11 načinov, kako občutno znižati svoje davke kot investitor v nepremičnine

Vlagatelji v nepremičnine poleg vseh odbitnih stroškov uživajo veliko več davčnih ugodnosti, kot jih omogoča običajni stranski vrvež. V mojem domačem mestu Baltimore se samozaposlena oseba v najvišjem davčnem razredu sooča z dohodnino za več kot 60% dohodnine, medtem ko je najvišja stopnja davka od dohodka za nekoga, ki živi v San Franciscu, 67% - več kot dve tretjini njihovega dohodka . Težko je napredovati v življenju, ko izgubiš 30% do 60% svojega dohodka zaradi davkov.

Če ste iskali popolno stransko ponudbo za zaslužek in znižanje davčne obveznosti, je tu 11 idej, da svoj davčni račun zmanjšate z naložbami v nepremičnine.

Vas zanima, kako postati investitor v nepremičnine, a niste kupili svoje prve nepremičnine? Razmislite o Roofstocku. So tržnica domov za vlagatelje v nepremičnine. Pregledali so nepremičnine in se prepričali, ali so dobre dohodkovne možnosti.

Davčnovarčujoče strategije za vlagatelje v nepremičnine

1. Lastne nepremičnine v lastni IRA

Verjetno poznate IRA in Roth IRA kot davčno odloženi način vlaganja v pokoj. Morda ne veste, da lahko postavite svojo samostojno IRA in jo uporabite za vlaganje v nepremičnine, ki niso davčne..

Bodite opozorjeni: To ni tako preprosto kot nakup delnic v običajni IRA. Najprej morate najeti skrbnika ali zaupno podjetje, ki bo upravljalo samostojno IRA za vas. Ustvarijo samo usmerjeni IRA, vi pa denar nakažete vanj. Nato lahko ustvarite pravno osebo, kot je LLC, za nakup in lastništvo naložbenih nepremičnin. Samostojni IRA vlaga denar v pravno osebo kot izbrano naložbo.

Kjer se zaplete, je, če želite naložbeno nepremičnino financirati, ne pa kupiti v gotovini. Financiranje je dovoljeno, vendar je priloženo nekaj pomembnih omejitev. Posojilo mora biti „brez regresa“, kar pomeni, da posojilojemalec ne more biti individualno odgovoren, česar mnogi posojilodajalci ne dovoljujejo. Poleg tega je od davkov IRA zaščitena le od nefinanciranega dela nakupa. In seveda veljajo običajna pravila IRA: Denarja ne morete dvigniti pred 59. letom starosti in morate začeti umikati do starosti 70.5.

Če vas zanima vlaganje v nepremičnine prek lastne IRA, začnite z raziskovanjem skrbnikov in se z njimi pogovorite o postopku in njihovih pristojbinah. Oglejte si raketni dolar, vendar se pred zavezancem za skrbnika prepričajte, da opravite domačo nalogo in v celoti razumete postopek.

2. Zadržite lastnosti več kot eno leto

Če imate nekaj manj kot eno leto in ga prodajate za dobiček, se ta dobiček obdavči po vaši običajni stopnji dohodnine. To velja za prelistavanje nepremičnin, obnavljanje in prodajo vintage avtomobilov, dnevno trgovanje, starinsko prelistavanje - vse, kar vključuje nakup nizke in visoko prodajo.

Če v letu letite več kot eno ali dve nepremičnini, tvegate, da vas bo IRS razvrstil kot samozaposlenega prodajalca in svoj zaslužek podvojil z davki FICA (več o tem v kratkem).

Ena od možnosti, da se temu izognete, je lastništvo nepremičnin dlje kot eno leto pred prodajo. To izniči tveganje, da boste razvrščeni kot trgovec, vaš dobiček pa preusmeri od obdavčitve kot običajnega dohodka na obdavčitev kot kapitalski dobiček. Za večino Američanov se kapitalski dobički obdavčijo v višini 15% - kar je bistveno nižje od običajnih stopenj dohodnine pri večini Američanov.

Če hiše preusmerite, jih pred prodajo razmislite o najemu za enoletni najem. Znižate davčno stopnjo, zaslužite nekaj denarnega toka in morda celo uživate v ceni in višji prodajni ceni.

Tu je še nekaj nasvetov za znižanje stopnje donosnosti naložb v nepremičnine, skupaj z dodatnimi podrobnostmi o tem, kdo je kvalificiran za trgovca.

3. Izogibajte se plačilu dvojnih davkov FICA

Kot že omenjeno, če vas IRS uvršča med trgovce in ne kot vlagatelje, se štejete za samozaposlene in dolgujete dvojne davke FICA.

Davki FICA so davki na zaposlitev, namenjeni financiranju socialne varnosti in Medicare. Razdeljeni so med delodajalci in zaposlenimi, pri čemer vsaka stranka plača 7,65%. Če ste samozaposleni, morate skupaj s svojo zvezno, državno in lokalno dohodnino skupaj plačati 15,3%..

Vsakdo, ki zapre hiše, mora oblikovati strategijo, s katero bi se izognil razvrstitvi trgovcev s strani IRS in se tako izognil temu dodatnemu 15,3-odstotnemu davku. Eden od načinov, kako se izogniti statusu prodajalca, je pokazati "naložbeno namero" za dobiček od vsake prodaje. Z drugimi besedami, zgradite primer, da nepremičnin ne prodajate kot del svoje običajne poslovne prakse, temveč da ustvarite kapital za druge naložbene projekte. Ti drugi naložbeni projekti bi lahko vključevali plačilo izboljšav za drugo nepremičnino ali nakazilo za dolgoročno najemno nepremičnino.

Druga strategija je izogniti se poslovanju prek enočlanskega LLC, ki se običajno ne upošteva za davčne namene. Namesto tega lahko ustvarite pravno osebo, kot je partnersko LLC ali S-corp, ki spremeni način obdavčitve vlagateljev.

Če nameravate vsako leto pregledati več kot nekaj nepremičnin, se posvetujte z računovodjo z veliko izkušnjami pri delu z vlagatelji v nepremičnine. Tako kot mnogi drugi elementi davčne kode ima tudi ta nekaj sivih področij, zato morate imeti prepričljiv primer za status neprodaje, če vas bo IRS izzival.

4. Dve leti živite v nepremičnini

Ste že kdaj pomislili, da bi naredili flip v živo? Vstopite in sčasoma izboljšujete in nadgrajujete. Če živite v nepremičnini vsaj dve leti, je prvih 250.000 dolarjev kapitalskih dobičkov za samske neobdavčeno. Za zakonske pare je meja polnih 500.000 USD.

Seveda si morda ne želite živeti v stalnem delovnem območju ali se seliti na vsaki dve leti, a če imate radi izboljšanje doma in kramljanje po hiši, je to lahko zabaven način zaslužka brez davka.

5. Odložite davke z menjavo 1031

V skladu z oddelkom 1031 davčnega zakonika „izmenjava podobne vrste“ lastnikom nepremičnin omogoča, da odložijo plačilo davkov za nedoločen čas z nakupom podobne nepremičnine z izkupičkom..

Deluje tako: Recimo, da kupite nepremičnino za 100.000 dolarjev, porabite še 20.000 dolarjev za izboljšave in jo prodajate za 150.000 dolarjev za dobiček v višini 30.000 dolarjev. Lahko bi žepnili teh 30.000 dolarjev in ga napihnili ob obrokih ali nakupu novega avtomobila, da bi pokazali, kako uspešni ste. Nato boste plačali davek od dohodka, tako da vam ostane 15.000 ali 20.000 dolarjev čistega izkupička za vaše napore in ne 30.000 USD.

Lahko pa ga investirate v drugo nepremičnino in ne plačujete davkov nanjo - vsaj za zdaj.

Recimo, da vzamete teh 30.000 dolarjev in jih uporabite kot predplačilo za 200.000 dolarjev, ne pa za 100.000 dolarjev. V tem naslednjem poslu vložiš 50.000 USD v izboljšave in prodaš nepremičnino za 60.000 USD dobička. Zdaj imate 60.000 dolarjev dobička. Spet bi lahko porabili ta denar ali ga lahko ponovno vložili z drugo menjavo 1031. Morda naslednjič, ko z njo kupite nepremičnino za 400.000 dolarjev, najem štirih enot, ki vam prinaša 1.200 dolarjev mesečno v denarju.

Če to premoženje prodate, bi morali znova izbirati med plačilom davka na dobiček ali z drugo menjavo 1031. Nihče ne pravi, da moraš prodati; lahko bi ga obdržali za vedno in uživali v dodatnem prihodku od najemnine.

6. Naredite odplačno prodajo

Recimo, da prodajate nepremičnino za dobiček v višini 50.000 dolarjev. Iz kakršnega koli razloga ne želite zamenjati 1031, da bi takoj kupili novo nepremičnino. Če v enem letu vložite svojo davčno napoved z dodatnih 50.000 USD obdavčljivega dohodka, lahko pričakujete, da boste zanj plačali nekaj zajetnih davkov, kar bi vas lahko spodbudilo v višji davčni razred.

Dobiček lahko več let razdelite tako, da ponudite prodajalčevo financiranje. V letu, ko prodajate nepremičnino, morate plačati samo dohodnino od ne glede na polog in glavnico, ki vam jo plača kupec. Sčasoma postopoma odplačujejo dobroimetje, ki ga dolgujejo, iz meseca v mesec in iz leta v leto. Da bodo stvari še boljše, kupcu morate zaračunati obresti.

Tveganje je seveda v tem, da so privzete in morate nepremičnino izključiti s premoženjem. Ne vstavljajte rahlo na prodajo in se prepričajte, da ste kupca temeljito kvalificirali. Ena od možnosti je, da začnete z najemno pogodbo, pri kateri kupec vsak mesec začne kot najemnik, pri čemer del najemnine odplačuje polog. V določenem znesku predplačila lahko nepremičnino prenesete na najemnika in kupca ter podpišete hipotekarno listino in zastavno pravico.

7. Povečajte svoje odbitke

Ena od prednosti naložbe v nepremičnine je, da so vsi dejanski stroški in nekateri papirni stroški odbitki.

Odštejete lahko:

• Hipotekarne obresti
• Zavarovanje
• Davek na nepremičnine
• Stroški vzdrževanja
• Pristojbine za upravljanje nepremičnin
• Stroški oglaševanja
• Stroški programske opreme, orodij ali drugih stroškov za podporo nepremičninam
• Pravni stroški
• Stroški zapiranja, kot so naslovi podjetja in pristojbine posojilodajalca
• Stroški domače pisarne
• Potni in kilometrski stroški
• Odbitek prehoda (več o tem v kratkem)
• Amortizacija (več o tem v kratkem)

Najboljši del? Še vedno lahko vzamete standardni odbitek. Za večino teh ni treba določiti odbitkov; preprosto zmanjšajo znesek skupnega obdavčljivega dohodka v seznamu E ali seznamu C.

Naredite domačo nalogo o točno določenih odbitkih, ki jih lahko zahtevate, da zmanjšate svoj davčni račun, in kot vedno govorite z računovodjo, da razpravljate o vseh sivih območjih.

8. Izkoristite prednost 20-odstotnega odbitka

Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017 je vključeval zanimivo davčno olajšavo za lastnike malih podjetij, vključno z vlagatelji nepremičnin.

Na najpreprostejši ravni lastnikom malih podjetij omogoča odšteti dodatnih 20% čistega poslovnega dohodka. Z IRS seveda ni nič preprosto. Dovoljeni odbitek je manjši od:

1. Vaš "kombinirani kvalificirani poslovni dohodek"
2. 20% presežka obdavčljivega dohodka nad vsoto čistega dobička iz kapitala

Kaj natančno pomeni „kombinirani kvalificirani poslovni dohodek“? Za nekatere vrste podjetij obstajajo omejitve dohodka: 315.000 dolarjev za poročene pare in 157.500 dolarjev za samske starše. Preberete lahko celotno definicijo IRS "kvalificirani poslovni dohodek" ali si prihranite migreno in se o tem pogovorite s svojim računovodjo.

Čeprav je pri IRS še vedno nepreverjeno in ni povsem jasno, bi morali z ostrim računovodjo odšteti dodatnih 20% nepremičnin, ki vlagajo poslovne prihodke iz svojega obdavčljivega dohodka.

9. Amortizirajte svoje lastnosti

Drugi papirni stroški, ki jih lahko izkoristijo vlagatelji v nepremičnine, je amortizacija. IRS določa življenjsko dobo stanovanjske stavbe na 27,5 let, zato lahko lastniki nepremičnin vsako leto odštejejo 1 / 27,5 vrednosti stavbne vrednosti nepremičnine v prvih 27,5 letih.

Recimo, da na primer kupite nepremičnino za 150.000 dolarjev, pri čemer je zemljišče ocenjeno na 50.000 dolarjev, stavba pa na 100.000 dolarjev. Vsako leto za naslednjih 27,5 let lahko za amortizacijo odštejete 3.636 dolarjev: 100.000 ÷ 27.5 USD = 3.636 USD.

Prav tako lahko amortizirate kapitalske izboljšave nepremičnine. Če na primer namestite novo streho za 8000 dolarjev, se lahko v 27,5 letih amortizira tudi 8000 dolarjev.

To je dobra novica. Slaba novica je, da boste ob prodaji nepremičnine dolgovali davke za "ponovni odbitek amortizacije" na ves dobiček, ki ste se mu prej izognili plačevanju davkov z amortizacijo. Seveda, če nikoli ne prodaš, nikoli ne dolguješ teh davkov.

10. Cenite cenitev s posojilom, ne prodajo

Premoženje, ki ste ga kupili za 150.000 dolarjev, se sčasoma ceni in po nekaj letih boste v njem zgradili nekaj kapitala.

Lahko bi ga prodali in plačali davek na kapitalski dobiček na ta lastniški kapital ali pa bi si lahko sposodili nepremičnino in ne plačevali nobenega davka na svoj denar. Pravzaprav bi morali odšteti stroške izposoje, tako zaključne stroške kot hipotekarne obresti.

Sčasoma vam najemniki odplačajo posojilo. Ohranite nepremičnino, kar upa, da vas še naprej cenijo in najemnine s časom naraščajo, tudi če vaše hipotekarno plačilo ostane fiksno.

In ko se posojilo odplača, ugani kaj? Lahko se obrnete in si izposodite več denarja za svojo lastnino!

11. Umrite v lasti svojih lastnosti

Če umrete v lasti nepremičnine, prvotna osnova (nakupni stroški) izgine, vaši dediči pa ne izplačajo kapitalskih dobičkov.

Če želite nadaljevati z zgornjim primerom, je bila vaša prvotna osnova za nepremičnino 150.000 USD. Recimo, da v 30 letih ceni na 900.000 dolarjev. Če boste nepremičnino prodali, lahko pričakujete, da boste dolgovali davke na kapitalski dobiček v višini 750.000 USD.

Ali pa si lahko najemnino nepremičnine vsak mesec žepnete in je nikoli ne prodajate. Če želite potegniti denar, si ga lahko izposodite, kot je opisano zgoraj, ali pa ga pustite neobremenjenega in zaslužite toliko več denarnega toka iz njega.

Ko umrete, premoženje preide na vaše dediče kot del vašega posestva. Lahko so dolžni davke na nepremičnine, vendar le, če ste umrli premožni; prvih 11,18 milijona dolarjev vašega posestva je brez davka. V nasprotnem primeru lahko prodajo nepremičnino in izkupiček obdržijo brez davkov.

Končna beseda

Če želite zmagati v igri bogastva, morate poznati pravila. In nikjer ni tako jasnejše kot pri učenju, kako znižati dohodnino.

Preberite, kako izkoristiti davčne ugodnosti lastnikom nepremičnin. Skozi vse življenje vam lahko prihranijo več sto tisoč dolarjev ali več in vam pomagajo, da več denarja namenite ustvarjanju bogastva.

Katere so vaše najljubše taktike za znižanje davkov?