Ali podjetja za upravljanje nepremičnin vredno stroškov? Stroški, prednosti in slabosti

Razen če je lastništvo in upravljanje najemnih nepremičnin za vas zaposlitev za polni delovni čas ali če želite, da to poiščejo, razmislite o podjetju za upravljanje nepremičnin, da racionalizira vaše najemniške naloge. Preden pa se podpišete z enim, se prepričajte, da v celoti upoštevate prednosti in slabosti upravljanja lastne lastnine v primerjavi s prenosom nalog na posebno podjetje za upravljanje.

Kaj počne podjetje za upravljanje nepremičnin

Odgovornosti, povezane z upravljanjem premoženja, vključujejo pregled kreditne zgodovine in ozadja prosilcev, sestavljanje najemnin in obdelavo najemnin, vodenje davčnih in pravnih evidenc ter obravnavanje vprašanj v zvezi z vzdrževanjem in pritožbami. Glede na velikost vaše lastnine lahko samo te naloge pomenijo več kot delo s polnim delovnim časom.

Vsak najemodajalec se mora odločiti, ali so naloge, potrebne za upravljanje nepremičnin, bolj primerne za namensko podjetje ali za njihovo ravnanje iz prve roke. Prva stvar, ki jo morate upoštevati, je, ali imate čas in strokovno znanje za upravljanje svoje lastnine. Ali udobno opravljate osnovna opravila (ali poznate koga, ki je zanesljiv, kdo je)? Ali poznate zanesljivega električarja in vodovodarja, ki ponuja enodnevne storitve? Ali vas moti, da pokličete 24/7 in rešite vprašanja, ki se neizogibno pojavljajo? Ali se najemniki soočate s pritožbami ali zamudnimi plačili? Ali pa bi raje porabili denar, da osvobodite čas s prenosom teh in drugih odgovornosti?

Najem podjetja za upravljanje premoženja lahko odpravlja popoldne telefonske klice in blaži vsakodnevne preglavice, vendar vas ničesar v celoti ne razreši upravnih odgovornosti, če ste lastnik nepremičnine. Nekatere težave z vzdrževanjem (na primer določitev, ali popravite stari pomivalni stroj ali ga zamenjate z novim) zagotovo zahtevajo, da ocenite situacijo in določite, kako naprej. Poleg tega bodo potrebne nekatere težave z najemniki (na primer deložacija).

Če iščete podjetje, ki bi vam vsakršno skrb odvzelo, boste razočarani - če pa želite pomoč pri lažji obremenitvi, dobro podjetje za upravljanje nepremičnin ponuja vrsto dragocenih storitev.

Soočanje z najemniki

Velik del tega, kar vsako podjetje za upravljanje nepremičnin (ali praktični najemodajalec) počne, se vsakodnevno ukvarja z najemniki. Odgovornosti vključujejo oglaševanje odprtih enot, anketiranje in pregledovanje potencialnih najemnikov, sestavljanje najemnin, obravnavanje vstopov in preselitev, obravnavanje pritožb, pobiranje najemnin, obravnavanje zamudnih plačil in v najslabših scenarijih upravljanje deložacij. Podjetja za upravljanje nepremičnin bi se morala seznaniti s pravnimi vidiki razmerja najemodajalec / najemnik - kar vključuje razumevanje pravic vsake stranke in kako v primeru težav postopati zakonito.

Papirologija

Za nekatere je eden najboljših vidikov najema podjetja za upravljanje nepremičnin ta, da ravna z dobrim delom potrebne dokumentacije. Podjetje vas lahko razbremeni pri iskanju in pregledovanju najemnikov, preverjanju kreditnih poročil, izvajanju preverjanja preteklosti, pripravi najemnih pogodb ter obračunavanju in obračunu mesečne najemnine. Če ponujate stanovanja s subvencioniranjem, veste, da je za vzdrževanje potrebnih precej papirja.

Če imate samo eno ali dve nepremičnini najemnin z dolgoročnimi najemniki, delo z papirjem ne sme trajati več kot nekaj ur vsak mesec, prav tako pa ne sme zasedati več kot enega predala omare. Če pa imate celotno zgradbo z visoko stopnjo prometa, se lahko ta obseg in časovna obveznost hitro sešteta.

Seveda pa ste tudi s pomočjo družbe za upravljanje še vedno odgovorni za vodenje evidence dokumentov, ki se nanašajo na davke, zavarovanje in hipotekarne račune - da ne omenjam prejemkov samega podjetja za upravljanje nepremičnin. Vendar je zmanjšanje papirologije lahko vredno zaračunanih pristojbin.

Popravila in vzdrževanje

Če ima vaša stavba novo streho in nov grelnik vode, je smiselna domneva, da vas popravila ne bodo zahtevala tako pogosto, kot pri starejši nepremičnini s starejšimi lastnostmi. Če sta streha in vodovod stari, so podstavki olupljeni, fizična zgradba enote pa je videla boljše dni, lahko se soočite s pogostimi klici in dragimi računi za popravilo.

Kot najemodajalec nimate samo hiše ali stavbe - verjetno ste tudi lastnik zemlje, na kateri sedi. Poleg popravil in vzdrževanja stavb in posameznih enot morate nameniti nekaj sredstev, da bo zemljišče privlačno in dobro vzdrževano. To lahko med drugimi nalogami pomeni tudi sajenje in vzdrževanje gredic, popravilo poti, košnjo trate in namestitev sistemov za brizganje trave..

Družbo za upravljanje lahko po lastni presoji pooblastite za upravljanje popravil pod določenim zneskom v dolarju, vendar boste še vedno morali odobriti večja, dražja popravila. Vaša odločitev, ali boste najeli podjetje za upravljanje, je odvisna od tega, kako vpleteni želite biti, in kako takoj na voljo želite, da se postavite svojim najemnikom.

Stroški podjetja za upravljanje

Medtem ko so stroški glavni problem pri sklepanju pogodb s podjetjem za upravljanje vaše nepremičnine, to ni edino, kar morate upoštevati.

Cena

Čeprav se cene razlikujejo od podjetja do podjetja in so v veliki meri odvisne od območja države, v kateri se nahajate, lahko pričakujete, da boste podjetju za upravljanje stanovanjskih nepremičnin plačali kjer koli od 8% do 12% mesečne najemnine, poroča All Property Management. Vendar ManageMyProperty.com ta podatek postavi na 4% do 12% "glede na število lastnosti, ki jih potrebujete, število enot v vsaki znamki, lokacijo in stanje znamke, in kar je najpomembneje, katere storitve so vključene ta honorar. " Kot pomemben dejavnik navaja tudi vrsto lastnosti. Poleg tega vam lahko zaračunajo od 80 do 100% enomesečne najemnine za "naročilo najemnikov", pravi nepremičninski agent Eric Lansing, ki komentira Zillow.

Struktura

Niso vse strukture cen enake. Nekatera podjetja lahko zaračunajo pavšalno mesečno stopnjo - ki se spet razlikuje glede na območje, opravljene naloge in skupno vrednost najema - druga pa zaračunajo odstotek, kot je navedeno zgoraj. Cena lahko niha tudi glede na velikost in število nepremičnin, ki jih imate. Na primer, če imate v lasti več večstanovanjskih stavb, boste morda dobili popust na veliko, ki ga oseba z enim samim stanovanjem ali stanovanjem morda ne bo prejela.

Izraz

Običajno najemodajalec podpiše pogodbo s podjetjem za upravljanje nepremičnin za določen čas - na primer 12 ali 24 mesecev - z možnostjo podaljšanja. Pogodbe je mogoče sestaviti tako, da se samodejno podaljšajo, če nobena stranka ne nasprotuje. Odpovedne klavzule omogočajo predčasno odpoved, če podjetje za upravljanje premoženja na kakršen koli način krši pogodbo.

Vključene storitve

Prepričajte se, da natančno določite, katere storitve vzdrževanja so vključene v vaše pristojbine. Mogoče je, da ko je nekaj potrebno popraviti, so nekateri stroški dela vključeni v vaš mesečni pavšalni znesek ali odstotek stroškov (na primer zamenjava plošč za stikala za osvetlitev in zamenjava ročajev pipa), medtem ko se drugi zaračunavajo posamično (na primer zamenjava pokvarjenih oken in namestitev novih ponori).

Ne glede na to, mora biti v pogodbi vse jasno zapisano. Upoštevajte, da bodo zaradi teh pristojbin morda morali zvišati ceno najema, kar bi lahko otežilo iskanje in ohranjanje najemnikov.

In ne pozabite, da so lahko pristojbine za upravljanje nepremičnin po dogovoru. Glede na to, koliko ste pripravljeni plačati, boste morda lahko dosegli nižjo ceno, če žrtvujete določene storitve in ravnate z njimi sami..

Končna beseda

Če primarno prebivališče spremenite v najem, se posvetujte s ponudnikom zavarovanja in se prepričajte, da je vaš pravilnik ustrezen. Potrebujete najemno zavarovanje, ki vas lahko ustrezno pokrije v primeru požara, vandalizma, poplave ali kakršnih koli drugih nesreč. In ne pozabite, da čeprav naloge prenašate na zunanje podjetje, odgovornost kot lastnik na koncu pripadate vam. Dejansko pogodbe s podjetji za upravljanje premoženja običajno določajo, da če vloži tožbe na podlagi dela upravitelja, lastnik plača vse pravne takse in s tem povezane odškodnine. Torej, izberite, s kom pametno poslujete, in pozorno spremljajte stvari - ne glede na to, kako odstranjeni bi radi bili.

Ste pomislili, da bi najeli podjetje za upravljanje nepremičnin?