9 vrst primerjanih naložb v nepremičnine
Vsaka nova naložba je na začetku zastrašujoča, ko se še vedno trudite naučiti se besednjaka, izzivov, tveganj in koristi. Toda nepremičnine ponujajo nekaj prepričljivih koristi za vlagatelje, ki se želijo naučiti vrvi, od razpršitve premoženja do pasivnega dohodka do nepremičnin, ki vlagajo davčne ugodnosti.
Na voljo imate veliko možnosti za naložbe v nepremičnine. Od hitrega enkratnega izplačila do stalnega dohodka, praktičnega dela do popolne pasivnosti, lahko izberete pravo možnost naložbe na podlagi svojih osebnih ciljev.
Tu je devet priljubljenih možnosti, ki vam bodo pomagale začeti graditi svoj nepremičninski imperij - ali vsaj dodati nepremičnine v svoj portfelj.
1. Dvižne hiše
Resničnostne televizijske oddaje, kot je "Flip This House", so sredi 2000-ih popularizirale hišo, ki se je vrtela, in privlačnost Flippinga je uspela preživeti stanovanjsko krizo in veliko recesijo..
Ni težko razumeti, zakaj. Ko bodo pravilno opravljeni, lahko vlagatelji v nekaj sto odstotnih dobičkih zaslužijo v samo nekaj mesecih.
Seveda veliko novih vlagateljev tega ne počne pravilno in na koncu izgubi denar. Tudi tisti, ki zaslužijo močan donos, so pogosto presenečeni nad količino dela, ki ga potrebujejo za dosego. Dvižne hiše vključujejo vlaganje časa in dela, ne le denarja.
Če se vam ne zdi, da bi se spopadali s posojilom za trde denarje in hitrim prenavljanjem, je še ena od možnosti, da naredite live-in flip. Selite se v dom, ki ga je treba posodobiti, ga v letu ali dveh izboljšati, nato prodati in plačati samo davek na kapitalski dobiček. Lahko pa se v celoti izognete kapitalski dobički, če izpolnjujete pogoje za izključitev oddelka 121.
Ni veliko strategij vlaganja, ki bi vam po nekaj mesecih omogočile odhod z desetinami dolarjev. Dvižne hiše so ena izmed njih, vendar gre z lastnimi tveganji. Tako poskrbite, da boste dobili prave številke, zlasti stroške popravila, stroške prevoza in vrednost po popravilu. Prepričajte se tudi, da ste zadovoljni z upravljanjem in pogajanjem z izvajalci, preden poskusite z roko na prvem koraku.
2. Lastnosti dolgoročnega najema
Niso vsi prepričani, da so najemodajalci in se spopadajo z vsemi nepričakovanimi izzivi, s katerimi se srečujejo najemodajalci. Kljub temu lahko najemne nepremičnine zagotavljajo nenehni pasivni dohodek in pobirajo davčne ugodnosti podjetnim vlagateljem, ki so pripravljeni sprejeti glavobol.
Obstajajo tri poti za nakup prve nepremičnine za najem.
Strategija BRRRR
Ena od možnosti je nakup nepremičnine, ki potrebuje prenovo, vendar jo namesto prodaje po zaključku hranite kot najem. BRRRR pomeni nakup, prenovo, najem, refinanciranje, ponovitev, in to je odličen način za financiranje 100% vaših nepremičnin..
Deluje tako: Odložite 20% ali približno toliko s posojilom za sanacijo, opravite prenove, da ustvarite pravičnost v domu, nato pa ga najamete. Z vsem tem lastniškim kapitalom lahko denar izvlečete, če refinancirate dolgoročno hipoteko. Dovolj denarja za vračilo prvotnega polog, če ste ustvarili dovolj lastniškega kapitala.
To deluje, ker znesek posojila za refinanciranje temelji na vrednosti popravka nepremičnine in ne na prvotni kupni ceni in stroških popravila..
To vas osvobodi, da postopek ponavljate v nedogled z uporabo iste gotovine. In z vsako nepremičnino dodate več pasivnega dohodka brez denarja iz žepa.
Tako kot zazidljive hiše se tudi novi vlagatelji pogosto znajdejo v težavah s podcenjevanjem stroškov, zlasti prenove in nosilnih stroškov. Velik del njihovega uspeha sega v njihovo sposobnost, da najdejo dobre izvajalce, ki jim med obnovo ne bodo zvišali stroškov. DomovAdvisor je odličen kraj za iskanje uglednih izvajalcev na vašem območju. Vse izvajalce postavijo na svojo platformo s pomočjo presejalnega postopka, da se prepričate, da boste za svoje potrebe najeli najboljše podjetje.
Lastnosti izposoje na ključ
Ni tako navdušen nad idejo o najemu izvajalcev in nadziranju projektov prenove?
Nepremičnina za najem na ključ je tista, ki je že najeta ali je v pripravljeni obliki. Seveda pričakujte, da boste plačali več, saj ne boste kupili posebnega mojstra. Kljub temu se izognete tudi glavobolom, povezanim s prenovo nepremičnine.
V zadnjih nekaj letih je veliko lažje kupiti nepremičnine za najem na ključ kjer koli v državi. Ne samo, da je tehnologija virtualnih ogledov postala boljša, temveč tudi platforme za prodajo, ki so primerljive za prodajo Roofstock so se pojavile, da bi dodale preglednost postopka.
Roofstock vključuje veliko podatkov, tako o nepremičnini kot o soseski. Vključujejo poročila o inšpekcijskih pregledih domov, poročila o zgodovini naslovov, analize nadomestnih stopenj in vračilo denarnih donosov, zgodovino cenitve soseske in premoženja, podatke o lokalnih šolah in še več. Najbolj impresivno je, da ponujajo dve garanciji za kupca, vključno s 30-dnevno garancijo vračila denarja in 45-dnevno garancijo lizinga za proste nepremičnine.
Hakiranje hiše
Medtem ko obstaja veliko načinov za krajo kraje, klasična strategija vključuje nakup majhne večdružinske nepremičnine, selitev v eno enoto in najem druge enote ali enote. Ideja je preprosta: sosedje plačujejo hipoteko za vas.
To je odličen način, da si olajšate naložbo v najem, nenazadnje tudi zato, ker lahko z majhnim pologom dobite hipoteko z nizkimi obrestmi. Nepremičnine z dvema, tremi ali štirimi enotami še vedno uvrščajo med stanovanjske hipotekarne panoge, tako da lahko vzamete običajno hipoteko stanovalca. To bi lahko pomenilo polog v višini 3,5% za posojilo FHA, 3% za posojilo Fannie Mae HomeReady ali 0% za posojilo VA.
V nasprotju s standardom 20% za posojilo za naložbeno nepremičnino in višjo obrestno mero za začetek, in vidite, zakaj se hišno krampanje izkaže za tako privlačno - če ne rečem ničesar, "moji sosedje plačujejo hipoteko".
3. Kratkoročne počitniške najemnine
Nihče ne pravi, da morate svoje najemne nepremičnine oddati v najem dolgoročnim najemnikom. Spletna mesta so všeč Airbnb in Domov dovolite, da jih najamete kratkoročno počitnikom ali celo srednjeročno za poslovne goste.
Počitniške najemnine seveda prihajajo z lastnimi kompromisi. Da, več lahko zaračunate na noč, vendar je vaša zasedenost nižja. Medtem ko ne boste imeli enakih glavobolov z neplačniki najemnikov in deložacijami, boste imeli druge glavobole, kot so čiščenje enote med gosti, opremljanje enote in plačilo komunalnih storitev..
Preden investirate v nepremičninsko najemnino ali se odločite za uporabo obstoječega najema za goste turistov, se prepričajte, da zberete natančne številke za stroške, kot so prosta delovna mesta, provizija za upravljanje, stroški čiščenja ter sezonske najemnine in zasedenost. Vključite stroške komunalnih storitev in bodite konzervativni pri vseh ocenah.
Lahko je učinkovit poslovni model, če k njemu pristopite kot podjetje in ne pasivna naložba.
4. Dejavnost na debelo
Pogosto se zavzemajo vlagatelji v nepremičnine najprej s prodajo nepremičnin, namesto da sami kupujejo nepremičnine. Za prodajo na debelo najdete veliko nepremičnin in ga daste v pogodbo za, recimo, 100.000 dolarjev. Nepremičnina je v trenutnem stanju vredna 120.000 dolarjev, vendar namesto da jo kupite, pogodbo prodate drugemu vlagatelju za 110.000 dolarjev.
Zaslužite si, ne da bi vam bilo treba nepremičnino odvzeti, kupec pa dobi nepremičnino za popust, ki je nižji od njegove tržne vrednosti. To je win-win.
Če zveni kot lahek denar, ni. Iskanje neporavnanih pogodb o nepremičninah zahteva veliko dela, potrebno pa je tudi, da zgradite mrežo kupcev investitorjev. Trgovci na debelo morajo sprejeti tudi določeno mero tveganja, da ne bodo našli kupca, saj se bodo držali pogodbe, ki je nikoli niso nameravali zapreti.
A kljub temu je odličen način, da se naučite, kako najti ponudbe in zaslužiti, preden boste finančno pripravljeni sami kupiti nepremičnine.
5. Javni skladi za naložbe v nepremičnine
Investicijsko zaupanje v nepremičnine ali REIT je vrsta vrednostnih papirjev, s katerimi se trguje na javnih delniških trgih. Sklad REIT svoj kapital uporablja za vlaganje v nepremičnine, bodisi neposredno z nakupom nepremičnin bodisi posredno s posojanjem hipotek na nepremičninah - ti so znani kot hipotekarni REIT ali mREIT.
Ena skupna prednost REIT-ov v primerjavi s tradicionalnimi delniškimi skladi so visoki dividendni donosi. Po zakonu morajo REIT-ji delničarjem v obliki dividend izplačati najmanj 90% dobička v obliki dividend, pri čemer gre za visoko donosne naložbe.
Slaba stran tega visokega dividendnega donosa je, da imajo REIT-ji pogosto težave z zbiranjem kapitala za povečanje svojega portfelja, saj morajo tako velik del svojega dobička izplačati delničarjem. Če pa iščete popolnoma pasiven način za razpršitev svojega portfelja delnic, da vključujejo nepremičnine, ni enostavnejše možnosti kot nakup REIT-ov na vašem posredniškem računu, IRA ali 401 (k).
Nasvet za profesionalce: Če nimate posredniškega računa ali IRA-ja, ga lahko odprite račun pri You Invest J. J. Morgana. Ob odprtju in financiranju novega računa ponujajo do 625 dolarjev.
6. Nepremičninski skladi
Določene panoge vključujejo veliko izpostavljenost nepremičninam, na primer gospodarska gradbena podjetja, stanovanjski gradbeniki, trgovci za izboljšanje domov in celo hotelirstvo. To pomeni, da lahko posredno vlagate v nepremičnine z nakupom delnic v podjetjih, ki preživljajo nepremičninski sektor.
Lahko investirate s pobiranjem posameznih zalog ali z nakupom vzajemnih skladov, specifičnih za panogo, ali z borznimi skladi. Zavedajte se le, da zalog teh podjetij ne poganjajo samo nepremičninski trgi in se lahko povečajo ali padejo na podlagi razlogov, kot so slabo upravljanje, visoki stroški gradbenega materiala ali celo spolni škandal CEO..
Čeprav je to najmanj neposreden način razpršitve naložb v nepremičnine, je popolnoma pasiven in to lahko storite s klikom gumba.
7. Spletna mesta in množično financiranje REIT-ov
Vsa spletna mesta za množično financiranje nepremičnin ne delujejo po istem modelu.
V enem modelu spletno mesto za množično financiranje zagotavlja financiranje kratkoročnih posojil za sanacijo - kakršne vrste posojila uporabljajo in vlagatelji BRRRR. Da bi prišli do denarja za financiranje teh posojil, spletna stran za množično financiranje pridobiva denar od javnosti. Kot kapitalski vlagatelj si lahko ogledate posojila, ki se trenutno financirajo, ocenite premoženje in posojilojemalca ter denar naložite v posojilo. En primer tega modela je GroundFloor, ki omogoča udeležbo neuveljavljenih vlagateljev.
Drugi pogost model za množično financiranje deluje kot REIT, vendar na borzah ni javno trgovan. V teh primerih spletno mesto za množično financiranje zasebno kupuje in upravlja z nepremičninami za ustvarjanje dohodka z uporabo denarja, pridobljenega od posameznih vlagateljev, kot ste vi. Dober primer vključuje DiversyFund, ki ima od začetka povprečni letni donos 17,6%. To spletno mesto za množično financiranje sprejema denar od nekreditiranih vlagateljev in naložbe v višini 500 USD.
Upoštevajte, da mnoga spletna mesta za množično financiranje sprejemajo sredstva samo od pooblaščenih vlagateljev, določajo visoke minimalne zneske naložb ali oboje.
8. skladi zasebnega kapitala in skladi z priložnostnimi conami
Akreditirani vlagatelji z veliko denarja za vlaganje imajo več možnosti kot mi ostali. Med temi možnostmi so skladi zasebnega kapitala.
Ta sredstva omogočajo premožnim vlagateljem, da zberejo svoj denar za večje naložbe, kot so poslovne zgradbe. Upravitelj sklada nadzira vsakodnevno poslovanje - seveda za zajetne stroške - vlagatelje v sklad pusti, da se usedejo, sprostijo in uživajo v donosov.
Ena posebna vrsta sklada zasebnega kapitala, ki je posebej pomemben za nepremičnine, je sklad za priložnostne cone. Ta sredstva kupujejo in izboljšujejo nepremičnine na območjih s kvalificiranimi priložnostmi, ki jih določi država in jih potrdi ministrstvo za finance.
Območja s kvalificiranimi priložnostmi so običajno območja z nizkimi dohodki, kjer država želi spodbuditi gospodarsko rast in naložbe. Korenček za vlagatelje: odloženi in znižani davki na dobiček. Za podrobnosti glejte ta povzetek IRS.
Te davčne ugodnosti ponujajo mamljivo ponudbo za premožne akreditirane vlagatelje, ki iščejo kreativne načine za izravnavo svoje davčne račune. Bodite pa pripravljeni na večje tveganje, ko vlagate v prizadete soseske.
9. Zasebni zapisi
Eden od načinov za posredno in pasivno vlaganje v nepremičnine je posojanje denarja neposredno vlagateljem nepremičnin za nakup nepremičnine.
Najpogosteje to pomeni posojanje prijateljem, družinskim članom in drugim ljudem, ki jih osebno poznate in jim zaupate svoj denar. To zaupanje je ključnega pomena, ker če ti privzamejo plačilo, imaš druge tožbe, razen da jih tožiš. Večina posojilodajalcev zasebnih zapisov ne pridobi zastavne pravice na nepremičnini, in tudi ko to storijo, ne sme biti zaseg na nepremičnini.
Toda običajno vlagatelji zasebnih zapisov zaračunavajo visoke obrestne mere. In ko osebno poznajo investitorja v nepremičnine in njihov (upam odličen) uspeh, to pogosto pomeni nizko tvegano, visoko donosnost. Bodite previdni, ko mešate svoje osebno življenje in finančne naložbe. Tvegate osebne odnose, ne le denar.
Končna beseda
Možnosti nimate, ko ste pripravljeni dodati nepremičnine v svoj naložbeni portfelj.
Preden se odločite za strategijo vlaganja v nepremičnine, se natančno seznanite s svojimi osebnimi cilji. Flipping je odličen za ustvarjanje denarja s hitrim preobratom, vendar gre za enkratno izplačilo, ki je obdavčeno kot redni dohodek, in še zdaleč ni pasiven. Nasprotno pa je posojanje denarja v obliki zasebnega zaznamka prijatelju nepremičninskega vlagatelja popolnoma pasivno, vendar vas pušča brez nadzora ali zagotovil, razen osebnega zaupanja posojilojemalca.
Nepremičnine so zloglasna nelikvidna naložba, zato se pred vlaganjem prepričajte, da razumete časovno zavezo svojih sredstev. Načrtujte svojo idealno strategijo izhoda in ustvarite načrt ukrepov ob nepredvidljivih dogodkih, če boste morali preiti na načrt B.
Nepremičnine so kot vir visokih donosov, stalnega dohodka in davčnih ugodnosti dobri primer za vključitev v vaš portfelj. Toda kot pri vsaki naložbi, tudi pred izstrelitvijo težko zasluženih denarnih sredstev, domačo nalogo in razumejte tveganja.
Kako ste v preteklosti vlagali v nepremičnine? Kakšni so vaši pomisleki in izzivi, ki napredujejo naprej?
