Kako se spoprijeti s slabimi najemniki - 13 težav, s katerimi se srečujejo najemniki

Medtem ko nižje najemnine očitno vplivajo na dobičkonosnost najemodajalca, so tudi deložacije drage in lahko vodijo najemodajalčev čas, denar in vire. Poleg osnovnih stroškov prodaje, kot so trženje, izgubljena najemnina, nova barva in popravila naprav, so odvetniške pristojbine za deložacijo najemnika lahko nezaslišljive. Najemnik lahko svojo jezo odpravi tudi tako, da nepremičnino namerno poškoduje.

Ne glede na to, ali ste bili lastnik stanovanja večji del svojega življenja ali se pripravljate oddati v najem svojo prvo lastnino, je pomembno razumeti, da boste morda morali skozi postopek izselitve na neki točki kariere. Četudi ste dober najemodajalec in se potrudite, da z najemniki gradite pozitivne odnose, so v nekaterih primerih odnosi preprosto slabi. A namesto da takoj objavite obvestilo o izselitvi, boste morda želeli preizkusiti katerega koli od večkrat preizkušenih nasvetov za reševanje pogostih najemniških težav..

Pogosti problemi, s katerimi se srečujejo najemodajalci

1. Najemniki nočejo plačati najemnine

Najemniki lahko zaradi najemanja denarnega toka ali začasne brezposelnosti do sporov glede popravil in vzdrževanja iz več razlogov zadržijo najemnike od najemodajalcev. Pri soočanju s tem vprašanjem je komunikacija ključnega pomena, zato je pomembno razumeti najemnika in naravo vprašanja in se poskusiti pogajati, če je mogoče.

Možnosti strukturnega plačila
Če ima najemnik težave z denarnim tokom, je najučinkovitejši način zbiranja najemnin strukturiranje možnosti plačila. Kot najemodajalec bi morali prepoznati, da se ljudje občasno spopadajo z računi, zato lahko poskusite izvajati politiko sprejema delnega plačila od rezidenta enkrat na leto. Še en dober način zbiranja je spodbuditi zamudne takse in zamudno najemnino za preostanek najemniškega najemnika..

Dogovorite se lahko tudi za tedenska delna plačila za pomoč pri najemnikovem denarnem toku in celo uporabite del varščine, da olajšate najemnikovo denarnico. Končni ključ do uspeha je določitev strogega plačilnega načrta in spremljanje, da najemnik ostane v skladu s plačilnim načrtom. Na splošno so najemniki najbolj primerni za prilagodljive plačilne načrte tisti, ki imajo kratkoročne finančne težave in navadno plačujejo, kadar imajo denar, ne pa po pogojih najema..

Spremenite Živo ureditev
Če si najemnik ne more več privoščiti najemnine, jih lahko najemodajalci namestijo s sostanovalci ali jih premestijo v manjše, cenejše enote. Najemodajalci, ki se potrudijo in najemnikom ponudijo možnosti, lahko z najemniki nagradijo življenje.

Če pa s pogajanji in komunikacijo težava ne odpravite, lahko poskusite najemnika prepričati, da prostovoljno zapusti. Če najemnik ne more plačati, jih lahko z razlago dolgoročnega vpliva izselitve na njihovo kreditno in najemno zgodovino prepriča, da bodo prevzeli imetje nad enoto. Prepustiti lastni volji je lahko veliko boljša možnost kot soočanje s pravnimi pristojbinami in slabim dolgom.

2. Slabi najemniki drsijo po postopku presejanja

Preprost pregled kreditne kartice in prijava morda ne bosta dovolj razkrila predhodnih najemniških težav, vendar je to odličen kraj za začetek. Tu je nekaj načinov, kako lahko najemodajalci pomagajo zagotoviti, da njihov najemni postopek preseje problematične najemnike:

• Izvedite temeljito pregledovanje ozadja. Temeljito preverjanje preteklosti vključuje pregled za preverjanje zgodovine zaposlovanja in najema, kreditne preglede in intervjuje za vse bodoče najemnike. Če želite voditi kreditni ček, pridobite prosilčevo številko socialnega zavarovanja, naslov in ime ter se prepričajte, da imate njegovo pooblastilo. Nekateri najemodajalci zahtevajo plačilo stroškov za izvedbo kreditnega čeka, ki lahko stanejo od 30 do 50 dolarjev. Medtem ko poročila ne morete naročiti neposredno pri podjetju Experian, TransUnion ali Equifax, lahko dobite pomoč najemniške storitve ali agencije za kreditno poročanje.
• Prosilci za razgovor na prikazovanju. Glavni najemodajalec med razstavljanjem ni prodati potencialnega stanovalca na enoti. Namesto tega je, da izkoristimo priložnost za razgovor s prosilci in izvedemo, zakaj zapuščajo trenutno prebivališče, in ugotovimo, kaj pričakujejo od svoje nove nepremičnine ali najemne skupnosti.
• Zahtevajte izpolnjeno prijavo po prikazu. Zahtevajte, da potencialni najemniki prijavo izpolnijo med prvo razstavo. S tem, ko jim dovolite, da obrazec vrnejo kasneje, prosilcem v bistvu dajete priložnost, da ustvarijo zgodovino in zaposlijo družinske člane ali prijatelje za prikaz prejšnjih in sedanjih delodajalcev in najemodajalcev.
• Pogovorite se s prejšnjimi najemniki. Ko raziskujete prošnjo prosilca, se pogovorite s prejšnjim, ne trenutnim najemodajalcem. Če najemnik ni zaželen, bi lahko trenutni najemodajalec žareče priporočilo upal, da bo najemnik postal vaš problem.
• Obrnite se na neposrednega nadzornika prosilca. Namesto da se obrnete na kadrovske oddelke potencialnih najemnikov delodajalcev, se obrnite na njihove neposredne nadzornike. Kooperativni, pošteni in zanesljivi zaposleni verjetno kažejo iste osebnostne lastnosti kot najemnik.

Prostor za kompromis skoraj vedno obstaja. Nekdo s slabim kreditom ni nujno slab najemnik, saj ljudje najprej plačujejo svoje najemnine. Nadaljujte previdno, če je poškodovan samo en del preverjanja preteklosti. Glede na resnost vprašanja lahko prosilcu ponudite poskusno obdobje z varščino, ki je večja od običajne, ali trimesečno preizkusno preizkušnjo.

3. Stavba ima slab ugled

Od glasnih zabav do neugodnih ljudi, ki se zadržujejo v senci, obstaja več razlogov, da lahko stanovanjske stavbe rutinsko razvijejo neprijeten sloves, ki vpliva na zmožnost najemodajalca, da privabi dobro usposobljene in ugledne najemnike. Konkretni ukrepi, kot so sprememba imena stavbe, odpravljanje zapostavljenih krajinskih površin in prebarvanje, morajo biti hitri, tako da prebivalci vidijo takojšnje spremembe - tudi če so na začetku majhne.

Govorite o kazenskem pregonu
Po potrebi se obrnite na policijo, da ugotovite, ali nekatere enote v vaši zgradbi povzročajo nadpovprečno število klicev na uradnike pregona. Z aktivnim sodelovanjem policije ne bi smeli imeti težav z odstranjevanjem slabih najemnikov iz nepremičnine.

Druga možnost je, da plačate policijsko postajo v eni od najemnih pisarn na svojih nepremičninah. To je mogoče storiti s prenovo prazne enote, da postane manjša pisarna z omejenimi storitvami. Če želite preveriti, ali je takšna ureditev mogoča, se obrnite na lokalno šerifovo oddelek.

Če se vi in ​​postaja ne dogovorite, lahko ponudba probnih stanovanj ali enot z znižano najemnino probativnim častnikom in policajem povzroči, da najemniki resnično problematično takoj zapustijo prostore.

Razviti sistem
Ko odstranjujete slabe najemnike, uvedite sistem, v katerem kakovostni najemniki za napotnice prejmejo najemnine, gotovino ali darilne kartice za delni mesec. Vzpostavitev takšnega sistema lahko pomaga, da se posest preseli z dobrimi in dostojnimi prebivalci.

Pomembno je tudi, da oglašujete svoja prizadevanja. Izdelava stika in povezovanje z drugimi upravitelji nepremičnin v vaši okolici lahko pomagajo širiti besedo o pozitivnosti, ki jo poskušate predstaviti skupnosti. Poskusite postaviti cestne znake, ki označujejo novo upravljanje in ime nepremičnine, da bi zgradili zavest o skupnosti.

4. Najemnik redno moti sosede

Medtem ko lahko izvajanje temeljitega presejalnega postopka odpravi številne najemnike, to ne bo preprečilo prepirov med sosedi. Dejavnosti najemnikov lahko rutinsko, negativno in neposredno vplivajo na sosede.

Najemnikom dovolite, da rešijo težave
Rešitev takšnih sporov je, da predlagajo, da vsi najemniki spore rešijo med seboj. V najemu določite klavzulo, ki izrecno določa, da se morajo vsi najemniki potruditi, da argumente poravnajo brez vašega posredovanja. Vključite sporočilo, v katerem je navedeno, da če se morate vključiti, en najemnik ne bo zadovoljen z resolucijo in nekdo ima veliko možnosti zapustiti nepremičnino.

Če ugotovite, da se dva najemnika prepirata prek drugega stanovalca, ju vljudno opomnite na pogoje pogodbe in možne posledice, kot je na primer izselitev, ki so lahko v njihovi prihodnosti. Medtem ko najemniki verjetno prepirajo, se lahko naučijo tudi medsebojno spoštovati in spoštovati.

Korak po potrebi
Če najemniki preprosto ne morejo dostojno ravnati drug do drugega, je mediacija lahko edina možnost. Če nobena od strank ne sodeluje, razložite posledice na miren način, da pomaga pri reševanju. Na neki točki vaši prebivalci upajo, da razumejo, da je neto vpliv na njih in ne na vas

Kot dodatno zaščito - če najemnik poskuša očitati vodstvu - bodite prepričani, da katera koli pogodba o najemu ali najemni pogodbi poleg natančnih določb o teh nesoglasjih vsebuje tudi lastninske predpise in pravila. Opozorite lahko s tremi stavkami in ste zunaj ali pa se pogovorite s svojim upraviteljem nepremičnine glede njegovih izkušenj pri reševanju sporov. Vedno vam je v interesu, da imate neko obliko dokumentacije, na katero se lahko pozneje pozanimate, ko se boste znašli pred težavo najemnika.

5. Stavba ima visoko stopnjo prometa najemnikov

Ena najpogostejših težav, s katerimi se soočajo najemniki, zaradi katerih zapustijo stanovanje, so spori o popravilu. Zato je zagotavljanje, da so vsi odgovori na zahteve po vzdrževanju strokovni, kakovostni in pravočasni, eden najbolj učinkovitih načinov za ohranjanje pozitivnega odnosa s svojimi najemniki. Če želite zahteve preprosto, mesečno pošljite obvestilo, da se lahko najemniki odjavijo in vrnejo v pisarno, če bodo morali prijaviti težavo s svojimi enotami.

Tu je še nekaj stvari, s katerimi lahko poskusite zapolniti trenutna prosta delovna mesta:

• Popravite in nadgradite enote. Prepričajte se, da so vse pokvarjene ali poškodovane napeljave obravnavane, preden se najemniki pritožujejo. Predvidevanje pritožb in odpravljanje težave vam spoštujeta vaše najemnike in tudi ponos na stavbo. Na primer, zamenjajte preproge, obrabljene preproge in namestite energetsko učinkovite naprave, namesto da bi izvajali popravke "Band-Aid".
• Pogosto spremljajte ugodnosti in najemnine konkurenčnih lastnosti. Najemniki se običajno sprostijo, da prihranijo denar v drugem domu. Da bi to preprečili, bodite pozorni na konkurenco. Oglejte si trg in veste, kako se vanj umeščate - in če vidite, da se najemnina na obzorju zmanjšuje, znižajte najemnino zdaj. To zagotavlja visoko zasedenost in hkrati zmanjšuje izgubo za konkurente.
• Vnaprej se pogajajte o podaljšanju. Med dobrimi najemodajalci je običajna praksa, da pogajanja o podaljšanju pogajanj spoštujejo s spoštljivimi najemniki približno tri do štiri mesece, preden bo najem končan. Glede na trenutno zasedenost in trenutni trg lahko ponudite spodbudo ali popust za obnovo. Če je treba povečati najemnino, najemnikom pošljite obvestila skupaj s zahvalnim pismom in razlago. Prepričajte se, da vi ali uslužbenec osebno pošlje pismo vsakemu najemniku. Za dolgoročne najemnike namesto tega poskusite zmerno letno povečati najemnino. Lahko traja nekaj časa, da celotna skupnost doseže trenutne tržne standarde, vendar bi lahko prihranite denarja, če vam ne bi bilo treba najti novih najemnikov, če izsiljevate sedanje najemnike.
• Ustvari močan občutek skupnosti. Priredite prireditve za počitnice ali bazene ali natečaje za okraševanje in vrtnarjenje ali razdelite mesečno glasilo, na katerem lahko najemniki izmenjujejo informacije in prispevajo članke.

Drugi pogosti problemi najemnika

6. Težave s škodljivci

Nihče ne želi živeti v domu, kjer naokoli tečejo glodalci ali ščurki. Če se rutinsko izogibate najemu uničevalca, verjetno doživljate bistveno visoke stopnje prometa na svojih lastnostih.

Dupleksi, apartmaji in enodružinski domovi lahko razvijejo težave s hrošči, ko stanovalec ali njegov sosed pripelje te stiskalnice, in če ugotovite, da je ena enota onesnažena s hrošči, ne bo dolgo, preden bodo vse enote so. Namesto da puščate situacijo, ki bi jo lahko nadzirali, se obrnite na uničevalca, ki bo reševal težavo takoj, ko slišite ali prejmete pritožbo.

7. Težave s streho

Če veste, da streha v vaši zgradbi pušča, jo takoj popravite - in nikoli poskusite najeti nepremičnino nič sumljivemu najemniku. Najemniki imajo vse zakonske pravice do varnega stanovanja in dlje kot puščate streho, več škode in maščevanja se soočate.

Tudi najmanjša puščanja lahko privedejo do plesni in plesni, povzročijo poškodbe vode ali celo naredijo strešno jamo. Po zakonu lahko najemniki svoj denar za najem položijo na depozitni račun in ga odtegnejo, dokler streha ni pravilno pritrjena, tako da najbolje rešiti te težave, preden načrtujete prikazovanje.

8. Polomljeni aparati

Če v najemni pogodbi piše, da je lastnina opremljena z aparati, ste pravno odgovorni za vzdrževanje in popravilo teh aparatov, razen če ne navedete drugače. Na primer, lahko vključite klavzulo, ki potrjuje, da je nepremičnina priložena rabljenemu pralnemu stroju in sušilniku, vendar je za zamenjavo odgovoren najemnik. Če obljubite aparate in se najemnik preseli v enoto, da na primer ugotovi, da je peč pokvarjena, morate čim prej odpraviti situacijo.

Nakup nove naprave še zdaleč ni poceni, vendar pa lahko to storite, preden se najame najemnik, kar vam prihrani veliko težav in pritožb. Upoštevajte, da lahko najemniki vložijo zahtevek proti vam ali vložijo najemnino na sodišču ali na ločenem varčevalnem računu, dokler ne popravite ali zamenjate pokvarjenih aparatov.

9. Izdaje varščine

Če eden od najemnikov napačno verjame, da lahko varčevalni depozit porabi za plačilo najemnine za zadnji mesec, boste morda imeli nekaj težav. Zmešnjava se zgodi, ko najemnik napačno verjame, da mu ni treba plačati najemnine za prejšnji mesec in da lahko najemnik preprosto uporabi varščino. Medtem ko civilni zakonik določa, da najemodajalec lahko zadrži varščino, da pokrije najemnino v prejšnjem mesecu ali katero koli neplačano najemnino med najemom, če najemnik ne plača ničesar, varščina ne more biti dovolj za pokritje zadnjega meseca in stroškov.

Če ste prejeli obvestilo najemnika od najemnika, vendar še vedno plačujete enomesečno najemnino, lahko začnete postopek izselitve, če menite, da je to najboljša rešitev. Nekateri najemodajalci v najemu jasno navajajo, da varščine ne smejo uporabljati kot nadomestilo za najemnino za prejšnji mesec. Prav tako lahko zbirate najemnino za prvi mesec, prejšnjo mesečno najemnino in tretje plačilo, ki ga boste uporabili kot varščino. Če se odločite za to pot, se prepričajte, da je v najemu jasno in da najemnik v celoti razume, preden podpiše dokument.

10. Kršitev pravil

Pisna pogodba določa pogoje vašega najema, vključno s tem, ali lahko najemnik zakupi del prostora drugemu najemniku ali ali ima najemnik vaše dovoljenje za zadrževanje hišnih ljubljenčkov na posestvu. Če je bivališče združenje lastnikov stanovanj, je najemnik morda odgovoren za vzdrževanje krajine in zunanje zgradbe.

Ne glede na to, ali ste bili sami priča kršitvi najemne pogodbe ali je beseda prišla do vas prek tretje osebe, je pomembno, da najemnika pisno obvestite o kršitvi in ​​zahtevate, da odpravi težavo ali kako drugače sooči deložacijo. Na primer, če v vašem najemu izrecno piše, da hišni ljubljenčki niso dovoljeni in najdete dokaze o psu, najemniku pošljite pismo, v katerem ga boste obvestili, da krši pogoje najema in da je treba živali odstraniti s posestva določen datum.

Najemniku sporočite, da je možno izselitev, če živali ne bo ponovno vrniti domov. Druga možnost je, da glede na razmere najemnine spremenite tako, da zahtevate dodaten polog in povišano mesečno najemnino, da plačate možnost prihodnje škode, ki jo povzroči žival. Če najemnik ne opravi vaše zahteve do inšpekcijskega pregleda, se lahko odločite, ali je deložacija primeren postopek.

11. Pretekle komunalne storitve

Številni najemodajalci ne spremljajo plačila komunalnih storitev šele potem, ko se najemnik preseli iz nepremičnine. Ali so gospodarske službe v vašem imenu ali ime najemnika, določa, kdo je odgovoren za zapadle račune. Prepričajte se, da je vaša najemna pogodba jasna in posebna.

Na primer, če se strinjate, da so storitve v vašem imenu in vam jih mora najemnik plačevati vsak mesec, postanejo te storitve svoj odgovornost, če najemnik odide brez opozorila. Po drugi strani pa če v vašem najemu piše, da so gospodarske službe v imenu najemnika, bo komunalno podjetje poskušalo izslediti stanovalca v primeru zapadlih plačil. Komunalno podjetje ne more zakonsko prisiliti novega najemnika, da plača zapadli znesek zapadlega najemnika.

12. namenska škoda

Žal nekateri najemniki zapustijo najemodajalca z bistveno visokimi stroški, tako da pred odhodom namerno povzročijo škodo. Vsekakor je vedno dobro dokumentirati stanje stanovanja: fotografirajte nepremičnino, preden jo najamete, in fotografirajte, ko se najemnik preseli. Poskrbite, da imajo fotografije žig in datum ter datum, ker lahko to prikažete na sodišču.

Prav tako morate svojo naložbo vedno zavarovati tako, da sklenete polico zavarovanja premoženja, ki je zasnovana posebej za najemodajalce. Ne pozabite, da tradicionalna zavarovalnica lastnikov stanovanj morda ne krije najemniškega stanovanja ali stavbe, zato potrebujete polico, ki bodo pokrile svojo odgovornost, ko je stavba najeta, pa tudi kakršno koli škodo na strukturi, ki jo povzročijo najemniki.

Bilo je veliko primerov poplav ali požarov, ki so jih povzročili problematični najemniki ali drugi stanovalci, ki so na koncu uničili nepremičnine, ker najemnik ni zavaroval enote. Zato je izredno pomembno, da se zaščitite z zavarovalno polico, specifično za najemodajalce. Na srečo je kritje odgovornosti skoraj vedno vključeno v najemniške politike in kritje odgovornosti vas ščiti pred tožbo, če se bo vaš najemnik odločil za pravni postopek.

Če pa vaša polica ne vključuje kritja odgovornosti ali če želite povečati svoje kritje, se posvetujte s ponudnikom zavarovanja in preverite, ali je dodajanje tega kritja na voljo prek krovne politike. Za nadaljnjo zaščito zahtevajte, da ima najemnik minimalno zavarovanje najemnikov.

13. Nezakonita uporaba doma

Če ste obveščeni o kakršnih koli spremembah svoje enote, je ključnega pomena, da ukrepate, da se zaščitite, tako da poiščete pravnega svetovalca od izkušenega odvetnika in o incidentu prijavite ustreznim organom. Vendar pa bodite previdni, da najemnika ne bo prišlo do kakršnih koli povratnih udarcev.

Po drugi strani pa imate morda najemnika, ki se ukvarja s prekrškovnim vedenjem, ki negativno vpliva na njihove sosede, le da ugotovi, da so te dejavnosti popolnoma zakonite. V tej situaciji je najbolje sestaviti pismo, s katerim uradno zahtevate, da najemnik takoj preneha z dejanjem ali se sooči z izselitvijo. Na primer, najemnik lahko vsak ponedeljek in sredo vadi s svojim rock bendom od 10. do 15. ure. Vendar je uredba o hrupu v občini ob 23. uri, tako da medtem ko se njegov sosed to obnavlja in nespoštljivo šteje, ima najemnik zakonsko pravico igrati v teh urah.

Izselitev: Končna rešitev

Žal je v nekaterih skrajnih primerih deložacija edina možnost. Včasih najemodajalec ugotovi, da se dajanje najemniku ene priložnosti pretvori v dve možnosti, kar potem povzroči tretjo priložnost in tako naprej. To izgublja čas, povzroča poslabšanje in lahko povzroči izgubo dohodka od najemnin.

Če verjamete, da se boste v bližnji prihodnosti znašli na sodišču - ali tudi če se želite preprosto zaščititi, za vsak slučaj - je vedno dobra ideja, da hranite podrobne dnevnike težav z najemniki, kot se od vas zahteva. razlog za izselitev na sodišču. Številni najemodajalci podcenjujejo potrebo po papirnatih poteh, ko se ukvarjajo s problematičnimi najemniki, in zmotno verjamejo, da se verbalni dogovori držijo na sodišču. Vendar pa je ta postopek lahko veliko lažji, če dokumentirate vsako interakcijo s svojimi najemniki.

Skupni postopek izselitve je naslednji:

1. Razumevanje zakonov o izselitvi v vašem mestu in državi
2. Imeti veljaven, pravni razlog za izselitev
3. Poskus razuma ali kompromisa z najemnikom
4. Predložite uradno obvestilo o deložaciji
5. Izselitev vložite pri ustreznem sodišču
6. Pripravite se in se udeležite sodne obravnave
7. Izseliti najemnika
8. Zberite morebitno zapadlo najemnino

Ker so stroški izselitve lahko izredno dragi, odvisno od okoliščin v vašem posebnem položaju, bi moralo biti pravno ukrepanje za izselitev najemnika vaša absolutna končna možnost. Nekateri najemodajalci so na primer poročali o tisočih dolarjih za odstranitev problematičnih najemnikov iz svojih nepremičnin, ti stroški pa lahko vključujejo:

• Sodne takse: 50 do 500 dolarjev
• Stroški strežnika procesorja: 30 do 150 dolarjev na toženca
• Sorodni odhodki: 400 do 700 dolarjev, odvisno od težav pri vročanju obvestila vsem najemnikom, saj bo morda potrebnih več poskusov
• Pristojbine za deložacijske storitve: 140 do 500 dolarjev za reševanje dokumentov o deložaciji
• Pravni svetovalec: 200 do 400 dolarjev na uro ali od 500 do 5000 dolarjev ali več skupnih odvetniških stroškov, če najemnik zahteva sojenje in najame svojega odvetnika
• Dodatni stroški: Odvisno od škode, ki jo povzroči najemnik, in stroškov popravil, izgubljene najemnine, novih zapornic in čiščenja

Končna beseda

Če se odločite, da kljub vašim naporom odnos med vami in najemnikom preprosto ne deluje, je najbolje, da vsi vpleteni začnejo postopek izselitve. Vendar se posvetujte s svojim odvetnikom, da zagotovite, da sledite državnim in zveznim zakonom, da to storijo, in ne poskušajte najemnika sami odstraniti. Izključitev javnih služb, odstranjevanje najemnikove stvari ali menjava ključavnic na glavnih vratih kompleksa ali najemnikove enote ima lahko hude pravne posledice. Izselitev je morda edina rešitev, vendar se izognite vključevanju sodnega sistema in odvetnikov, vendar pa najemnikom ostanite na voljo in vidni, preden se pojavijo težave in potem, ko bodo seznanjeni z njimi..

Ste se morali spoprijeti s problematičnimi najemniki? Ali imate kakšne besede modrosti za druge najemodajalce, ki so v enakem položaju?