Kako prodati svojo hišo od lastnika - brez realtorja

Ko dom pride na trg brez zastopnika, je znan kot "za prodajo lastnika" ali FSBO (izgovorjeno "FIZZ-boh"). Oznake FSBO so danes pogostejše kot leta 2007, zahvaljujoč uporabnikom, ki so na seznamu, kot sta Zillow, in lažji dostop do storitve večkratnega kotiranja (MLS) za ne-agente.

Toda FSBO ni sprehod po parku. Poročilo Zillow za leto 2017 je pokazalo, da 36% lastnikov stanovanj poskuša prodati svoje domove brez zastopnika, le 11% pa jih dejansko zaključi s prodajo. Z drugimi besedami, več kot dve tretjini prodajalcev, ki poskusijo FSBO, ne uspe.

Mislite, da imate vse, kar je potrebno, da se pridružite vrstam prodajalcev, ki sklenejo ponudbe FSBO? Tukaj je tisto, kar morate vedeti o prodaji doma brez zastopnika - in kako ugotoviti, ali je za vas smiselno.

Kaj počnejo profesionalni zastopniki?

Preden se odločite, da se boste odpovedali zastopanju, razumejte, kaj se odpovedujete. Glavne naloge profesionalnih agentov za kotacijo vključujejo:

• Pomoč prodajalcu pri določitvi realne cene. Ob predpostavki, da uporabljate lokalnega zastopnika z izkušnjami s prodajo hiš, kot so vaše, bi morali trg dobro poznati. Prav tako bi morali vedeti, kako razlagati drobovje ali nedavno primerljivo prodajo in nedavne vzorce prodaje. Nato lahko upoštevajo vaše cilje in motivacije, na primer hitrost prodaje, in vam pomagajo določiti realno ceno na seznamu..
• Priprava doma na prodajo. Zastopnik vrže objektivno, celo kritično pozornost v vaš dom, pri čemer ugotovi, katere težave je treba obravnavati pred uvrstitvijo na seznam ali katere popuste je treba uporabiti za ceno na seznamu glede na težave.
• Ustvarjanje doma. Vaš agent naj vam pomaga pri pripravi doma za uvrstitev na seznam. To običajno vključuje temeljit, sistematičen postopek čiščenja in umazanije ter stroga pravila za vzdrževanje reda, medtem ko je dom na trgu.
• Označevanje in trženje doma. Pred uvrstitvijo na seznam naj vaš agent naroči ali fotografira kakovostno notranjost in zunanjost doma, pripravi izčrpen opis nepremičnine in dom doda v MLS. Na prodajnih trgih lahko vaš zastopnik nakupuje okoli prodajalcev kupcev in potencialno pritegne ponudbe, preden uradno pride na trg.
• Olajšanje domačih predstavitev. Vaš agent je glavni organizator in kontaktna točka za domače razstave in odprte hiše. Delujejo kot posrednik zastopnikov kupcev; če vaš agent dobro opravlja svoje delo, morda nikoli ne boste videli bodočega kupca ali kupčevega zastopnika.
• Olajšanje pogajanj. Vaš agent dobiva tudi ponudbe bodočih kupcev in deluje kot posrednik pri pogajanjih. Tu so koristne prodajne izkušnje in lokalno tržno znanje; pristojni zastopnik vam lahko pomaga razvrščati dolgoročne ponudbe od kakovostnih.
• Pomoč pri zaključnem postopku. Vaš agent naj vas spremlja pri zaprtju, ki ga običajno organizira poravnalni zastopnik ali lastniška družba in lahko vključuje tudi odvetnika za nepremičnine, odvisno od zakonov in običajev v vaši pristojnosti. Za neizkušene prodajalce je prisotnost zastopnika ob zaključku največja krepitev zaupanja, ki lahko ublaži spore ali pravne težave v zadnjem trenutku..

Glede na to so dobro organizirani prodajalci, ki so pripravljeni vložiti veliko časa in truda, več kot sposobni sami prevzeti te naloge.

Kako prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika

V približno zaporednem zaporedju je tukaj, kar morate storiti, da pastirate svoj dom FSBO od predprijave predprijave do zaključnega dne.

1. Pripravite svoj dom

Začnite pripraviti svojo hišo na prodajo veliko preden jo navedete. Začnite s temeljito kampanjo, ki se spušča. Cilj je, da se potencialni kupci lažje zamislijo v vašem domu, namesto da bi povsod videli znake vaše osebnosti. Odstranite vse, kar prispeva k počutju doma, kot so družinske fotografije, in ga skrijete v zaklenjene omare, odlagalne prostore, garažo ali shranjevalno enoto zunaj kraja. Izkoristite priložnost za prodajo ali oddajo premoženja, ki ga ne potrebujete več; za hitro odstranjevanje uporabite eBay, Amazon, Craigslist ali staromodno prodajo v garaži.

Nato drgnite mesto, dokler ne zasije. Če ste bili do tega trenutka naklonjeni temu, da bi denar porabili za profesionalno čiščenje doma, boste morda tukaj radi naredili izjemo. Kakovostna čistila za hišo najdete po ugodni ceni od Handy.com. Potencialni kupci lahko povedo razliko med dobronamernim amaterskim čiščenjem in profesionalnim globokim čiščenjem.

Zdaj se dotaknite vsaj enega objektivnega vira - vsaj prijatelja, ki vam ne zameri, ampak v idealnem primeru nekoga z nepremičninskimi izkušnjami -, da se z vami sprehodite po domu in določite težave, ki jih morda spregledate. Skupni projekti, ki jih je treba obravnavati pred uvrstitvijo na seznam, vključujejo:

• Preoblikovanje notranjih sten v nevtralnih barvah
• Preurejanje pohištva za zapolnitev velikih prostorov in poudarjanje manjših
• Zamenjava zastarelih naprav ali napeljave
• Dodajanje domačih, vendar neosebnih poudarkov, kot so površinske preproge in okrasne sveče

Če ne živite v stanovanju, tudi zunanjosti doma ne morete zanemariti. Če zunanjost očitno potrebuje delo, na primer novo barvanje ali dovoze, se najprej lotite teh težav. V nasprotnem primeru bi moral biti vaš glavni cilj poudariti obstoječe urejanje okolice in pripomočke, da bi izboljšali privlačnost robnikov. Če imate tradicionalno trato, škropljenje travnih semen ali nanos sode ne bo škodilo; za cvetlične gredice ali kseriskape je treba narediti trik, svež mulč in gramoz.

2. Raziščite trg in določite ceno

Zdaj je čas, da izvedete objektivno analizo lokalnega stanovanjskega trga in določite cenovno ceno vašega doma. Tu je ključna beseda "objektiven". Prodajalci FSBO prepogosto pustijo, da čustva motijo ​​tisto, kar bi moralo biti povsem racionalna vaja. Vaša ljubezen do vašega doma ne vpliva na njegovo vrednost.

Preglejte nedavno prodajo primerljivih domov na vašem območju, da dobite občutek, kje bi morali ceno stanovanja. Poiščite prodajne cene za domove s podobnimi dokončanimi kvadraturami, število spalnic in kopalnic ter velikost partije. Za izračun cen lahko uporabite kalkulator HPI zvezne agencije za financiranje stanovanj, vendar ne jemljite besede kot evangelij. In ne trudite se z oceno; boste porabili od 300 do 500 dolarjev za potrditev tega, kar ste že ugotovili, brez stroškov, kupčeva banka pa bo vseeno opravila lastno oceno med sklepanjem pogodb..

Z rezultati tržne raziskave določite cenovno ceno, ki odraža vaše cilje in časovno obdobje. Če morate čim prej ven iz hiše, morda zaradi preselitve delovnega mesta, ga cenite za hitro prodajo. Če si lahko privoščite čakanje na pravega kupca, določite višjo ceno na seznamu. Na trgih vročih prodajalcev, kjer se stanovanja rutinsko prodajajo nad izklicno ceno, lahko spodnja cena na seznamu sproži vojno ponudb, ki se konča s prodajo vašega stanovanja za veliko več, kot bi morala.

3. Zbiranje informacij in osnutek seznama

Nato zberite podatke, ki jih boste potrebovali za ustvarjanje vnosa, vključno z:

• Domači podatki. To vključuje kvantitativne podatke, kot so letnik izdelave, dokončani kvadratni posnetki notranjosti, velikost partije in število spalnic in kopalnic ter podrobnosti, kot so konfiguracija ogrevanja in hlajenja ter ureditev parkiranja. V današnjem času ima veliko domov, ki trenutno niso aktivni v MLS, kljub temu pa obstajajo "seznami" na spletnih mestih stanovanjskega trga, kot sta Zillow in Trulia. V tem primeru lahko te podatke preprosto potegnete po preverjanju natančnosti. Vendar ne pozabite pogledati aktivnih MLS seznamov, da potrdite, da ne manjkate ničesar pomembnega.
• Fotografije. Fotografije vašega doma lahko spremenijo vaš seznam ali ga zlomijo. Če za profesionalni fotografski paket raje ne boste vložili več sto dolarjev, se potrudite, da ga ponovite. HGTV priporoča, da vključite veliko naravne svetlobe, poudarite obsežne poglede na posnetke od blizu, posnamete več fotografij, kot jih nameravate objaviti, in uporabite programsko opremo za urejanje, da dotaknete fotografije, ki jih nameravate objaviti. Zaželeli boste vsaj en posnetek iz vsake sobe in hodnika v hiši ter več zunanjih in zunanjih fotografij.
• Opis. Vaš opis naj bi pomešal dejanske podatke, ki niso zajeti v standardnih podatkih o seznamu, s prodajno kopijo, ki pritegne pozornost kupcev. Sedite in s svojim objektivnim prijateljem ogledujte prodajna mesta vašega doma; tako kot ste to storili v fazi priprave, je vaš cilj tukaj videti svoj dom skozi oči bodočih kupcev. Vaš domači opis ni poezija, niti se ne sme vleči za več kot nekaj sto besed, zato se ne trudite najeti profesionalca, da ga napiše. Vendar poskrbite, da vaše besede pomagajo kupcem, da se vidijo v domu. Če ste obtičali, preberite opise primerljivih seznamov.

4. Na MLS uvrstite svoj dom

Vaš dom na MLS ne bo potreben, številni evangelisti FSBO pa prisegajo, da ni vredno časa prodajalcev. Toda seznam MLS je najpreprostejši in verjetno tudi najbolj stroškovno najučinkovitejši način za pridobitev resne izpostavljenosti za vašo kotacijo, ne da bi pri tem uporabili profesionalnega posrednika - in kar je še pomembneje, da svoj seznam uvrstite pred zastopnike kupcev..

Uvrstitev na seznam MLS ni izjemno draga. MLS paketi uglednih ponudnikov storitev FSBO, kot je MLS My Home, se običajno začnejo pri približno 100 USD za šest mesecev, brez upoštevanja kupčeve provizije, če obstaja.

5. Oglašujte drugje

Vaš seznam MLS - in znak za dvorišče ali pločnik, ki ga najdete za nekaj dolarjev na spletu - ne bi smel biti konec vaše tržne kampanje FSBO. Razmislite tudi o oglaševanju vašega doma na nekaterih ali vseh naslednjih možnostih:

• FSBO Sites. Spletna mesta FSBO obilujejo, toda za nadzor stroškov in vzdrževanje logistike lahko upravljate, se boste verjetno želeli držati nekaj najbolj znanih. Na spletnem mestu FSBO.com paket s kotiranjem na FSBO.com stane približno 100 dolarjev za šest mesecev; paket MLS in Realtor.com, ki vključuje sindikacijo za Zillow in Trulia, stane približno 400 dolarjev za šest mesecev.
• Nepremičnine. Če se za cenovni paket FSBO ne boste pomerili, lahko svoj seznam FSBO objavite neposredno na nepremičninskih spletnih mestih, kot sta Zillow in Trulia. Na obeh straneh lahko objavljate FSBO sezname, ki skupaj dosegajo milijone potencialnih kupcev.
• Lokalna tajna spletna mesta. Craigslist in Nextdoor sta brezplačni, močno prodajani tajni spletni strani, priljubljeni pri domačih prodajalcih in kupcih - čeprav Nextdoor oglasi nepremičnin niso povsod na voljo.
• YouTube kanal. Na YouTubu objavite video ogled svoje hiše profesionalne ocene. Vendar se ne trudite s pretresljivim, ročnim telefonom s fotoaparatom; če se ne želite pomladiti za profesionalnega videografa, se posvetujte s prijateljem ali kolegom z izkušnjami s produkcijo in urejanjem videov.
• Namensko spletno mesto. Čeprav namensko spletno mesto zahteva več napora kot seznam FSBO na ključ ali osnovni oglas Craigslist, je ustvarjanje le-tega morda koristno na trgih kupcev in na splošno za dragocene ali izrazite domove. Nekateri zastopniki prodajalcev to storijo in domena za [youraddress] .com je skoraj zagotovo na voljo. Če niste izkušen spletni razvijalec, uporabite paket plug-and-play hosting in graditelj spletnega mesta; Osnovni načrt Wixa Na primer stane 11 USD na mesec. Ne pozabite, da boste spletno mesto gostili le, dokler hiša ne bo prodana.

6. Držite odprto hišo

Držite odprto hišo kmalu po tem, ko vaš dom uradno zadene trg. Za pripravo na svoj veliki prvenec obiščite nekaj odprtih hiš v okolici, FSBO ali kako drugače, in si zapišite zapiske.

Nato ustvarite sijajni prodajni list in naredite nekaj deset kopij. Številni prodajalci preprosto natisnejo svoje MLS ali Zillow sezname, vendar razmislite o dodatni kilometrini in dodajte več obrobnih podrobnosti o domu, na primer o njegovem ozadju, pa tudi o soseskah, zlasti tistih, ki so všeč najverjetnejšim kupcem vašega doma - npr. parki in šole za družine in nočno življenje za mlajše samce.

Načrtujte svojo odprto hišo za konec tedna pozno jutro ali zgodaj popoldne. Običajni čas trajanja je dve do tri ure, vendar pojdite dlje, če želite. Ob domnevi, da je vaš dom že očiščen, razbit in urejen, je vaša glavna odgovornost pred odprto hišo širjenje besede. Upoštevajte:

• Ustavljanje oglasa na Craigslist in Nextdoor, čeprav na teh spletnih mestih nimate seznamov
• Objavite podrobnosti na svojih kanalih v družbenih medijih in prosite svoje sledilce, naj širijo besedo
• Pošiljanje množičnega e-poštnega sporočila svojim stikom
• Objavljanje letakov v skupnih prostorih po mestu

V svoji odprti hiši morate biti prisotni in "vklopljeni". Oblecite se profesionalno in vso svojo pozornost namenite vsem, ki se sprehodite skozi vrata, ne glede na to, kako resni se zdijo, da dejansko kupujejo kraj. Odgovorite na vprašanja potrpežljivo in temeljito.

Ne pozabite, da je cilj vaše odprte hiše dati trgu pozitiven prvi vtis o vašem domu in tekmujete s profesionalnimi agenti, ki to počnejo za preživetje. Ukrepaj v skladu s tem.

7. Pokažite svoj dom

Ko je odprta hiša v knjigah, je sezona odprtih za zasebne razstave. Kupite zaklepno omarico, ki jo lahko najdete za manj kot 15 dolarjev na Amazon.com, da rezervne ključe varno namestite ali na svoja vhodna vrata namestite številčno ključavnico; lahko od Amazon.com dobite osnovno večkodejsko zaklepanje za 75 dolarjev ali manj.

Ko zastopniki kupcev stopijo v stik z vami, preverite njihove identitete s preverjanjem njihovih številk licenc glede na državne evidence. V Kaliforniji bi se na primer obrnili na kalifornijski oddelek za nepremičnine. Nato boste razvili prikazovanje časov z vsakim agentom; večeri in vikendi so za kupce bolj priročni.

V idealnem primeru bi bili med prikazovanjem - ali vsaj izven pogleda -, ker lahko vaša prisotnost odloži nekaj možnosti. Prav tako ne pozabite, da bo vaš dom brezhiben in nered, dokler se ne proda.

8. Bodite pripravljeni na področje ponudb in pogajanj

Ko greš na FSBO, se zavežeš, da boš deloval kot svoj agent. To pomeni posredovanje in pogajanje o ponudbah z zastopniki kupcev, ki se dogovarjajo za nepremičninske posle za preživljanje.

Če se to sliši zastrašujoče, si oglejte te učinkovite pogajalske strategije. Predvsem pa ne pozabite na dve glavni stvari:

• Niste dolžni odgovarjati na nizke ali neresne Ponudbe. Da si kupec zastopnik vzame čas, da vam pošlje ponudbo, ne vpliva na kakovost ponudbe. Lahko zavračate nerealno nizke ponudbe izven rok; pogosteje se bo isti kupec vrnil z nekaj več na vrsti. Enako velja za ponudbe z velikim finančnim vzvodom (kadar je kupčevo polog v višini precej nižji od 20-odstotnega standarda) ali ponudbe, ki niso prijazne do prodajalca (kupec na primer zahteva tono zapiralskih stroškov, ki jih plača prodajalec).
• Potrpežljivost se izplača. Motivirani kupci so tam, tudi na nižjih trgih. Ne odvračajte se od tega, kar se zdi kot slabokrvno zanimanje za vašo objavo; vedno lahko spustite ponudbeno ceno, če pride do tega.

9. Pridržite lastniško družbo ali poravnalni agent

Vnos v seznam in trženje vašega doma je dovolj preprost, da ga lahko rešite sami, vendar boste za zaključek prodaje potrebovali strokovno pomoč.

Natančneje, za olajšanje postopka boste potrebovali sredstvo za deponiranje. Odvisno od zakonov in običajev vaše države je lahko vaš pooblaščeni zastopnik zastopnik naslova ali nepremičninski odvetnik. Za iskanje registriranih lastniških podjetij uporabite imenik American Land Title Association ali za pomoč se obrnite na regulatorja nepremičnin v državi.

Vaš spremljevalni agent bo vaša glavna kontaktna točka za vse zaključne papirje in z njimi povezane stroške zapiranja, ki jih kupec običajno krije, za katere pa se lahko strinjate, da bodo razdeljeni ali za katere domnevate, da bodo spodbujali prodajo. V večini primerov bo kupec odgovoren za iskanje naslova na domu in prevzem zavarovalne police.

10. Izpolnite zahtevno pravno dokumentacijo in zaključite prodajo

Zakrpa z državnimi in zveznimi zakoni ureja transakcije z nepremičninami v ZDA. Ne glede na to, kje se nahaja vaš dom, vas bodo zavezali zvezni zakoni, kot je zakon o poštenem stanovanju, ki prodajalcem prepoveduje diskriminacijo pripadnikov nekaterih zaščitenih razredov.

Vaš državni regulator nepremičnin - na primer kalifornijski oddelek za nepremičnine - je nadzorni organ za državna pravna vprašanja. V večini jurisdikcij kupci in prodajalci uporabljajo standardno pogodbo o prodaji nepremičnin; FindLaw vsebuje podroben opis, kaj naj bi ta pogodba vsebovala. Tudi če uporabljate brezplačen ali poceni obrazec z interneta, vam ne škodi, da ga vodi nepremičninski odvetnik ali vsaj vaš spremljevalni agent.

Vaš pooblaščeni zastopnik in odvetnik za nepremičnine, če ga imate, morata zagotoviti, da je vsa zaključna dokumentacija v redu, saj lahko kar koli iz vrstnega reda odloži ali ogrozi prodajo. Če vam ni vse v redu, razmislite o najemu posrednika, ki bo plačal samo plačilo in tako zaključil prodajo.

Poiščite samo zastopanje samo pri ponudnikih storitev FSBO, kot je ForSaleByOwner.com, katerih najdražji paket hišnih prodajalcev stane približno 900 dolarjev - še vedno manj kot 2% do 3% provizije zastopnika, ki kotira na borzi, če predpostavimo, da bo prodajna cena vsaj 50.000 dolarjev. Pred zapiranjem so lahko koristni tudi samo posredniki, ki plačujejo provizijo.

Prednosti prodaje hiše brez zastopnika

Lastniki domov pogosto navajajo te razloge, da gredo na FSBO.

1. Ni vam treba plačati provizije zastopnika

Dolgoročno je to največja prednost prodaje hiše brez zastopnika. Agenti za kotacijo redko sprejmejo manj kot 2% provizije; to je 2000 dolarjev za vsakih 100.000 dolarjev prodajne vrednosti. Po srednji ameriški domači prodajni ceni Q4 2018 v višini 317.400 dolarjev je to 6.348 USD. Na mnogih trgih je 3-odstotna provizija standardna; to je 3000 dolarjev na 100.000 dolarjev prodajne vrednosti in 9.522 dolarjev pri srednji prodaji.

Prodajalci FSBO še vedno morajo plačati provizijo kupčevega zastopnika, če ima kupec strokovno zastopanje, kar je običajno. Toda 2% do 3% končne prodajne cene je manj kot 4% do 6% končne prodajne cene, ki bi jo plačevali, če bi imeli oba agenta.

2. Popolnoma nadzorujete postopek

Na bolje ali slabše, imajo FSBO popoln nadzor nad prodajo. To najbrž velja tudi za prodajalce s strokovno zastopanostjo, toda vsak, ki je sodeloval z nepremičninskim agentom, ve, da neizogibno vplivajo na proces, pa čeprav neznaten ali dober..

Celo dobronamerni agent, ki se ne mudi, da bi se zaprl, vas lahko spodbudi, da sprejmete ponudbo, s katero vam morda ne bo všeč - ali o kateri bi se radi še pogajali - ker resnično verjamejo, da je to najboljša ponudba, ki jo boste sklenili . Manj natančni zastopniki lahko stranke potisnejo, da se hitreje zaprejo in sprejmejo manjvredne ponudbe za prijavo provizij ali izpolnitev prodajnih kvot pred koncem določenega meseca ali četrtletja. Kupce lahko celo nasvetijo, da ste motivirani za prodajo, v očitnem nasprotju s svojimi finančnimi interesi.

3. Ni se vam treba ukvarjati s agentom, ki ga ne marate

Ko delujete kot lastni agent, vam ni treba skrbeti za spopadanje osebnosti, estetske preference ali pogajalske sloge. Morda se boste še vedno morali spopadati s svojimi nasprotujočimi si željami ali sklepati kompromise s soprogo ali partnerjem, vendar je to drugače; svojega zakonca ali partnerja poznate veliko bolje kot naključni nepremičninski agent.

Konflikti med prodajalci in posredniki se manifestirajo na več načinov. Pogosto se spomnim izkušenj, ki sva jih z ženo imela kot kupca. Naš agent, ki je delal iz daljnega primestnega urada, je bil kritičen do delovne urbane soseske, ki smo jo želeli kupiti. Neusmiljeno nas je usmeril v "lepše" - in dražje - dele mesta in na pot. na razstave je dajal zoprne komentarje o slabo vzdrževanih hišah, raztresenih avtomobilih in na videz nedejanih domačinih.

Upoštevali smo njegov »nasvet« in kupili krasno hišo za zagon v sosednji okolici, ki smo jo želeli. Leta kasneje smo še vedno zadovoljni z našo izbiro. Toda tako kot smo imeli težave z našim nepremičninskim agentom kot kupci, bi lahko imeli težave s agentom, ko prodajate svojo hišo.

4. Znajo govoriti o svojem domu

Poklicni agenti so, no, profesionalci. Znajo postaviti najboljše noge doma, tako da poudarjajo njegove najbolj prodajne točke in hkrati zmanjšajo njegove pomanjkljivosti.

Toda tudi najbolj pametni profesionalni agent ne pozna vašega doma tako dobro kot vi. Čeprav čustva nikoli ne pustijo, da vas čustva preusmerijo v korist ali v vaše najboljše finančne interese (glejte spodaj), je vaša naklonjenost vašemu domu velika prednost na odprtih hišah in prireditvah. Vedno se mi zdijo predstavitve FSBO bolj zanimive in poučne od razstav, ki jih zastopa agent. V eni posebej nepozabnih odprtih hiš sem imel dolgotrajen pogovor s prodajalcem FSBO o centralnem vakuumu, napravi, ki je še nisem videl..

5. Ni vam treba iti sam

Če zastopate popolno zastopanje s strani profesionalnega agenta, še ne pomeni, da ga boste opravili povsem sami. Če se resnično zavzemate za samostojno prodajo, uporabite družbene medije, da poiščete uspešne prodajalce FSBO na vašem območju; nedvomno bodo imeli dragocen nasvet. Z viri, kot sta Craigslist in FSBO.com, lahko dom in seznam z ustreznimi napori razvrstite na več spletnih mest. In če se odločite, da potrebujete več pomoči, kot ste mislili, storitve posredovanja s pavšalno ceno še vedno stanejo bistveno manj kot zastopanje zastopnikov s polnimi storitvami.

Slabosti prodaje vaše hiše brez zastopnika

Tukaj je, zakaj bi morda želeli dvakrat premisliti o prodaji FSBO.

1. Nisi tako izkušen kot izkušen profesionalec

Prodajalci FSBO nimajo toliko izkušenj kot začasni nepremičninski agenti ali posredniki, katerih mandati zahtevajo več let študija in prakse. Seveda, morda se ukvarjate s prodajo ali poznate svojo pravno pogodbo, vendar verjetno ne boste imeli celotnega nabora znanj, veščin in metod, ki bi ustrezali pravemu profesionalcu.

Kljub zaključku študije NBER, da so FSBO uspeli enako dobro kot prodajalci s pomočjo agentov, bi vas pomanjkanje izkušenj lahko prizadelo za pogajalsko mizo ali privedlo do napake novinca, ki poveča vašo pravno ali finančno odgovornost na poti.

2. Verjetno nimate izkušenj z lokalnim trgom

Ne glede na to, kako dolgo ste živeli na tem območju, verjetno ne boste poznali lokalnega trga nepremičnin, pa tudi profesionalnega agenta, ki tam že leta posluje. Agenti s polnim delovnim časom sodelujejo v več deset prodajah na leto; tisti, ki so povezani z večjimi posredniki, vidijo več deset ali sto več. Lahko odvrnejo namige in trende, ki jih zlahka ne razkrijejo kvantitativne analize trga, in te luknje pretvorijo v uresničljive strategije, ki se prodajalcem izplačajo - recimo tako, da stranki svetujejo, naj ceno svojega starejšega stanovanja nižja od tržne, in sprožijo vojno med ponudbami kupci, ki želijo izkoristiti priložnost za dodano vrednost.

3. Procesu boste namenili veliko časa

Prodaja hiše je ne glede na čas zamudna, vendar je to veliko bolj brez agentove pomoči. Preden se zavezujete, da boste šli sami, ugotovite, koliko je vreden vašega časa in koliko ste pripravljeni prihraniti brez agenta, pri tem pa upoštevajte, da se bo vaš dom lahko zaključil s prodajo za manj kot FSBO kot pri prodaji s pomočjo agentov. Če ta premija ni vredna toliko in veliko ur, ki jih boste porabili za pripravo in razkazovanje doma, FSBO morda ne bo za vas.

4. Morate biti vodilni pogajalec

Niso vsi prodajalci FSBO rojeni pogajalci, toda tisti, ki jim je všeč, da so se dogovorili o prevzemu in sprejemanju poslov, so seveda naklonjeni tistim, ki nasprotujejo soočenju..

Če ste pripravljeni plačati nekomu, da se pogaja v vašem imenu, zlasti če sumite, da bo opravil boljše delo kot vi, je delo s profesionalnim agentom morda vredno vašega časa. Ko tehtate svoje možnosti, ne pozabite, da prodajna cena ni edini pokazatelj uspeha v pogajanjih. Če ste motivirani za prodajo, vendar menite, da vaša čustvena navezanost na dom ali nezmožnost prepoznavanja kakovostne ponudbe ovira vašo sposobnost, da sklenete posel, vam bo strokovnjak lahko pomagal hitreje do "da".

5. Lahko se soočite z odpori kupcev

Razumljivo je, da nepremičninski agenti ščitijo svoj ceh. Nekateri aktivno usmerjajo svoje stranke proč od FSBO. Drugi se veselijo pogajanj z amaterji, vendar skrbijo pravna tveganja, ki jih ima opravka z neizkušenimi prodajalci. Prav tako večina agentov ne preverja redno spletnih mest s seznami FSBO, razen če jih njihove stranke posebej zahtevajo - še en razlog, da bi morali povečati prepoznavnost vašega doma z uvrstitvijo na MLS.

Potrebujete še več informacij o prodaji svojega doma brez uporabe agenta? Na Amazonu se imenuje odlična knjiga, Preveri, preveri, prodaj: Vodnik s seznamom za prodajo vašega doma za več denarja brez zastopnika.

Končna beseda

Morebitna finančna korist prodaje brez zastopnika je neposredno povezana s prodajno ceno. Provizijske provizije so višje na dražjih stanovanjskih trgih - kot so velika obalna mesta, kot sta San Francisco in New York ali zelo zaželene počitniške skupnosti z omejeno ponudbo stanovanj - kot na podeželju in manjših mestih. Toda dragi stanovanjski trgi so bolj konkurenčni tako kupcem kot prodajalcem. To povečuje uporabnost agentov na obeh straneh transakcije - in za prodajalce povečuje možnosti, da storitve, ki kotirajo na borzi, plačajo same.

Na koncu dneva boste sami ugotovili, ali je FSBO smiseln za vaš dom, trg in cilje. Ta odločitev lahko izvira iz preprostega izračuna dolarjev ali centov ali iz nečesa bolj zapletenega in subjektivnega, kot je vaša pripravljenost, da si vzamete čas za trženje svoje nepremičnine ali prenesete dolgočasnost neposrednih interakcij s potencialnimi kupci.

Ali razmišljate o prodaji hiše brez pomoči nepremičninskega posrednika? Zakaj ali zakaj ne?