Kako kupiti dom ali nepremičnino izvzetega premoženja od banke - 5 vprašanj, ki jih morate zastaviti

V tem članku bom povzel nekaj ključnih vprašanj, o katerih morate razmisliti, preden se odločim za podpis kupoprodajne pogodbe za izključitev. Dodala bom tudi nekaj svojih osebnih anekdot in delila svoje izkušnje. Če vas zanima nakup zavarovanja za zaprtje, so te točke pomembne za razmislek in vam lahko pomagajo sestaviti bolj zdrav finančni portfelj.

1. Kako dolgo je nepremičnina na trgu?
Niso vse omejene lastnosti ustvarjene enako. Na primer, dobro nepremičnino v bližnji soseski bo hitro kupil - ponavadi investitor v nepremičnine ali željna oseba, ki išče novo hišo. Ne pričakujte, da bodo te hiše ostale na trgu več kot 30 dni.

Če pa kupujete hišo v stanju pod nadzorom ali na območju, ki ga je hipotekarna kriza močno prizadela, se pričakuje daljši čas na trgu. Kot kupec lahko to pripelje do večje prilagodljivosti glede cene: banke sovražijo, da imajo v rokah izključeno premoženje v rokah več kot 90 dni (eno proračunsko četrtletje) in se bodo pogajale z dobrim kupcem.

Doma sem si kupil v Arizoni, potem ko je bil na trgu že skoraj tri mesece. Videla sem, da se je cena hiše vsak mesec znižala za skoraj 7%, zato nisem dočakala naslednjega meseca, da bi kupila hišo. Namesto tega sem se z banko dogovarjal, da bom ceno znižal še za 12% od zadnje cene. Bančna ponudba je ponudila 9-odstotni popust. Moj končni prihranek je predstavljal skoraj 23-odstotni popust od navedene cene (tj. 7% + 7% + 9%).

2. Koliko plačate na kvadratni čevelj bivalnega bivališča?
Izračun cene na kvadratni čevelj je dober način za določitev vrednosti vašega doma. Preverite povprečne cene hiš, prodanih v prejšnjih dveh mesecih na kvadratni čevelj, v isti poštni številki. Pomnožite to z življenjsko površino vašega doma, da določite "povprečno" ceno za vašo hišo.

Na primer, če je dom vreden 75 USD na kvadratni čevelj in 1500 kvadratnih čevljev, potem je skupna vrednost doma 112.500 USD.

Seveda, če želite plačati povprečno ceno, obstaja tveganje, da boste preplačali. Če je vaša hiša v odličnem stanju in na njej ni veliko dela (v tem primeru je povprečno plačilo odlično!), Poglejte spodnji dve tretjini cen. S tem v mislih preračunajmo domačo vrednost in poglejmo, kaj dobimo.

Ker predvidevamo, da dom po vrednosti ni na vrhu trga, bomo domnevali, da je vreden 65 dolarjev na kvadratni čevelj. Pomnoženo z enakimi 1500 kvadratnimi metri kot prej je hiša zdaj vredna 97.500 dolarjev. Voila! Ysamo prihranili 15.000 dolarjev. Mislite, da bi to lahko bolje izkoristili? Definitivno.

Kot trdi trgovec sem bil odločen, da bom za svoj dom plačal zelo nizko ceno na kvadratni čevelj; Vedela sem, da se trg v Arizoni ne bo izboljšal. Dejansko sem plačal drugo najnižjo ceno na kvadratni čevelj v svoji poštni številki ob nakupu v 90-dnevnem obdobju.

3. Ali plačujete z gotovino ali hipoteko?
Če plačujete z gotovino, bo vaša ponudba naravnost na vrh ponudbe banke. Recimo, da ponujate 85.000 dolarjev denarja za hišo, ki je navedena na 100.000 dolarjev. Verjetno imate boljše možnosti, da ga dobite od osebe, ki ponuja 95.000 dolarjev. Gotovina pomeni, da ste zanesljiv kupec, banki pa ni treba čakati dva tedna, da pride vaš ček. Uporabite to v svojo korist.

Če svoj dom kupujete s hipotekarnim posojilom, imate večjo prilagodljivost glede cene, saj bo začetni polog znašal približno 20% hiše. Če hišo resnično imate radi, ne skrbite, če boste plačali malo več, da jo dobite.

Kot kupec gotovine sem vedel, da imam finančne vzvode na številnih frontah. Moj nepremičninski agent, ki zaračuna na podlagi mojega nakupa, je želel, da ponudim znesek zelo blizu izklicne cene, tako da je imel dokončno prodajo. Seveda ni bil tisti, ki je plačeval, zato je bilo njegovo mnenje zadržano.

4. Ali je na istem območju veliko izključenih hiš?
Če je v bližini hiše, ki jo kupujete, veliko zaprtih hiš, bo verjetno prišel povečan padec vrednosti. Ta scenarij pošilja potencialnim kupcem veliko negativnih sporočil o soseski, mestu in trgu. V našem trenutnem gospodarstvu je to vseprisotno prizorišče, vendar ne pustite, da bi vas to zmotilo pri pametni odločitvi. Dokler se vse hiše na bloku ne prodajo, bo ena izključena hiša, ki zniža vrednost vaše nepremičnine. Zaženite hitro skeniranje poštne kode na zaupanja vrednem spletnem mestu, kot sta Redfin ali Zillow, in si oglejte, kako deluje to območje.

Ker bo hiša, ki sem jo kupil, z mano vsaj pol desetletja, me ni preveč skrbelo, da bi v izključitvi videla še štiri hiše na bloku. Verjamem, da je pet let dovolj časa, da cene padejo in se spet pojavijo, kar zagotavlja, da je moja naložba varna.

5. Koliko denarja boste imeli po nakupu?
Po prvotnem nakupu bodite pripravljeni porabiti veliko denarja, da hišo popravite tako, da bo ustrezala vašim standardom. V nujnih primerih odtujite vsaj še 20% vrednosti hiše. Tudi po pregledu doma boste našli stvari, ki vas motijo ​​in jih je treba spremeniti. Ne pozabite na aparate, pohištvo, urejanje okolice in davek na nepremičnine. Če je mogoče, prosite banko, da pokrije nadomestilo za spremstvo (ali katero od drugih nepremičnin ali hipotekarnih provizij), da boste imeli na razpolago več denarja. Tudi 1.000 dolarjev, ki jih plačujejo, je v žepu več kot 1.000 dolarjev, kar je dovolj za velik zaslon LCD ali plazemski televizor!

Osebno sem porabil na tisoče za različne izboljšave doma. Pravzaprav sem bil zelo presenečen nad tem, kako hitro se ti stroški seštejejo. Majhni nakupi, kot so varščine za račun za elektriko in nova vrata za hišo, so bile stvari, na katere prej preprosto nisem pomislil.

Preden se odločite za poravnavo, morate upoštevati še veliko drugih vprašanj, zlasti pri nakupu nepremičnine za izključitev. Imate kakšne izkušnje z zaprtjem? Kakšne so vaše izkušnje in na kaj običajno pazite?