7 načinov za posredno vlaganje v nepremičnine brez lastniškega naslova
Težko je kupiti naložbeno nepremičnino, če imate na primer manj kot 1000 dolarjev za naložbe. Tudi če ste odobreni za hipoteko z nižjim plačilom, morate še vedno zbrati tisoč dolarjev za to polog, plus stroške zapiranja in denarne rezerve.
Nepremičnine so prav tako zelo nelikvidne. Njegova prodaja stane veliko časa in denarja, kar mnogim potencialnim vlagateljem pušča nelagodje.
Potem je tu krivulja učenja. Potreben je čas, da se naučite veščin, potrebnih, da hišo preusmerite ali postanete najemodajalec, da zagotovite dobiček, namesto da izgubite majico.
A za vse to nepremičnine ponujajo alternativni razred premoženja z najboljšimi iz obeh svetov: visok donos delnic v kombinaciji z nizko nestanovitnostjo obveznic. Skupna študija kalifornijske univerze, univerze v Bonnu in nemške centralne banke je ugotovila, da so nepremičnine v zadnjih 145 letih ponujale boljši donos kot zaloge in izjemno nizko nestanovitnost.
Kako lahko vlagatelji razpršijo svoj portfelj tako, da vključujejo nepremičnine, ne da bi neposredno kupovali nepremičnine? Tukaj je sedem načinov za vlaganje v nepremičnine brez glavobolov pri pologu, financiranju, popravilih ali kdaj pa je treba sami pridržati lastništvo.
1. ETF in vzajemni skladi
Eden od načinov za posredno vlaganje v nepremičnine je naložba v zaloge in sredstva v panoge, povezane z nepremičninami.
Tako lahko na primer v TD Ameritrade vlagate v ETF in vzajemne sklade, ki imajo zaloge za gradnjo stanovanj, zaloge komercialnih nepremičnin ali hotelske verige s širokim premoženjem. Lahko celo investirate v ETF in vzajemne sklade, ki imajo vrsto REIT-ov (več o tem v trenutku). Za primere skladov, ki vlagajo v zaloge in sklade, povezane z nepremičninami, si oglejte sklad ETF Vanguard Real Estate Index ETN (VNQ) in iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Prednosti
Prvič, nepremičninski ETF in vzajemni skladi ponujajo enako takojšnjo likvidnost kot kateri koli drug ETF, vzajemni sklad ali delnice. Takoj lahko kupite in prodate po ceni 4,95 USD provizije. To je daleč od tega, da bi 7% porabili za nepremičninskega posrednika za seznam in trženje vaše nepremičnine ter čakali štiri mesece za poravnavo.
Poleg tega vlagateljem omogoča diverzifikacijo portfelja lastniških vrednostnih papirjev, da zmanjšajo tveganje zaradi udobja svojega posredniškega računa. Ni vam treba zapustiti svojega doma, da bi takoj dobili dostop do popolnoma ločenega sektorja gospodarstva.
Ta sredstva vam omogočajo tudi raznolikost v nepremičninskem sektorju. Z nakupom enega sklada lahko pridobite nepremičnine v celotni Združenih državah Amerike ali v več mednarodnih državah. V nasprotju z neposrednim lastništvom, ki vključuje potop tisočev dolarjev v eno nepremičnino v enem mestu.
Slabosti
Kot vsi ETF ali vzajemni sklad, tudi nepremičninski skladi zaračunavajo provizijo za stroške upravljanja in upravljanja sklada. In če se sklad aktivno upravlja, vedno obstaja tveganje nesposobnosti upravljavca sklada.
Vlagatelji prav tako ne pridobijo davčnih ugodnosti, ki jih ponujajo neposredni vlagatelji v nepremičnine.
Za koga so
Če ne veste veliko o nepremičninah in želite preprosto razpršiti svoj portfelj lastniških vrednostnih papirjev, so nepremičninski ETF in vzajemni skladi odličen kraj za začetek.
2. REIT-ji in mREIT-ji
REIT ali nepremičninski naložbeni sklad je sklad, ki vlaga denar v nepremičninske projekte. Vlagatelji omogočajo, da prispevajo toliko ali toliko, kot želijo, k večjemu portfelju nepremičnin.
Podobno hipotekarni sklad REIT (mREIT) vlaga denar v posojila za nepremičninske projekte, vendar neposredno nima lastnine. Z obema vrstama REIT se trguje na borzah tako kot ETF in delnice.
Prednosti
Tako kot ETF in vzajemni skladi so tudi REITs in mREIT enostaven, hiter in poceni način za diverzifikacijo v nepremičnine. Ob treh zjutraj vas tudi ne bodo poklicali, da bi se pritožili, da je izbruhnila žarnica ali zamašili stranišče, kar je znano, da najemniki počnejo.
V preteklosti so ameriške REIT-ove ponujale tudi presenetljivo visoke donose, s čimer so tekmujejo in pogosto premagovale ameriške zaloge. V 40 letih od leta 1979 do konca leta 2018 je povprečni skupni donos ameriških REIT-ov znašal 11,77%, poroča Nareit.
Ta sredstva ponavadi ponujajo zelo močne dividendne donose, pogosto večkrat višje od tistih, ki jih izplačujejo skladi delniškega indeksa. V letu 2018 je na primer povprečni ameriški REIT vrnil 4,55% dividend v primerjavi z 1,88% za S&P 500. Ni redko, če najdete REIT, ki bi letni donos plačali 8% ali več. To je zato, ker morajo po zakonu REIT-ji izplačati najmanj 90% čistega dohodka vlagateljem v obliki dividend.
Slabosti
Vendar 90-odstotno pravilo služi kot dvorezni meč; omejuje znesek dohodka, ki ga lahko REIT-ji namenijo za rast in razširitev svojega premoženjskega portfelja. To pomeni, da si morajo REIT-ji za rast rasti dolga.
S toliko donosnosti, ki jo ponujajo REIT-ji, izhaja iz dividend, vlagatelji puščajo odprtost za višje davke. Namesto da bi plačevali davek na kapitalski dobiček po tem, ko so sklad držali leto ali dve in nato prodali, morajo vlagatelji plačati svojo redno stopnjo dohodnine za navadne dividende (ne pa za kvalificirane dividende; več o tem, kako se obdavčujejo dividende, preberite tukaj).
Za koga so
Tako kot ETF in vzajemni skladi so tudi REIT-ji in mREIT odlična izbira za vsakodnevne vlagatelje v lastniške vrednostne papirje, ki želijo diverzificirati svoj portfelj in izpostaviti nepremičnine brez težav neposrednega lastništva. Če nimate nastavljenega naložbenega računa, ga lahko odprete prek Ally Invest. Trenutno ponujajo denarni bonus do 3.500 dolarjev.
3. Zasebni zapisi
Zapis je pravni dokument, podpisan za evidentiranje dolga. Za praktične namene je zasebna nota zasebno posojilo, ki ste ga dobili od druge osebe ali podjetja.
Poznam par v Ohiu, ki se je upokojil, preden je dopolnil 30 let, in zdaj živi od prihodkov od najemnin. Denar sem jim posodil pod 12% letne obresti za kratkoročno, samo za obresti. Takole je delovalo: posodil sem jim 10.000 dolarjev in podpisali smo sporočilo. Izraz je bil devet mesecev, na koncu katerega so mi vrnili glavnico v višini 10.000 ameriških dolarjev in 900 evrov obresti. Obresti, obračunane v višini 1% na mesec (12% na leto).
V tem primeru je bilo sporočilo "nezavarovano", kar pomeni, da ni bilo zastavno jamstvo za določeno nepremičnino kot zavarovanje. Lahko pa se zavarujejo tudi zasebni zapisi, z javno zastavljenimi založbami na nepremičnini, ki služi kot zavarovanje.
Prednosti
Zasebne beležke lahko prinesejo odlične donose in so enako zanesljive kot oseba ali podjetje, ki ga financirate.
Prav tako jih je mogoče zavarovati pred nepremičninami, kar vam omogoča izključitev nepremičnine v primeru neplačila.
Slabosti
Ker so ta posojila zasebna, so praktično neregulirana, brez zaščite SEC. V primeru neplačila imajo vlagatelji malo možnosti.
Ena je izključitev, če gre za zavarovane opombe. Toda izključitev prepovedi je drag in dolgotrajen postopek, ki zahteva odvetnike veliko pravnega dela. In vlagatelji nimajo zagotovila, da bo kdo na dražbi za zaprtje ponudil dovolj, da pokrije svoje posojilo in pravne stroške.
Če menica ni zavarovana, vlagatelji še manj koristijo. Posojilojemalca lahko tožijo zaradi kršitve pogodbe, vendar bodo zaradi svojih težav presodili težko izvršljivo sodbo.
Za koga so
Zasebni zapisi so odlična možnost za ljudi, ki poznajo uspešne vlagatelje v nepremičnine. Večinoma gre za osebno zaupanje in zaupanje, zato posojajte le ljudem, ki jih dobro poznate, zaupajte svojemu denarju in ki imajo odlične uspehe pri investiranju v nepremičnine.
4. Množično financiranje
Ena relativno nedavna možnost vlaganja v nepremičnine je prek množičnih spletnih strani. Ideja je preprosta: Javna sredstva za nepremičninske naložbene projekte. Posamezen posel z nepremičninami v vrednosti 500.000 dolarjev ima lahko 60 različnih finančnikov, razporejenih po celotni državi, od katerih nobeden od njih še ni videl lastnine.
Tako kot REITs in mREITs tudi nekatere spletne strani množičnega financiranja same vlagajo v nepremičnine, druge pa vlagajo denar v vlagatelje v nepremičnine. Običajno, ko storitev množičnega financiranja neposredno investira v nepremičnine, imajo preprosto velik zbirni sklad, v katerega lahko javnost vlaga denar. Drugi posojilojemalci množičnih naložb omogočajo vlagateljem brskanje po posameznih poslih z nepremičninami in financiranje posebnih poslov, ki so jim všeč.
Vendar je ulov: Večina množičnih finančnih spletnih mest sprejema sredstva samo od akreditiranih vlagateljev. Če imate neto vrednost manj kot milijon dolarjev ali zaslužite manj kot 200.000 dolarjev, ne morete sodelovati.
Kljub temu pa obstaja ogromno spletnih mest za množično financiranje nepremičnin, ki vsem omogočajo sodelovanje. Za spletno mesto združenih skladov si oglejte Fundrise; če želite izbrati posamezne ponudbe, preizkusite Groundfloor.
Prednosti
Tako kot druge možnosti na tem seznamu tudi spletna mesta za množično financiranje nepremičnin vlagateljem omogočajo, da denar razpršijo po številnih nepremičninah in regijah.
Medtem ko spletna mesta za množično financiranje nalagajo minimalne naložbe, so nekatera zelo nizka. Na primer, v pritličje je minimalna naložba le 10 dolarjev. To pomeni, da bi lahko vlagatelj teoretično vložil v 100 nepremičnin v skupni vrednosti 1000 dolarjev in tako tveganje razširil daleč naokoli.
Ta sredstva prav tako ponujajo visoke donose, da bi pritegnili vlagatelje. Fundrise je vlagateljem izplačal med 8,7% in 12,4% letnih donosov od ustanovitve. Pritličje prinaša donose od 5% do 25%, odvisno od kakovosti nepremičnine in kreditne sposobnosti posojilojemalca.
Ker na spletnih mestih za množično financiranje ne velja, da SEC mora vrniti 90% dobička kot dividende, lahko vložijo več denarja v rast in nove lastnosti.
Slabosti
Spletna mesta za množično financiranje lahko vlagateljem zaračunajo zajetne provizije za upravljanje, primerljive z REIT-ji, ETF-ji ali drugimi javnimi sredstvi, s katerimi se trguje na trgu. Na primer, Fundrise zaračuna 1% letno.
Poleg naložb te naložbe niso tako likvidne kot sredstva, s katerimi se trguje na javnem trgu. Fundrise pričakuje, da bodo vlagatelji v povprečju pustili svoj denar v veljavi pet let, in medtem ko lahko vlagatelji pred tem izplačajo denar, je to mučen proces. Vlagatelji morajo vložiti zahtevo, preiti obvezno čakalno dobo v 60 dneh in tudi takrat so zahteve za odkup "pod določenimi omejitvami".
Vendar vsa spletna mesta za množično financiranje ne zahtevajo tako dolgih obveznosti. Tipičen naložbeni rok za denimo Groundfloor je šest do 12 mesecev. A to še vedno pomeni, da ni tako likvidna naložba.
Za koga so
Spletna mesta za množično financiranje so odlična alternativa za REIT za vlagatelje, ki želijo več podrobnosti o svojih naložbah v nepremičnine. Kljub temu se prepričajte, da opravljate domačo nalogo, in prosite za podrobnosti o pristojbinah in privzetih cenah na spletnem mestu za množično financiranje, preden vložite denar.
5. Sindikacije z nepremičninami
Sindikalni promet z nepremičninami je podoben crowdfundingu, vendar ni enak. V sporočilu sponzor ali izvajalec najde velik posel z nepremičninami, ki ga želi kupiti, in se obrne na zunanje vlagatelje, da bi zbral preostali kapital.
Ti vlagatelji, imenovani tudi omejeni partnerji ali člani, dajo denar in v zameno dobijo delno lastništvo nepremičnine. Na primer, sponzor najde dobro ponudbo za nepremičnino v višini 1 milijon dolarjev, naloži 100.000 dolarjev lastnega denarja, nato pa od vas in več drugih vlagateljev pobere ostalih 900,00 USD. Vložiš 50.000 USD in dobiš 5-odstotni lastniški delež v nepremičnini.
Za razliko od spletnih mest za množično financiranje, kjer vlagatelji naložijo sredstva za vrsto nepremičnin brez dejanskega lastništva nepremičnin ali preprosto posojajo denar za posle, sindikati ponujajo vlagateljem eno posebno lastninsko pogodbo za oceno in nakup. Vlagatelji dajejo delno lastništvo pravni osebi, ki ima v lasti eno lastnino.
Prednosti
Povprečen človek nima veliko možnosti za nakup večmilijonskih nepremičnin. A kot del združevanja lahko vlagatelji kupijo stanovanjske komplekse, poslovne stavbe, celo hotele - vsaj kot del skupnega investicijskega partnerstva.
Za razliko od drugih možnosti na tem seznamu lahko vlagatelji v sindikate izkoristijo vse davčne ugodnosti, ki so na razpolago neposrednim lastnikom nepremičnin, ker imajo lastništvo, čeprav delno lastništvo prek pravne osebe. Vlagatelji vidijo koristi, kot so amortizacija, odbitki obresti in celo 1031 izmenjav, da se odloži davek na kapitalski dobiček.
Vlagatelji prav tako vedo natančno lastnino, v katero vlagajo, in sponzorja posla in lahko oba natančno pregledajo.
Tako kot druge možnosti na tem seznamu tudi združevanje omogoča diverzifikacijo. Vlagatelji lahko razdelijo denar med več velikimi sredstvi, ne da bi morali na kateri koli posesti staviti kmetijo.
Slabosti
Prvič, večina poslov s posredovanjem nepremičnin je na voljo samo pooblaščenim vlagateljem.
Drugič, vaš denar je zaklenjen v ta posel. Obresti lahko prodate, vendar ni enostavno.
Upoštevajte tudi, da sponzor zaračuna pristojbine za njihovo aktivno vlogo pri iskanju posla in upravljanju nepremičnine. Prepričajte se, da razumete te pristojbine in da ne odvzamejo večine vašega dobička.
Končno je odvisno od tega, ali boste skrbno skrbeli za posel. Pred naložbami ste odgovorni za preverjanje številk in sponzorja, za tako velike in zapletene ponudbe pa morda ne bo več razumljivo..
Za koga so
Sindikalne nepremičnine so najboljše za izkušene, izpopolnjene vlagatelje, ki izpolnjujejo zahteve za status akreditiranih vlagateljev. V idealnem primeru bi morali poznati sponzorja in poznati njegove izkušnje pri podobnih velikih nepremičninskih projektih.
6. zasebni lastniški skladi in priložnostni skladi
Tako kot nepremičninski sindikati, tudi skladi zasebnega kapitala omogočajo vlagateljem, da združijo sredstva za vlaganje v velike projekte, kot so stanovanjske stavbe ali velike poslovne nepremičnine.
Toda v skladu z zasebnim lastniškim kapitalom vlagatelji ne vedo natančno premoženja, v katerega vlagajo denar, in ne zagotavljajo delnega lastništva nepremičnine. Namesto tega vlagajo na podlagi ugleda upravljavca sklada; poslovodja je v preteklosti zaslužil znatne donose, zato z njimi vlagate denar pod prepričanjem, da bodo našli neporavnane naložbe, ki bodo prinesle impresivne donose. Z drugimi besedami, preprosto jim morate zaupati.
Nova vrsta sklada zasebnega kapitala, ki je nastal z Zakonom o znižanju davkov in delovnih mest iz leta 2017, so skladi priložnostnih skladov ali priložnostni skladi. Zakon določa približno 8.700 popisnih traktatov kot območja s kvalificirano priložnostjo in skladi zasebnega kapitala, ki v te cone vložijo najmanj 90% svojega premoženja, so upravičeni do posebnih davčnih olajšav.
Ker gre za novo naložbeno sredstvo, bi morali biti vlagatelji previdni pred naložbami v priložnostne sklade in se prepričati, ali razumejo natančna tveganja in davčne ugodnosti, preden naložijo cent. Na primer, vlagatelji si lahko ogledajo sklad za Fundrise's Opportunity Fund in ga primerjajo z zgoraj opisanimi standardnimi možnostmi množičnega financiranja..
Prednosti
Skladi zasebnega kapitala lahko prinesejo spektakularne donose. Tako kot skladi za posredovanje nepremičnin tudi ta sredstva vlagateljem omogočajo dostop do velikih poslov z nepremičninami.
Za priložnostne sklade lahko akreditirani vlagatelji, ki zaslužijo dobiček iz kapitala, odložijo svoje davke do leta 2026, če dobiček ponovno investirajo v 180 dneh po realizaciji. Če svoj denar, vložen v priložnostno cono, obdržijo najmanj pet let, se njihov obdavčljivi dobiček zmanjša za 10%; če svoj denar zadržijo vsaj sedem let, se ti dobički zmanjšajo za 15%. Denar, ki je bil vložen najmanj 10 let, ne sme priti do kapitalskih donosov.
Slabosti
Skladi zasebnega kapitala se lahko izkažejo za visoko tveganje, saj imajo vlagatelji malo zaščite. Zato so na voljo samo pooblaščenim vlagateljem.
Vlagatelji nimajo nujno nobenih podrobnosti o tem, v katera sredstva bo sklad na koncu vložil, in imajo še manj nadzora nad temi naložbami, ko vložijo denar.
V primeru priložnosti skladov je malo, kar bi lahko vlagatelji pregledali. Ta sredstva so nova, kar pomeni, da večina ljudi popolnoma ne razume pravil IRS in davčnih olajšav za priložnostne cone.
Za koga so
Izogibajte se teh možnosti, razen če ste bogat, akreditiran vlagatelj, ki lovi visoke donose. Priložnostni skladi so zanimiva nova možnost znižanja davčnih računov bogatih vlagateljev, vendar ostajajo nedokazani. Manj premožni vlagatelji bi morali iskati drugje.
7. Veletrgovanje
Poimenovani so tudi med prepisovanjem pogodb, veletrgovanje pa pomeni več naložbe časa, izobraževanja in povezovanja v mrežo kot denarja.
Trgovci na debelo najdejo odlično kupčijo nepremičnine in jo dajo pod pogodbo. Nato se obrnejo in prodajo pravice do te pogodbe dejanskemu vlagatelju nepremičnin.
To pomeni, da trgovci na debelo nikoli ne prevzamejo lastništva; zgolj zaračunajo nadomestilo za najditelja ali maržo. Na primer, če dajo nepremičnino v pogodbo za 50.000 dolarjev, se lahko obrnejo in prodajo pogodbo za 55.000 do 60.000 dolarjev.
Prednosti
Ogromna prednost je, da za prodajo nepremičnin skoraj ni potrebnega denarja. Trgovci na debelo morajo na nepremičnini odložiti le majhen denarni polog, ki ga nato povrnejo takoj, ko najdejo kupca.
Druga prednost je, da trgovcem na debelo ni treba skrbeti za financiranje, upravljanje premoženja ali kateri koli drugi glavobol, ki je povezan z neposrednim lastništvom nepremičnin, ker dejansko ne posedujejo nobene nepremičnine.
Končno trgovci na debelo zaslužijo hiter preobrat. Če dajo nepremičnino v pogodbo v torek zjutraj, lahko kupca najdejo do torka popoldne in plačo nekaj tednov kasneje, ko se nepremičnina poravna..
Slabosti
Ko se ljudje prvič seznanijo s prodajo na debelo, lahko skoraj vidijo znake dolarja v njihovih očeh. Resničnost pa je, da je na debelo trdo delo in ne lahki denar, za katerega mnogi najprej domnevajo.
Potrebno je delo, da bi našli ponudbe, ki so dovolj dobre, da bi na debelo vložili profesionalne vlagatelje v nepremičnine. Nato je potrebno še več dela, da se sestavi seznam kupcev, dovolj dolg za hitro in zanesljivo prodajo pogodb.
Obstaja tudi zelo resnično tveganje, da trgovec na debelo ne zagotovi kupca. Če kupca ne uspejo pravočasno poravnati, lahko izgubi depozit.
Kdo je za
Prodaja na debelo je odličen način, da se začetni vlagatelji v nepremičnine naučijo, kako najti ponudbe in zgraditi mrežo drugih lokalnih vlagateljev v nepremičnine. To je tudi dober način za zaslužek v višini prvega položnice na nepremičnini. Vendar denar ni preprost, potencialni trgovci na debelo pa bi morali kot prvi korak poiskati izkušenega trgovca na debelo, ki bo vajen.
Če želite izvedeti več o nepremičninski prodaji, si oglejte knjigo Merrill, Biblija nepremičnin.
Končna beseda
Nepremičnine lahko nudijo močne donose z nizko volatilnostjo in tveganjem - za izkušene vlagatelje.
Če vas zanima le diverzifikacija portfelja lastniških vrednostnih papirjev, se držite REIT-ov in nepremičninskih ETF-ov ali vzajemnih skladov. Ker se z njimi javno trguje, lahko navadni investitor hitro primerja sredstva, pregleda pretekle rezultate in investira z enim klikom iz udobja svojega doma.
Za vlagatelje, ki jih zanima korak z nepremičninami, spletna mesta za množično financiranje ponujajo močne donose in priložnost, da se poglobijo v temeljne naložbene naložbe. Celo nekredificirani vlagatelji lahko vlagajo v nekaj spletnih mest za množično financiranje; samo poskrbite, da boste domače naloge plačevali za pristojbine in tveganja.
Akreditirani vlagatelji imajo na voljo več možnosti. Če želite loviti kitajske donose kot bogatejši vlagatelj, raziskajte nepremičninske sindikate, sklade zasebnega kapitala in priložnostne sklade.
Če vas zanima vlaganje v nepremičnine kot poklicno ali stransko podjetje in nimate veliko izkušenj ali denarja, vam prodaja na debelo služi kot ena od možnih vstopnih točk. Samo ne pričakujte, da boste hitro obogatili shemo, in se pripravite na trdo delo in krivuljo učenja.
Diverzifikacija na nepremičnine, tako ali drugače, je vredna vaše pozornosti. Kakšna oblika te diverzifikacije pa naj bo odvisna od vaših ciljev, bogastva in stopnje zanimanja.
Kakšna oblika vlaganja v nepremičnine vas najbolj zanima?
