USDA hipotekarna posojila za razvoj podeželja - pogoje za upravičenost

Razsežnosti postopka nakupa doma ni mogoče preceniti. Statistično gledano bo vaš dom verjetno največji, najdražji nakup, kar ste jih kdaj opravili. V vašem interesu je, da to storite pravilno.

To se začne s pravim hipotekarnim posojilom. Dobro znanih možnosti je od običajnih hipotek, ki običajno zahtevajo 20% znižanje, do hipotekarnih posojil FHA, ki zahtevajo le 3,5% znižanja, do stanovanjskih posojil VA za vojaške uslužbence in njihove družine. Milijoni kupcev stanovanj so upravičeni do enega od teh treh širokih razredov stanovanjskih posojil.

Kaj pa manj pogoste možnosti? Tudi ti obstajajo. Ena najbolj zanimivih in donosnih možnosti za posojila za stanovanje je posojilo USDA, vrsta hipotekarnega izdelka, rezerviranega predvsem za prebivalce podeželskih skupnosti. Posojila USDA, namenjena nakupu ali refinanciranju "primernih, skromnih, spodobnih, varnih in sanitarnih stanovanj kot njihovega osnovnega prebivališča v podeželskih območjih, ki izpolnjujejo pogoje."

Program posojila USDA, ki ga upravlja Ministrstvo za kmetijstvo ZDA, je uradno znan kot program zajamčenih stanovanjskih posojil USDA za razvoj podeželja. Posojila za nakup USDA se včasih imenujejo posojila iz oddelka 502. Posojila in donacije za popravilo USDA se včasih imenujejo posojila ali nepovratna sredstva v oddelku 504.

Če tehtate svoje hipotekarne možnosti in menite, da ste upravičeni do posojila USDA, ne pozabite. V naslednjih odstavkih bomo razpravljali o različnih vrstah posojil in garancij USDA, parametrih in osnovnih zahtevah za upravičenost, skupnih stroških zapiranja ter glavnih razlikah med USDA in običajnimi posojili.

Kaj je hipotekarni kredit USDA?

Posojila USDA so namenjena stanovalcem z nizkim in zmernim dohodkom in lastnikom stanovanj na primernih območjih, ki jih USDA opredeljuje kot "podeželska območja s prebivalstvom manj kot 35.000." Če želite ugotoviti, ali je regija, v kateri želite kupiti, primerna, preverite zemljevid upravičenosti do programa za razvoj podeželja USDA.

Geografska omejitev je prevladujoča: Tudi če izpolnjujete vsa druga merila za upravičenost, se ne morete kvalificirati za posojilo USDA, če kupujete (ali popravljate) hišo, ki jo lastniki zasedajo zunaj območja, ki izpolnjuje pogoje. Čeprav je velika večina kopenskih površin ZDA primerna za USDA, je večina tega zemljišča redko poseljena, zato se večina Američanov ne more kvalificirati.

Posojila USDA lahko pridobijo zasebni posojilodajalci in jih zajamči USDA (zajamčena posojila) ali izvira sama USDA (neposredna posojila). Dotacije USDA se izplačajo iz sredstev USDA.

Posojila USDA imajo zelo slabe zahteve za plačilo. V večini primerov ni potrebno polog, čeprav znižanje denarja seveda lahko zmanjša dolgoročne stroške posojila.

Posojila USDA imajo tudi popustljive standarde za kupce z nepopolnimi dobroimetji: ocene FICO pod 580 niso nujno diskvalificirane. Za kupce z omejeno ali neobstoječo kreditno zgodovino obstajajo alternativne (nekreditne) metode zavarovanja, na primer preverjanje pravočasnih in doslednih najemnin ali komunalnih plačil.

Zaradi teh lastnosti so posojila USDA idealna za kupce in lastnike z nižjimi dohodki, kupce z manj kot popolnimi krediti, prve kupce ter kupce in lastnike z minimalnimi osebnimi prihranki. Kljub geografskim omejitvam pa imajo posojila USDA nekaj ključnih pomanjkljivosti. Predvsem od kupcev zahtevajo dragoceno hipotekarno zavarovanje.

Vrste hipotekarnih posojil USDA

Posojila USDA imajo tri glavne okuse, odvisno od dohodka vašega gospodinjstva, trenutnih življenjskih razmer in stanovanjskih potreb.

Vsi so zasnovani za lastnike stanovalcev. Ne morejo jih uporabljati najemodajalci ali lastniki drugih stanovanj. Vsi imajo fiksne stopnje - hipoteke USDA z nastavljivo obrestno mero ni. Hipotekarne stopnje USDA so ponavadi nižje (včasih za celo odstotno točko) od primerljivih običajnih hipotekarnih stopenj. Približno so v skladu s stopnjami hipotekarnih posojil in hipotekarnih posojil.

Zajamčena posojila za eno družinsko stanovanje izdajajo zasebni posojilodajalci. Prepričljivi so, kar pomeni, da jih je mogoče z minimalno spremembo pogojev prenesti od prodajalcev do kupcev.

Do 90% glavnice jamči USDA, financira pa se lahko do 100% kupnine. Zajamčenih posojil ni težko in hitro omejiti posojila. V večini primerov je velikost posojila vezana na preudarke, kot sta razmerje med stanovanji in razmerje med dolgom in prihodkom.

Zajamčena posojila se lahko uporabijo za:

Nakup novega ali obstoječega doma
Nakup lokacije, na kateri naj bi zgradili nov dom
Nakup in kasnejša obnova ali sanacija obstoječega doma
Posojilo obstoječe hipoteke, ki izpolnjuje pogoje
Določena priprava na mestu
Nekatere nadgradnje lastnine (vključno s širokopasovnim internetom in energetsko učinkovite nadgradnje).

Če želite izpolniti pogoje, morate vstopiti pod ali pod pragom zmernega dohodka za vaše območje. V večini krajev je ta prag določen med 75.000 do 80.000 dolarjev skupnega dohodka gospodinjstva, vendar je lahko višji za večja gospodinjstva in regije z višjimi stroški, kot sta Aljaska in Havaji. Oglejte si lestvico zajamčenih dohodkov stanovanjskega razvoja za informacije o vratu gozda.

Posojila za stanovanje z enim družinskim stanovanjem so namenjene družinam z nizkim in zelo nizkim dohodkom, ki "ne morejo dobiti posojila iz drugih virov pod pogoji, za katere [je] upravičeno pričakovati, da jih bodo izpolnjevali." Izdela jih neposredno s strani USDA in lahko financira do 100% kupnine, skupaj z upravičenimi stroški zapiranja, če doma oceni za več kot prodajno ceno.

Tako kot zajamčena posojila so tudi izvedljiva. Za razliko od zajamčenih posojil, neposrednih posojil ni mogoče uporabiti za refinanciranje obstoječih posojil. Sicer so upravičene uporabe na splošno podobne posojilom z zajamčenimi USDA.

Za neposredna posojila veljajo tudi stroge omejitve posojila. Te omejitve od države do okrožja, odvisno od lokalnih cen stanovanj, in se lahko spreminjajo iz leta v leto. V nizkocenovnih podeželskih območjih lahko omejitve znašajo od 115.000 do 120.000 dolarjev. V delih z višjimi stroški v dragih zveznih državah, kot so Kalifornija, Aljaska in Havaji, lahko omejitve presežejo 500.000 USD. Za podrobnejše informacije o vaši okrožji poglejte karto o omejitvi posojila za razvoj podeželja.

Hiše, financirane z neposrednimi posojili USDA, morajo izpolnjevati določena merila „skromnosti“, vključno z:

Stanovanjska površina 2.000 kvadratnih metrov ali manj (z nekaj izjemami)
Tržna vrednost pod veljavno omejitvijo posojila za površino
Brez vgrajenih bazenov
Ni zasnovana ali opremljena za dejavnosti, ki ustvarjajo dohodek (na primer delavnice ali hobi kmetije)

Poleg konfiguracij brez zmanjšanja denarja in financiranja stroškov zaprtja, neposredna posojila USDA pogosto prihajajo s plačilnimi subvencijami, ki posojilojemalcem z zelo nizkimi dohodki pomagajo pri mesečnih plačilih. Za najbolj potrebne posojilojemalce lahko te subvencije dramatično znižajo obrestne mere - v nekaterih primerih le 1%. Vendar te subvencije niso odpustljive - jih je treba postopoma vračati v celotni dobi posojila.

Na srečo imajo USDA direktna posojila dolga obdobja odplačevanja. Posojila, izdana potrebnim posojilojemalcem, lahko plavajo kar 38 let.

Posojila in dotacije za popravilo stanovanj za eno družino, izdan v okviru oddelka 504 programa za popravilo domov, spadajo v dve široki kategoriji: „posojila lastnikom stanovanj z zelo nizkimi dohodki za popravilo, izboljšanje ali posodobitev njihovih domov“ in „donacije za starejše lastnike stanovanj z zelo nizkimi dohodki za odpravo nevarnosti za zdravje in varnost . "

Obrestne mere za posojila za popravilo so določene na 1% v obdobju 20 let z najvišjo glavnico v višini 20 000 USD. Dotacije so omejene na 7500 USD na primer. Odplačati jih ni treba, razen če štipendist proda stanovanje v roku treh let. Tako posojila kot nepovratna sredstva so rezervirana za lastnike domov, ki imajo dohodke manj kot 50% lokalnega povprečja. Donacije so omejene na lastnike domov, starejših od 62 let.

Splošne zahteve za upravičenost

Poleg zgoraj opisanih specifičnih zahtev za izdelek obstaja nekaj drugih dejavnikov, ki vplivajo na upravičenost:

Lokacija: Če želite izpolniti pogoje za posojilo USDA, mora kupec ali lastnik domovanja iskati, da kupuje (ali že živi) na območju, ki izpolnjuje pogoje USDA - običajno na podeželskih skupnostih in oddaljenih obmejnih regijah na robovih večjih mest. Če živite v neposredni razdalji večjih mest v vozliščih, kot so San Francisco, Chicago ali Boston, verjetno ne boste izpolnjevali pogojev.
Državljanstvo ali status stalnega prebivališča: Lastniki domov in posojilojemalci, ki izpolnjujejo zahteve USDA, morajo biti državljani ZDA ali stalni prebivalci ali imeti določene dolgoročne vizume.
Upravičenost zveznega programa: Prejemnikov posojila in dotacij USDA zaradi kazenskih obsodb ali preteklih goljufivih dejavnosti ni mogoče "začasno ustaviti ali prepovedati sodelovanja v zveznih programih".
Kreditno tveganje: Idealen posojilojemalec USDA ima oceno FICO nad 640. Izposojevalcem z nižjimi ocenami bo morda treba zagotoviti dodatne informacije pred uvrstitvijo in bodo verjetno višje obrestne mere. Verjetnost kvalifikacije se znatno poveča, ko se poveča kreditno tveganje. Zadnje zamude (12 mesecev ali manj) lahko resno ogrozijo prošnje posojilojemalcev. Vendar se lahko posojilojemalci, ki imajo slabo ali omejeno kreditno sposobnost, včasih glede na politike posojilojemalcev izkažejo z dolgotrajnimi pravočasnimi plačilnimi vzorci za obveznosti, kot so najemnina in gospodarske javne službe..
Stabilen dohodek: Idealni posojilojemalci lahko dokažejo stalen dohodek v dolgih obdobjih - dve leti ali več. Vendar pa je mogoče izjeme storiti pri posojilojemalcih, ki sodelujejo v nepredvidljivih dejavnostih, kot je kmetovanje.
Razmerje stanovanja: Če imate pošteno dober kredit, morate praviloma ohraniti stanovanjsko razmerje pod 29%. To pomeni, da vaše skupno mesečno plačilo (glavnica, obresti, zavarovanje stanovanjske nevarnosti, zavarovanje hipotekarnega plačila, davki) ne sme presegati 29% vašega dohodka. Če imate odlične kredite, se večina posojilodajalcev odreče 29-odstotnemu pravilu, če oceni, da je vaše stanovanjsko razmerje primerno.
Količnik dolga: Delež dolga v gospodinjstvu - skupni delež dolgovnih obveznosti v odstotkih od vašega dohodka - običajno ne sme presegati 41%. Spet je mogoče izjeme storiti pri kreditojemalcih z odličnim kreditom.

Kaj morate kvalificirati

V postopku prijave USDA za posojilo morate zagotoviti:

Vozniško dovoljenje, potni list, vojaško osebno izkaznico ali drugo potrjeno vladno osebno izkaznico
Plačke (ali kopije) plačajte vsaj dva meseca prej
Izkaz poslovnega izida, vključno z obrazci W-2 in 1099 obrazci, segajo v tri davčna leta
Dokazi o bančnih in naložbenih prihodkih (izkazi) segajo vsaj dva meseca
Dokazila o vsaj dveh letih stalnega dela (davčni obrazci bi morali biti zadostni)
Če ste samozaposleni, izkaz poslovnega izida za tekoče davčno leto (do danes)

Dodatna dokumentacija bo morda potrebna glede na vaše osebne okoliščine, kreditno zgodovino, posojilo, za katero zaprosite, in druge dejavnike.

Zapiralni stroški

Kot večina hipotekarnih posojil, tudi USDA posojila zajemajo stroške zapiranja. Spodnje krogle so namenjene samo splošnemu vodilu. Stroški se lahko zelo razlikujejo glede na lokacijo, tržne pogoje, velikost polog (če obstajajo) in politike posojila. Vendar se morate za posojilo USDA plačati nekaj ali vse naslednje stroške zapiranja:

Hipotekarno zavarovanje: Posojila USDA zahtevajo vnaprejšnjo zavarovalno premijo v višini 1,00% financiranega zneska - na primer 2000 USD na posojilo v višini 200.000 USD. Tekoče letne premije za hipotekarno zavarovanje v višini 0,35% financiranega zneska so nato potrebne za življenjsko dobo posojila. Vnaprejšnja premija se lahko ob zaključku nakaže v posojilo.
Predplačani davki na nepremičnine: Na splošno morate predhodno plačati davke na nepremičnine, ki bodo nastali med datumom zaključka in naslednjim datumom zapadlosti davka na nepremičnine. To lahko odšteje do sto ali celo tisoč dolarjev, odvisno od padca zapiranja, vrednosti doma in lokalne davčne stopnje.
Predplačniško zavarovanje za nevarnost: Običajno morate predhodno plačati zavarovalne premije lastnikov stanovanj. Glede na vrednost in lokacijo vašega doma lahko to znaša od nekaj sto do nekaj tisoč dolarjev. Običajno je ta predmet plačati zunaj zapiranja, pred dnem zaključnega dne.
Anketa o lastnini: Morda boste morali naročiti pregled nepremičnine. V večini primerov bo raziskava tista, ki je znana kot hipotekarna raziskava, kar je dokaj izvedljiva vaja, ki združuje zgodovino opisov nepremičnin za dokaze o netočnosti in škodljivih zahtevkih. V nekaterih okoliščinah je potrebna lokacijska raziskava. To je raziskava na kraju samem, ki ugotovi natančen položaj vseh zgradb, služnosti, razglednih spomenikov in drugih pomembnih lastnosti. Kadar transakcija vključuje nov gradbeni dom ali nedavni pododdelek, je potrebna bolj obsežna raziskava meja. Mejne raziskave so pregledi na kraju samem, ki natančno preslikajo obrise in parametre nepremičnine, hkrati pa prepoznajo morebitne znake škodljive uporabe ali posega. Raziskave hipoteke običajno stanejo manj kot 500 USD. Mejne raziskave lahko stanejo nekaj tisoč dolarjev - vendar, spet, običajno niso potrebne.
Presoja lastnine: Preden se dogovorijo za posojilo, posojilodajalci zahtevajo ocene nepremičnin, da preverijo, ali je stanovanje vredno prodajalčeve prodajne cene in da zmanjšajo tveganje izgube v primeru izključitve. Pri neposrednih posojilih USDA USDA oceni na svoj račun. Ocene običajno stanejo manj kot 500 dolarjev.
Domači inšpekcijski pregled: Čeprav tehnično ni mogoče, se priporoča pregled domov, zlasti za kupce starejših domov. Inšpektorji temeljito pregledajo vse bivalne zgradbe na posestvu, vključno z glavno hišo in gospodarskimi poslopji, da ugotovijo možne nevarnosti in predmete, ki jih je treba takoj popraviti. Inšpekcijski pregledi običajno stanejo manj kot 500 dolarjev, čeprav so lahko cenejši za večje domove in nepremičnine z več gospodarskimi poslopji.
Iskanje naslova: Iskanje naslova preuči lastninsko verigo lastnosti (lastništvo) od njenega začetnega razvrščanja ali razdelitve do sedanjosti. To zagotavlja, da je prodajalec v skladu s svojimi pravicami do seznama nepremičnin za prodajo in zmanjšuje tveganje za terjatev nepremičnine v prihodnosti. Iskanje naslovov običajno stane manj kot 400 USD.
Naslov Zavarovanje: Zavarovanje naslovov, ki lahko krije stroške iskanja naslova, zagotavlja finančno zaščito pred težavami, ki jih odkrije iskanje naslova, kot so stare zastavne pravice in pozabljene zaveze. Omogoča tudi stalno zaščito pred zahtevki na nepremičnini. Stroški zavarovanja naslova se lahko drastično razlikujejo, vendar je pametno, da za stroške porabite vsaj 1000 USD (enkratno plačate ob zaključku).
Snemanje in prenos: Prodaja ni uradna, dokler ni zabeležena pri ustreznih organih - običajno mestnem ali okrožnem stanovanjskem oddelku. To običajno vključuje dve ločeni pristojbini: pristojbine za snemanje in prenosne znamke. Ti predmeti skupaj stanejo nekaj sto dolarjev, čeprav se natančen znesek lahko precej razlikuje glede na lokacijo in vrednost nepremičnine.
Določitve poplav in okoljske presoje: Tudi če ne živite na območju z očitno poplavno nevarnostjo, na primer na bregu reke, boste morali naročiti nizkocenovno odločitev o poplavi, da boste našli svoj dom na trenutnih kartah poplavnega območja in ugotovili, ali poplavno zavarovanje je potrebno. To običajno stane manj kot 100 dolarjev, vendar dolgoročni stroški lahko dodajo stalni nadzor poplav (in po potrebi poplavno zavarovanje). V nekaterih regijah so potrebne druge vrste okoljskih presoj - na primer ocene nevarnosti požara v delih zahodnih ZDA.
Pristojbina za izvor: Nekateri posojilodajalci zaračunavajo provizijo za nastanek, da poenostavijo niz manjših stroškov in stroškov, ki pogosto spremljajo zaprtje: odvetniške stroške, pristojbine za dokumente, kurirske stroške, stroške pobega in še veliko več. Pristojbine za poreklo včasih presegajo 1% kupnine, vendar obstajajo zakonske in običajne omejitve glede njihove velikosti in sestave. Če ste v dvomih, prosite posojilodajalca, da podrobno razloži, kaj je vključeno v vašo izvorno pristojbino. Ne bojte se jih poklicati na dvomljive vrstice.

Izogibanje stroškom zapiranja žepov
Številni posojilojemalci USDA lahko zmanjšajo ali v celoti odpravijo stroške zapiranja žepov. Nekateri načini zmanjšanja ali omejevanja stroškov so edinstveni za posojilni program USDA, drugi pa so na voljo širšemu prebivalstvu prebivalstva:

Zvrsti jih v posojilo: Če vaš dom ocenjuje za več kot njegovo prodajno ceno, vam posojilni program USDA omogoča financiranje zaključnih stroškov - z drugimi besedami, da jih vpišete v glavnico svojega posojila. Razlikujete lahko le med prodajno ceno doma in njegovo ocenjeno vrednostjo. Če na primer ponudite 150.000 dolarjev, domači pa 155.000 dolarjev, lahko financirate stroške zapiranja do 5000 USD. Morebitne prekomerne plače je še vedno treba plačati iz svojega žepa.
Prodajalec naj plača: Prodajalec lahko plača do 6% prodajne cene stanovanja za stroške zapiranja - na primer do 12.000 dolarjev za hišo v vrednosti 200.000 dolarjev. To je običajno več kot dovolj za kritje stroškov zapiranja. Ta taktika je še posebej pogosta na trgih kupcev, kjer so obupani prodajalci pripravljeni sodelovati z tisoč dolarji, da bi zagotovili prodajo. Na bolj vročih trgih so prodajalci običajno manj pripravljeni igrati.
Pridobite darilo prijateljev ali družine: Ne morete izposojati denarja za pokritje stroškov zaprtja. Lahko pa sprejmete darilo, ki ga ni treba vračati. Takšna darila običajno prihajajo od prijateljev ali družinskih članov in ne morejo zbrati obresti.
Pridobite posojilo kredita: Posojilodajalec kupcu včasih povrne del kupnine prek diskontnih točk, ki so majhne rezine glavnice posojila (ponavadi 1%, čeprav se popustne točke lahko razdelijo na polovice in četrtine). Glede na to, kako se uporabljajo, lahko popustne točke nadomestijo del ali vse stroške zapiranja kredita. Vendar pa pride do kompromisa: Vsaka diskontna točka poviša stopnjo posojila za 0,25%, kar povzroči višja mesečna plačila in poveča dolgoročne stroške posojila. To je dobra možnost, če trenutno primanjkuje gotovine, vendar pričakujete, da se bo vaš dohodek sčasoma povečal ali relativno hitro refinanciral posojilo..

Ključne razlike med USDA in običajnimi hipotekarnimi posojili

1. Relativno ohlapne kreditne zahteve

Posojila USDA imajo slabše zahteve glede prevzema zavarovanja kot običajne hipoteke. Medtem ko posojilojemalci z odličnimi kreditnimi točkami (ocena FICO severno od približno 720) nedvomno dobijo najboljše cene in pogoje za ta posojila, imajo prosilci z oceno FICO, ki znaša le 580, dobre možnosti za odobritev. In neplačani kredit ni samodejni diskvalifikator, saj se prosilci lahko obrnejo na metode ne preverjanja kreditov, na primer zgodovino najemnin in komunalnih plačil. Ta vrsta regresa običajno ni na voljo običajnim vlagateljem posojil.

2. Na voljo samo na podeželskih in pol-podeželskih območjih

Posojila USDA so namenjena prebivalcem podeželskih in pol podeželskih območij, daleč od večjih mestnih središč. Z drugimi besedami, medtem ko velika večina kopenskih površin ZDA pokriva posojilni program USDA, je le del prebivalcev države upravičen. Običajna posojila niso omejena z zemljepisom.

3. Zahteva se nizko ali brez polog

Večina posojilojemalcev, ki izpolnjujejo pogoje USDA, lahko pobegnejo, ne da bi odložili denar - z drugimi besedami, s financiranjem 100% kupnine. Posojilojemalci z večjimi sredstvi bodo morda zahtevali, da odložijo nekaj denarja, vendar nikjer blizu zgodovinskega 20-odstotnega merila za običajne hipoteke. Ni treba posebej poudarjati, da gre za velik posel za posojilojemalce z majhnimi sredstvi, ki si preprosto ne morejo privoščiti običajnih posojil.

4. Potencialno drago hipotekarno zavarovanje

Posojila za nakup in refinanciranje USDA zahtevajo hipotekarno zavarovanje. Ne glede na polog ali domačo vrednost je vnaprejšnja premija (ki jo je mogoče prevzeti v posojilo) določena v višini 1% prodajne cene ali domače vrednosti. Tekoča letna premija znaša 0,35% preostale glavnice. Običajne hipoteke ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja, razen če kupec odloži manj kot 20%.

5. Obrestne mere so običajno nižje

Obrestne mere za posojila USDA so skoraj vedno nižje od običajnih posojil. Ta razlika je lahko odvisna od posojilojemalčevega kreditnega stanja in drugih dejavnikov, ki znaša od ene odstotne točke, včasih pa tudi več.

6. Zaključne stroške je mogoče poravnati v posojilo

Posojilojemalci, ki izpolnjujejo pogoje USDA, lahko svoje poravnave zaprejo v posojila, tako da drastično zmanjšajo ali v celoti odpravijo svoje žepne stroške. Tako kot funkcija brez odplačevanja je tudi to velik posel za posojilojemalce z majhnimi sredstvi, ki si ob zaključevanju ne morejo privoščiti, da bi nabrali tisoče. Stroške zapiranja je mogoče pretvoriti v običajno posojilo z uporabo popustnih točk. Vendar pa to poviša obrestno mero in poviša njegove dolgoročne stroške.

7. Posojila lahko prevzamejo kvalificirani kupci

Direktna in zajamčena posojila USDA so predvidljiva. Ko se prodaja hiša, ki jo financira USDA, lahko posojilo prenesete s prodajalca na kupca z minimalnimi spremembami cen in pogojev. Seveda morajo kupci preveriti kreditni pregled in dohodek, vsako predpostavko pa mora odobriti USDA-jev urad za razvoj podeželja. Kupci bodo morda morali poiskati tudi dodatno financiranje. Kljub temu je že sama možnost predpostavke velika prednost pred običajnimi posojili, ki ponavadi niso možna.

8. Nobeno dovoljenje za reševanje financiranja ni dovoljeno

Zajamčeni in neposredni posojilni programi USDA ne omogočajo refinanciranja gotovine. Če se želite zadolžiti za vrednost doma, ki ga podpira USDA, morate počakati, dokler ne sestavite zadostnega kapitala in vzamete kreditno linijo domačega kapitala. Nasprotno pa običajna posojila za refinanciranje omogočajo zadolževanje (črpanje gotovine) glede na vrednost vašega stanovanja s posojilom za refinanciranje, pod pogojem, da posojilo ne presega omejitev posojila ali državne posojila (običajno med 80% in 100% trenutna vrednost stanovanja ali prvotna nakupna cena, odvisno od programa posojilodajalca in posojila).

9. Samohrana družina, samo stanovanje, ki ga zaseda lastnik

Program posojila USDA je zasnovan za lastnike stanovalcev samohranilskih domov. Medtem ko so na podeželskih območjih večdružinska stanovanja redkejša od mestnih središč, je to še vedno potencialna pomanjkljivost za ljudi, ki želijo v majhnih mestih kupiti duplekse ali stanovanja. Običajna hipotekarna posojila se lahko uporabijo za nakup veliko večjega števila stanovanjskih vrst in imajo veliko ohlapnejše omejitve za zasedenost.

Končna beseda

Hipotekarno posojilo USDA je nišni izdelek. Večina družin se ne kvalificira. Dobra novica za prebivalce mest in prebivalcev predmestja: Obstaja še veliko drugih možnosti za stanovalce, ki ne potrebujejo 20% stanovanja. Izbira možnosti, ki bi najbolje ustrezala vašim potrebam, morda ni tako razburljiva kot izbira domovanja vaših sanj, vendar bi vam lahko na dolgi rok prihranilo tisoče (ali desetine tisoč).

Če ti stori izpolnjujejo pogoje za hipotekarno posojilo USDA, štejte svoje blagoslove. Vaša vključitev v eno najsrečnejših podskupin ameriških domobrancev je v celoti posledica tega, kje ste se odločili za življenje, ne pa nevarnosti, s katerimi ste se soočili v vojaških ali osebnih žrtvah, ki ste jih storili kot del rezervističnega korpusa v državi. Nekateri mestni drsalci brez dvoma verjamejo, da je življenje v državi žrtvovanje samo po sebi, če pa vaša ljubezen do širokih odprtih prostorov in prijaznih nasmehov odtehta vašo željo, da bi bili v središču vsega, koga briga, kaj mislijo?

Ali izpolnjujete pogoje za hipotekarno posojilo USDA?