Bi morali kupiti hišo s prijateljem? - Kaj je treba upoštevati

Moj prijatelj je bil bolj iznajdljiv od vašega povprečnega 20-letnika, toda njegova zgodba takrat ni bila netipična. Prav tako ni bila praksa solastništva, kjer dva ali več neromantičnih partnerjev, kot so prijatelji ali sostanovalci, skupaj kupujejo primarno prebivališče. Če bi bili sostanovalci mojega prijatelja bolj iznajdljivi, bi bili morda prepričani, da bi pri nakupu prinesli nekaj kapitala.

Od takrat sta obe praksi - solastništvo in oddajanje rezervnih prostorov v stanovanjih, ki jih imajo lastniki - vse bolj priljubljena. Tu je podrobnejši pogled, zakaj je tako, prednosti in slabosti solastništva in kaj si prizadevajo solastniki, preden začnejo posegati.

Zakaj je solastništvo vse bolj priljubljeno

Američani odlagajo poroko dlje kot kdaj koli prej. Po podatkih ameriškega urada za popis, se je od leta 1960 do 2016 povprečna starost prve poroke povečala za približno sedem let.

Hkrati, poroča Yardeni Research, oblikujemo nova gospodinjstva s hitrostjo, ki je od leta 1980 dosledno ne vidimo. Poročilo Deloitte Insights iz leta 2015 je pokazalo, da se je delež gospodinjstev za eno osebo med letoma 1960 in 2014 več kot podvojil. Američani čakajo še dlje, da bi povezali vozel ali se odpovedali dolgoročnim domačim partnerstvom, je delež gospodinjstev za eno osebo videti določen da se povečujejo za prihodnja leta.

Od začetka leta 2010 so ti pogoji v povezavi z naraščajočim gospodarstvom in nizkimi obrestnimi merami povzročili stanovanjski razcvet v mestih, kot so San Francisco, Denver in Washington, Millennials DC in Gen Zers pa so se odklonili nakupu lastnih domov v novo zgrajenih stanovanjskih skupnostih in starejša najemna stanovanja v mestnih središčih, bogatih z ugodnimi ugodnostmi.

Rasel je tudi trg stanovanj, ki jih zasedajo lastniki. Srednja prodajna cena doma se je povečala z 222.900 dolarjev v prvem četrtletju leta 2010 na 331.800 dolarjev v prvem četrtletju leta 2018, je sporočila zvezna banka St. Cenitev je v razcvetnih mestih še bolj izrazita. Po podatkih Trulia se je povprečna prodajna cena doma v San Franciscu več kot podvojila s 655.000 dolarjev januarja 2010 na 1,35 milijona dolarjev januarja 2018.

Za milijone nepridipravov tisočletnikov in Gen Zers, ki vodijo mestna, gospodinjstva z enim dohodkom, se lastništvo stanovanja nikoli ni zdelo bolj oddaljeno - še toliko bolj za tiste, ki se ukvarjajo s pohujšljivimi stopnjami študentskega dolga. Na dragih stanovanjskih trgih mnogi najemniki po potrebi živijo s sostanovalci tudi v svojih 20-ih in 30-ih letih, nestrpno čakajo na dan, ko si bodo lahko privoščili svoje mesto.

A vsi niso tako hitri, da bi šli solo. Tudi potem, ko se njihove finance izboljšajo, se mnogi najemniki držijo stanovanjskih sopotnikov ali poiščejo nove. Nekateri se celo odločijo za nakup nepremičnin, ki jih zasedajo lastniki. Ko si preprosto ne morete privoščiti hiše, ki si jo želite, ob sedanjih dohodkih, je nakup enega s prijateljem ali znancem prepričljiv potencial.

Potencialno je tudi nagnjena k nevarnosti. Ne glede na to, kako dolgo ste živeli s svojim nekdanjim in bodočim sostanovalcem, nakup stanovanja z nekom, s katerim niste v zakonitem domačem partnerstvu, ni nekaj, kar bi se rahlo odločilo.

Prednosti nakupa nepremičnine pri prijatelju

Zakaj kupiti nepremičnine s prijateljem (ali dvema)? Te so med najbolj očitnimi prednostmi:

1. Dva dohodka sta boljša od enega

Na dragih stanovanjskih trgih imajo posamezni kupci z enim dohodkom - tudi razmeroma udobnim - le malo možnosti. Z dvema (ali več) dohodkoma je veliko bolj verjetno, da v naslednjih letih odštejete 20-odstotno polog in si privoščite potencialno zajetna hipotekarna plačila.

2. Lastništvo dohodka nepremičnine postane bolj realistično

Če nameravate kupiti dvostanovanjski ali večji enodružinski dom s prostorom za najemnike, boste verjetno plačali premijo, kar bo lastništvo stanovanja postavilo še dlje od dosega enega samega dohodka.

3. Hipotekarna kvalifikacija je lahko lažja

Posojilodajalci podpisujejo vse, katerih ime bo navedeno na lastnini - z drugimi besedami, upoštevajo kumulativni dohodek skupine kupcev. Ob predpostavki, da je povprečna kreditna ocena vaše skupine dobra, se boste gotovo zagotovo lažje kvalificirali.

4. Vaša ponudba je lahko bolj privlačna za prodajalce

S kombiniranimi sredstvi boste imeli manj težav z večjim pologom ali plačevanjem celotnega gotovine, če viri to dopuščajo. Denarne ponudbe so običajno bolj privlačne za prodajalce.

5. Priložnost za izgradnjo lastniškega kapitala

Lastniki stanovanj gradijo pravičnost z vsakim glavnim plačilom. Če življenje samskih lastnikov za vas ni realno, je nakup s prijateljem (ali prijatelji) edini način za izgradnjo pravičnosti v lastni lastnini.

6. Stalni stroški lastništva so bolj obvladljivi

Grobo pravilo velja, da bi morali lastniki domov pričakovati, da bodo približno 1% vrednosti svojega stanovanja na leto namenili za vzdrževanje. Ta delež je morda manjši na dragih stanovanjskih trgih, kjer kupci plačajo več na kvadratni čevelj. Ne glede na to je koristna vsaka delitev stroškov.

Slabosti nakupa nepremičnine s prijateljem

Bi morala dvakrat premisliti, ali bi se s prijateljem ali neromantičnim partnerjem odpravila v hišo? Te pomanjkljivosti lahko povzročijo premor:

1. Nepremičnine so nelikvidne

Tudi s temeljitimi postopki izstopa, ki so zapisani v vaši pogodbi, razbremenitev zanimanja za dom v skupni lasti ni nekaj, kar lahko storite čez noč, prodaja celotne hiše ali enote pa bo verjetno trajala mesece.

2. Vaša hipoteka lahko vpliva na vašo sposobnost, da se kvalificirate za druge posojila

Če dobite veliko hipotekarno posojilo na osebni bilanci stanja, lahko povečate razmerje med dolgom in prihodkom, kot bi želeli posojilodajalci. Če nameravate zaprositi za druge oblike kreditov - na primer avtomobilsko, kreditno kartico ali osebno posojilo - se kmalu vprašajte, ali je pravi čas za nakup hiše.

3. Neurejene finance partnerja lahko vplivajo na vaše

To je med največjimi tveganji za nakup hiše s prijateljem. Tudi s temeljito skrbnostjo ne morete nadzorovati finančnih razmer svojih prijateljev. Če zaostajajo pri svojem deležu plačil, lahko to vpliva na vaš kredit.

4. Enako lastništvo lahko ustvari zastoje

V dvočlanskem partnerstvu je 50-50 lastništvo lahko recept za napetosti ali zastoje. Zato je tako pomembno, da se prepričate, da boste videli sočloveka, preden kupite hišo pri njih. Zadnja stvar, ki jo želite storiti, je ogrožati dolgoletno prijateljstvo.

5. Neenako lastništvo lahko ustvari neravnovesje moči

Neenako lastništvo ne zagotavlja nujno harmonije. Kot manjšinski lastnik se boste lahko večinski lastniki ali lastniki počutili prezrte ali ustrahovane.

6. Nepravilno naslavljanje lahko ogrozi vaš delež

Če vaše ime ni na naslovu doma ali če niste zakoniti lastnik deleža v poslovnem subjektu, ki je lastnik sredstva, niste pravni lastnik - tudi če plačate del hipoteke in dom. Z drugimi besedami, tudi če ste dobri prijatelji s svojim kupcem, morate nujno formalizirati ureditev in zavarovati pravni zahtevek do nepremičnine.

Kaj vključiti v sporazum o solastništvu ali obratovanju

Ne glede na to, kako dobro poznate svoje partnerje, morate svoj interes zaščititi s pogodbo o solastništvu, ki podrobno opisuje delovanje vaše lastniške ureditve. Podobno je s sporazumom o sobivanju, ki bi ga podpisali z domačim partnerjem, čeprav manj ekspanziven. Če se odločite za ustanovitev formalnega poslovnega subjekta, kot je veččlansko LLC, ima poslovna pogodba podjetja enak učinek.

Na spletu najdete cenovno dostopne splošne pogodbe o solastništvu. NOLO ima pravni vodič za zunajzakonske pare, ki stane manj kot 25 dolarjev, in sestavo pravnih obrazcev za mala podjetja za manj kot 30 dolarjev. Prepričajte se, da je vaš sporazum v skladu z veljavno državno zakonodajo.

Ker je lastništvo nepremičnin zapleteno in je obseg možnih težav, ki bi se lahko pojavili, ogromen, bi vam še bolj koristila prilagojena solastniška ali poslovna pogodba, ki jo je sestavil nepremičninski odvetnik. Pričakujte, da boste plačali nekaj sto dolarjev ali več za prilagojeni sporazum, ki ga je sestavil pooblaščeni strokovnjak, vendar je za zaščito tako dragocenega bogastva treba plačati majhno ceno..

V vaši pogodbi o solastništvu ali obratovanju LLC naj bi bilo zapisano večina ali vse naslednje.

1. Lastniška struktura

Najprej se morate odločiti, ali bo lastniška hiša v lastništvu družbe LLC ali nekorporativni lastniški dogovor.

Za nasvete iz naslova se obrnite na svojega odvetnika za nepremičnine in davčnega strokovnjaka. Kljub temu ne pozabite, da lastništvo LLC morda nima smisla za nepremičnine, ki ne prinašajo dohodka. Redno zavarovanje lastnikov stanovanj lahko zadostuje za reševanje vprašanj odgovornosti, ki se pojavljajo v rednem poteku lastništva lastništva stanovanja, in če imate primarno prebivališče v LLC, lahko preprečite oprostitev domačije na vašem računu za davek na nepremičnine..

Če vaša skupina načrtuje pridobitev ene ali več nepremičnin za ustvarjanje dohodka, vas lahko pravilno strukturirano LLC zaščiti pred osebno odgovornostjo in lahko nudi znatne finančne koristi z davčnimi odbitki za poslovne stroške. Vendar pa obstaja velik ulov za kupce, ki prvič kupujejo z omejenimi denarnimi rezervami: posojilodajalci redko izdajo hipotekarna posojila poslovnim subjektom z malo ali nič premoženja, zato lahko posojilo pokličejo - ali zahtevajo poplačilo v celoti -, če naslov prenesete na subjekt po nakupu.

Najbolj zanesljiv način, da se temu izognete, je, da LLC kupi nepremičnino v gotovini. To je zahtevno vprašanje za kupce, ki prvič kupujejo z omejenimi osebnimi prihranki - tudi tiste, ki so združili moči z več partnerji - zlasti na dragih trgih. Kljub temu posojilodajalci običajno zahtevajo večja polog za nepremičnine za ustvarjanje dohodka; 25% ali več je značilno.

2. Vrsta lastništva

Neorporativni lastniki lastnikov stanovanj običajno uporabljajo eno od teh dveh vrst lastništva:

Skupno najemništvo

Skupni najemniki hkrati pridobijo enake deleže nepremičnine na istem aktu. Skupni najemniki imajo pravice do preživetja, kar pomeni, da delež umrlega skupnega najemnika ob enaki meri preide na ostale skupne najemnike, ne da bi prestopil skozi izjavo.

Ko skupni najemnik prenese svoj interes na drugo stran, se dogovor spremeni v najemno razmerje. Skupno najemništvo je pogostejše med zakonskimi in neporočenimi domačimi partnerji kot nepovezani lastniški partnerji.

Skupno najemništvo (TIC)

Skupno najemno stanovanje je bolj prilagodljiva ureditev, ki omogoča neenako lastništvo in postopno pridobitev. Na primer, skupna najemnina za tri osebe lahko nastane na naslednji način:

Lastniki A in B v januarju 1. leta kupijo 50% nepremičnine.
Lastnik C nato v polovici januarja v letu 5 pridobi polovico deleža lastnika B, pri čemer lastnik A zapusti 50% obresti, lastniki B in C pa 25%.

Skupni najemniki nimajo privzetih pravic do preživetja; pokojni najemnik v skupnem lastniškem deležu prenese na njihovo zapuščino in od tam na svoje dediče. Vendar lahko skupni najemniki dajo partnerstvu prednost pred dediči svojih članov, tako da v lastniško pogodbo vpišejo klavzulo o "pravici do prve zavrnitve"..

3. Zavarovanje

Standardno zavarovanje lastnikov stanovanj običajno zagotavlja zadostno zaščito odgovornosti za nepremičnine, ki jih zasedajo lastniki, ki ne prinašajo dohodka. Če nameravate najeti najemnike, ki niso lastniki, pa boste potrebovali dodatno zaščito - na splošno zavarovanje najemodajalca ali krovno zavarovanje, odvisno od narave lastniške ureditve. Če želite izvedeti več, poglejte Allstate-ov osnovni primer zavarovanja najemodajalca.

Krovno zavarovanje morate skleniti posamično. Posvetujte se z zavarovalnim agentom, kaj je primerno za vašo situacijo, nato pa v pogodbo napišite klavzulo, ki določa minimalne kritje za vsakega solastnika.

4. Lastniški delež

To velja samo za najemnine v skupnih in lastniških strukturah podjetij. V partnerstvih za dve osebi je delitev lastništva 50-50 urejena, čeprav se mnogi solastniki strinjajo, da enega partnerja imenujejo za upravljavca nepremičnine ali osebo, odgovorno za sprejemanje izvršnih odločitev o stvareh, kot so redno vzdrževanje, popravila in skladnost s kodo.

V LLC-jih in TIC-u je lastništvo običajno sorazmerno s kapitalskimi vložki partnerjev ali njihovimi delnicami predplačila (če se financirajo) ali z gotovinskim plačilom (če se kupi neposredno). Če prispevate 50% kupnine, dva partnerja pa prispevata 25%, boste imeli polovico nepremičnine. Če plačilo posojila delite sorazmerno z lastniškimi deleži partnerjev, poskrbite, da bo vsak lahko opravil zahtevano mesečno plačilo. (Več o tem spodaj.)

5. Odgovornost za popravila in vzdrževanje

Kot je bilo omenjeno, je smiselno določiti točno osebo, ki bo odgovorna za sprejemanje odločitev - v upanju, da se posvetuje s solastniki - o rutinskih popravilih in vzdrževanju. To velja dvakrat, če nameravate v najemu živeti najemniki, ki niso lastniki. Ko se pojavijo težave, morajo vedeti, na koga se obrniti.

Prav tako boste želeli identificirati zaupanja vredne stranke, ki bodo sposobne dokončati to delo. Pomaga, da se v vaši solastniški skupini vključi ročni mojster. Če tega ne storite, raziščite in poiščite reference za zunanje ponudnike storitev.

Končno boste morali določiti, kako plačati potrebna popravila in vzdrževanje. Razdelitev stroškov glede na lastniški delež vsakega partnerja je logična, razen če se lahko dogovorite za drug dogovor.

Pred zaprtjem ne pozabite naročiti pregleda na domu. Temeljit strokovni pregled naj bi ugotovil večino glavnih vprašanj, ki bi se lahko pojavile v prvih nekaj letih lastništva, na primer peč ali grelnik vode, ki se bliža koncu življenjske dobe..

6. Odgovornost za izboljšave

Nočete zaupati osebi, ki je vzdrževalna enota, da bi enostransko naročila večje projekte za izboljšanje stanovanja. Konec koncev, vsi projekti za izboljšanje doma ne povečajo vrednosti nadaljnje prodaje. V partnerskih odnosih z dvema osebama je zaželen sistem, ki temelji na soglasju, razen če je lastniški delež neenakopraven. V skupinah z več osebami so glasovi, uteženi z deležem lastništva, smiselni.

V idealnem primeru sporna glasovanja o projektih za izboljšanje doma ne bodo potrebna. V sporazumu o solastništvu ali obratovanju določite realistične prenove in projekte za povečanje vrednosti ter natančno določite časovnice za njihovo dokončanje.

7. Odgovornost za javne službe

Logistično je, da je lažje imeti ime enega solastnika na računih gospodinjskih služb. V pogodbi o poslovanju navedite, da je ta oseba dolžna pravočasno in v celoti plačevati komunalne račune in da morajo drugi solastniki plačevalcu izplačati nadomestilo pred vsakim datumom plačila. Ker lastniški delež ne ustreza porabi vode ali energije, razmislite o tem, da bi od vsakega solastnika morali plačati enak delež.

8. Upravljanje davkov

Določite, kako bo vaša lastniška skupina ravnala z odbitki davka na dohodek od doma - najpomembneje, hipotekarnimi obrestmi in plačili davka na nepremičnine.

Najprej boste morali določiti, kateri solastniki, če sploh, načrtujejo razvrstitev odbitkov; veliko davkoplačevalcev ne. Tisti, ki načrtujejo razčlenitev, se bodo morali odločiti, kako jih bodo razdelili, sorazmerno z deležem lastništva ali z enim solastnikom, ki sprejme 100% dopustnih odbitkov. Posvetujte se z davčnim strokovnjakom, da ugotovite, kaj je tukaj dopustno.

Če je sredstvo v lasti poslovnega subjekta, morate določiti, kako se delijo stroški, povezani z domom, za namene odštevanja poslovnih stroškov. Na splošno solastniki odštejejo svoje deleže upravičenih stroškov. Vesolje dovoljenih poslovnih odbitkov je lahko večje od osebnih odbitkov, povezanih z domom; na primer, boste morda lahko odšteli svoj delež stanovanjskega zavarovanja in plačila komunalnih storitev. Vendar bi lahko izguba oprostitve domačije nadomestila to korist. Preden sestavite ta del sporazuma, se pogovorite z davčnim strokovnjakom.

9. Upravljanje najemnikov

Če ima posest dodatne sobe ali enote, določite, ali boste te prostore oddajali v najem lastnikom, ki niso lastniki, in če je tako, v pogodbi navedite logistiko upravljanja najemnikov, vključno z:

Vzpostavitev ločenega bančnega računa za zbiranje in razdelitev plačil najemnin in upravljanje najemniških stroškov
Določitev deleža vsakega lastnika od prihodka od najemnine
Določitev kontaktne osebe za najemnike
Določitev najemnin (z dodatki za prihodnja povečanja)
Sestava standardne najemne pogodbe za nove najemnike (spet z dodatki za spremembo)
Kako ravnati v zvezi s prihodnjimi odločitvami, povezanimi z najemniki (na primer prenehati najem nelastnikom)

10. Strategija izstopa

Vaša pogodba o solastništvu ali obratovanju mora vsebovati jasne, celovite določbe za lastnike, ki vstopajo v sporazum in izstopijo iz njega. Te določbe morajo upoštevati scenarije, kot so:

Smrt solastnika z oporoko ali brez nje
Želja solastnika, da proda svoj delež v nepremičnini
Nepričakovane finančne stiske solastnika

Za nepovezane solastnike je običajno, da v pogodbe o solastništvu vključijo klavzule o pravici do prve zavrnitve. Če en solastnik odstopi ali se preseli v prodajo svojega deleža, daje pravica prve zavrnitve prednost ostalim solastnikom pred dediči ali sogovorniki odstopajočih solastnikov. Lahko se odločijo za odkup tega deleža, na primer pred prenosom na sorodnika.

V tem delu vašega sporazuma je treba upoštevati tudi primere, kot so:

Ko lahko solastniki iz sporazuma izvlečejo motečega partnerja
Koliko obvestila mora odstopiti solastnik pred prodajo ali prenosom svojega deleža
Ocenjevanje poštene tržne vrednosti stanovanja v pripravi za prenos ali prodajo deleža solastnika (ali prodaje celotne nepremičnine)
Vsak preostali solastniški prispevek v primeru odkupa (ali na primer preostali solastniki odkupijo v sorazmerju z njihovimi trenutnimi deleži?)

Druga vprašanja za solastnike

Ti premisleki morda niso prikazani v vaši pogodbi o solastništvu ali obratovanju, vendar boste želeli, da pred nakupom nepremičnine s prijateljem skrbno razmislite o njih.

1. Lokalni odloki

Nekatere občine imajo predpise o namestitvi, ki omejujejo število nepovezanih ljudi, ki živijo v isti stanovanjski enoti. Na primer, preden je začela veljati sprememba območja, je moje rojstno mesto Minneapolis postavilo omejitev petih nepovezanih ljudi na stanovanjsko enoto. Skupine za solastništvo z dvema osebama bi morale biti povsod v redu, vendar boste želeli potrditi, da večje skupine ustrezajo lokalnemu zakonu.

2. Časovni trak

Kako dolgo si želite lastiti kraj? Tudi če so izhodne strategije zapisane v zavezujoči obliki, bi lahko različni časovni roki povzročili zaplete na poti. Če po petih letih pričakujete, da bo izstopil iz dogovora, vaš partner pričakuje, da se bo na njem zadržal 20 let, in nobeden od vas nima sredstev, da bi odkupil drugega, je vaše partnerstvo tična časovna bomba.

3. Življenjski slog

Po mojih izkušnjah "nasprotja privlačijo" ne velja za sostanovalska razmerja. Če ne želite več let trajati z najemom pri težki hišni hiši, verjetno ne želite, da bi boljši del hipotekarne dobe porabili z enim. Pred sklenitvijo pogodbe o vzajemni lastnini se odkrito pogovorite s potencialnimi partnerji o stvareh, kot so:

Navad kajenja
Lastništvo hišnih ljubljenčkov
Družbeno življenje (kolikor vpliva na druge lastnike ali najemnike; na primer pogosti gostje ali zabave v hiši)

4. Hipotekarna stopnja

Pri ocenjevanju hipotekarnih vlog za več kupcev posojilodajalci ne upoštevajo le najboljše bonitetne ocene. V normalnih okoliščinah povprečno ocenijo ocene kupcev. Če je vaš kreditni rezultat višji od vašega partnerja, to pomeni, da bo verjetno posojila višja, kot če bi dom kupili sami.

5. Tveganje bonitetne ocene

Skupno lastništvo pomeni skupno odgovornost. Tudi če ste dobri za svoj delež stroškov doma, partnerji morda ne bodo. Če eden od vaših solastnikov pade v težkih časih in ne bo mogel izplačevati plačil, in ne morete dvigniti preobleke skupaj z ostalimi solastniki, se lahko zamudnik pojavi na vašem kreditnem poročilu in negativno vpliva na vaše kreditni rezultat. Če posojilo postane hudo zamudno, lahko posojilodajalec zapusti premoženje.

6. Razmerje med dolgom in prihodkom

Tudi če delite hipoteko z enim ali več partnerji, ste osebno odgovorni za celotno posojilo. Z drugimi besedami, kreditni biroji pri izračunu razmerja med dolgom in prihodkom uporabljajo celotno preostalo stanje posojila, ne le tistega dela, ki ga plačate neposredno. Posojilodajalci so previdni do posojilojemalcev z visokim razmerjem med dolgom in prihodkom. Po podatkih Urada za varstvo potrošnikov je najvišji razmerje med dolgom in prihodkom za prejem kvalificirane hipoteke - posojilo z določenim vgrajenim zaščitom potrošnikov - običajno 43%.

7. Finančna sposobnost

Preden se s prijateljem ali skupino prijateljev dogovorite za nakup doma, se odkrito in temeljito pogovorite o svojem finančnem položaju. Nočete, da vaš solastnik ne more poplačati svojega deleža hipoteke, da bi vplival na vašo kreditno sposobnost ali, v najslabšem primeru, vas prikrajšal za vaš dom. Delite računovodske izkaze, vključno z likvidnimi sredstvi in obveznostmi, ter dokazilo o dohodku s celotno lastniško skupino.

Ločeno boste želeli voditi kreditno poročilo in preverjanje preteklosti - da, tudi pri svojem prijatelju - da bi prepoznali morebitne rdeče zastave, ki morda niso razvidne iz njihove osebne bilance.

Alternativa solastništvu: Najem prijateljem

Če ne želite sodelovati - in sobivati - z enim ali več solastniškimi prijatelji, razmislite o drugi možnosti: nakup stanovanja takoj in oddajanje sob v hiši prijateljem. Zaračunavanje poštene tržne najemnine enemu ali več hišnikom, ki niso lastniki, je odličen način za subvencioniranje hipoteke, zavarovanja in davka na nepremičnine, s katerim boste poravnali stroške lastništva in omogočili cenovno ugodno stanovanje, ki sicer lahko ostane zunaj vašega finančnega dosega.

Tu je pregled postopka in zakonitosti oddajanja rezervnih prostorov ali enot v stanovanju, ki ga ima lastnik, prijateljem.

1. Lokalni odloki

Poskrbite, da bo vaša hiša ali enota in prostor, ki ga nameravate najeti, ustrezati vsem veljavnim lokalnim predpisom. Na primer, vaš lokalni stanovanjski organ lahko zahteva, da imajo spalnice v kletnih prostorih dovolj velika okna, da se lahko plazijo po njih.

Resnejše omejitve so manj pogoste, vendar jih je še vedno pomembno upoštevati. Nekateri kraji na primer lastnikom domov prepovedujejo najem prostorov nepovezanim osebam. Drugi zahtevajo, da lastniki stanovalcev pridobijo dovoljenja za najem.

2. Zavarovanje

Standardno zavarovanje lastnikov stanovanj morda ne bo zagotovilo ustrezne zaščite odgovornosti za vaše najemnike. Krovna politika je morda vaša najbolj stroškovno najučinkovitejša možnost. Po podatkih Zavoda za zavarovalno informacijo lahko pričakujete, da boste za krovno polico v višini 1 milijona dolarjev na leto porabili od 150 do 300 USD.

3. Najemnik Vetting

Da, oni so vaši prijatelji, vendar nikoli ne morete biti preveč previdni. Podelite jim isti kreditni in osnovni ček, ki bi ga vodili pri neznanih najemnikih. Ta poročila ne smejo stati več kot 50 dolarjev, stroške pa lahko pojeste, če se vam zdi velikodušno.

4. Sestava najema

Spet nikoli ne morete biti preveč previdni. Pripravite uradno najemno pogodbo, v kateri boste natančno opredelili svoje pravice in obveznosti. Vaš najem mora zajemati tudi podrobnosti vašega bivalnega aranžmaja, kot so:

Ali so hišni ljubljenčki dovoljeni (in pravila, ki jih urejajo)
Odgovornost za gospodarske javne službe
Dostop in dolžnosti skupnega območja
Pravila, ki urejajo obiskovalce čez noč
Pravila, ki urejajo osebni prostor (na primer, v kakšnih okoliščinah lahko vstopite v sobo najemnika in koliko obvestila morate sporočiti?)
Zbiranje, vračilo in zaseg varščine

5. Zbiranje varščine

Ne glede na to, kako odgovorni verjamete svojemu prijatelju, se lahko zgodijo nesreče. Torej zberite varščino.

Natančna pravila se razlikujejo glede na državo, vendar lahko najemodajalci na splošno poberejo varščine v višini ene ali pol mesečne najemnine. V najemu natančno navedite, kako se hrani depozit - običajno v spremstvu - in okoliščine, ki lahko zmanjšajo povračilo varščine.

Prednosti oddaje sob prijateljem

Zakaj najem rezervne sobe ali enote prijateljem? Poleg očitnih prednosti subvencioniranja lastnega stanovanja so te največje prednosti.

Tvoji prijatelji so znana količina. Večina nas ima zgodbe, ki vzbujajo crkljanje o slabih sostanovalcih. Tudi prijatelji so lahko slabi sostanovalci, toda dejstvo, da jih družbeno poznate, bi moralo vsaj nakazovati, kako verjetno bodo ravnali v bližnjih prostorih.
Ni vam treba oglaševati kraja. Ko se vaš prijatelj strinja z najemom kraja, lahko takoj preskočite na podpis najemne pogodbe - ni vam treba odpreti osebnega prostora za razstave.
Prijatelji lahko čutijo družbeni pritisk, da bodo spoštovali vaš prostor. Ne glede na njihove naravne nagibe lahko vaši prijatelji čutijo družbeni pritisk, da bi bili najemniki modelov, da ne bi požgali nobenih mostov.
Prijatelji so lahko bolj naklonjeni pomoči okoli hiše. Prav tako bodo vaši prijatelji nagnjeni k temu, da gredo nad hišo in zunaj nje - čiščenje skupnih prostorov, košenje trate, lopanje snega in podobno - še posebej, če jim boste rešili najem ali komunalne storitve..
Izplačila najemnin vaših prijateljev povečajo vaš poročani dohodek. Medtem ko je dohodek od najemnine obdavčljiv, je denar denar. Kratkoročno lahko dodatna sredstva zmanjšajo razmerje med dolgom in prihodkom, kar je dobrota za vašo kreditno oceno. Sčasoma bi lahko vaš dohodek od najemnin financiral vzdrževanje stanovanja, izboljšave in ne-stanovanjske stroške ali pa bi napolnil vaš pokojninski račun.

Slabosti najema sob prijateljem

To so ena največjih pomanjkljivosti najema prostora prijateljem.

Morda boste morali biti slabi tip. Upajmo, da vam od prijateljev ni treba nikoli zahtevati najemnine ali groziti z deložacijo. Vendar bi se morali pripraviti na možnost. Če vas odloži ideja, da bi igrali "slabega moža" s prijatelji, razmislite o najemu osebam, ki jih še ne poznate.
Neenakomerna dinamična moč lahko poškoduje odnos. Tudi če vam odnos med najemodajalci in najemniki nikoli ne pride v poštev, bi že samo dejstvo neenake dinamike moči sčasoma lahko razkropilo vaš odnos. Konec koncev je vaš najemniški prijatelj v bistvu plačni gost v vašem domu.
Vaša odločitev, da ne boste preoblikovali odnosa, lahko povzroči povratni požar. Morda bi vas mikalo, da bi se najeli za dolgoletnega prijatelja na stiski roke. V nesrečnem - vendar ne neopaznem - primeru, da bi vaš prijatelj resno škodoval lastnini ali izpuščal zapadlo najemnino, bi se lahko znašli na tisoče dolarjev in se v kratkem zataknili pri iskanju novega najemnika..
Lahko čutite pritisk, da zmanjšate prekinitev najema ali komunalnih storitev. Tudi če sprejmite preudarni korak sestavljanja pravno zavezujočega najema in sprejema varščine, se boste morda počutili dobre volje, tako da boste svojemu prijatelju odrezali odmor za najemnino ali pokrili komunalne stroške iz svojega žepa. Če se ne želite počutiti slabo pri zaračunavanju poštene tržne najemnine nekomu, ki ga poznate že leta, boste morda želeli najeti najemnika, ki ga ne poznate dobro.
Morate biti sposobni omogočiti hišo na prvem mestu. Če najprej ne morete poiskati sredstev za polog, je celotna vaja neuspešna in spet iščete prijatelje, ki želijo skleniti skupno pogodbo o lastništvu.

Končna beseda

V vsakem primeru je nakup hiše odločitev, ki spreminja življenje. Nakup hiše s prijateljem ali več prijatelji predstavlja veliko pomislekov, da samohranilcev ali poročenih stanovalcev ni treba upoštevati.

Kljub temu bi bil nakup hiše z enim ali več sorodniki lahko vaš edini realen poskus lastništva stanovanja, preden začnejo prihajati vaše sive dlake. Če to ni dovolj motivacije za raziskovanje netradicionalnih ureditev lastništva, ste morda pripravljeni najeti za življenje.

Ali razmišljate o nakupu hiše s prijateljem ali o nakupu hiše sami in najemu ljudem, ki jih poznate?