapital ni mogoče realizirati, dokler ne prodate; vse, kar lahko storite prej, je, da si zadolžite dolg.
Kako izvleči pravičnost iz svojega doma
Vsa domača dolga ima nekaj skupnega. Prvič, večina domačih dolgov poroča o plačilni zgodovini kreditnim birojem; izjeme vključujejo povratne hipoteke in včasih posojila za najem nepremičnin. Če v celoti zamudite plačilo ali neplačilo, pričakujte, da bo vplivalo na vaš kreditni rezultat.
Podobno, če neplačujete dolgov, zavarovanih pred vašim domom z zastavno pravico, vam lahko posojilodajalec nasprotuje. Čeprav imate na voljo nekaj možnosti, s katerimi lahko zaustavite izključitev, je nevarnost izgube doma resnična.
Nazadnje lahko odštejete stroške obresti na dolgove, ki so zavarovani doma, vendar le, če določite svoje odbitke. Če ne, ni posebej koristno. Preden se potopite v pet možnosti, kako potegniti pravičnost iz svojega doma, se prepričajte, da razumete te podobnosti.
1. Izplačilo denarnih sredstev
Če imate dom v vrednosti 300.000 dolarjev in dolgujete samo 150.000 dolarjev, lahko refinancirate hipoteko in potegnete več denarja. Seveda gre za ceno višjih plačil na domu in ponovno zaženete amortizacijo posojila iz nič (več o tem v kratkem).
Prednosti refinanciranja
Posojanje hipoteke ima nekaj prednosti. Najprej si lahko denar izposodite po fiksni obrestni meri, kar pomeni predvidljiva hipotekarna plačila. Vaša plačila glavnice in obresti se nikoli ne povečajo; samo davki na nepremičnine ali zavarovalne premije lastnikov stanovanj lahko povzročijo zvišanje mesečnega plačila.
Druga prednost je, da posojilodajalci za refinanciranja običajno zaračunavajo nižje obrestne mere kot druge vrste posojil na tem seznamu. To je zato, ker imajo prvo zastavno mesto z refinanciranjem, kar pomeni, da njihov dolg dobi prvo prednost v primeru neplačila in izključitve.
Nazadnje vam lahko z istim razlogom refinanciranje iz istega razloga izvleče višje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) kot druge možnosti na tem seznamu. Posojilodajalec na prvi zastavni poziciji lahko posoja višji odstotek vrednosti nepremičnine, vedoč, da jim prej plačajo.
Nasvet za profesionalce: Če razmišljate o refinanciranju doma, poglejte Posojilno drevo. Ponuja ponudbe več posojilodajalcev, tako da boste lahko poskrbeli, da boste dobili najnižje možne cene.
Slabosti refinanciranja
Če znova refinancirate hipoteko, boste amortizacijo začeli iz nič, kar posojilo posojilo. To bi vam moralo kot posojilojemalec poslati rdečo zastavo.
Posojilodajalci uporabljajo izračun, imenovan „enostavna amortizacija obresti“, da določijo, koliko vsakega mesečnega plačila gre za obresti in koliko proti plačilu glavnice. Na začetku trajanja posojila skoraj vsako plačilo gre za obresti namesto glavnice. Sčasoma se to razmerje spremeni, dokler skoraj na koncu vašega posojila skoraj vsako plačilo ne odplača glavnice.
Toda tu je stvar: Sprememba tega razmerja sledi eksponentni krivulji, večinoma pa se zgodi na koncu vašega posojila. Pri 30-letni hipoteki se lahko večji del vašega stanja plača šele v zadnjih nekaj letih. Tako posojilodajalci radi refinancirajo starejša posojila, ker lahko znova zaženejo uro amortizacije in zberejo visoke obresti od vsakega mesečnega plačila.
Refinanciranje prav tako znova zažene odštevanje posojila. Če ste imeli 20 let hipoteke in ste refinancirali še eno 30-letno hipoteko, boste prejeli 10 let posojila do nadaljnjih 30 let..
Tudi ta fiksna obrestna mera in plačilo sta slaba: hipoteke so neprožne. Izposodite si fiksni znesek z določenim obdobjem odplačevanja, konec razprave.
Če razmišljate o refinanciranju za konsolidacijo dolga na kreditni kartici, dobro razmislite. Neplačilo na vaših kreditnih karticah pomeni presojo; neplačilo hipoteke pomeni izključitev.
Nazadnje ima refinanciranje povsem nov sklop stroškov zapiranja. Med posojilnimi honorarji, pristojbinami za naslove, pristojbinami za cenitev in drugim se pripravite na tisoče dolarjev.
Spodnja črta
Posojanje hipoteke za dvig gotovine je občasno smiselno - na primer, če imate hipoteko FHA in želite refinancirati običajno hipoteko, da bi odpravili premijo hipotekarnega zavarovanja..
Pred refinanciranjem preberite ta podrobnejši odgovor na vprašanje "Ali naj refinanciram hipoteko?"
2. Druga hipotekarna posojila / posojila za lastniški kapital
Če že imate hipoteko in si želite doma izposoditi več denarja, vam nihče ne reče, da morate odplačati obstoječo hipoteko. Ena od možnosti je najem druge hipoteke, znane tudi kot posojilo za lastniški kapital. Podobno kot pri refinanciranju vaše prvotne hipoteke lahko uporabljate Posojilno drevo da dobite najboljše cene za posojilo iz naslova lastniškega kapitala.
Tehnično gledano dva izraza ne pomenita popolnoma iste stvari. Posojilo za lastniški kapital je vsako novo hipotekarno posojilo, ki ga vzamete kot obstoječi lastnik stanovanja. Če imate svoj dom svoboden in jasen, si lahko najamete posojilo za lastniški kapital, ki bi imelo prvo zastavno pozicijo, ne pa drugo hipoteko. Toda v splošni razpravi se izrazi pogosto uporabljajo zamenljivo.
Prednosti posojil domačega kapitala
Ena posebna prednost druge hipoteke je, da vam ni treba znova zagnati amortizacijskega načrta iz nič na prvi hipoteki. V zgornjem primeru ima posojilojemalec na svoji hipoteki le še 10 let, zato bi pri ponovnem zagonu celotnega posojila prišlo do velike slabosti. Toda z drugo hipoteko lahko le vzamejo tisto, kar potrebujejo kot novo dodatno posojilo.
Provizije za posojilodajalca lahko za drugo hipoteko postanejo nižje od refinance. Posojilodajalci pogosto zaračunajo vnaprej plačane pristojbine, imenovane "točke", pri čemer je 1 točka enaka 1% zneska posojila. Pri hipoteki v višini 30.000 dolarjev je 1 točka le 300 dolarjev, medtem ko je 1 točka pri refinanciranju 300.000 dolarjev 3000 dolarjev.
Druge hipoteke, zavarovane pred vašim domom, ponavadi ponujajo nižje obrestne mere kot nezavarovana osebna posojila. Seveda lahko to nižjo obrestno mero izničimo z višjimi stroški vodenja lastniškega dela, snemanjem založnih dokumentov in drugimi zahtevami zapiranja hipoteke na domu.
Slabosti posojil domačega kapitala
Druge hipoteke skoraj vedno vključujejo višje obrestne mere kot refinanciranja, ker mora posojilodajalec zasesti drugo zastavno mesto za prvim hipotekarnim posojilodajalcem.
Posojila za lastniški kapital, kot druge vrste hipotek, so tudi neprožna. Zaradi tega so koristni le kot enkratna infuzija gotovine - in draga ob tem.
In kot že omenjeno, so stroški zapiranja dragi. Ne glede na to, kako majhen je znesek vašega posojila, morate vseeno plačati za delo z naslovi, snemanje pristojbin, cenitve in fiksne "junk honorarje", ki jih zaračuna posojilodajalec.
Spodnja črta
Če imate enkratno denarno potrebo, na primer plačilo za prenovo stanovanja, so lahko druge hipoteke smiselne. Zlasti jih lahko lastniki stanovanj uporabljajo kot opcijo, če imajo na mestu poceni prvo ugodno hipoteko, ki je ne želijo izgubiti.
Vendar bodite previdni pri visokih stroških zapiranja in poglejte skupne stroške posojila, vključno z vsemi stroški zapiranja in obrestnimi obrestmi v primerjavi s količino gotovine, ki jo želite izposoditi. Nihče ne želi plačati 60.000 dolarjev obresti in pristojbin za izposojo 25.000 dolarjev.
3. Kreditna linija domačega lastniškega kapitala (HELOC)
Kreditna linija domačega kapitala (HELOC) prek podjetja, kot je Figure.com je veliko bolj prilagodljiva možnost za izkoriščanje lastniškega kapitala, ne da bi si sposodila enkratno hipoteko.
Kot pove že ime, je HELOC vrtilna kreditna linija, kot je zavarovana kreditna kartica. Toda namesto da bi ga zavarovali z gotovinskim pologom, je zavarovan pred vašim domom. Najvišji kombinirani LTV za HELOC je običajno v območju od 75% do 85%. Na primer, za dom s hipoteko v višini 150.000 dolarjev, ki je vredna 300.000 dolarjev, lahko namesto refinanciranja ali odvzema druge hipoteke vzamete HELOC s kreditnim limitom v višini 100.000 USD.
Za začetno obdobje črpanja od pet do 10 let lahko denar potegnete v skladu s kreditno linijo in poravnate svoj znesek, kot želite. Edina plačila, ki jih izvajate vsak mesec, so samo za obresti.
Po obdobju črpanja prihaja obdobje odplačevanja, ko se kreditna linija zapre in morate plačati mesečno plačilo. Obdobja vračila običajno trajajo od 10 do 20 let.
Prednosti HELOC-ov
Lepota HELOC-ov je njihova prilagodljivost. Morda jih nikoli ne boste smeli uporabljati ali pa jih boste uporabljali le občasno za plačilo izboljšav stanovanja, preden hitro poplačate dobroimetje. Lahko jih povečate tudi za kritje pomembnih stroškov.
Poleg tega so obrestne mere HELOC običajno nižje od kreditnih kartic, saj jih varuje vaš dom. Na splošno se stopnje znižajo v podobnem razponu kot druge hipoteke..
Slabosti HELOC-ov
Prilagodljivost pride na ceno; HELOC so posojila z nastavljivo obrestno mero. Obrestne mere, ko se zadolžujete, so lahko nizke, če pa se v naslednjih 10 letih potrojijo, boste morda plačali 16-odstotne obresti na svoj dolg.
Če neplačujete svojih kreditnih kartic, ne bo nujno pomenilo brezdomstva, vendar neplačilo na vašem HELOC-u lahko pomeni, ker je kreditna linija zavarovana pred vašim domom.
Tako kot pri drugih hipotekah lahko tudi lastniki stanovanj povzročijo visoke stroške zapiranja, da odprejo kreditno linijo. Postopek zapiranja je podoben, saj zahteva delo z naslovi in vse s tem povezane provizije.
Posojilojemalci se tudi soočajo z edinstvenim tveganjem pri HELOC-jih: zamrznjeni kredit zaradi izgube lastniškega kapitala. Če se vaš dom zniža, lahko posojilodajalec zamrzne vašo kreditno linijo, ne glede na to, ali ste pravočasno izvedli vsako plačilo obresti.
Nenazadnje nekateri HELOC vključujejo klavzulo o stalni zasedenosti. Za razliko od hipotek, ki posojilojemalcem običajno dovolijo, da se po enem letu odselijo in nepremičnino hranijo kot najem, se nekateri HELOC-ji samodejno zaprejo, če se posojilojemalec izseli, pri čemer takoj zapade celotno neporavnano stanje. Ne pozabite preveriti drobnega tiska.
Spodnja črta
Kreditne linije domačih lastniških vrednostnih papirjev lahko omogočajo prožne vire financiranja. Od plačila za izboljšave na domu za šolanje vaših otrok do položnice najemnine ali počitniške hiše, HELOC imajo veliko koristi. Uporabljajo se lahko celo kot dodatek ali nadomestilo za sklad za nujne primere, če imate visoko dopustno tveganje in bi raje vložili svoj denar, kot pa da bi zamujali na varčevalnem računu.
Toda kot pri drugih hipotekah bodite previdni, če želite analizirati, ali so dolgoročni stroški vredni prilagodljivosti.
4. Povratna hipoteka
Mnogi starejši odrasli se znajdejo v edinstvenem položaju, da imajo veliko lastniškega kapitala, vendar omejen dohodek. Ena od možnosti, ki jim je na voljo, je povratna hipoteka prek Posojilno drevo.
Pri povratni hipoteki posojilojemalec plača posojilojemalcu namesto obratno, pri čemer lastnik stanovanja ni dolžan plačevati, medtem ko živi. Po njihovi smrti gre hiša posojilodajalcu, razen če posojilojemalec ali njihovo premoženje ne plačata ravnotežja.
Medtem ko so povratne hipoteke različnih oblik in velikosti, je najpogostejše, da posojilojemalec mesečno plačuje posojilojemalcu in se posojilo sčasoma poveča. Lahko pa posojilojemalec izplača enkratno izplačilo, kot drugo hipoteko ali neko kombinacijo pavšalnega izplačila in mesečnih plačil.
Prednosti povratnih hipotek
Za razliko od drugih možnosti na tem seznamu povratnih hipotekarnih posojilodajalcev ni mogoče izključiti. Glede na pogoje posojila lahko prenehajo plačevati po določenem številu, vendar lastnika stanovanja ne morejo prisiliti, da odide. In ker posojilojemalec ne opravi plačil, slab kreditni rezultat ni pomemben.
Kot je navedeno zgoraj, povratne hipoteke posojilojemalcem vključujejo določeno prilagodljivost pri izbiri, kako želijo prejemati plačila. Kakor koli, plačila posojila ne vplivajo na upravičenost posojilojemalca do ugodnosti socialne varnosti ali Medicare.
Slabosti povratnih hipotek
Prvič, samo starejše odrasle osebe - običajno tiste, starejše od 62 let - lahko vzamejo hipoteke. Čeprav to ni prepir sam po sebi, je omejitev.
Druga omejitev je, da se lahko za zavarovanje povratne hipoteke uporabi le osnovno prebivališče. Ne računajte, da boste enega oddali v najem nepremičnine, ne glede na to, koliko lastniškega kapitala imate v njem.
Zdaj pa za resen problem: hipotekarno zavarovanje. V primeru povratnih hipotekarnih programov FHA morajo posojilojemalci za mizo plačati predplačilo v višini 0,5%, če je stanje posojila manjše od 60% LTV in grdih 2,5% za preostale kredite nad 60% LTV. In to je samo vnaprej plačana pristojbina. Posojilojemalci morajo vsako leto plačevati tudi tekoče mesečne pristojbine v višini 1,5% zneska posojila - znesek, ki se sčasoma povečuje.
Spodnja črta
Za starejše odrasle osebe, ki imajo v svojih domovih velik delež, ki se nikoli ne nameravajo preseliti, povratne hipoteke nudijo dober vir dodatnega prihodka. Dolg je, vendar brez tistih mesečnih računov.
Če pa želite pustiti nekaj za sabo za svoje otroke, bodite previdni, kako bo povratna hipoteka vplivala na vaše načrtovanje posesti.
5. Kupite nepremičnino za najem s posojilom
Pripravljeni ste biti bolj kreativni pri dostopu do lastniškega kapitala?
Recimo, da želite kupiti nepremičnino za najem. Najdete posojilodajalca, ki velikodušno ponuja 80-odstotno financiranje LTV - ali z drugimi besedami, od vas zahteva 20-odstotno polog. Lahko izkašljate gotovino ali pa se ponudite za navzkrižno primerjavo svojega doma.
Deluje tako: Posojilodajalec poleg najemne pravice le zavaruje zastavno pravico na najemniškem premoženju. Dve nepremičnini dobita kot zavarovanje, ki jima zagotavlja večjo varnost. Zaradi dodatnega zavarovanja sploh ne potrebujejo predplačila.
Prednosti posojila za odejo
Za posojilo vam ni treba plačati z gotovino. Potencialno lahko financirate celo stroške zapiranja nove nepremičnine. Toda pridobite novo sredstvo za ustvarjanje dohodka.
Ta taktika tudi ne zahteva ločene poravnave; vi preprosto financirate nepremičnino, ki jo kupujete s financiranjem. Imetniška družba mora vleči dva sklopa naslova, vendar so morebitni dodatni stroški bledi v primerjavi s stroški zapiranja ločene poravnave.
Slabosti posojilnega posojila
Za začetek postavite svoj dom na vrsto za nakup naložbene nepremičnine, tvegate izključitev pravic in brezdomstvo, kot je opisano zgoraj.
Drugo tveganje financiranja 100% nakupa najemnine je negativni denarni tok. Tako visoka hipotekarna plačila lahko pomenijo višje povprečne stroške kot dohodek od najemnine, kar bi škodilo celotnemu namenu nakupa najemnine. Negativni denarni tok je tveganje za nakup nepremičnine za najem, ko kupite od 70 do 80% LTV. Tveganje je še večje, če financirate celotno kupnino.
Podobno, če nepremičnina celo nekoliko poseda v vrednosti, vas hipoteko postavi na glavo.
Nakup nepremičnine za najem s posojilom se lahko zdi podoben risbi na HELOC-u. Vendar večina vlagateljev, ki jih poznam, uporablja to taktiko le kot začasen vir sredstev, da lahko kupujejo s strelo. Hitro povrnejo svoj HELOC po zaključku kakršnih koli popravil, ponavadi z dolgoročno hipoteko na najemu nepremičnine. Z drugimi besedami, svojega doma ne uporabljajo za pretirano izkoriščanje najema. Namesto tega ga uporabljajo za začasen, hiter in prilagodljiv denar, ki ga v celoti povrnejo z ločeno hipoteko samo za najem.
Spodnja črta
Navzkrižno sodelovanje vašega doma za financiranje naložb je zelo tvegano podjetje. Ne poskušajte tega doma, razen če ste izkušen vlagatelj, ki ima pod pasom ducat poslov.
Končna beseda
Dolg je nevarno orodje, enostavno ga je zlorabiti in ga je težko spretno obvladati. Najboljši način za dostop do lastniškega kapitala v vašem domu je prodati dom in se preseliti nekam manj poceni. Če pa morate vzeti dolg, zadolževanje pri vašem domu običajno pomeni nižje obrestne mere kot nezavarovani dolgovi.
Pazite le na visoke stroške zapiranja in bodite še posebej previdni, da ne boste prevzeli več dolga, kot ga lahko poplačate. Večina dolgov je pravzaprav slab dolg, edina izjema pa je dolg, ki vam pomaga graditi bogastvo. Če si lahko pomagate, poslušajte te godrnjave in svoje hiše ne uporabljajte kot bankomat.
Kakšne izkušnje imate z dostopom do lastniškega kapitala v vašem domu? Katero od zgornjih metod ste uporabili in kaj ste pomislili na to?
