Goljufije s hipotekarnimi olajšavami in posojili, na katere morate biti pozorni
Johnsonovi so vneto izročili honorar, a družba jih ni nikoli poklicala nazaj. Posel, ki je rekel, da jim bo pomagal, ni bil nič drugega kot finančna prevara, da bi dobili svoj denar.
Ta zgodba je izmišljena - vendar je težava, ki jo opisuje, zelo resnična. Tam je veliko hipotekarnih prevar, ki od ljudi, ki se borijo za reševanje svojih domov, pridobivajo na stotine ali celo tisoč dolarjev. Obljubljajo, da bodo pomagali lastnikom stanovanj pri refinanciranju, se pogajali s svojimi posojilodajalci ali uporabili kakšen pravni trik, da bi ušli iz obstoječe hipoteke. Vendar pa vse, kar resnično počnejo, je, da vzamejo denar iz žepov tistih, ki si to najmanj lahko privoščijo, in jih pustijo v slabši formi kot kdajkoli prej.
Januarja 2018 je zvezna komisija za trgovino (FTC) poslala čeke za vračilo 862 žrtvam hipotekarnega sistema olajšave, ki jim je zaračunala od 2500 do 3500 USD za "storitve", ki jim niso pomagale. To je bila le ena od sto primerov, vloženih zoper lažne hipotekarne ponudnike v zadnjih nekaj letih, in verjetno jih bo še veliko, ki niso bili nikoli sodni..
Kako prevaranti najdejo žrtve
Hipotekarne prevare plenijo obupane ljudi, ki poskušajo rešiti domove pred izključitvijo. Prevari imajo več trikov za iskanje lastnikov stanovanj v težavah. Tej vključujejo:
1. Preverjanje obvestil o izključitvi
Goljufiji iščejo obvestila o zaprtju javnosti v časopisih in na spletu ali po datotekah v uradih lokalnih oblasti. Zapišejo imena lastnikov stanovanj in jih neposredno kontaktirajo s ponudbo za »pomoč«.
2. Ciljanje na posebne skupine
Nekateri prevaranti so osredotočeni na pripadnike določenih verskih ali etničnih skupin. Leta 2016 je FTC razkril skupino goljufov v Južni Kaliforniji, ki plenijo na lastnike hispanskih domov. Podjetje je šlo celo tako, da je najelo špansko govoreče prodajalce, da so se približali lastnikom stanovanj in si pridobili njihovo zaupanje.
3. Obvladovanje celotnih sosesk
Goljufiji pogosto osredotočajo svojo pozornost na določeno sosesko - na primer takšno, kjer je že veliko domov za prodajo ali zaseg. Po sosednjem okolju delijo letake ali vizitke, ki ponujajo tako imenovane storitve, in se lahko celo osebno pogovorijo z lastniki stanovanj..
4. Lažno predstavljanje drugih
Nekateri prevaranti prevarijo lastnike stanovanj tako, da trdijo, da so iz njihove trenutne banke ali hipotekarne družbe. Ponujajo jim, da jim pomagajo refinancirati ali spremeniti hipoteko, vendar jim povedo, da morajo začeti pošiljati hipotekarna plačila na drug naslov. Ni treba posebej poudarjati, da ta plačila v resnici ne gredo v banko.
5. Široko zasnovano oglaševanje
Včasih prevaranti ne motijo, da bi zasledili lastnike stanovanj, da bi jih ciljali. Namesto tega uporabljajo široko zastavljen pristop in postavljajo oglase tam, kjer jih bo videlo veliko ljudi - vključno z lastniki domov, ki potrebujejo pomoč..
Ti oglasi so lahko v lokalnih časopisih, na televiziji in radiu ali v spletu. Goljufi lahko tudi postavljajo letake na telefonskih drogovih, na avtobusnih postajah in na avtocestnih sredinskih pasovih.
Kaj prevaranti obljubljajo za vas
Prevararji ponujajo pomoč lastnikom domov v stiski na različne načine, vsi lažni. Tu je nekaj stvari, ki jih morda obljubljajo:
1. Pogajajte se s svojim posojilodajalcem
Goljufiji ponujajo, da se v vašem imenu pogajajo z banko, da vam pomagajo refinancirati ali spremeniti domače posojilo in znižati plačila. Včasih trdijo, da imajo "banke" posebne odnose, ki jim pomagajo do nižjih stopenj ali hitrejše odobritve. Prav tako vam lahko svetujejo, da se sami ne obrnete na posojilodajalca ali se pogovorite z odvetnikom ali drugim kreditnim svetovalcem.
2. Izvedite forenzično posojilo
Nekateri prevaranti se sklicujejo na forenzično posojilo, hipotekarno posojilo ali "revizorje" na področju preprečevanja izterjave. V zameno za plačilo ponujajo odvetnika ali drugega strokovnjaka, da pregleda vaše hipotekarne papirje, da ugotovi, ali je posojilodajalec kršil kakršne koli zakone.
Trdijo, da vam bo s tem pomagalo, da se izognete zaprtju, pridobite odobritev za spremembo posojila, znižate glavnico posojila ali morda celo izstopite iz posojila. Včasih to revizijo celo opravijo, kot je bilo obljubljeno.
Na žalost ni dokazov, da vam forenzična revizija posojila dejansko pomaga spremeniti posojilo ali kakršno koli drugo pogodbo s posojilodajalcem..
3. Tožite posojilodajalca
Nekateri hipotekarni prevaranti, denimo tisti v Kaliforniji leta 2016, trdijo, da so pravniki ali zastopniki odvetniške družbe. Ponujajo vam, da vam pomagajo tožiti hipotekarnega posojilodajalca ali se pridružiti razredni tožbi.
Obstajajo zvezni zakoni, ki vam omogočajo, da tožite hipotekarnega posojilodajalca zaradi napak v posojilnih dokumentih, vendar ni zagotovila, da boste zmagali, čeprav s pravim odvetnikom. Tudi če zmagate v tožbi, posojilodajalec še vedno ni dolžan znižati plačil, da bi bil cenovno ugodnejši.
4. Povežite vas s programi državnih pomoči
Hipotekarne prevare včasih ponujajo, da vas poučijo o vladnih programih, ki lastnikom stanovanj pomagajo pri refinanciranju stanovanja ali spremembi pogojev za njihovo posojilo.
Ti programi obstajajo, vendar vam ni treba najeti nekoga, ki bi vam pomagal pri njihovi uporabi. Vso pomoč, ki jo potrebujete brezplačno, lahko dobite na vladnem spletnem mestu Omogoči dostop do doma (MHA) ali pokličite 888-995-HOPE (4673). Program MHA ne ponuja več pomoči pri refinanciranju ali spremembah posojila, vendar še vedno ponuja brezplačno svetovanje in pomoč lastnikom domov pri ukvarjanju s hipotekarnimi posojilodajalci.
5. Pomagajte vam vložiti stečaj
Drugi prevaranti vam ponujajo pomoč pri vložitvi stečaja in se izognete plačilu hipoteke. Če vložite stečaj za 7. poglavje, boste začasno ustavili izključitev stanovanja, vendar ne boste prihranili vašega doma, ki ga boste morali prodati, da odplačate svoje dolgove. Stečaj iz 13. poglavja bi vam lahko omogočil, da boste obdržali dom, vendar ne bo odpovedal dolga do banke; samo prestrukturiral ga bo.
V obeh primerih ne potrebujete odvetnika ali koga drugega, ki bi vam pomagal pri stečaju. To lahko storite sami z obrazci, ki so na voljo na spletnem mestu ameriških sodišč. In to ni hitro ali enostavno odpravljanje; gre za dolg, zapleten proces, ki traja več mesecev in ima svoje negativne posledice. Stečaj na evidenci uniči vaš bonitetni rezultat, kar bo v prihodnosti otežilo nakup doma ali avtomobila in celo škodilo vašim možnostim za zaposlitev.
6. Postanite novi najemodajalec
Ena najnevarnejših hipotekarnih prevar je prevara »najem za nakup«. Prevararji vam povedo, da lahko, če jim svojo hišo predate, lahko uporabijo njihovo dobro bonitetno oceno za refinanciranje po nižji obrestni meri. Tam lahko še naprej živite kot najemnik, medtem ko se refinancira, in ga nato kupite nazaj.
V resnici prevarant bodisi pobegne z denarjem in nato neplača novo posojilo ali, še huje, dvigne najemnino, dokler si je ne morete več privoščiti, ko vas nato izseli. Kakor koli že, izgubili ste dom in še vedno dolgujete prav toliko hipotekarnega posojilodajalca kot prej.
7. Prodaj svojo hišo za vas
Drugi prevaranti vam lahko rečejo, da lahko najdejo kupca za vašo hišo, če jim izročite listino in se odselite. Obljubljajo vam, da vam bodo izplačali del dobička, ko hiša proda. Seveda v resnici počnejo hišo in jo najamejo, ostanejo brez doma - in še vedno trpijo hipotekarno posojilo.
8. Kupite svojo hišo
Nekateri prevaranti so po vaši hiši in ne po vašem denarju. Ponudili vam bodo, da ga kupite od vas, vendar za precej nižjo ceno, kot je vredna.
Morda se zdi, da se je vredno znebiti hipotekarnih težav, a prodaja hiše vas ne bo osvobodila hipotekarnega dolga. Še vedno boste morali vrniti, kar ste dolžni banki, in ne boste mogli več prodati hiše za njeno resnično vrednost.
Kako prevaranti dobivajo denar od žrtev
Ko imajo prevaranti svoje žrtve na kljuki, od njih dobijo denar na različne načine. Najpogosteje je za forenzično posojilo ali kakšno drugo lažno pravno storitev zaračunati vnaprej plačilo. Te pristojbine lahko vodijo na stotine ali celo tisoče dolarjev. Ko imajo prevaranti svoj denar, prenehajo vračati klice žrtve.
Goljufi tudi zaslužijo z zbiranjem najemnin ali hipotekarnih plačil od svojih žrtev. Nekateri prepričajo svoje žrtve, da začnejo hipotekarno plačevati neposredno njim, ne pa banki, medtem ko se »pogajajo« s posojilodajalcem. Po nekaj mesecih izginejo z denarjem, žrtve pa pustijo za seboj še bolj na svojih resničnih hipotekah kot prej.
V nekaterih primerih prevaranti od svojih žrtev ne jemljejo denarja; dejansko ukradejo svoje hiše. Lastnik prisili, da podpiše listino, obljublja pa, da bo posojilo ponovno preučil in ga prodal nazaj lastnikom, ali pa ga prodal nekomu drugemu in denar delil. Namesto tega hranijo hišo, iztrebijo prvotne lastnike in jo prodajo ali najamejo nekomu drugemu.
Znani so bili celo umetniki, ki so prevarali ljudi, da so se podpisali nad njihovimi hišami, ne da bi se tega zavedali. V prevaro "vaba in preklopi" vam prejmejo kup papirjev, ki jih lahko podpišete kot del postopka refinanciranja. Vendar je skrita v gomili obrazec, ki naslov izroči vaši hiši prevarantom. Če pred podpisom natančno ne preberete vseh dokumentov, lahko izgubite dom, še preden se začne izključitev.
Zaščita pred prevarami o hipotekarni pomoči
Če imate težave s hipoteko, lahko postanete nekoliko obupani. Ko hipotekarni prevaranti pridejo skupaj z njihovimi lažnimi obljubami, je vse to preveč enostavno dojeti na tej "rešilni rešitvi", ne da bi zares pogledali, na kaj so povezane. Ko boste ugotovili, da gre bolj za sidro kot za življenjsko delo, so prevaranti z vašim denarjem že zdavnaj odšli..
Ključnega pomena pri izogibanju hipotekarnih prevar je obveščanje in pregled. Poznajte svoje pravice, ko imate opravka z odvetniško pisarno ali katerim koli drugim podjetjem, in bodite pozorni na opozorilne znake prevara. Tudi če je ponudba videti zakonita, upoštevajte nekaj osnovnih varnostnih ukrepov, da zaščitite sebe in svoj dom, če se izkaže, da gre za goljufijo.
Poznajte svoje pravice kot lastnik stanovanja
Leta 2010 je FTC objavil svoje pravilo o pomoči za hipotekarno pomoč (ali pravilo MARS), s katerim je zaščitil lastnike stanovanj pred hipotekarnimi prevarami. V skladu s tem pravilom podjetje, ki obljublja pomoč pri posojilu, od vas ne more pobrati nobene pristojbine po prinesel vam je rezultate, ki jih je obljubil. Tudi če se strinjate, da sprejmete pomoč podjetja, vam ni treba plačati penija, dokler od banke ne prejmete in ne prejmete pisne ponudbe hipotekarnega olajšave..
Pravilo MARS prav tako od podjetij zahteva, da v svojih oglasih in klicih iz telemarketinga navedejo nekaj osnovnih dejstev. Razkriti morajo, da ne delajo za vlado ali hipotekarnega posojilodajalca in da niti vlada niti vaš posojilodajalec na noben način nista odobrila njihovih storitev. Prav tako vas morajo opozoriti, da se posojilodajalec morda ne strinja s spreminjanjem vašega domačega posojila.
Poleg tega vam podjetje pravno ne more povedati, da nehate govoriti s hipotekarnim posojilodajalcem. Vedno bi se radi obrnili neposredno na svojo banko in videli, kakšne možnosti ponuja. Podjetje lahko svetuje, da nehate izplačevati hipotekarnih plačil, vendar vas mora tudi opozoriti, da bi s tem lahko poškodovali kreditno sposobnost in morda povzročili izgubo doma.
Pravilo MARS postavlja tudi nekatere zahteve za odvetnike, ki ponujajo hipotekarno storitev. Vnaprej lahko zaračunajo pristojbino, vendar le, če zagotavljajo resnično storitev na način, ki je v skladu z vsemi pravili državne etike. Vsak denar, ki ga mu daste, mora nakazati na račun zaupanja strank in ga lahko dvignejo šele, ko končajo storitev. Prav tako vas morajo obvestiti, kadar odstopijo.
Kako opaziti prevaro
Na splošno je vsako podjetje, ki vam poskuša zaračunati pristojbino za hipotekarno svetovanje, spremembo posojila ali druge vrste hipotekarnih olajšav, najverjetneje prevara. Nekaj programov, ki resnično lahko pomagajo lastnikom domov v stiski, kot so programi MHA, je brezplačnih.
Še posebej bodite previdni pri vsakem podjetju, ki ne bo samo vztrajalo pri vnaprejšnji pristojbini, ampak bo sprejelo le blagajniški ček ali nakazilo - dva načina plačila, ki ju je zelo težko zaslediti.
Drugi opozorilni znaki hipotekarne prevare vključujejo:
1. Zajamčeni rezultati
Pazite, da lahko katero koli podjetje, ki vam "jamči", spremeni domače posojilo ali ustavi izključitev. Spremembo posojila lahko odobri samo vaš hipotekarni posojilodajalec, za to pa ne more jamčiti nobena tretja oseba.
Tudi trditev, da "skoraj vse" stranke družbe dobijo hipoteko, je sumljiva. Ne zaupajte tudi „garanciji za vračilo denarja“; je ničvredno, če prevaranti izginejo in jih ne najdete.
2. Lažni naslov
Če prejmete pismo ali telefonski klic, v katerem piše, da je od hipotekarne družbe, vendar želite, da začnete pošiljati plačila na naslov, ki se ne ujema s tistim iz vaše hipotekarne izjave, je ponaredek.
Prava banka ne bo spremenila svojega naslova, ne da bi o tem predhodno obvestila svoje stranke. Če imate dvome, se obrnite na hipotekarnega posojilodajalca na njegovo staro telefonsko številko in vprašajte, ali je sprememba naslova resnična.
3. Pritisnite, da se zdaj prijavite
Hipotekarne prevare, tako kot druge prevare, poskušajo spodleteti obrambi tako, da pritiskajo na hitro ukrepanje, namesto da bi si vzeli čas za razmišljanje. Kdor pritiska na vas, da podpišete dokument, ki ga ne razumete - ali ga sploh niste mogli temeljito prebrati - nima najboljših interesov.
4. Odrezanje od resnične pomoči
Hipotekarni prevaranti pogosto povedo, da se ne obrnete na svojega dejanskega hipotekarnega posojilodajalca, odvetnika ali stanovanjskega svetovalca. Za to obstaja dober razlog: kateri od teh dobro poznanih ljudi bi prevaro hitro opazil in vas na to opozoril.
Vsako podjetje, ki nima česa skriti, ne bo motilo, če se posvetujete z drugimi o njegovih storitvah.
5. Poskus prevzema vašega dejanja
Če vas podjetje s kakršnim koli razlogom poskuša prisiliti, da bi podpisali listino na svoji hiši, je to velika rdeča zastava. Enako velja za vsako podjetje, ki vam sporoči, da ne smete plačevati hipotekarnih plačil ali da plačujete zanj namesto rednemu hipotekarnemu podjetju.
Previdnostni ukrepi
Če ste lastnik stanovanja, ki išče pomoč pri svoji hipoteki, bodite zelo previdni pri vsakem podjetju, s katerim poslujete. Tukaj je nekaj varnostnih ukrepov, da se zaščitite pred prevarami.
1. Oglejte si podjetje
Preden poslujete s katerim koli podjetjem, opravite nekaj raziskav in se prepričajte, da je to zakonito. Oglejte si njegovo spletno mesto in se prepričajte, da so navedeni kontaktni podatki, vključno s stvarnim naslovom podjetja (ne samo poštnega predala).
Poiščite podjetje na spletnem mestu Better Business Bureau in poiščite ime podjetja z besedo "prevara", da vidite, kaj se pojavi. Ne izročite nobenih osebnih podatkov, vključno s številko vašega bančnega računa ali številko socialnega zavarovanja, nobenemu podjetju, ki ga niste raziskali.
2. Izvedite preverjanje preteklosti za odvetnike
Domačo nalogo opravite pri vseh odvetnikih, s katerimi nameravate poslovati. Vprašajte za njihova imena, državo ali države, kjer imajo licenco, in njihovo številko licence v vaši državi. Nato se obrnite na odvetniško zbornico svoje države in se prepričajte, da so odvetniki zakoniti in trenutno nimajo težav pri kršenju etičnih pravil. (Če želite najti odvetniško zvezo svoje države, samo hitro poiščite spletno stran »odvetniške zbornice« in imena države.)
3. Pazi, kaj podpišeš
Nobenega dokumenta ne podpisujte, ne da bi ga prebrali in ne bi natančno razumeli, s čim se strinjate. Če imate težave pri razumevanju jezika, prosite odvetnika ali drugega neodvisnega strokovnjaka, da pregleda obrazec in vam ga pojasni, preden podpišete.
4. Hranite hipotekarna plačila
Nekateri prevaranti vam bodo svetovali, da prenehate s plačevanjem hipoteke, medtem ko se »pogajajo« z vašo banko. Ne delaj tega! Zaostajanje pri hipotekarnih plačilih samo poveča tveganje za zaprtje in tudi škodi vašemu kreditu.
Poleg tega ne začnite pošiljati mesečnih hipotekarnih plačil nikomur, razen hipotekarnemu posojilodajalcu, razen če vas posojilodajalec to pisno ni pooblastil za to..
5. Ne odprodajte svoje hiše
Če podjetje prihaja skupaj s ponudbo za nakup vaše hiše, preverite, ali je cena primerna. Poiščite "kompote" ali cene podobnih hiš v vaši soseščini na mestu, kot sta Zillow ali Trulia. Če je znesek, ki ga podjetje ponuja, precej manjši od denarja vašega doma, skoraj zagotovo lahko bolje prodajate dom nekomu drugemu.
6. Ne podpisujte svojega dejanja
Karkoli narediš, nikoli podpišite listino svojemu domu na tretjo osebo v upanju, da bo to nekako "rešilo" vaš dom. Edini čas, ko je smiselno podpisati listino, je, ko prodate dom ali ko ga izročite hipotekarni družbi kot del dogovora, da odpustite svoj dolg.
Kaj storiti, če ste bili žrtev
Če ste bili žrtev hipotekarne prevare, je več poročil:
- Pomočnik za pritožbe FTC vam omogoča, da prijavite prevare vseh vrst.
- Nacionalno združenje državnih odvetnikov lahko stopi v stik z državnim državnim pravobranilstvom.
- Better Business Bureau sprejema pritožbe glede izdelkov in storitev podjetij. Če želite vložiti pritožbo z njimi, morate vedeti ime in lokacijo podjetja.
- Urad za varstvo potrošnikov obravnava pritožbe glede finančnih produktov in storitev. Pritožbo lahko vložite prek spleta ali pokličete na 855-411-CFPB (2372).
- Če gre za stečaj, ga lahko prijavite v pisarni ameriškega skrbnika. Svojo lokalno pisarno najdete na spletni strani Ministrstva za pravosodje.
- Končno lahko o domnevnih prevarah prijavite na telefonsko številko MHA na številko 888-995-HOPE (4673). Ta linija vas lahko poveže tudi z upravičenimi viri hipotekarne pomoči.
Prijava prevare je najboljša možnost, da povrnete del svojega denarja. Vendar vsega tega verjetno ne boste dobili nazaj in postopek bi lahko trajal leta. Čeki, ki jih je FTC poslal žrtvam januarja 2018, so bili na primer poravnava pritožbe, prvotno vložene leta 2013. Povprečni znesek, plačan vsaki žrtvi, je bil 619,24 USD - približno 26% tistega, kar so izgubili.
Končna beseda
Na žalost ni težko in enostavno popraviti neprimernega stanovanjskega posojila. Če imate težave s hipoteko, je najboljši korak, da se obrnete na posojilodajalca, mu razložite situacijo in prosite, naj sodeluje z vami, da ustvari načrt za plačilo dolga.
Oditi do posojilodajalca je lahko strašljivo in neprijetno, vendar je vaša najboljša možnost, da rešite svoj dom. Zaprtje je dolgotrajno in drago za banke, zato imajo vse spodbude, da vam pomagajo poiskati drugo rešitev, če je to mogoče.
Obstajajo tudi zakoniti vladni programi, ki lahko pomagajo. Najboljši način za njihovo iskanje je prek spletne strani MHA ali vroče linije. Prav tako se lahko obrnete na nacionalno stanovanjsko agencijo prek Nacionalnega sveta državnih stanovanjskih agencij, če želite preveriti, ali ima program izogibanja izključitvi..
Ste že kdaj naleteli na hipotekarno prevaro? Kaj se je zgodilo?
