8 stvari, o katerih je treba razmisliti, preden investirate v nepremičnine na ključ

Seveda nekateri nepremičninski vlagatelji ustvarijo pravičnost s prenovo nepremičnin. Toda najem, upravljanje in pogajanje z izvajalci prihaja s svojimi glavoboli. Nekateri vlagatelji pa nimajo težav s težavami z dovoljenji, urniki posojanja posojilodajalcev in presenetljivimi stroški popravil.

Na srečo lahko vlagatelji, ki želijo diverzificirati svoja sredstva in kupiti nepremičnine za najem, v celoti preskočiti prenove z lastnostjo na ključ prek spletnega mesta, kot je Roofstock. Nepremičnina na ključ je natanko takšna, kot se sliši: nepremičnina, ki je v stanju, ki je v najemu ali je že najeta plačljivemu najemniku.

Zdi se, da se za novega investitorja v nepremičnine uresničujejo sanje? Čeprav lahko začnete z naložbami v najem, lahko z majhno udeležbo, ni tako, da kliknete gumb za nakup delnic ali nepremičninskih naložb. Od visokih začetnih investicijskih stroškov do nizke likvidnosti nepremičnine - tudi v obliki nepremičnin na ključ - prihajajo s svojimi čudmi in izzivi za vlagatelje.

Najpomembnejša vprašanja o lastnostih na ključ

Preden se odpravite po nakupu na ključ, morate vedeti, v kaj se vklopite. Ker vsaka nepremičnina stane več deset tisoč dolarjev pri stroških zapiranja in samih pologih, si ne morete privoščiti veliko napak.

Tu boste morali upoštevati osem stvari, ko začnete ocenjevati potencialne lastnosti na ključ kot naložbe.

1. Stopnja omejitve

Največja pomanjkljivost lastnosti na ključ je težava pri iskanju ugodnih ponudb.

Premisli. Nekdo drug je za vas že opravil vse delo pri posodabljanju nepremičnine in postavitvi v popolno stanje, pripravljeno za najem. Prodajajo vam končni izdelek, pripravljen za začetek ločevanja pasivnega dohodka.

To kupcu na ključ pušča malo mesa na kosti v obliki denarja. Prodajalec, pogosto flipper, je že prisilil lastniški kapital s posodobitvijo nepremičnine in morda celo postavil najemnika vanj. Vplačajo ta kapital, ko vam prodajo.

Torej, kupujete po celotni tržni vrednosti nepremičnine ali blizu nje.

Kot vlagatelj v dohodek je vaš poudarek bolj na stalnem potencialu zaslužka nepremičnine kot na trenutni tržni vrednosti. Dohodkovni vlagatelji ta potencial zaslužka pogosto merijo s kapitalizacijsko stopnjo ali zvišano stopnjo.

Stopnje zgornje meje so eno merilo donosa naložbe v nepremičnino. Formula izgleda tako:

Čisti poslovni prihodki (NOI) ÷ Nakupna cena

Čisti poslovni dohodek je letni dohodek, ki ga lahko lastnina ustvari minus vsi obratovalni stroški, kot so popravila, vzdrževanje, provizije za upravljanje nepremičnin, stopnja prostih mest, davki na nepremičnine in zavarovanje.

Predstavljajte si, da razmišljate o dveh enakih nepremičninah čez cesto drug od drugega. Obe nepremičnini prineseta letni čisti poslovni prihodek v višini 20.000 USD. Toda en prodajalec zahteva 275.000 dolarjev, drugi pa 250.000 dolarjev za mejo 7,3% v primerjavi z 8% oz..

Upoštevajte, da medtem ko stope zgornjih mej zagotavljajo način objektivne primerjave nepremičnin, ne upoštevajo vaše donosnosti naložbe. Za to morate izračunati donosnost gotovine.

2. Vračilo denarnih sredstev

Ko financirate nepremičnino na ključ, vam iz žepa pride le določena količina lastnega denarja. Konkretno, si priskrbite sredstva za polog in stroške zapiranja.

Vložite manj denarja, vendar boste vsako leto videli tudi manj čistega dohodka, saj boste imeli hipotekarno plačilo. Denarna donosnost denarja meri vaš donos na denar, ki ste ga morali odložiti.

Recimo, da kupite nepremičnino v zgornjem primeru za 250.000 USD. Odložili ste 20% ali 50.000 USD in 10.000 USD zapiralskih stroškov v skupnem znesku denarja v višini 60.000 USD. Toda to vam pušča hipoteko v višini 200.000 dolarjev, za katero bomo rekli, da vas stane približno 1200 dolarjev mesečno za 30-letno posojilo s 6-odstotno obrestno mero. Hipotekarno plačilo zniža vaš letni čisti dohodek z 20.000 na 5.600 dolarjev.

Vaš denarni donos za nepremičnino zdaj izgleda tako: 5.600 dolarjev letnega dohodka, deljenega z vašimi 60.000 dolarji naložbe, za letni donos 9,3%. To kaže na moč vzvoda, da ne samo zmanjšate denarne naložbe, ampak tudi pospešite denarne donose.

3. Financiranje

Kot smo že pokazali, financiranje spremeni vaše izračune - včasih na bolje, vendar ne vedno. Pred predložitvijo ponudbe morate vedeti, kakšne pogoje financiranja lahko pričakujete za določeno nepremičnino.

Recimo, da imate domačega posojilodajalca v vašem domačem mestu, ki vam je pripravljen posoditi 80% odkupne cene nepremičnine v višini 6%. Vendar ne posojajo države. Ko torej nepremičnine na ključ pogledate naprej, boste morali iskati drugega posojilodajalca, ki ima lahko različne pogoje posojanja.

Vzpostavite odnose z več posojilodajalci na vsakem trgu, kamor nameravate investirati, če vam posojilodajalec po izbiri iz katerega koli razloga ne dovoli dane nepremičnine. Vsak posojilodajalec ima svoje smernice za sklepanje zavarovanj in tudi tiste se ne izkažejo vedno predvidljive. Včasih posojilodajalcu preprosto ni všeč videz nepremičnine in zavrne posojilo.

Upoštevajte tudi, da za nepremičnine na ključ potrebujete dolgoročno financiranje in ne kratkoročno posojilo za trde denarje. Poiščite posojilodajalce in banke lokalnih skupnosti, zlasti tiste, ki ne poročajo o vašem kreditu za posojila za naložbene nepremičnine.

4. Upravljanje lastnine

Pred nakupom nepremičnine bi morali imeti načrt, kdo bo upravljal.

To ste lahko seveda vi. Urejanje lastnih najemnih lastnosti, še posebej, ko prvič začnete investirati, je odličen način hitrejšega učenja panoge. Naredi vas boljšega vlagatelja, saj bolj razumete, kako se stroški in delovna sila razlikujejo med različnimi vrstami nepremičnin, sosesk in najemnikov..

Upravljanje lastnih najemnih lastnosti pa ni vedno praktično. Če živite v drugi državi, rojite trojčke, zaposlite novo zahtevno službo ali nakopite na desetine nepremičnin, se morate pripraviti na dan, ko jih ne morete samoopraviti. V tem primeru mnogi najemodajalci odkrijejo upravljanje najemnin s preveč vprašanji in jih preprosto sovražijo. Torej, tudi če nameravate nepremičnino upravljati sami, imejte načrt ukrepov ob nepredvidljivih dogodkih za upravljanje premoženja.

Poskrbite, da boste načrtovali upravljanje premoženja, tudi če ga najprej ne nameravate uporabljati. Upravljanje premoženja je strošek dela, ne glede na to, ali opravljate to delo ali kdo drug. Nepremičnine za najem niso povsem pasiven vir dohodka.

Če se odločite za najem upravitelja nepremičnin, se pred nakupom nepremičnine prepričajte, da raziskujete in intervjujate podjetja na trgu. Za začetek iskanja upravitelja nepremičnin poiščite Roofstock, ki vzdržuje seznam pooblaščenih upraviteljev nepremičnin po vsej državi.

5. Obstoječi najemniki

Ali na nepremičnini že stojijo najemniki? Če je odgovor da, kako dolgo že obstajajo? Kakšen je njihov kredit? Njihov dohodek? So bili kdaj izseljeni? Kakšna je njihova zgodovina plačil?

Primerno je kupiti nepremičnino s čistim, zanesljivim dolgoročnim najemnikom. Toda prav tako lahko podedujete najemnika nočne more, ki bo v prvem mesecu lastništva neplačil.

Če ima nepremičnina najemnika, jo pregledajte na enak način kot novi vlagatelj. Preglejte svojo zgodovino plačil, vse njihove preglede v ozadju, vlogo za najem in svoj dohodek.

Ne pozabite, kakovost vaših najemnikov določa kakovost vaših donosov.

6. Starost mehanskih sistemov

Našli ste nepremičnino v stanovanjskem stanju, ki je pripravljena za oglaševanje novih najemnikov ali z obstoječimi najemniki. Toda to ne pomeni, da peč ne bo umrla naslednji mesec ali da ožičenje ni grobišče, ki čaka, da se zgodi.

„Livable“ ni sinonim za „novo“, „prenovljeno“ ali „moderno“. Tudi ko prodajalec prodaja znamko kot "posodobljeno" ali "prenovljeno", to še ne pomeni, da je zamenjal vse komponente na znamki.

Oglejte si vsak mehanski sistem in strukturno komponento nepremičnine, da ocenite njeno starost in preostalo življenjsko dobo. Vprašajte, kakšen je vaš nepremičninski agent, in ta mnenja potrdite z domačim inšpektorjem.

Ker se eden ali več sistemov stara, še ne pomeni, da se ne želite premikati z lastnostjo. Vendar morate vedeti, v kaj se vklapljate in temu primerno izračunati proračun.

7. Kakovost prenov

Podobno tudi to, da je bila nepremičnina nedavno obnovljena, ne pomeni, da je bila dobro obnovljena.

Lastavcem ni treba živeti v nepremičnini ali ga dolgoročno vzdrževati; njihova prioriteta je dobiček. Njihov namen je porabiti najmanj denarja za ustvarjanje končnega izdelka. To včasih pomeni, da porabite manj za drugorazredne izvajalce ali materiale.

Preberite nepremičnino z drobnim glavnikom in prosite domačega inšpektorja, naj stori isto. Vprašajte inšpektorja in nepremičninskega agenta o njihovih mnenjih o kakovosti prenove.

Če se vam troje ne zdi všeč, preskočite lastnost in se pomaknite na naslednjo. Vidni dokazi o neokusnem delu so le plod težave - tisto, kar ne vidite, bi vas moralo resnično prestrašiti.

8. Dolgoročno gospodarsko zdravje lokalnega trga

Nakup nepremičnin za najem, za razliko od flipping hiš, vključuje dolgoročno naložbo. Želite vlagati v mesto in sosesko s povečanjem števila prebivalstva, delovnih mest in povpraševanja po stanovanju. Prav tako si želite mesto z zniževanjem stopnje kriminala, prostih delovnih mest in socialnih težav.

Ne več vlagam v mesto, v katerem sem odraščal, ker ne zaupam njegovemu dolgoročnemu gospodarskemu in političnemu zdravju. Na težko sem se naučil, da soseske nižjega cenovnega razreda pogosto videti dobro na papirju z visokimi stopnjami zgornjih mej, vendar te omejitve omejujejo manj vidne stroške, kot so promet, kriminal in protekcionistični zakoni.

Obstajajo niše vlagateljev, ki v borbenih mestih in soseskah dobro zaslužijo. A ravno to je: niša z edinstveno dinamiko. Uprite se skušnjavi nizkih nakupnih cen in visokih donosov na papirju. Za zaslužek je potrebno specializirano strokovno znanje.

Če niste stoodstotno prepričani, da se mesto in soseska gibljeta v pravi smeri, ne vlagajte tja.

Kje kupiti lastnosti na ključ

Ste pripravljeni na raznovrstne lastnosti v najem, vendar ne veste, kje jih najti? Diverzificirajte se brez glavobolov z uporabo možnosti, ki ne zahtevajo dolgoletnih izkušenj z naložbami v nepremičnine.

Roofstock

V zadnjih nekaj letih, Roofstock je postala vodilna platforma za najem nepremičnin na ključ po vsej državi. Za prodajalce je ceneje kot najem nepremičninskega agenta in kupcem zagotavlja ogromno količino podatkov.

Ti podatki vključujejo podrobnosti o soseskah, kot so kakovost lokalnih šol, srednje vrednosti domačih domov in zgodovina cenitve. Platforma za samo nepremičnino vključuje nastavljive kalkulatorje in podatke o stopnjah omejitve, interni stopnji donosa in predvidenem ocenjevanju.

Roofstock vključuje tudi dve garanciji. Prva je garancija za vračilo denarja. Kupci lahko oddajo nepremičnino v prodajo, če z njo niso zadovoljni v 30 dneh po nakupu, Roofstock pa jamči, da jim povrne kupnino. Drugo je garancija za najem najemnika. Če kupite prosto stanovanje in v roku 45 dni v njem ne namestite novih najemnikov, Roofstock plača 90% tržne najemnine, dokler tega ne storite..

Pridržite nepremičninskega agenta

Vedno lahko greš v staro šolo in najameš nepremičninskega agenta. Konec koncev večina domov v ZDA še vedno prodaja na MLS. Poleg tega prodajalec plača večino - če ne celo - honorarja zastopnika. Kot kupec vas najame nepremičninski agent zelo malo.

Prepričajte se, da najamete zvezdni nepremičninski agent, ki ima izkušnje pri delu z vlagatelji - in po možnosti takšnega, ki je sam vlagatelj.

Težava domov, ki so na MLS javno objavljeni, je, da po definiciji prodajajo po tržnih cenah. Če se bo mogoče najti kakšen dogovor, je to bodisi prek trdih pogajanj bodisi z veliko sreče. Ne boste dali nobene ponudbe, o kateri nihče ni več vedel, med hišami, ki so odprte za prodajo.

Zasebni prodajalci na ključ

Številni vlagatelji v nepremičnine se preživljajo s preusmeritvijo domov za dolgoročne vlagatelje. V dotrajanem domu najdejo dober posel, ga prenovijo in prodajo kot lastnost na ključ. Nekateri najemniki vanjo pokrijejo obratovalne stroške, medtem ko jih tržijo.

Medtem ko nekateri od teh prodajalcev navajajo svoje lastnosti na MLS ali Roofstock, drugi delujejo prek zasebnih seznamov stikov. Najdete jih z Googlovim iskanjem prodajalcev na ključ na vašem trgu, ki ga izbirate, ali v nepremičninske naložbene Facebook skupine ali forume.

Včasih ti prodajalci dovolijo nekaj prostora za pogajanja brez dodatnih stroškov nepremičninskega agenta ali pristojbin Roofstock. Toda kot vedno, upoštevajte zgornje pomisleke, preden kupite ključ na ključ od plavutke.

Pristop k obstoječim najemodajalcem

Ljudje radi sovražijo zemljiške gospodje. A dejstvo je, da biti najemodajalec prihaja z glavoboli, od 3-ih telefonskih klicev od kričečih najemnikov do neplačane najemnine do stalnih pritožb in zahtev.

Mnogi lastniki zemljišč so tako nesrečni, da bodo svoje lastnosti raztovorili prvi osebi, ki izrazi zanimanje. Trenutno ne načrtujejo nujno prodaje, vendar so tako nesrečni, da se predajo skušnjavi, ko pride ponudba.

Neposredna pošta, sporočila v družabnih medijih in celo telefonski klici lahko delujejo kot taktika dosega obstoječih najemnikov. V nepremičninah so najemniki že plačani, da niso že samo na ključ, ampak tudi že najeti.

To pa seveda ne pomeni, da so dobri najemniki. Sestavite načrt za upravljanje teh nepremičnin bolje kot predhodniki in trdno podpirajte zbiranje najemnin, pregled enote in izvrševanje najemne pogodbe.

Končna beseda

Če se želite razpršiti v nepremičnine in ne želite glavobolov neposrednega lastništva, imate veliko možnosti za posredno vlaganje v nepremičnine..

Toda za tiste, ki so pripravljeni postati najemodajalec, nepremičnine na ključ omogočajo razmeroma hiter in enostaven način za raznolikost v najemne lastnosti - ne potrebujete kladiva in nohtov..

Poleg drugih prednosti obstaja veliko davčnih ugodnosti naložbenih nepremičnin. Če prodajate nepremičnino in ne želite plačati davka na kapitalski dobiček od izkupička, lahko vedno zamenjate 1031, tako da z njimi kupite nepremičnino na ključ.

Prepričajte se, da vodite številke in še enkrat preverite nepremičnine in najemnike, preden vložite desetine svojih težko zasluženih dolarjev.

Ali razmišljate o nakupu nepremičnine na ključ? Kaj vas odvrne od naložb?