7 nasvetov, ki jih morate upoštevati pri nakupu vaše prve nepremičninske naložbene nepremičnine
Kot vir pasivnega dohodka se nikoli ne izsuši ali ne dozoreva, temveč zagotavlja stalni dohodek brez izgube sredstev. Pravzaprav se osnovno sredstvo s časom ceni, tudi ko odplačujete hipoteko. Zaradi tega so naložbe v nepremičnine odličen vir pokojninskega dohodka. Diverzificira razporeditev sredstev in ščiti pred zaporedjem tveganja vračanja, ker vam ni treba prodati sredstev, da bi ustvarili dohodek.
Potem so tu davčne ugodnosti. Vlagatelji lahko odštejejo za vse možne stroške, od hipotekarnih obresti do stroškov vzdrževanja do pristojbin za upravljanje nepremičnin. Lahko celo odštejejo nekatere papirne stroške, ki jih dejansko niso nikoli nastali, na primer amortizacijo.
A za vse te prednosti gre tudi s svojim deležem padcev in tveganj. Vsaka nepremičnina zahteva visoke denarne naložbe v obliki predplačila in zaključnih stroškov. Nepremičnine so zelo nelikvidne, zato je prodaja draga in počasna. Za vlaganje potrebuje tudi znanje in delo, za razliko od zalog, ki jih lahko takoj kupite prek indeksnega sklada brez specializiranega znanja.
Kljub temu znanje in spretnosti, ki jih potrebujete za nakup prve lastnine, ni raketna znanost. Vsakdo se lahko nauči investirati v nepremičnine. Tukaj je sedem nasvetov, ki jih morate upoštevati pri nakupu prve naložbene nepremičnine, da se izognete pastem in od začetka zaslužite močan dobiček.
1. Dobite številke
Najpogostejša napaka, ki jo novi investitorji nepremičnin delajo, je napačno izračunavanje stroškov, vrednosti in najemnin.
Če iz tega članka ne jemljete ničesar drugega, upoštevajte to lekcijo: Naučite se, kako natančno izračunati denarni tok in preusmeriti dobiček, ker ni intuitiven. Tako vlagatelji izgubljajo denar.
Popravila in stroški
Ko za prenovo hiš kupite nepremičnine ali kupite nepremičnine, morate natančno vedeti, koliko stanejo popravila. Na površini se sliši enostavno; nenazadnje vam izvajalci oddajo pisno ceno, prav?
Težava je v tem, da je z izvajalci sicer težko delati, obnove pa redko potekajo tako gladko, kot je bilo načrtovano. Pogodbeni izvajalci pogosto obetajo in premalo oddajo, tako glede stroškov in časovnega okvira.
Pri svoji prvi naložbeni nepremičnini se držite relativno manjših kozmetičnih popravil. Nato pripravite ogromno rezervo za prekoračitev stroškov, da bi odpravili neizogibno kolcanje. Samo ne povejte izvajalcu tega ali pa bodo našli izgovor, da ga porabite.
Pridobite si vsaj tri ponudbe licenčnih izvajalcev in bodite izjemno jasni glede želenih popravil. Ko pustite prostor za tolmačenje, pustite, da vam izvajalci kasneje dodatno zaračunajo.
In ne pozabite, da so stroški obnove samo začetek. Prav tako stane denar za posest nepremičnine, medtem ko je na prostem v popravilu. Ti knjigovodski stroški ali "ugodni stroški" vključujejo hipoteko, gospodarske javne službe, davke, zavarovanje in dovoljenja.
Za vaš prvi posel pripišite 50% dodatnega kot rezerva za stroške prenove, plus 50% blazino za ocenjene stroške prenosa. Če pozorno upravljate svoje izvajalce, se lahko izognete porabi katerega koli od njih, a kot nov vlagatelj bi morali pri delu z izvajalci načrtovati napake..
Nasvet za profesionalce: Preden začnete postopek iskanja izvajalca, se oglejte DomovAdvisor. Izvedli so preverjanje preteklosti in našli najboljše ponudnike na vašem območju. Izberite nekaj s svojega seznama in za vsakega navedite ponudbo dela.
Vrednost po popravilu (ARV)
Tako kot novi investitorji ponavadi podcenjujejo stroške, tudi ti precenjujejo vrednost popravila (ARV) njihovega premoženja.
Naredite lastno raziskovanje Trulia ali Zillow, da bi dobili občutek primerljivih vrednosti prenovljenih nepremičnin. Nato obiščite nekaj primerljivih domov, ki so trenutno naprodaj. Sprehodite se po njih in spoznajte, kako so v soseski cene dokončanih lastnosti.
Kot začetnik investitor vaše mnenje sam ne bo zmanjšal, zato pred nakupom dobite tudi tri strokovna mnenja o razponu ARV za določeno nepremičnino. Najprej se pozanimajte o mnenju svojega nepremičninskega posrednika in vprašajte, ali bodo v svojem vrednostnem razponu konzervativni. Nato poiščite izkušenega vlagatelja, ki deluje na vašem trgu, in povprašajte njihovo mnenje. Za konec preglejte ocenjevalca posojilodajalca za njihovo mnenje.
Ko imate tri mnenja o razponu ARV, vzemite spodnji del ponudbe kot svoj delovni ARV. To ni čas ali kraj za optimizem; morate vedeti svoj minimalni dobiček od obračanja nepremičnine in se prepričajte, da ni negativen.
Najem po popravilu
Če nepremičnino hranite kot najem, potrebujete natančno oceno najemnine po popravilu. Pojdite skozi isti postopek kot ocenjevanje ARV-ja, vendar tokrat za najem.
Če ste domač, ne preskočite sprehoda po soseskah, ki so trenutno naštete za najem. Nobenega nadomestila za ogled lokalnih krajev ni videti z lastnimi očmi. Želite razviti občutek za lokalni najemni trg, pa tudi, kakšno stopnjo dodelanosti in ugodnosti pričakujejo najemniki.
Tekoči stroški najema
Ponovite za mano: Vaš denarni tok ni najemnina minus hipoteka.
Drugi niz številk, s katerimi se novi vlagatelji zmotijo, so tekoči stroški najema. Kot splošno pravilo pričakujte, da bodo vaši hipotekarni stroški v povprečju znašali približno 50% najemnine. Na primer, v skladu s 50-odstotnim pravilom, če najemnina znaša 1200 dolarjev, bodo vaši tekoči ne-hipotekarni stroški povprečno 600 dolarjev. Če je vaša hipoteka 500 dolarjev, vas povprečni mesečni denarni tok pusti 100 dolarjev - kar je daleč od 700 dolarjev, ki jih pričakujejo številni začetniki.
Nehortni stroški vključujejo:
- Davek na nepremičnine
- Zavarovanje premoženja
- Stopnja prostih delovnih mest
- Večja popravila in kapitalski odhodki (CapEx)
- Vzdrževanje
- Stroški upravljanja premoženja
- Računovodski, knjigovodski in pravni stroški
Ne izključujte stroškov upravljanja nepremičnin, ker nameravate sami upravljati. Vsi nimajo časa ali temperamenta, potrebnega za dobro upravljanje najemnin. Tudi če ga imate danes, to še ne pomeni, da ga boste imeli naslednje leto. Poleg tega je upravljanje najemnin strošek dela, ne glede na to, ali opravljate delo ali kdo drug. Bodite finančno pripravljeni najeti upravitelja nepremičnin, tako da zdaj vključite te stroške v svoje izračune denarnih tokov.
Ne zanašajte se izključno na 50% pravilo za svoj dejanski izračun. To je splošno pravilo in pred nakupom morate izračunati vsak strošek za določeno nepremičnino.
2. Razmislite o lastnosti na ključ
Ne želijo se vsi prepirati z izvajalci, dovoljenji in refinanciranjem dolgoročne hipoteke. S tem ni nič narobe.
Če vas ideja nadzorovanja prenove napolni s stresom, kupite nepremičnino na ključ. Lahko kupite nepremičnine, ki so že najete stabilnim, zanesljivim najemnikom, ali pa kupite nepremičnine v stanju, pripravljenem za najem.
V današnjem vedno bolj povezanem svetu lahko celo kupite nepremičnine na ključ kjer koli v državi s pomočjo platform kot je Roofstock. Zamislite si državno različico MLS z javnim dostopom samo za nepremičnine za najem na ključ in dobro poznate moč in udobje te platforme.
Roofstock vključuje tudi obilico podatkov za vsako nepremičnino, ki je na seznamu, od podatkov o lokalnem trgu do zgodovinskih in napovedanih trendov domače vrednosti do podrobnosti o stanju nepremičnine. Najboljše od vsega je, da vključujejo dve garanciji: eno vam omogoča, da nepremičnino "vrnete" v 30 dneh brez stroškov in drugo, ki jamči, da boste nepremičnino najeli najemniku v roku 45 dni od nakupa. Oglejte si naš celoten pregled Roofstock za več podrobnosti.
3. Ostanite samostojni in bodite potrpežljivi
Kot že omenjeno, nakup nepremičnin traja delo. To delo se desetkrat pomnoži, če želite najti dober posel - kateri vi ste boljši kot vlagatelj ali kaj je poanta?
Mnogi začetniki investitorji se čustveno navežejo na prvo nepremičnino, ki pritegne njihovo zanimanje. Všeč jim je lokacija in mislijo, "tukaj bi se rad upokojil", ali imajo radi kuhinjo ali mozaično ploščico v drugi kopalnici zgoraj.
Čustva nimajo mesta v kakršne koli naložbe. Vodi k odločitvam, sprejetim iz napačnih razlogov in do "intuitivnega vlaganja", kot je na primer čas, da se trži.
Nikoli si nikoli ne dovolite, da oblikujete čustveno navezanost na bodočo naložbeno nepremičnino. Po vsej verjetnosti boste morali pregledati na desetine - morda na stotine - nepremičnin, preden boste našli pravi posel. Če ponujate ponudbe za 15 nepremičnin, obstaja velika možnost, da se bo pet prodajalcev pogajalo z vami, od tega pa se bodo trije dogovorili z vami. Od teh treh bosta pred poravnavo padla dva, za vse vaše napore pa boste pustili en sklenjen dogovor.
Malo ljudi ima potrpljenje in sposobnost, da ostanejo ločeni od vsakega od teh poslov. Neposredno vlaganje v nepremičnine je igra številk v dveh smislih: gre za številke dobička in odhodkov in le majhen odstotek vaših bodočih poslov se dejansko zaključi. Pridobite te resničnosti zdaj, preden zapravite ogromno časa in denarja v neuspelem poskusu naložbe.
4. Pogajajte se (in ne bojite se oditi)
Prodajalci pričakujejo, da se boste pogajali. Če tega ne storite, začnejo ugibati o svojih cenah in se sprašujejo, ali bi morali zahtevati več.
Pogajanje nepremičnin se začne z raziskovanjem prodajalcev. Izvedite vse, kar lahko o prodajalcih, na primer, kako nujno želijo prodati, zakaj prodajo in kdaj se selijo, če je nepremičnina poseljena. Če uporabljate nepremičninskega zastopnika, naj vam jih ne predstavlja. Presenetilo bi vas, kako pogosto agenti za kotacijo postanejo zgovorni.
Pridružite se z najnižjo ponudbo, za katero menite, da bo prodajalec vzel dovolj resno, da bi lahko ugnal. Bolj ko se prodajalec nujno zapre, nižje je lahko to število.
Če želite zmanjšati zapadlo plačilo denarja, poravnajte koncesijo prodajalca v pogajanja.
Najpomembneje je, da določite ceno zgornje meje, preden sploh odprete svojo uvodno ponudbo. Pisno se zavežite, nekomu pa povejte, kaj naj ga zaskoči. Če prodajalec po pogajanjih naprej in nazaj ne bo sprejel številke pod to zgornjo mejo, pojdite stran. Presenetljivo število prodajalcev vas pokliče nazaj po nekaj dneh in reče: "No, morda bi lahko te številke navsezadnje delovale." Prodajalci nehajo in držite, a ko ostanete čustveno odmaknjeni, se lahko odmaknete od ne tako zelo zvezdničnih ponudb, s katerimi lahko kupite nič drugega kot ugodne ponudbe.
Upoštevajte te pogajalske taktike, da se pogajanja pogajate in bodite vedno pripravljeni na sprehod.
5. Organizirajte financiranje, preden podate ponudbe
Ko podate ponudbo, prodajalci pričakujejo, da boste navedli podrobnosti o tem, kako nameravate dejansko plačati za njihovo nepremičnino. Kar pomeni, da morate financirati ponudbe, preden začnete posredovati ponudbe. Možnosti se razlikujejo glede na to, ali iščete kratkoročno posojilo za sanacijo ali dolgoročno hipoteko najemnine.
Za posojila za kratkoročno nakupno rehabilitacijo pojdite s posojilodajalcem trdega denarja. Hitro in prilagodljivo sta, če sta draga. Lahko pa najdete srečo pri lokalni banki skupnosti, vendar te delujejo posamično in vsaka ima drugačno posojilno politiko.
Za dolgoročne hipoteke za najem lahko preizkusite običajne hipotekarne posojilodajalce, ko prvič začnete vlagati. Vendar banke in ustrezni posojilodajalci ne morejo nadgraditi več kot na prvih par nepremičnin, saj postavljajo omejitve glede števila hipotek, ki jih lahko prijavite o svojem kreditu.
Razmislite o posojilovalcih portfelja kot financiranju na naslednji stopnji. Ti posojilodajalci ne prodajo vašega posojila velikemu korporativnemu posojilodajalcu, temveč ga hranite doma. Banke lokalnih skupnosti včasih ponujajo ta posojila, kot nekateri spletni posojilodajalci.
Ko boste končno dokazali uspeh, si lahko pri prijateljih in družini denar izposodite zasebno za financiranje svojih poslov. Toda to prihaja leta po vašem prvem dogovoru.
Nasvet za profesionalce: Pri iskanju hipotekarnega posojilodajalca za financiranje prve nepremičnine začnite z Posojilno drevo. V nekaj minutah imate lahko več ponudb za posojila, ki jih lahko primerjate drug ob drugem.
6. Ne bodite naklonjeni ceni
Nepremičnine ne naraščajo vedno. Domovi običajno naraščajo, vendar če računate na "običajno", potem špekulirate, ne vlagate.
Če ste flipper, flip temelji na današnjih cenah. Če ste dolgoročni naložbenik v najem, kupujte na podlagi današnjega denarnega toka. Medtem ko se domače vrednosti lahko sesedejo, najemnine ostanejo presenetljivo prožne. Tudi v Veliki recesiji, ko so se domače vrednosti znižale za 27,42%, so najemnine še naprej naraščale, poroča ameriški urad za popis prebivalstva..
V tem je lepota najemnih naložb. Ko se naučite, kako napovedovati denarni tok, lahko natančno izračunate donosnost katere koli naložbene nepremičnine in se odločite za vlaganje samo v nepremičninske lastnosti z visokim donosom. In ko vlagate v najemne nepremičnine, ki temeljijo na trenutnem denarnem toku, potem je vsaka apreciacija vredna.
7. Bodite pripravljeni na izvršitev in izselitev
Tako kot nima vsak temperament, da je investitor v nepremičnine, enako velja za učinkovitega najemodajalca. Potrebna je pozornost do podrobnosti, samodiscipline in pripravljenost uveljaviti pravila najemne pogodbe.
Človeška bitja se potiskajo proti svojim mejam. Kot najemodajalec to pomeni, da bodo nekateri najemniki poskušali potisniti vaše meje. Vaša naloga je braniti te meje. Niso vsi disciplinirani, da bi se nasprotovali najemniškemu najemniku. Toda uveljavljanje pravil je eden od izzivov, da postanete najemodajalca, s katerim se morate zadovoljiti, če želite uspeti.
Vaše hipotekarne posojilodajalke ne bodo zasukale, če jih pokličete, da jih kličejo in jih prosite, naj vam ne zaračunajo zamudne pristojbine ali začnejo postopek zaprtja. Če najemnine ne bo konec milostnega obdobja, pošljite opozorilo o izselitvi, ki najemniku da drugo milostno obdobje, preden vložite zahtevek za deložacijo. Če do konca drugega milostnega obdobja ne bodo plačali, vložite zahtevo pri lokalnem sodišču. S tem se bo začel še en dolgotrajen postopek s končnim datumom zaslišanja in zaključka, ki traja mesece.
Seveda le redko pride do tega. Ko vročite opozorilo o izselitvi in takoj vložite sodišče, najemniki pogosto začnejo prednostno najemnino dati pred svojimi računi za kreditne kartice, diskrecijsko porabo in drugimi stroški.
Če vam ni všeč zvok ničesar od tega, niste sami. Ampak to pomeni, da niste temperamentno primerni za najem zemljišč. Morate ga oddati zunanjemu direktorju nepremičnin ali poiskati druge načine vlaganja v nepremičnine.
Končna beseda
Neposredno vlaganje v nepremičnine ni dobro ali celo za večino ljudi. Preprosto nimajo potrpljenja in discipline.
Na srečo vam ni treba vlagati neposredno, da bi v portfelju pridobili izpostavljenost nepremičnin. Posredni načini vlaganja v nepremičnine vključujejo REIT-ove, ki jih lahko takoj kupite prek vašega posredniškega računa ali IRA. Prav tako lahko vlagate v spletna mesta za množično financiranje nepremičnin. Medtem ko so nekoč lahko sodelovali le pooblaščeni vlagatelji, jih je nekaj, kot je Fundrise, zdaj dovolite vsakomur, da investira.
Če imate zanimanje, potrpljenje in temperament, da vlagate neposredno v nepremičnine, bo vaša disciplina nagrajena s predvidljivimi donosi, močnimi davčnimi ugodnostmi in visokim pasivnim dohodkom. Eden od preprostih načinov za nakup prve naložbene nepremičnine je, da v njej živite s hišnimi vpadi. V nasprotju s splošnim prepričanjem vam ni treba kupiti večstanovanjske nepremičnine, da bi hiša kravila. Hrepetate lahko pri sostanovalcih, z dodatno stanovanjsko enoto, z najemom prostorov na Airbnbu ali celo s privedbo študenta za izmenjavo.
Na voljo imate veliko možnosti za vlaganje v nepremičnine, ne glede na to, ali se odločite za neposredno lastništvo ali bolj pristen pristop. Kakor koli, poskrbite, da boste domačo nalogo opravili in vsako naložbo natančno pregledali, pri čemer bodite posebno pozorni na številke.
Ali razmišljate o nakupu naložbene nepremičnine? Kakšen je vaš dolgoročni načrt?
