Zapiranje hiše - postopek, hipotekarni dokumenti in postopki

Postopek zapiranja pa se začne takoj, ko prodajalec sprejme vašo ponudbo za nakup. Običajno je to 30 do 60 dni pred dejanskim datumom zaključka - ob predpostavki, da se posojilni kredit, nizka ocena ali večja napaka, odkrita med rutinskim pregledom doma, ne odloži. V tem obdobju naj bi bila prodaja vašega doma "v teku". Če je na vašem trgu običajno vložiti znaten polog (do 10% dogovorjene nakupne cene, v nekaterih primerih) na escrow račun, ko bo vaša ponudba sprejeta, lahko postopek zapiranja navajate tudi kot obdobje escrow - kot v ", dom, ki ga kupujemo, je v spremstvu do našega zaključnega dne."

Ne glede na to, kako ga kličete, se mora veliko zgoditi med dnevom, ko prodajalec sprejme vašo ponudbo za nakup in dnevom, ko se usedete, da bo transakcija postala uradna. Tu je pregled splošnega zaporedja dogodkov med zaprtjem stanovanjske nepremičnine, kaj in koliko lahko pričakujete, da boste plačali pred in na zaključni dan, ter dokumente in razkritja, ki jih morate razumeti in podpisati, da postanejo resnični uradnik za promet z nepremičninami.

Glavne mejice procesa zaključevanja

Pomembno si je zapomniti, da se carinske in pravne zahteve, ki urejajo poslovanje z nepremičninami, od mesta do kraja močno razlikujejo. Medtem ko je spodaj splošna časovnica in opis, kaj lahko pričakujete (in kdaj) med dnem, ko oddate ponudbo za nakup, in dnem, ko boste nepremičnino zaprli, se lahko vaša dejanska izkušnja razlikuje. Če želite izvedeti več o tem, kako postopek deluje na vašem določenem trgu, se posvetujte z nepristranskim strokovnjakom za nepremičnine z izkušnjami na tem področju.

1. Sprejeta nakupna ponudba

Postopek zapiranja se uradno začne, ko prodajalec sprejme, podpiše in vrne vašo nakupno ponudbo (znano tudi kot nakupna pogodba). V večini primerov prodajalec nato kupčev zaslužni denarni ček - ponavadi od 0,5% do 2% kupnine - na depozitni račun.

Kupoprodajna pogodba se lahko po navadi spremeni tako, da odraža lastnoročna pogajanja ali nepredvidene dogodke, kot je težava, odkrita med pregledom doma, ne da bi sabotirali posel. Vendar pa vse stranke, ki sodelujejo v transakciji - kupec in prodajalec, njihovi zastopniki, posojilodajalec, imetnik ali pooblaščeni zastopnik ter morda zastopniki kupca in prodajalca - začnejo postopek zaključka pod predpostavko, da je pogodba o nakupu dokončna.

V nekaterih državah in na trgih boste morali kmalu po tem, ko prodajalec sprejme vašo ponudbo, vložiti od 5 do 10% depozitnega depozita (za polog in / ali stroške zapiranja). Kupci, ki delajo s pravnimi zastopniki, običajno počakajo, da njihovi odvetniki pregledajo pogodbo o nakupu, da naložijo svoje polog.

Če niste prepričani, ali je na vašem trgu potreben depozitni depozit, se pozanimajte pri nepremičninskem agentu dovolj daleč, da bo zagotovil dovolj likvidnih sredstev, da bo lahko poplačilo položil.

2. Domači pregled po naročilu kupca

V nekaj dneh od prodajalčevega sprejema vaše nakupne ponudbe morate načrtovati pregled doma pri strokovnem inšpektorju. Cilj pregleda na domu je iskati manjše in večje pomanjkljivosti, kot so konstrukcijske težave, neobdelovalni aparati in elementi, ki lahko kršijo lokalne gradbene predpise.

Številni posojilodajalci zahtevajo to kot pogoj za zavarovanje hipotekarnega posojila. Tudi če vaš ne, lahko malo natančno pregledate dom, ki ga boste kupili. Če inšpekcijski pregled odkrije večjo težavo, ki jo je treba odpraviti pred zaprtjem (ali povzroči znižanje dogovorjene nakupne cene), se bo običajna inšpekcijska pristojbina od 300 do 500 USD zdela kot kupčija.

3. Nastanek posojila in zavarovanje

Ko prodajalec sprejme vašo ponudbo, jo pošljite posojilodajalcu. Na tej točki začne posojilodajalec dolgotrajen (in drag) postopek nastanka in prevzema zavarovanja.

Razen če kupite starejši dom z veliko fizičnimi napakami, je to tisti del zaključnega procesa, ki najverjetneje povzroči zamude ali usodne napake, ki posel v celoti ostrižejo, še posebej, če imate neenakomeren kreditni profil ali nestanoviten tok dohodka.

Izviranje in prevzem posojila vključuje veliko dela v imenu vašega posojilodajalca. Vendar se z vaše perspektive v bistvu spušča na eno vprašanje: Ali boste po mnenju posojilodajalca po mnenju posojilodajalca izpolnili svoje obljube, da boste odplačali tisoče dolarjev, ki jih boste prosili za posojanje?

Hipotekarna vloga
Čeprav je vsak posojilodajalec drugačen, večina prosilcev za hipoteko podvrže intenzivnemu pregledu. Vaš posojilodajalec vam bo verjetno poslal hipotekarni zahtevek na skupno 30 ali 40 straneh in vključno z obrazci, kot je zahteva za sprostitev vašega kreditnega poročila iz enega ali več birojev za poročanje o kreditnih poročilih, zahteve za prepise davkov za preteklo leto in informacije o vaših prejšnjih krajih prebivališče.

Skupaj z vlogo bo verjetno posojilodajalec zahteval dokazilo o dohodku in premoženju, na primer naslednje:

Vaše zadnje davčne napovedi (eno ali dve leti)
Vaša zadnja plačila (vsaj zadnji dve)
Vaše zadnje izjave W-2 (eno ali dve leti)
Vaša zadnja bančna izpiska (en do tri mesece)

Oceni zaklepanje
Če ste za hipotekarno posojilo prejeli predhodno odobritev, za katero je običajno potreben kreditni ček, bo posojilodajalec verjetno določil (ali "zaklenil") stopnjo posojila v času, ko pošlje prijavna gradiva. Če zaprosite za hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) ali drugo vrsto posojila brez fiksne obrestne mere za celoten mandat, lahko zaklepanje velja samo za začetno stopnjo.

Obrestne mere so običajno zaklenjene na ravni, ki je dejavnik prevladujočih obrestnih mer takrat, skupaj s kreditnim tveganjem posojilojemalca. Nižje je vaše kreditno tveganje, nižja bo verjetno zaklenjena obrestna mera.

Če niste predhodno odobreni, bo posojilodajalec počakal na rezultate kreditne prijave vaše aplikacije, da zaklene vašo ceno. To se lahko zgodi kadar koli med datumom prijave in tednom pred zaprtjem. Vsekakor je zaklepanje stopnje dobro samo za določen čas - značilno je 30 do 60 dni.

Ocena posojila
Posojilodajalec z uporabo zaklenjene obrestne mere (ali, če ni zaklenjena, najboljša ugibanja po začetni stopnji posojilodajalca) ustvari oceno posojila, ki jo lahko pregledate, podpišete in vrnete. Ocena posojila je dokument v običajnem jeziku, ki povzema, kaj lahko pričakujete, da boste plačali hipoteko in zaprtje ter kdaj.

Vključuje naslednje podatke:

Identifikacija posojila. To vključuje edinstveno identifikacijsko številko posojila, vrsto (fiksna obrestna mera, nastavljiva obrestna mera), dolžino trajanja (15 let, 30 let, 5/1), namen (nakup, refinanciranje) in trajanje zaklepanja obrestne mere.
Pogoji posojila. Prikaže glavnico, obrestno mero ali obrestno mero, mesečna plačila glavnice in obresti, kazen predplačila (če je primerno) in plačilo z balonom (če je primerno).
Predvidena plačila. Doda sestavne dele celotnega mesečnega plačila, vključno z ocenjenimi zavarovanji, davki ter plačili glavnice in obresti. Določa lahko tudi, kako se plačujejo davki in zavarovanja - na primer z vnaprejšnjega računa.
Zapiralni stroški. Vključuje podrobno računovodstvo ocenjenih stroškov zaprtja in celotnih denarnih sredstev, ki jih želite zapreti (kar vključuje vaš polog). Navaja tudi, za katere stroške zapiranja je dovoljeno nakupovati, na primer zavarovanje lastninske pravice in katere ne smete kupovati, na primer cenik vašega posojilodajalca..
Primerjave. Vsebuje posnetek, koliko lahko pričakujete, da boste plačali glavnico in obresti v naslednjih petih letih, APR posojila in skupni odstotek obresti - razmerje med celotnim plačilom obresti in celotnim zneskom posojila. Te informacije so koristne za primerjavo vašega posojila s posojili drugih posojilodajalcev.
Druga vprašanja. Vključuje pomembne pripombe in informacije, na primer, ali je mogoče prevzeti posojilo (prenesti na bodočega kupca brez spreminjanja pogojev), ali posojilodajalec načrtuje, da bo vaše posojilo prenesel na servisno podjetje, in kazni za zamudo pri plačilu.

Pred oktobrom 2015 je večina posojilodajalcev uporabila dokumente o dobri veri (GFE) za pripravo ocene posojila in zaključnih stroškov. GFE in ocene posojil vsebujejo podobne podatke, vendar so GFE formatirani drugače in imajo manj razlag navadnega jezika. Ko je ocena posojila v vaših rokah, lahko posojilodajalec določi predhodni datum zaključka - odvisno od gladkega zavarovanja, nastanka in iskanja naslova..

4. Ocenjevanje posojilodajalcev

Posojilodajalci zaščitijo svoje naložbe ali vsaj zmanjšajo verjetnost izgube, tako da v določenem času v postopku sklepanja pogodb opravijo oceno. Kupci navadno plačajo pristojbino za ocenjevanje bodisi na datum ali pred datumom ocenjevanja bodisi na datum zaključka. Pristojbina za ocenjevanje je običajno približno enaka pristojbini za pregled doma.

Če vaš ocenjevalec ugotovi, da je vaš dom vreden vsaj toliko, kot ste se dogovorili, da ga boste plačali, vam ni treba skrbeti. Če pa je ocena nizka - pod sprejeto kupnino - se posojilodajalec strinja, da bo financiral le znesek, ki je enak ocenjeni vrednosti. Nizka ocena običajno od kupca in prodajalca zahteva, da se ponovno dogovorita o nakupni ceni in spremenijo nakupno pogodbo, kar lahko potencialno odloži posel.

5. Pridobivanje lastnikov domov in zavarovanje naslova

Večina posojilodajalcev zahteva, da kupci predložijo zavarovanje lastnikov stanovanj kot pogoj za odobritev posojila ali vsaj pred zaprtjem. Da bi zagotovili cenovno ugodno politiko, ki ustreza vašim potrebam in posojilodajalcu, začnite nakupovati za pokritje lastnikov stanovanj že zgodaj v zaključnem postopku. Ni nujno, da plačate prvo leto takoj, čeprav to zagotovo obstaja možnost - večina zavarovalnic vam omogoča, da prvoletno premijo povežete s stroški zaključka, ki jih je treba plačati ob zaključnem datumu.

Tudi če ga vaš posojilodajalec ne zahteva, je smiselno tudi kupiti zavarovalno polico kupca. Zavarovalno premoženje krije stroške reševanja morebitnih napak z lastninsko pravico, na primer neplačanega davka ali zastavne pogodbe in ščiti vaš kapital pred zahtevki, ki se lahko pojavijo v prihodnosti.

Če ste pripravljeni uporabljati isto podjetje, ki ga uporablja posojilodajalec za svojo politiko lastništva, preprosto povejte svojemu posojilnemu procesorju, da želite kupčevo politiko, in obe sta lahko vključeni v vaše zaključne stroške. Če želite nakupovati za boljšo politiko kupca, bo morda zavarovalec zahteval plačilo za polico vnaprej. Ne glede na to, ali plačujete za obe politiki ob zaprtju ali plačujete za kupčevo politiko vnaprej in posojilodajalčevo politiko ob zaključku, lahko pričakujete, da boste skupno porabili skupno 1000 USD (v povprečju), odvisno od tržne in domače vrednosti.

6. Odobritev posojila

Ker lahko sklepanje zavarovanja traja mesec dni ali dlje, se običajno odobri posojilo proti koncu zaključnega postopka. To je zadnji pomembni del, ki ga morate izpolniti, če želite zaključiti, kot je predvideno.

7. Zaključno obvestilo in razkritja

Obvestilo o zaključku
Ko so vsi kosi pripravljeni za zaključek, vam mora naslov ali pooblaščeni zastopnik (ali odvetnik) poslati uradno zaključno obvestilo s časom, datumom, sodelujočimi nepremičninskimi agenti (kupci in prodajalci) ter lokacijo zaključka, kar je običajno naslov urada ali pooblaščenega zastopnika ali urad odvetnika, ki sodeluje v transakciji. V obvestilu je tudi razloženo, kaj morate prinesti dogodku, običajno vključuje naslednje:

Oba kupca (če je zakonski par) ali notarsko overjena dokumentacija o pooblastilu, ki omogoča sedanjemu kupcu, da podpiše za neprisotnega
ID fotografije (potni list ali osebna izkaznica)
Seznam vaših rezidenc v zadnjih 10 letih
Zadostno plačilo za kritje stroškov zapiranja (običajno bančni ček ali nakazilo)

Zaključno razkritje
Tudi vaš naslov ali pooblaščeni agent mora poslati uradno razkritje vsaj tri delovne dni pred datumom zaključka. Pred oktobrom 2015 je HUD-1 ali „izjava o poravnavi“ služil istemu namenu kot zaključno razkritje.

Tako kot ocena posojila je zaključno razkritje dokument v običajnem jeziku, ki opisuje vse vaše dejanske finančne obveznosti, povezane s transakcijo - vaše dejanske zaključne stroške, tekoče davčne in zavarovalne obveznosti ter razčlenitev hipotekarnega posojila. V grobem sledi predlogi ocene posojila, čeprav je na splošno bolj podrobna in pogosto vsebuje postavke računovodskih postavk ali razkritja in opozorila, ki niso bili prisotni v oceni.

Previdno preglejte zaključno razkritje
Ko prejmete zaključno razkritje, ga natančno preglejte, da zagotovite, da so začrtane obveznosti približno v skladu s tistimi, ki so opisane v oceni vašega posojila. Prepričajte se tudi, da so pogoji vašega hipotekarnega posojila pričakovani - na primer, da se vaša stopnja ali struktura obrestnih mer ni spremenila od ocene posojila.

Če se vaši stroški zapiranja znatno razlikujejo od ocen ali je vaše hipotekarno posojilo drugače, kot je bilo prvotno opisano, lahko posojilodajalec ali lastnik ali pooblaščeni zastopnik krši zakon. Zato je dobra ideja - in pogosto finančno smiselna - obdržati odvetnika ves čas zaključnega postopka.

Skupni zaključni stroški

Čeprav se pričakuje, da bodo kupci plačali vse stroške zapiranja v odsotnosti drugih dogovorov, kupci in prodajalci pogosto pristanejo na delitev stroškov zapiranja - zlasti na kupčevih trgih. Ta dogovor je običajno opisan v sprejeti pogodbi o nakupu in ga je mogoče kadar koli spremeniti pred zaprtjem. V mnogih primerih se stranke ne zavedajo, kdo plačuje katere stroške zapiranja - preprosto se dogovorijo o razmerju, kot je "prodajalec plača 40%, kupec pa 60%", ali se strinjajo, da ena stranka plača določeno vsoto proti zapiranju, drugi pa pobere preostanek.

V mnogih primerih se stroški zapiranja plačajo z bančnim čekom ali nakazilom. Bančni ček je na splošno boljši posel, saj le redko stanejo več kot 1 ali 2 USD, medtem ko banke za enodnevni bančni nakazilo pogosto zaračunajo 10 ali več dolarjev. Če vaš naslov ali pooblaščeni agent nujno zahteva nakazilo, poskrbite, da vam bodo poslali popolna navodila (vključno s prejemno številko računa in številko bančne poti) z zaključnim obvestilom.

Ne glede na to, kako se pogajate in izvajate plačilo, lahko ob zaključku pričakujete plačilo naslednjih stroškov. Nekateri bodo morda zahtevali ukrepanje z vaše strani, na primer določitev zavarovalne police lastnikov stanovanj pred zaključnim dnem. Drugi se preprosto prikažejo kot vrstice v zaključnem razkritju in ne zahtevajo neposrednih ukrepov.

Domači inšpekcijski pregled in presoja. Če ti niso bili plačani vnaprej, se ti prištejejo k zaključnim stroškom. Med obema servisoma pričakujte, da boste plačali skupno od 600 do 1000 dolarjev.
Izviranje posojila in pristojbine za zavarovanje. Te pristojbine krijejo stroške nastanka hipotekarnih posojil in storitev zavarovanja, razen kreditnih poročil in drugih pristojbin. Večina pristojbin za nastanek blaga se izračuna kot odstotek skupne nabavne cene, običajno od 0,5% do 1,5%. Ti odstotki se včasih imenujejo "točke" - na primer, 1-odstotna pristojbina za poreklo bi bila ena točka. Pristojbine za sklepanje zavarovalnih pogodb se lahko zaračunajo kot odstotek kupnine ali pavšalne pristojbine. V obeh primerih zavarovanje običajno stane manj kot 1% kupnine doma. Upoštevajte, da nekatera hipotekarna posojila, znana kot posojila "brez stroškov" ali "brez provizije", nimajo pristojbin za izdajo ali zavarovanje. Vendar imajo posojila brez stroškov na splošno višje obrestne mere kot primerljiva tradicionalna posojila.
Kreditno poročilo. Kupci običajno plačajo za kreditne čeke in poročila posojilodajalca - od 20 do 60 dolarjev, odvisno od tega, koliko posojilodajalca vodi in s katerimi poročevalskimi uradi.
Potrjevanje poplav. To je majhna pristojbina - običajno približno 20 dolarjev -, ki krije stroške preverjanja lokacije vašega doma glede na lokalne karte nevarnosti poplav. Potrjevanje poplav je ključnega pomena, če potrebujete protipoplavno zavarovanje. Na nekaterih območjih boste morda morali plačati tudi enkratno pristojbino za spremljanje poplav (pogosto med 25 in 50 USD).
Obresti prvega meseca. Mnogi posojilodajalci zahtevajo predhodno plačilo hipotekarnih obresti, ki so nastale med datumom zaključka in datumom prvega plačila. Če se zaprete sredi meseca, vam verjetno ne bo treba plačati glavnice do začetka meseca po naslednjem, ob predpostavki, da bodo plačila zapadla prvi v mesecu. Na primer, moja žena in jaz smo se zaprli v hišo v začetku avgusta in nismo plačali prvega glavnega plačila do prvega oktobra - a ob zaključku smo storila plačati obresti, ki bodo znašale avgusta.
Začetni depozitni polog. Posojilodajalci zahtevajo akontacijo na varni depozitni račun za kritje davčnih in zavarovalnih obveznosti, ki nastanejo med datumom zaprtja in ustreznimi plačilnimi roki. V praksi to pomeni, da morate položiti približno celoletno zavarovalno premijo lastnikov stanovanj - razen če niste plačali vnaprej - in kjer koli od 1 do 12 mesecev premij za davek od premoženja. Čeprav se davki na nepremičnine navadno plačujejo vsakih šest mesecev, posojilodajalci neradi začnejo nov depozitni račun s stanjem, ki komaj zadostuje za poravnavo prvega plačila davka. Moja žena in jaz smo na koncu vložili dovolj, da smo na primer pokrijeli sedemmesečni davek na nepremičnine.
Buffer za spremstvo. Številni posojilodajalci od kupcev zahtevajo, da položijo dodatno zaščito, da kratkoročno pokrijejo prilagoditve davkov in zavarovalnih premij ter zmanjšajo verjetnost, da bo pozno plačilo povzročilo negativni saldo depozitov. Velikost blažilnika je običajno odvisna od mesečnih davčnih in zavarovalnih obveznosti - naša je bila približno dvakrat večja od naših mesečnih obveznosti.
Združenje lastnikov stanovanj. Če živite v skupnosti, ki jo ponuja združenje lastnikov stanovanj (skupno s kondomi), morate plačevati pristojbine HOA mesečno, letno ali vsako leto. Nekateri posojilodajalci zberejo vaše dajatve na vaš račun za spremstvo in jih plačujejo v vašem imenu, kot pri davkih in zavarovalnih premijah. Če to velja za vaš HOA, boste verjetno morali plačati dajatve HOA do konca prvega obdobja plačila (po možnosti do leta dni po zaprtju). V drugih primerih dajatve HOA zaradi posojilodajalca ali politike HOA niso vključene v depozit in jih je treba plačati posebej.
Naslov / Escrow Services in Zavarovanje. Stroški zavarovanja naslova posojilodajalca in kupca (če so kupljeni) so vključeni v to kategorijo - povprečno 1.000 dolarjev pokriva obe polici, vendar je zelo spremenljivo, odvisno od lokacije in vrednosti nepremičnine. V to kategorijo spadajo tudi stroški dodatnega dela na naslovu, ki ga opravi vaše naslova družba, deponirani agent ali odvetnik (odvisno od vaše pristojnosti) - še en zelo spremenljiv strošek, ki bo verjetno višji, če uporabljate pooblaščenega odvetnika. Nazadnje ta kategorija običajno vključuje pristojbino za poravnavo, ki v bistvu plača čas vašega naslova ali pooblaščenca za zaključni dan ob zaključnem dnevu in običajno znaša od 200 do 400 dolarjev.
Pristojbina za snemanje. Mestni ali okrožni urad, odgovoren za beleženje nepremičninskih prenosov na vašem območju, zaračuna pristojbino za opravljeno delo. Pristojbine se od kraja do kraja močno razlikujejo in so lahko odvisne od vrednosti ali velikosti vaše nepremičnine.
Davek na prenos. Vaša lokalna in državna uprava verjetno pobirata tudi davek na prenos nepremičninskih transakcij na podlagi vrednosti nepremičnine in morda določitve območja parcele. Skupni državni in lokalni davek na prenos stanovanjskih nepremičnin se običajno giblje od visokega tri-do srednjega štiri-številčnega.
Provizija za posrednike. Kupčevi zastopniki prevzamejo provizijo od izkupička prodajalca, kar pomeni, da kupci ne plačajo neposredno. Vendar pa delodajalci zastopnikov - nepremičninske skupine ali posredniki - pogosto kupcu zaračunajo razmeroma majhne pristojbine za storitve ali napotnice. Te se lahko gibljejo od nominalnih vsot (100 dolarjev ali manj) do 500 dolarjev ali več.

Odvisno od tega, kje se transakcija odvija, bi se lahko vaše zaključne pristojbine znatno razlikovale od opisanih tukaj. Če želite še bolje prebrati, kaj lahko pričakujete, se pogovorite z zaupanja vrednim, nepristranskim strokovnjakom za nepremičnine ali odvetnikom v vaši bližini..

Kaj pričakovati ob zaključnem dnevu

Na dan zaključka hiša, ki ste jo pristali kupiti, postane hiša, ki jo ponosno imate. Vendar pa je treba storiti še veliko, preden boste lahko skozi vhodna vrata in resnično poskrbeli za svoj dom.

Končni prehod

Vaša zadnja pot je zadnja priložnost, da zagotovite, da je hiša v dobrem stanju - ali, če kupujete pritrdilni zgornji del, v stanju, za katerega ste se dogovorili za nakup. V večini transakcij je končni prehod. se lahko zgodi na katerem koli mestu v 24 urah po predvidenem času zapiranja.

Med zadnjim korakom preverite naslednje:

Vsa zahtevana popravila so opravljena
Vse svetilke in vtičnice delujejo
Domača mehanika (ogrevanje, klima, grelnik vode) deluje
Pipe in vodovodne napeljave so funkcionalne
Kuhinjski in pralni aparati so pripeti in funkcionalni
Od pregleda na domu ni bilo nobenih novih poškodb ali obrabe (na primer luknje v steni, manjkajočih talnih plošč, poškodovanih strešnih skodel itd.)
Dom je čist in urejen znotraj in zunaj
Osebno premoženje prodajalca ni več ali je v postopku izselitve

Če med sprehodom naletite na kakršne koli nepričakovane težave, še ni prepozno, da bi stvari uredili. Če želite razpravljati o možnostih, se obrnite na svojega nepremičninskega agenta ali zastopnika. Prodajalec se v večini primerov strinja, da bo plačal za potrebna popravila ali čiščenja, čeprav to pomeni zakasnitev za nekaj dni.

Ob zaključku - podpis ključnih zaključnih dokumentov

Ob določenem zaključnem času se usedete in podpišete številne dokumente z vašim naslovom ali agentom za spremstvo, nepremičninskim agentom in morda odvetnikom. Prodajalci prinesejo tudi svoje kolege, čeprav prodajalci nimajo toliko papirja za podpisovanje in se zato pogosto ne prikažejo, dokler niste dobro vpisani v odisejado.

Glede na težo transakcije in vsoto denarja si vzemite toliko časa, kolikor potrebujete, da preberete in razumete vse, kar podpisujete. Nekateri zaključni dokumenti so napisani v golem legalizmu, zato vprašajte svojega odvetnika ali nepremičninskega agenta, če vam ni nič jasno. Ne dovolite, da vas naslov ali agent za spremstvo dopusti - v preteklosti so storili več sto zaključnih pogodb in verjetno bolj skrbijo, da bi se naslednji sestanek ali pravočasno odpravili iz urada, kot da bi zagotovili 100% gor in gor.

Sledijo najpomembnejši dokumenti, ki jih je treba prebrati in podpisati med zaključkom:

Zadolžnica. To predstavlja zavezujočo zavezo za odplačilo hipotekarnega posojila. Vključuje skupni znesek, ki ga dolgujete za vaše posojilo, obrestno mero vašega posojila, mesečne datume plačila, trajanje (rok) posojila in sprejemljive načine plačila (s fizičnim naslovom za pošiljanje osebnih čekov). Če imate hipoteko ARM ali hipoteko z variabilno obrestno mero, bo v vašem menici tudi podrobno razloženo, kako, kdaj in koliko se lahko spremenijo vaša stopnja in plačila.
Hipoteka / dejanje zaupanja. Hipoteka (ali dejanje zaupanja) je tudi pogodba, ki daje posojilodajalcu pravico, da zaseže vašo lastnino z zaprtjem, če hipoteke ne plačate, kot je bilo dogovorjeno. Hipoteka ponovno navaja podatke, ki jih vsebuje zadolžnica, hkrati pa se poglablja tudi o vaših pravicah in odgovornostih lastnika stanovanja in posojilojemalca - na primer opisuje, kako naj bi posedali v nepremičnini (kot primarno prebivališče, najemnina in podobno naprej) in opisuje, kako in kdaj vas lahko posojilodajalec razglasi za neplačilo.
Začetno razkritje. To opisuje, kako vaš posojilodajalec načrtuje razdelitev denarja na vaš escrow račun. Vključuje razčlenitev plačil glavnice in obresti ter plačilnih naslovov in 12 mesecev pričakovanih mesečnih izterjav. Razkritje o vnaprejšnjem trgovanju prikazuje tudi, kdaj in koliko je treba plačati vsako postavko za zavarovanje (davki na nepremičnine, zavarovanje ter po možnosti dajatve PMI in HOA)..

Dodatni zaključni dokumenti za branje in podpisovanje

Postopek zapiranja vključuje branje in podpisovanje niza dodatnih dokumentov. Ponovno si vzemite toliko časa, kot morate prebrati in razumeti vsak element, in po potrebi postavljati vprašanja. Konec koncev, zapiralni postopek ne vključuje možnosti, da se zgodi prevzem.

Ti dokumenti so ob zaključevanju običajni, vendar lahko vaša transakcija vključuje nekoliko drugačno kombinacijo, ki temelji na pravilih na vašem območju in vrsti stanovanja, ki ga kupujete.

Podpis / ime Affidavit. To je v bistvu dokaz o podpisu, ki ga posojilodajalec, posojilodajalec, vladni subjekti in vse druge ustrezne stranke uporabljajo za določitev legitimnosti vašega podpisa na vseh drugih zaključnih dokumentih. Še posebej uporabna je med preiskavami hipotekarnih goljufij.
Potrdilo o zasedenosti / izjavo o zasedenosti. Če kupujete novo gradbeno hišo, morate podpisati potrdilo o zasedenosti, ki navaja, da je dom pripravljen in varen za stanovalce. Tehnično lahko manjkajoče potrdilo o zasedenosti zamudi postopek zapiranja. Če kupujete obstoječi dom, morate podpisati izjavo o zasedenosti, v kateri je opisan namen doma, kako hitro se boste morali vseliti in kaj se lahko zgodi, če dom uporabljate na način, ki ni v skladu z navedenim namenom (npr. primer izključitve).
Prvo obvestilo o plačilu. S tem se ponovno znese znesek (s porazdelitvijo glavnice, glavnice in obresti) in datum prvega hipotekarnega plačila. Vsebuje tudi informacije o tem, kako opraviti plačilo, vključno s fizičnim in spletnim naslovom serviserja.
Koncesije za prodajalca / posojilodajalce. Ta dokument opisuje, katere stroške zapiranja plača prodajalec in posojilodajalec, če obstajajo.
Servis razkritja. To prepozna serviserja vašega posojila - bodisi posojilodajalca, bodisi podjetja, ki pozneje kupi hipoteko - in potrdi vaše razumevanje, da se lahko posojilo prenese v prihodnosti..
Razkritje zasebnega hipotekarnega zavarovanja. Če je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) večje od 80%, verjetno posojilodajalec zahteva zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). To razkritje definira PMI in opisuje vaše ustrezne pravice in odgovornosti, kako in kdaj se plačuje (običajno mesečno v deponiranju) in kdaj lahko zahtevate njegovo ukinitev (običajno po prehodu 80% praga LTV).
Izjava o nevarnosti zaradi poplav. To potrjuje, da je vaš dom na posebnem poplavnem območju. Če je vaš dom na poplavnem območju, verjetno potrebuje poplavno zavarovanje.
Zahvala za oceno. To potrjuje, da imate pravico do prejema kopije ocene vašega doma. Pogosto je vključena tudi v hipotekarno vlogo.
Razkritje Zakona o enakih možnostih kreditov. Ta obrazec, ki je pooblaščen v zvezni državi, ponovno poudarja, da vašega posojila ne morete zavrniti na podlagi nobenega zaščitenega statusa, na primer rase ali prepričanja. Pogosto je vključena v hipotekarno vlogo.
Razkritje resničnega posojanja. To je še en dokument, ki je pooblaščen s strani zveznih držav, v katerem so opisane značilnosti vašega hipotekarnega posojila, mesečnih plačil in skupni znesek (vključno z glavnico in obrestmi), ki ga lahko pričakujete, da boste plačali v času trajanja posojila..
Izjave hipotekarnih goljufij. Ta dokument opredeljuje različne oblike hipotekarnih goljufij, navaja morebitne kazni za tiste, ki so spoznani za krive hipotekarne goljufije, in opisuje ukrepe, ki jih je sprejela ameriška vlada za preiskovanje in pregon ljudi, osumljenih goljufij..
Zaveze in sporazumi o združenju lastnikov domov. Pogodbe, ki veljajo za vaše članstvo v združenju lastnikov stanovanj, se včasih pojavijo ob zaključku, čeprav se pogosto obravnavajo tudi pred dnem zaključnega dne.
Razkritja nevarnosti. Čeprav pogodba o nakupu običajno vključuje vsa potrebna razkritja o nevarnosti za vaš dom, ne bodite presenečeni, če boste v zaključnem paketu videli enake ali dodatne. Običajna razkritja zajemajo svinčeno barvo (za domove, zgrajene pred letom 1978), radon in podzemne vrtine.

Končna beseda

Z ženo sva se v prvi hiši zaprla poleti 2015. Najin zaključni dan je bil vrtinec: hiter končni prehod; prometno zadušena vožnja do oddaljenega sedeža naslovnega podjetja; neskončna obdelava obrazcev in razkritij, ki jih je treba podpisati in parafirati; zmedeno mešanje tipk, ročno napisane opombe in nasveti prodajalca v zadnjem trenutku - veliko je bilo predelati.

In vendar je bil zaključni dan le začetek dolgega obdobja premikanja in poravnave. Upamo lahko le, da bomo usmerili enako prizadevnost, organizacijo in surovo energijo, ki so nas skozi dan zaključile v napornem, pogosto dolgočasnem delu, potrebnem za pretvorbo navadne hiše v izreden dom. Če kupujete dom, ne pozabite, da je povsem v redu praznovanje na zaključni dan - dokler se takoj vrnete na delo.

Ali imate kakšen nasvet o postopku zapiranja?