Posojila za trdi denar za obnove nepremičnin - bi jih morali dobiti?
Kdo ima prav?
Posojila s trdim denarjem niso sama po sebi dobra niti zla; so le eno izmed orodij financiranja med številnimi v kompletu orodij za vlagatelje. Tukaj je tisto, kar morajo vlagatelji v nepremičnine vedeti o posojilih s trdim denarjem, vključno z njihovimi prednosti, slabostmi in pravilnimi in napačnimi časi za njihovo uporabo.
Kaj je posojilo s trdim denarjem?
Posojilo s trdim denarjem je posojilo, usmerjeno v zavarovanje pred nepremičninami. Posojilodajalci trdega denarja se običajno manj osredotočajo na posojilojemalca kot običajni hipotekarni posojilodajalci, več pa na lastnino in kakovost samega posla. Namesto posojila od 90% do 95% vrednosti nepremičnine, kot so običajni hipotekarni posojilodajalci, posojilojemalci trdega denarja običajno sledijo razmerju med posojilom in vrednostjo od 60 do 80% (LTV).
Medtem ko posojilojemalci trdega denarja tudi ocenjujejo posojilojemalca, je njihov glavni poudarek na tem, da je na nepremičnini dovolj lastniškega kapitala, da lahko povrne svoja sredstva, tudi če posojilojemalec neplača. Preučijo posel in tako zagotovijo, da se posojilojemalec odkupi pod tržno vrednostjo in bo z donosno prenovo nepremičnine lahko ustvaril še več lastniškega kapitala..
Posojilodajalci trdega denarja niso večje banke ali korporacije. Namesto tega so ponavadi majhna, okretna podjetja, ki delujejo na lokalni, državni ali regionalni ravni. Zdaj obstaja nekaj skoraj podjetij po vsej državi, ki ponujajo posojila s trdim denarjem, vendar nobeno ne deluje v vseh 50 državah. Za razliko od bank, ki poskušajo služiti množičnemu trgu, so posojilodajalci trdega denarja nišni posojilodajalci, specializirani za posojila za hitro obnovo izkušenih vlagateljev v nepremičnine.
Posojila za trde denarje so ponavadi kratkotrajna (6 do 24 mesecev), samo za obresti in so na voljo samo za nepremičnine, ki niso lastniki. V nasprotju s tem je hipoteka ponavadi usmerjena k posojilojemalcem in dolgoročno (15 do 30 let). Konvencionalni hipotekarni posojilodajalci natančno pregledajo kvalifikacije posojilojemalca, kot so kreditna zgodovina, dohodek, dolgovi in razmerja, kot je razmerje med dolgom in prihodkom. Zavarovanje - nepremičnina - mora biti ovrednoteno vsaj za nakupno ceno, da bi zadostili običajnim hipotekarnim posojilodajalcem.
Prednosti posojil s trdim denarjem
Posojila s trdim denarjem že dolgo obstajajo in še vedno so možnosti izbire za številne vlagatelje v nepremičnine, kljub nedavnemu vstopu "motilcev" na tem področju, kot so množična financiranja. Evo, zakaj ostajajo tako priljubljeni med vlagatelji.
1. Hitrost in prilagodljivost
Posojila s trdim denarjem so hitra in fleksibilna, dve lastnosti, ki ju negujejo nepremičninski vlagatelji. V treh dneh od začetka do konca sem videl posojila za trde denarje. Pogosto je ta hitrost potrebna, da nepremičninski vlagatelji zagotovijo izjemne posle, tako da ponujajo hitro in skoraj zajamčeno poravnavo zaskrbljenemu prodajalcu.
2. Idealno za financiranje prenove
Kjer trdi denar posojila sije, je financiranje obnove. Večina posojilodajalcev trdega denarja krije 100% stroškov prenove in sredstva sprosti v seriji žrebov, ki temeljijo na medsebojno dogovorjenem razporedu žrebanja (več o tem kasneje).
3. Slab kredit ni prebijalec posla
Ker se posojilodajalci trdega denarja bolj osredotočajo na premoženje zavarovanja s premoženjem kot posojilojemalci, se ne izogibajo posojilojemalcev s slabimi posojili; samo pobirajo višje obrestne mere in pristojbine ter posojajo posojilojemalcem z nižjo LTV.
4. Prilagodljiv glede akontacije
Drug vzrok za posojila s trdim denarjem je, da posojilodajalcem pogosto ni vseeno, od kod prihaja vaša polog. Lahko si ga izposodite pri svoji veliki teti Sue, potegnete denarni predujem s kreditne kartice ali prodate ledvico na eBay ali Amazonu; večina posojilovalcev trdega denarja ne skrbi, saj je njihov poudarek na zavarovanju. Običajni posojilodajalci običajno ne dovolijo zadolževanja katerega koli dela polog, niti pri družinskih članih.
5. Vrsta nepremičnine ni pomembna
Posojilodajalci trdega denarja so prav tako pripravljeni razmisliti o edinstvenih lastnostih, zaradi katerih so običajni posojilodajalci hudomušni. Nekoč sem poznal žensko, ki je upravljala penzion z mešano rabo in do tedna polnila nedokumentirane priseljence po sobah, brez vprašanj. Noben običajni posojilodajalec se je ne bi dotaknil, toda posojilo trdega denarja, ki ga je našla, ni pogledalo, ko je videl visoko vrednost in pravičnost v nepremičnini.
6. Brez PMI
Kot zaključek, posojilodajalci trdega denarja ne zaračunajo zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI), kar nekaj škode odvzame njihovim visokim stroškom.
Slabe strani posojil s trdim denarjem
Ta posojila predstavljajo velika tveganja, ki bi jih morali razumeti bodoči posojilojemalci.
1. Visoki stroški izposojanja
Hitrost in prilagodljivost nista poceni. Največja pomanjkljivost posojil s trdim denarjem so daleč višji stroški.
Posojilojemalci lahko pričakujejo plačilo med 8% in 18% obrestnih mer ter med 2 in 6 točkami. („Točka“ pri posojilnem lingu je provizija, zaračunana pred poravnavo, enaka 1% zneska posojila.) Te stopnje in pristojbine se razlikujejo ne samo glede na posojilodajalca, ampak tudi glede na kreditni rezultat posojilojemalca, dohodek, in izkušnje. Če iščete razlog za izboljšanje svoje kreditne sposobnosti, boljši rezultati kredita običajno znižajo stroške posojila.
Kot več tradicionalnih hipotekarnih posojilodajalcev tudi tržni posojilojemalci povišajo svoje stopnje ob naraščajočih obrestnih merah. Konec koncev si sami izposodijo denar, da se ti obrnejo in posojajo, vse višje stroške obresti pa prenesejo na svoje posojilojemalce.
Poleg visokih obrestnih mer in točk, posojilodajalci trdega denarja zaračunavajo tudi "junk provizije", kot večina hipotekarnih posojilodajalcev: pristojbine za obdelavo, upravne pristojbine, pristojbine za ocenjevanje cen in še kaj, kar si lahko izmislijo, da posojilojemalce ločijo od večine svojega denarja. Kar se tiče cenitev, bo večina posojilodajalcev trdega denarja zahtevala uporabo pooblaščenega cenilca, ki lahko zaračuna višje od povprečnih cen. Kljub temu je to značilno za večino hipotekarnih posojilodajalcev, ne le posojilodajalcev trdega denarja.
Večina posojilodajalcev trdega denarja zaračunava tudi inšpekcijske pristojbine za vsako žrebanje. Inšpektorja v vsako fazo prenove pošljejo na nepremičnino, da preveri, ali je določeno delo končano, preden sprostijo žrebanje.
2. Pogoji so običajno kratki
Prvič, posojilodajalci trdega denarja skoraj vedno posojajo za kratkoročne posojile, ki običajno trajajo od 6 do 24 mesecev. In nimajo smisla za humor, če jim v tem obdobju ne odplačate. Pričakujte še en krog točk in pristojbin, če vam bodo morali najeti drugo posojilo.
Ker so posojila kratkoročna, so običajno le obresti. Ne odplačate nobene glavnice, le obresti, ki ohranjajo mesečna plačila v sprejemljivem območju kljub visokim obrestnim meram.
3. Zamude pri plačilih so stroge
Posojilodajalci trdega denarja prav tako nimajo smisla za humor glede zamudnih plačil. Če zamudite plačilo, ne pričakujte prijaznega telefonskega klica od kakšnega ostrega zastopnika v klicnem centru, ki vam bo pomagal izdelati plačilni načrt. Namesto tega se pričakuje, da bo takojšnje obvestilo o izključitvi.
Navsezadnje celoten poslovni model posojilodajalcev temelji na zavarovanju; njihova zaščita pred izgubami ne temelji na statističnem modeliranju vaše verjetnosti neplačila, temveč na preprostejšem računu: "Ali lahko izterjamo posojilo, če ga zaprtimo?"
4. Potencial za preseganje proračuna
Končno tveganje, ki je povezano s katerim koli projektom prenove, je preseganje proračuna. Ne pričakujte, da vam bo posojilodajalec na trdem denarju naklonjen, če vas bo izvajalec dobil za 5000 USD stroškov; pričakovali boste, da boste iz svojega žepa izkašljali vse prekomerne izdelke. Pred nakupom se prepričajte, da boste prejeli pregled na domu, da zmanjšate tveganje za presenečenja.
Vsa ta tveganja lahko povzamemo v enem stavku: Upoštevajte pogoje posojila ali se hitro spopadite. Posojilodajalci trdega denarja so prilagodljivi, preden se zadolžite, medtem ko posojilo strukturirajo. Ko bo črnilo na papirju, pričakujte nič prožnosti.
Ko je smiselno dobiti posojilo s trdim denarjem
Posojila s trdim denarjem so neverjetno učinkovita za zelo specifično vrsto posla z nepremičninami: posel za nakup in sanacijo.
Z drugimi besedami, so kot nalašč za vlagatelje v nepremičnine, ki najdejo stanovanja v stiski ali razpadajočih stanovanjih, kupijo jih s popustom, obnovijo in nato prodajo ali refinancirajo, da ohranijo dolgoročno najemno nepremičnino. Posojila s trdim denarjem so odlična za preusmeritev hiš ali obnovo najemnin. Vendar morajo vlagatelji zaradi kratkih posojilnih pogojev hitro prodati ali refinancirati, ko bodo prenove končane.
To pomeni, da potrebujete strategijo izstopa, preden vzamete posojilo za trdi denar. Pravzaprav je eno prvih vprašanj, ki ga posojilodajalci trdega denarja zastavljajo, ko zaprosite za posojilo, ali imate takšno strategijo. Posojilodajalci trdega denarja ne ugibajo o prihodnjih soseskah ali morebitnih prihodnjih cenitvah ali povečanju najemnin. Dajejo posojila na podlagi vrednosti as-is in vrednosti popravil (ARV) na današnjem trgu.
V nekem smislu je udobje, če objektivni, začinjeni komplet oči pregledajo vaše številke in posel. Če posojilodajalec ugotovi kakršen koli razlog za zaskrbljenost, vam ga bo hitro pokazal in prisilil, da utemeljite logiko vašega posla.
Nazadnje je treba omeniti, da večina posojilodajalcev trdega denarja več ne posoja lastnikom domov za primarno prebivališče. Posojila s trdim denarjem niso namenjena potrošnikom in ne nudijo običajnih zaščit, ki jih potrošniki pričakujejo. Namenjeni so investitorjem v nepremičnine, ki se želijo hitro premikati in prinašati dobiček.
V posojilo s trdim denarjem narišite časovnice in sredstva za obnovo
Ko posojilo za denar težko pregleda vaš posel in ga odobri, oba se usedeta, da sestavita načrt načrtovanja prenove na podlagi potrebnih popravil..
„Žrebanje“ je povračilo za določen sklop popravil ali obnov. Na primer, prva risba lahko vključuje zamenjavo določenih cevi in električnega ožičenja. Ko je to delo končano, posojilodajalec pošlje inšpektorja v nepremičnino, da potrdi, da je bilo delo opravljeno v sprejemljivi kakovosti, nato pa sprosti žrebanje, da vam povrne delo..
Zadnjo točko je vredno ponoviti: plačate za vso delo in material vnaprej, posojilodajalec pa vam za to povrne stroške..
Ko je en žreb sproščen, se premaknete na delo naslednjega žrebanja. Če želite nadaljevati zgled zgoraj, lahko drugo vlečenje vključuje zamenjavo kanalizacijskih cevi in peči ter klimatske enote in njihovo povezovanje. Cikel se nato ponovi: pokličete posojilodajalca in jim sporočite, da je drugo žrebanje končano, pošljejo inšpektorja, da ga potrdi, vam ga izroči in tako naprej, dokler prenove ne dokončajo..
Če ste priročni in želite nekaj posodobitve doma opraviti sami, vas morda ne bo posrečilo. Večina posojilodajalcev trdega denarja bo financirala samo popravila, ki jih opravijo pooblaščeni izvajalci - razen če imate z njimi dokazano kakovostno in pravočasno delo.
Druge možnosti financiranja prenove
Seveda posojilodajalci trdega denarja niso edina igra v mestu. Tu je še nekaj drugih možnosti, ki jih lahko razmislite o financiranju vašega naslednjega posla z nepremičninami.
1. Spletna mesta množičnega financiranja
Med spletnimi mesti za množično financiranje in posojilodajalcem trdega denarja je zabrisana črta, saj se mnoga spletna mesta množičnega financiranja predstavljajo kot posojilodajalci trdega denarja.
Kot že omenjeno, posojilojemalci trdega denarja izposojajo denar od drugih, nato pa se obrnejo in ga posojajo investitorjem v nepremičnine. V primeru množičnega financiranja spletnih strani izposojajo denar od javnosti. Ponavadi nudijo močne donose finančnim vlagateljem, saj dajejo posojila z večjim tveganjem. Toda večina spletnih mest za množično financiranje sprejema denar samo od akreditiranih vlagateljev in zahteva visoke visoke naložbe.
Ne glede na to, ali razvrščate spletna mesta za množično financiranje kot posojilodajalce trdega denarja ali tekmece zanje, so z vidika posojilojemalca primerljivi.
2. Banke Skupnosti
Banke lokalnih skupnosti so resnična alternativa in konkurenca posojilodajalcem trdega denarja. Ker pa so majhne, lokalne banke, jih je pogosto delovno intenzivno prepoznati in njihove pogoje posojanja. V preteklosti, ko sem se hotel zadolžiti pri lokalni banki skupnosti, sem moral poiskati, narediti seznam vsake banke v mejah 50 milj in nato poklicati vsako posebej, da se pozanimam o njihovih cenah in pogojih za posojila za obnovo.
Če se to sprašujete, zakaj bi šli skozi težave, upoštevajte, da so cene teh bank včasih cenejše od posojilodajalcev trdega denarja. Še bolje za vlagatelje v najem, nekatere majhne banke še vedno ponujajo posojila za obnovo, ki vključujejo začetno fazo obnove, ki se po zaključku prevrne na trajno dolgoročno hipoteko - ni potrebna draga, zamudna refinanciranje..
Če je vaša izhodna strategija refinanciranje dolgoročne hipoteke in ohraniti nepremičnino kot najem, je vredno opraviti na desetine telefonskih klicev, da bi poskusili najti posojilodajalca portfelja, ki ponuja ta izmučen posojilni program.
3. Posojilodajalci zasebnega denarja
Novi vlagatelji v nepremičnine "zasebni denar" pogosto zamenjujejo s "trdim denarjem." Posojilo za zasebni denar je posameznik, na primer prijatelj, družinski član, znanec ali kdo drug, ki se ne ukvarja s posojanjem denarja.
Denar včasih vlagam z investitorji v nepremičnine, ki jih osebno poznam v obliki posojanja zasebnih zapisov. Nisem pa v poslu posojanja denarja; Včasih služim kot posojilodajalec zasebnega denarja, vendar nisem posojilodajalec trdega denarja.
Kot je bilo opisano zgoraj, so posojilodajalci trdega denarja - četudi gre za posamično posojanje samostojnega podjetnika LLC -, ki se ukvarjajo s posojanjem denarja vlagateljem v nepremičnine.
4. HELOC ali posojilo za lastniški kapital
Če imate dom z veliko lastniškega kapitala v njem, bi se lahko zadolžili za svoje primarno prebivališče, da bi financirali posel z nepremičninami, namesto da bi se zadolževali za novo nepremičnino.
Prednost za vas kot posojilojemalca je, da so posojila, zavarovana z vašim primarnim prebivališčem, skoraj vedno cenejša od posojil, zavarovanih z naložbenimi nepremičninami. To je zato, ker bodo vlagatelji vedno neplačevali svojih posojil za naložbene nepremičnine, preden niso plačali domačega posojila, zaradi česar so posojila lastnikom stanovanj za tvegatelje manjše..
Ena od možnosti je domača lastniška kreditna linija (HELOC) podjetja Lending Tree. To so vrteče se kreditne linije, ki jih lahko potegnete po potrebi in nato povrnete v prostem času - vsaj za začetno obdobje črpanja, ki je običajno 10 do 15 let. Po tem se HELOC-i običajno premaknejo na odplačilno obdobje, v katerem morate poravnati glavnico v obdobju 10 do 20 let.
Številni vlagatelji uporabljajo HELOC za financiranje svojih začetnih nakupov nepremičnin in obnov, nato pa prodajo ali refinancirajo nepremičnino po zaključku, s čimer poplačajo stanje HELOC. Izperite in ponovite ad infinitum - če imate doma dovolj kapitala, da pokrijete te zajetne stroške.
Druga možnost je posojilo za lastniški kapital ali drugo hipoteko. Namesto vrteče se kreditne linije je to še ena hipoteka proti vašemu domu. Ta posojila so veliko manj prilagodljiva in zato manj uporabna za vlagatelje v nepremičnine, ki iščejo začasno financiranje.
5. Posojila FHA 203K
Ta posojila veljajo samo za lastnike domov, ki želijo financirati popravila v svojem primarnem prebivališču.
Če ste lastnik hiše, v celoti pozabite na posojilodajalce in se pogovorite s posojilodajalcem v lokalni banki o posojilu FHA 203K. Ti so bistveno cenejši od trdih posojil in omogočajo tako nakupe kot refinance. Vendar pa ne dopuščajo luksuznih nadgradenj doma, zato če imate svoje srce na bazenu s plavalno palico, začnite varčevati denarja.
6. Gotovina
V redu, torej to ni oblika financiranja. Če pa lahko zberete dovolj denarja za nakup in obnovo naložbene nepremičnine, vam lahko prihrani ogromno denarja za obresti in provizije.
Če imate dovolj denarja, je tu nekaj nasvetov, ki vam bodo pomagali pri odločitvi, ali boste vlagali svoj denar v nepremičninski projekt ali če bi ga bolje izkoristili kje drugje.
Končna beseda
Posojila s trdim denarjem so hiter, prilagodljiv in priročen način financiranja naložbenih nepremičnin, ki jih je treba prenoviti.
Prav tako so drage in posojilodajalci ne oklevajo, da bi jih zapustili, če ne izpolnite svojega dogovora. V nobenem primeru ne bi smeli uporabljati posojila s trdim denarjem za financiranje primarnega prebivališča, če sploh najdete posojilodajalca trdega denarja, ki še vedno posoja lastnike stanovanj; Ne vem nobenega, ki to počne. Celo vlagatelji v nepremičnine bi morali razmisliti o vseh svojih možnostih, namesto da bi preprosto plačevali posojilo posojilo.
Bottom line: Spoznajte svoje možnosti za financiranje poslov z nepremičninami že veliko preden pripravite svojo prvo ponudbo.
Kakšne izkušnje imate s financiranjem nepremičninskih naložbenih nepremičnin? Ste že kdaj uporabili posojilo za trdi denar?
