Kako najti odličnega zastopnika za nepremičnine (nepremičninskega posrednika), ki mu lahko zaupate

Vendar pa ta skrbnost pogosto pade mimo, ko gre za najem nepremičninskega posrednika. Kljub temu je nakup ali prodaja stanovanja ena največjih finančnih odločitev, ki jo boste sprejeli, in iskanje prave osebe, ki bi zastopala vaše interese, je ključnega pomena za dosego najboljše ponudbe ali najboljše donosnosti naložbe.

Če izberete pravega nepremičninskega posrednika, bo postopek potekal razmeroma nemoteno. Vendar napačen agent lahko povzroči uničenje transakcije in vam celo prodajo v celoti izgubi. Z drugimi besedami, to je velika odločitev.

Toda na kaj morate biti pozorni pri najemu nepremičninskega posrednika? Na katere rdeče zastave morate biti pozorni? Tukaj je tisto, kar morate vedeti, da boste našli odličnega nepremičninskega posrednika.

Kateri tip zastopnika potrebujete?

Najprej prve stvari: Ali kupujete dom ali prodajate dom? Ta odgovor je ključen za ugotovitev vrste agenta, ki ga potrebujete.

Agenti, ki sodelujejo z lastniki stanovanj, ki prodajajo dom, se imenujejo "prodajni zastopniki" ali "zastopniki, ki kotirajo na borzi". Ti zastopniki zastopajo interese lastnika stanovanja med uvrstitvijo na seznam in pogajanji.

Agente, ki delajo s kupci stanovanj, imenujemo "zastopniki kupcev" ali "prodajni zastopniki." Ti zastopniki zastopajo interese kupca med postopkom razstavljanja in pogajanja. Nekateri kupčevi zastopniki delajo izključno s kupci, kar pomeni, da nobenega stanovanja sploh ne navajajo.

Izraza "prodajalec zastopnik" in "prodajalec" pogosto zamenjujeta ljudi pri nakupu in prodaji stanovanja, ker zvenijo skoraj enako. Vendar pa predstavljajo različne stranke z različnimi interesi. Prodajalčevi zastopniki predstavljajo stranko, ki prodaja dom, medtem ko prodajni zastopniki predstavljajo stranko, ki kupuje dom; vendar jih imenujejo "prodajni agent" šele, ko je končna pogodba podpisana.

Dvojni zastopniki

Nekateri agenti se imenujejo "dvojni agenti", kar pomeni, da so se dogovorili za zastopanje interesov kupca in prodajalca med postopkom nakupa doma..

Tukaj je, kako deluje. Predstavljajte si, da stopite v odprto hišo in se zaljubite v kraj. To je vroča lastnost in veste, da ne bo trajalo. Pravkar ste začeli domače iskanje in nimate svojega zastopnika. Vendar je agent na seznamu na mestu in bi vam rad pomagal pri ponudbi doma tam. Nočete čakati, da dobite svojega agenta, zato se strinjate, da boste sodelovali z njo. V tem primeru ste pravkar sklenili delovno razmerje z dvojnim agentom.

Dvojna agencija je sporna, ker so agenti prisiljeni prehoditi zelo fino črto in ostati ves čas nevtralen. Konec koncev, predstavljajo prodajalca, ki želi doseči najvišjo možno ceno za svoj dom, in kupca, ki želi doseči najnižjo možno ceno za isti dom..

Obstaja tudi morebitno navzkrižje interesov zaradi provizije. Pri običajni prodaji je kupejev zastopnik in zastopnik delil približno 6% provizije, pri čemer je dobil približno 3%. Dvojni agent ohranja 100% provizije, kar pomeni, da jim je v interesu, da prodajo dom po čim višji ceni. Za prodajalca se to odlično obnese, vendar za kupca ne tako veliko.

Mnogi strokovnjaki z nepremičninami trdno čutijo dvojno agencijo, z dobrim razlogom. Dvojnim agentom je zakonsko prepovedano sodelovati v transakciji ali deliti zaupne podatke. Tako dobijo dvojno provizijo, hkrati pa svetujejo manj nasvetov in napotkov. Večino časa je edina oseba, ki resnično koristi, agent.

Dvojna agencija je zakonita le v nekaterih državah, na primer v Kaliforniji in Teksasu. V državah, kjer je to dovoljeno, so agenti zakonsko zavezani razkriti dvojno agencijo pred podpisom pogodbe. Če želite izvedeti, ali je dvojna agencija zakonita v vaši državi, preprosto Google »Ali je dvojna agencija zakonita«, skupaj z imenom vaše države.

Kako najti odličnega zastopnika za nepremičnine

Ne bo vsak agent tam primeren za vas. Tudi zelo uspešni agenti imajo svoje slabosti.

Na primer, najbolj prodajani agent v vaši bližini ima morda impresiven proračun za oglaševanje in veliko ekipo za pomoč strankam. Vendar to lahko pomeni, da boste v procesu nakupa ali prodaje sodelovali z več različnimi ljudmi. Če iščete osebno pozornost, vam ta agent morda ne ustreza.

Po drugi strani boste morda naleteli na agenta z veliko manj izkušnjami, vendar se njegova osebnost popolnoma ujema z vašo. Sumite, da bi bila njihova želja, da vas razveseli - in v zameno prejeli nekaj prepotrebnih napotkov in pričevanj - pomembnejša kot izkušnja sama.

Veliko je treba razmisliti o iskanju najboljšega zastopnika za vašo situacijo. Tukaj je opisano, kako začeti.

1. Ustvarite kratek seznam agentov

Zahvaljujoč Googlu lahko z nekaj pritiski tipke na svojem območju zlahka najdete več deset in sto agentov v vaši bližini. Vendar boste običajno podrobnejše informacije o agentih našli na spletnem mestu za nepremičnine.

Eno najboljših krajev za začetek iskanja je Zillow's Agent Finder, ki vam omogoča ogled celotnega seznama lokalnih agentov z njihovimi izjavami strank in nedavnimi seznami. Še posebej koristna je funkcija nedavnih seznamov. Najprej ga lahko uporabite za iskanje agentov, ki so pred kratkim sodelovali s prodajalci ali kupci na območju, o katerem razmišljate. Če prodajate svoj dom, vam omogoča tudi analizo, kako vsak agent fotografira in trži svoje vnose. Na primer, ali je vsaka kotacija videti profesionalna in privlačna? Ali obstaja video tura?

Ostala uporabna spletna mesta vključujejo Realtor.com in HomeLight.

Sestavite seznam vsaj treh agentov, ki vas zanima razgovor.

2. Zastavite vprašanja

Zdaj, ko imate kratek seznam agentov, je vaš naslednji korak osebno pogovor z njimi. Da, lahko opravite telefonski razgovor, vendar je osebno srečanje bolje.

Srečanje iz oči v oči vam omogoča, da resnično občutite, kdo je ta oseba, kakšne so njihove vrednote in ali se bo njihova osebnost dobro ujemala z vašo. To je oseba, ki vas bo vodila skozi naporen in finančno pomemben postopek; z njimi se morate počutiti prijetno. Prav tako morate vedeti, ali vam bodo povedali resnico namesto sladkorne prevleke kakšno slabo novico. In vedeti morate, da delite iste osnovne vrednosti.

Začnite s temi splošnimi vprašanji:

• Delate v nepremičninah s polnim delovnim časom?
• Kako dolgo imate licenco?
• Ste član Nacionalnega združenja nepremičnin (NAR)? (NARO zahteva dodatno usposabljanje in spoštovanje strogega etičnega kodeksa.)
• Sodelujete z ekipo? Če je tako, bom predvsem sodeloval s tabo ali z nekom drugim?
• Koliko vašega podjetja izhaja iz napotitev?
• Kakšno je vaše povprečno število trenutnih strank?
• Kako radi komunicirate? (Na primer, vaš agent morda raje hitra besedila za posredovanje informacij, medtem ko raje telefonski klic. Prepričajte se, da ste tukaj na isti strani, saj je dobra komunikacija ključna za uspešno delovno razmerje.)
• Ali je stranka kdaj vložila pritožbo zoper vas ali vašo agencijo? Če je odgovor pritrdilen, kako ste ravnali?
• Ste osvojili kakšno strokovno nagrado?
• Kakšno pogodbo ponujate? Kaj se zgodi, če nisem zadovoljen z našim delovnim odnosom?
• Kaj vam je najbolj všeč, če ste prodajalec? Kaj vam je najmanj všeč?

Ta vprašanja so odličen način za začetek pogovora. Vendar pa boste morali postaviti dodatna vprašanja, odvisno od tega, ali kupujete ali prodajate.

Če prodajate dom

Če prodajate dom, potencialnim agentom postavite naslednja vprašanja:

• Koliko prodaj ste zaključili letos?
• Koliko domov ste prodali na mojem območju? So bili v podobnem cenovnem razredu kot moj dom?
• Koliko tistih domov je prodanih po ali blizu izklicne cene?
• Ali pred prikazom domov potrebujete hipotekarno podjetje predkvalifikacijo ali predhodno odobritev hipotekarnega podjetja?
• Kolikšen je vaš honorar? Za katere druge nepremičninske pristojbine bom odgovoren? (Upoštevajte, da so pristojbine za nepremičnine po dogovoru.)
• Kakšna je vaša marketinška strategija za dom, kot je moj?
• Ali uporabljate profesionalnega fotografa ali domačega uprizoritelja?
• Kaj moram storiti, da se moja hiša pripravi na prodajo ali poveča privlačnost? (Mogoče imajo nekaj predlogov za preoblikovanje projektov, da bi povečali vrednost vašega doma.)
• Ali gostite odprte hiše?
• Koliko časa mislite, da bo trajalo, da prodam moj dom?
• Kdo je moj ciljni kupec?

Če kupujete dom

Če kupujete dom, upoštevajte ta vprašanja:

• Kako dobro poznate območja ali soseske, ki me zanimajo?
• Se na tem območju ali soseski kaj dogaja, kar bi moral vedeti? V tem primeru bodo te spremembe vplivale na cene stanovanj zdaj ali v prihodnosti?
• Koliko časa ste na voljo za razstavo hiš?
• Kako pogosto mi boste pošiljali nove vnose, ki ustrezajo temu, kar iščem?
• Ali lahko priporočite druge strokovnjake, ki jih bom potreboval, na primer domačega inšpektorja?
• Kako dolgo traja običajni postopek nakupa s seboj?
• Koliko domov pokažeš povprečno kupcem, preden dajo ponudbo? (To je pomembna statistika, saj bo dober prodajalec vedel, kaj želijo njihove stranke in bo moral pokazati manj domov, preden najde ustrezen fit. To prihrani čas in energijo za vse vpletene.)
• Ali se udeležite vsakega pregleda na domu? (Agenti, ki se udeležujejo inšpekcijskih pregledov na domu, lahko domačemu inšpektorju neposredno postavijo podrobna vprašanja; ti podatki jim lahko pomagajo pri pogajanjih o nižji ceni.)
• Kakšno je razmerje med prodajo in prodajo na zadnjih 10 transakcij? (Razlika med prodajno ceno in izklicno ceno bo dala pomemben pojem o tem, kako dober je ta agent pri pogajanjih.)

3. Pogovorite se s preteklimi strankami

Ko se osebno pogovorite z več agenti, je nujno, da se pogovorite z nekaterimi njihovimi preteklimi strankami. Prosite vsakega agenta, da vam posreduje kontaktne podatke za vsaj tri stranke, s katerimi so sodelovali v preteklem letu.

Razmislite, da tem strankam postavite naslednja vprašanja:

• Kakšne so bile vaše izkušnje s tem agentom na splošno?
• Kaj vam je bilo pri tem agentu najbolj všeč? Kaj vam je bilo najmanj všeč?
• Če ste prodali svoj dom, kako je agent prodal vašo nepremičnino? Se vam zdi, da je bila učinkovita? Kako dolgo je bil vaš dom na trgu?
• Če ste kupili dom, ali menite, da vam je agent pripravil pokazati vsako lastnino, ki vas zanima? Ste čutili, da so razumeli, kaj si resnično želite v domu?
• Ali so se hitro odzvali na telefonske klice in e-pošto?
• So dober poslušalec?
• Kakšna je bila cenovna cena vašega doma in končna prodajna cena?
• Ali menite, da vam je ta agent dobil najboljšo možno ceno?

4. Preverite njihovo licenco

Težko je verjeti, da bi kdo lagal, da je nepremičninski agent z licenco, a se zgodi. Na srečo potrošniki na preprost način preverjajo, ali je licenca zastopnika zakonita. Združenje uradnikov za nepremičninsko licenco (ARELLO) ima bazo podatkov, s katero lahko iščejo, kar potrošnikom omogoča preverjanje licence ali registracije katerega koli zastopnika.

Delo z novimi zastopniki: prednosti in slabosti

Če razmišljate o sodelovanju s agentom z malo ali brez izkušenj, morate izvedeti več o njihovem trenutnem stanju in prihodnjih ciljih.

Na primer, mnogi agenti začnejo svojo kariero prodajati domove ob strani, medtem ko še vedno opravljajo delo s polnim delovnim časom. Čeprav s tem ni nič narobe, je pomembno ugotoviti, ali bo imel ta agent čas in prožnost, ki jih potrebujete. Upoštevajte ta vprašanja:

• Ali boste lahko vrnili telefonske klice ali e-poštna sporočila podnevi ali samo zvečer?
• Ali boste omejeni na to, da bi domove prikazali samo ob koncu tedna?
• Ali imate mentorja, na katerega se lahko obrnete, če postane postopek pogajanj težaven ali neznan?
• Ste se udeležili kakšnih zadnjih konferenc ali seminarjev? Če je odgovor pritrdilen, kateri?

Upoštevajte, da novi agenti ne bodo imeli izkušenj z izkušenimi strokovnjaki; nepremičnine so vsekakor poklic "učite se kot greš". To pomanjkanje izkušenj je lahko pomanjkljivost za pogajalsko mizo, zlasti pri zapletenih transakcijah. Vam je všeč, da ste del tega učenja?

Povedano je, da so novi agenti lačni tako za stranke kot tudi za izkušnje, in kot pravi stari rek, "Lačni volk najbolje lovi." Neizkušeni agent se bo verjetno upognil nazaj, da bo zadovoljil vaše potrebe in vas osrečil, verjetno pa bodo imeli dovolj časa, da vam bodo namenili pozornost ena na ena. Pred podpisom pogodbe stehtajte, kaj želite in kaj vam ustreza

Rdeče zastave, na katere morate biti pozorni

Po navedbah agencije ARELLO v ZDA navaja približno dva milijona aktivnih nepremičninskih agentov. To pomeni, da je treba imeti veliko odličnih agentov. To pomeni tudi, da boste verjetno naleteli na slaba jabolka.

Poskrbite, da boste našli pravega agenta za vas, tako da pazite na te rdeče zastave.

1. Radi bi seznam vašega doma po visoki ceni

Če prodajate svoj dom, je za uspešno prodajo ključna začetna cena.

Upajmo, da nameravate zaslišati vsaj tri agente. Vsak od teh agentov bi vam moral biti sposoben povedati, kaj bi radi videli na vašem domu. Ta cenovna cena temelji na številnih dejavnikih, vključno z vašo lokacijo, kvadratnimi posnetki, nedavnimi primerljivimi prodajami na vašem območju (imenovanimi "komponi") ter starostjo in stanjem doma.

Vsi agenti, s katerimi se pogovarjate, uporabljajo iste podatke za ceno vašega doma, kar pomeni, da bi morale biti vse ponudbe precej podobne. Pazite na zastopnika, ki ceni vaš dom bistveno višje od drugih agentov, s katerimi ste sodelovali; to je znak neizkušenosti, pohlepa ali obojega.

Previsoka cena pomeni, da mnogi bodoči kupci ne bodo niti pogledali vašega doma, ker je izven njihovega proračuna ali preprosto predraga za tisto, kar bi dobili. Vaš dom bo na trgu zamujal mesece dlje, kot je cenovno ugodnejši dom, celo prodajal bi se lahko za precej manj, kot bi imel z natančno izhodiščno ceno.

2. So ubogi komunikatorji

Prepogosto je pomanjkanje komunikacije pritožba številka 1 ljudi, ki delajo z nepremičninskimi agenti.

Jasna in pravočasna komunikacija je bistvena pri nakupu in prodaji stanovanja. Nepremičninski agenti morajo biti odlični komunikatorji, da lahko učinkovito pomagajo svojim strankam in zagotovijo, da se ta zapleten postopek uspešno konča. V nekaterih primerih boste s to osebo komunicirali vsakodnevno.

Pozorno preglejte e-poštna sporočila bodočega zastopnika do vas, njihovo tržno gradivo in njihovo spletno mesto ali blog. Ali je njihovo pisanje jasno in brez napak? Je enostavno razumeti, o čem govorijo? Ko ste jih sprva kontaktirali, so vam pravočasno vrnili klic ali e-pošto? Ali si med intervjujem vzamejo čas, da poslušajo, kaj govorite, ali vas prekinejo in začnejo govoriti?

Slabe pisne in komunikacijske spretnosti bi lahko pomenile, da agent ne bo hitro ali jasno posredoval pomembnih informacij ali pa bi lahko signaliziral, da so le preveč zaposleni, da bi sodelovali z vami. Kakor koli, pojdite naprej.

3. Ne postavljajo vprašanj

Veliki agenti so odlični poslušalci. Vedo, da je ključ do uspešnega delovnega odnosa odvisen od razumevanja, kaj želite in potrebujete.

Dober agent vam bo vzel čas, da boste izvedeli več o svojih sanjah in ciljih. Če na primer kupujete dom, bo dober agent želel vedeti, ali ste investitor ali iščete dom na dolgi rok. Če prodajate, vas lahko dober zastopnik vpraša o vaši časovnici, prilagodljivosti cen in o tem, kaj iščete v zvezi.

To je le nekaj primerov; Bistvo je, da bo dober agent zastavil vprašanja, če želite izvedeti, kaj iščete. Če agent obdrži mamico, pojdite z nekom drugim.

4. Njihova komisija je nizka

Prodajalec plačuje provizije za nepremičnine, ki so običajno vključene v cenovno ceno doma. Običajno so provizije 6%, kar je razdeljeno med agentom za kotacijo in zastopnikom kupca.

Če vam agent navaja provizijo, nižjo od 5%, bodite pozorni. Morda poskušajo osvojiti vaše podjetje, če vam bodo ponudili posel, toda ta zelo nizka provizija bo verjetno prestrašila druge agente, ki ne želijo deliti tako nizke pristojbine.

Končna beseda

Nakup in prodaja stanovanja je iz več razlogov čustven in stresen. Veliko je na kocki in to je ena največjih finančnih odločitev, ki jo boste sprejeli v življenju. Najti pravega zastopnika za vašo situacijo je ključnega pomena za zagotovitev, da transakcija poteka nemoteno in da bodo vsi odšli zadovoljni.

Ko sem prodal svoj prvi dom, nisem razmišljal o tem, kdo bi bil moj zastopnik - pogosta napaka za prve kupce domov. Šla sem s agentom, ki sva ga uporabljala, ko sva kupila dom, ker je bila prijazna in sva jo poznala.

Medtem ko je bila dober zastopnik kupcev, je bila grozna agentka za kotacijo. Domače cene so ocenili previsoko za trg, trženje ni nič, zato je za prodajo potrebovala dve leti. Končno sem se zbudil in našel neverjetnega agenta, ki je prodal naš dom v nekaj mesecih po prevzemu seznama.

Če bi domače naloge opravil s pogona, bi se naš dom verjetno prodajal hitro in po konkurenčni ceni. Namesto tega je na trgu zamujal in izgubili smo skoraj 40.000 dolarjev. Bila je draga napaka, ki je ne bomo nikoli več storili. Pripravljamo se na prodajo našega trenutnega doma in lahko stavite, da bomo opravili razgovor z več agenti, da bomo našli pravega za našo situacijo.

Naredite svojo raziskavo. Da, potreben je čas in trud, vendar bo izbira pravega agenta dolgoročno izplačala ogromne dividende.

Ste pri nakupu ali prodaji doma sodelovali z odličnim (ali ne tako velikim) agentom? Kakšna je bila vaša izkušnja?