Prednosti in slabosti nakupa stanovanja - ali je to vredno?
Nakup stanovanja je lahko odlična možnost, ne glede na to, ali šele začenjate družino ali se izognete sindromu praznih gnezd. Vendar stanovanje v stanovanju ni za vsakogar. Pred nakupom stanovanja si lahko zastavite nekaj pomembnih vprašanj in prav toliko slabosti, kot je koristi. Poglejmo si prednosti in slabosti condo življenja.
Kaj je Condo?
Stanovanje je kot stanovanje, ki ga imate v lasti, kajne? Nekako. Toda med stanovanjem in stanovanjem obstaja nekaj velikih razlik.
Stanovanjska hiša, ki je okrajšava za »condominium«, je zasebno prebivališče v večji zgradbi ali skupnosti, medtem ko je stanovanje v najemu v večji zgradbi ali skupnosti. Condos deli skupne prostore z vsemi drugimi enotami v svoji skupnosti; ti skupni prostori lahko vključujejo fitnes center, bazen in negovano igrišče. Za razliko od stanovanja pa lastniki stanovanj plačujejo mesečne takse za vzdrževanje teh storitev in v dobrem stanju.
Condos so lahko mestne hiše, ki so pritrjene na eni ali obeh straneh na drugo enoto. Ali če je kondom v večji zgradbi ali visoki stolpnici, ga bodo morda obkrožale druge enote.
Prednosti nakupa stanovanja
Ali ste lastnik stanovanja ali vam je boljše, da kupite dom za eno družino? To je težavno vprašanje. Nekateri radi živijo v condo skupnosti, medtem ko drugi sčasoma odkrijejo, da bi bili srečnejši z malo več zasebnosti in svobode. Condos ponuja dolg seznam prednosti in slabosti. Začnimo najprej s pozitivnimi.
1. Manj vzdrževanja
Ena največjih prednosti življenja v stanovanju je, da drugi vzdržujete namesto vas. Režejo travo in vzdržujejo podlago, popravljajo streho in lopatajo sneg, in ni vam treba skrbeti, da bi našli nekoga, ki bi nadomestil tiru. Če ste prvi lastnik stanovanja, imate slabo zdravje, ste zaposleni z delom, radi potujete ali se preprosto ne želite ukvarjati z vsemi temi opravili, je to velika prednost.
Condos je lahko tudi dobra izbira, če želite, da se dobite na svojem mestu, saj imate tesne sosede, izkušeno vzdrževalno osebje, ki skrbi za velika popravila, in veliko dejavnosti, s katerimi lahko sodelujete s svojo skupnostjo.
2. Varnost
Številni stanovalci ponujajo stanovalce z zaprtimi ali zaklenjenimi vrati, vratarji ali celo varnostniki. Če živite sami ali vas skrbi skrb, je to lahko pomirjujoče, saj lahko zmanjša tveganje za vdore v dom. Poleg tega živite v neposredni bližini mnogih drugih ljudi, kar pomeni, da se boste v nujnih primerih morali obrniti na pomoč veliko ljudi.
3. Ugodnosti
Želite bazen? Fitnes center? V sredo igrali večeri v klubu skupnosti? Številne stanovanjske skupnosti ponujajo stanovalcem ugodnosti, ki jih povprečen lastnik stanovanja ne dosega.
Te ugodnosti lahko tudi veliko olajšajo spoznavanje sosedov. Če živite sami ali se rad družite, je to lahko super piko na i.
4. Dostopnost
Kondominiumi so pogosto nižji kot za enodružinske domove. Po podatkih Nacionalnega združenja REALTOR (NAR) je povprečna prodajna cena za enodružinski dom avgusta 2018 znašala okoli 260.000 dolarjev. Kondoti ponavadi imajo nižjo povprečno prodajno ceno - okoli 248.200 dolarjev, navaja NAR. Glede na regijo in skupnost je izklicna cena lahko drastično nižja kot za enodružinski dom. Če se torej želite poglobiti v lastništvo domovanja, če ste na strožjem proračunu, je lahko condo odličen prvi korak.
5. Cenitev
V preteklih letih so se stanovanja ponavadi cenila počasneje kot enodružinski domovi, ker so enodružinski domovi privlačnejši za večino ljudi. Še pomembneje je, da ob nakupu stanovanja dobite zemljišče, zemljišče pa je ogromen dejavnik pri spoštovanju.
Vendar se to spreminja. Navajajoč raziskavo, ki jo je izvedel Trulia, The Washington Post poroča, da se je tržna vrednost kondomov med leti 2012 in 2017 povečala za 38,4%, medtem ko se je vrednost enodružinskih domov povečala le za 27,9%.
6. Bližina mestnega življenja
Številni apartmaji se nahajajo v bližini živahnih mestnih središč, kar je privlačno iz več razlogov.
Prvič, nekateri si želijo, da bi se lahko sprehodili, vozili s kolesom ali se z javnimi prevoznimi sredstvi peljali na službo, ker jim je slabo, če bi eno uro dnevno ali več sedeli v prometni uri. Če živite blizu svojega dela, lahko vsako leto prihranite na tisoče dolarjev pri stroških goriva in vzdrževanja avtomobila.
Življenje v bližini uspešnega centra mesta tudi olajša obisk novih restavracij, nakupovanje in pregledovanje oddaj v živo. Če se lahko sprehodite ali popeljete z javnim prevozom, boste verjetno ugotovili, da imate več vadbe, ker je lažje priti ven. Tudi stanovanja, ki se nahajajo v glavnih soseskah, bi se lahko povečala v vrednosti hitreje kot kondomi v predmestjih, zaradi česar so lahko vredna naložba.
Slabe strani nakupa stanovanja
Medtem ko je življenje stanovanja stanovanja veliko, ima ravno toliko slabosti.
1. Pristojbe za združevanje lastnikov domov
Kot si morda predstavljate, ta bazen, fitnes center, varnostni sistem in vzdrževalna posadka vse stanejo denarja. Ko kupite stanovanje, v bistvu postanete poslovni partner v tej skupnosti. Vsak mesec plačujete pristojbino za združenje lastnikov stanovanj (HOA), poleg hipoteke, ki gre za vzdrževanje nepremičnine, ter prihodnje naložbe, kot je ponovna namestitev parkirišča ali dodajanje pasjega parka.
Pristojbine za HOA se močno razlikujejo glede na lokacijo, velikost in kakovost vaše skupnosti, Trulia pa poroča, da se pristojbine za HOA po državi povečujejo. Leta 2005 je bila povprečna pristojbina HOA 250 USD na mesec; do leta 2015 je zrasla na 331 dolarjev. Seveda tam, kjer živite, igra pomembno vlogo. Na primer, povprečna pristojbina HOA v New Yorku je 571 dolarjev na mesec, medtem ko je povprečna v Charlotteu v Severni Karolini le 218 dolarjev.
Stalen dvig pristojbin ni presenetljiv, če upoštevate inflacijo; stroški še naprej naraščajo v skoraj vseh panogah. Kaj je presenetljivo je, da ko je Trulia primerjal pristojbine HOA z naraščanjem in padanjem vrednosti doma, ni bilo nobenega ujemanja; Nadomestila HOA so se še naprej zvišala tudi v letih, ko so povprečne vrednosti doma padle. Med letoma 2005 in 2015 so se pristojbine HOA povečale za 32,4% v primerjavi s 15,1-odstotno rastjo vrednosti doma.
Torej, za življenje v stanovanju ne boste morali plačevati zajetne mesečne pristojbine, ampak lahko računate, da bodo ti stroški v prihodnjih letih stalno naraščali. Če ne povečate stroškov za povečanje pristojbin, tvegate, da vas bodo stale cene stanovanja, ker si tam ne morete privoščiti.
2. Potencialno slabo upravljani skladi
Mislili bi, da če bi plačevali 300 USD mesečne pristojbine HOA, bi bilo vse takoj poskrbljeno, vendar to ni vedno tako.
Vsak HOA ima dve vrsti računov: operativni račun in rezervni račun. Sredstva na operativnem računu se porabijo za stroške rednega vzdrževanja, kot so košnja trave, vzdrževanje bazena in lopata snega. Račun rezerv je namenjen večjim ali dolgoročnim projektom, kot so obnavljanje parkirišča, zamenjava ograje okoli skupnosti ali gradnja novega igrišča. Mislite na to kot na račun za varčevanje v sili.
Dobro voden HOA bo zagotovil, da sta oba računa dobro financirana, tako da je dovolj denarja za pokritje rednih stroškov, pa tudi dovolj denarja za dolgoročne ali nujne projekte. Vendar pa obstaja veliko HOA, ki niso dobro upravljane. Če v rezervnem skladu ni dovolj denarja in pride do nepričakovanih izdatkov, kot je drevo, ki pade na streho, bo odbor glasoval, da se vsem lastnikom stanovanj da posebna ocena. To pomeni, da boste pravno morali plačati dodatno pristojbino, ki je lahko sto ali celo tisoč dolarjev, da nadoknadite razliko.
To se je zgodilo prebivalcem v Sudden Valley v Bellinghamu v Washingtonu. Kot poroča The Bellingham Herald, je agencija Sudden Valley HOA poskušala zvišati mesečne prispevke za 48%, z 832 na 1.237 dolarjev, da bi pokrila tako rutinska kot tudi nepričakovana popravila. Ni bilo dovolj denarja za pokritje stroškov, ker so plošče v preteklih letih odložile celo rutinska popravila in investirale v vprašljive izboljšave, kot je postanka šolskega avtobusa s sončnimi paneli.
To pomanjkanje financiranja je običajno. Glede na študijo, ki jo je izvedlo Association Reserve, podjetje, ki združenjem skupnosti pomaga upravljati svoja sredstva, do 70% vseh HOA premalo financira. Celo zdrava sredstva HOA se lahko uničijo, ko so v odboru glasovani finančno nepismeni člani ali ko skupina kolektivno sprejema slabe odločitve.
3. Pomanjkanje zasebnosti
Druga slabost stanovanja v stanovanju je, da je strukturno zelo podoben stanovanju. In kot se verjetno spomnite že iz mladosti, včasih življenje v apartmajih ni vse, kar je polomljeno.
V stanovanju imate sosede na drugi strani sten, morda tudi nad in pod vami. Sosede gredo gor in dol po hodniku ali prečkajo teren ob vseh urah dneva in noči. Vsako veče ob 2. uri zjutraj slišite njihova praznovanja, njihove prepire in novorojenčke.
Če iščete nekaj miru in tišine, condo morda ni prava izbira.
4. Prestopništvo
V družbi condo delite finančno odgovornost za vzdrževanje z vsemi drugimi. Ko se ljudje borijo za dosego koncev, lahko opustijo plačilo članarine. Zaradi tega se vsi člani plačujejo tako, da pokrijejo prestopništvo, kar pomeni, da ste obdržali kratek konec palice.
5. Težave s prodajo
Condos je težko prodati iz več razlogov.
Prvič, vsi ne želijo živeti v stanovanju. Družine z majhnimi otroki si pogosto želijo dvorišča, družine z več psi pogosto potrebujejo dvorišče, nekateri pa preprosto ne želijo živeti poleg nekoga drugega. Ti dejavniki zožijo vaš bazen potencialnih kupcev.
Drugič, morate upoštevati svoj HOA. Če vaš HOA zahteva visoke dajatve, bo to nekaj ljudi odkupilo od nakupa. Če je vaš HOA premalo financiran in se skupnost slabše obrabi, drugi ljudje tam ne bodo želeli živeti. Pri prodaji stanovanja ima vaš HOA veliko vlogo pri tem, kako hitro se giblje.
Tudi finančno zdravje vašega HOA bo dejavno za kupce, ki bodo vzeli hipoteko. Številni posojilodajalci ne bodo odobrili posojila, če je v postopku pravdnega postopka v nasprotju s tožbo ali če HOA nima dovolj rezerv. Če ima skupnost visoko razmerje najemnikov, bodo nekateri posojilodajalci posojilo zavrnili. Vsa ta vprašanja lahko še dodatno omejijo vaš bazen potencialnih kupcev.
Nazadnje, ker je večina stanovanj v skupnosti videti enako, če so v vaši stavbi prazne enote, se bodo ti verjetno najprej prodali. In če je veliko praznih enot, veliko sreče.
6. Več pravil
Življenje v stanovanju pomeni, da moraš živeti po pravilih uprave. Recimo, da želite namestiti tehnologijo zelene energije, kot je sončna plošča na strehi, za varčevanje z energijo doma. Namesto da bi začeli, morate zaprositi družbo condo za dovoljenje. Če vašo prošnjo zavrnejo, nimate sreče.
HOA lahko imajo ogromen seznam pravil, ki se jih morajo lastniki držati. Na primer, vaš HOA lahko omeji število hišnih ljubljenčkov, ki jih imate dovoljeno imeti, in celo omeji nekatere pasme. Lahko bi postavili omejitve števila obiskovalcev, ki jih lahko imate, ali pa določili »tihe čase«, da omejijo hrup. Prav tako lahko omejijo vrsto obnov, ki jih lahko opravljate, ali okraske, ki jih lahko postavite.
Življenje po pravilih nekoga drugega je za nekatere ljudi morda v redu, za druge pa je lahko zadušitev.
Nasveti za nakup stanovanja
Se vam zdi, da je condo primeren za vaš življenjski slog? Nato upoštevajte te nasvete, preden investirate.
1. Starejši Condos bi lahko bili dražji
Kot poroča Trulia, so pristojbine HOA v starejših skupnostih pogosto višje, preprosto zato, ker te skupnosti potrebujejo več vzdrževanja. Po njihovih podatkih, pridobljenih iz ameriškega popisa prebivalstva, so zgradbe, zgrajene leta 2005 ali pozneje, plačevale pristojbine HOA, ki so bile za 90 USD na mesec cenejše od stavb, zgrajenih med letoma 1960 in 1969.
2. Previdno preberite dokumente upravljanja
Če se veliko ukvarjate z vzdrževanjem doma, je veliko ljudi privlačno. Pomembno pa je, da razumete, katere elemente zajema HOA in kateri so na koncu vaša odgovornost. Tu je treba upoštevati tri kategorije vzdrževanja.
Enota
Najprej morate razumeti, kako vaš HOA določa meje ali "enote" v vaši skupnosti. Pomemben del podzakonskih predpisov HOA je določitev, kaj je vključeno v standardno enoto. Bodite prepričani, da veste, kaj imate v lasti in kaj ima HOA.
Običajno HOA definira standardno enoto kot vse, kar je vsebovano znotraj notranjih sten enote, vključno z napravami. Ko odprete vrata stanovanju, je to vaš zasebni prostor, zato boste odgovorni za barvanje sten, pritrditev kapalke pod kuhinjsko korito in zamenjavo preproge.
Skupni elementi
Skupni elementi so tista območja ali funkcije, ki si jih delijo vsi lastniki. Domača podjetja so odgovorna za popravila in vzdrževanje na teh območjih. Vključujejo lahko:
- Bazeni
- Teniška igrišča
- Fontane
- Rekreacijski centri ali klubske hiše
- Razlogi
- Parkirišča
- Pločniki
- Zunanji tiru
- Strehe
- Hodniki
- Ograjevanje okoli razlogov
- Vhodna vrata
Omejeni skupni elementi
Omejeni skupni elementi so funkcije, ki ne spadajo v področje vaše standardne enote, vendar niso ravno običajni elementi. Običajno je omejen skupni element tisti, ki ga delite z drugimi lastniki, vendar ne z vsemi lastniki v skupnosti. To so lahko lastnosti, ki sodijo zunaj notranjih sten vaše enote, na primer terasa. Lahko pa so značilnost, ki jo imajo le nekateri kondomi v skupnosti, na primer dimnik ali strešna okna.
Na primer, garaža, ki jo delite z drugim lastnikom, bi bil omejen skupni element, kot bi bil nosilni zid, ki ga delite s sosednjo osebo. Drugi primeri lahko vključujejo:
- Vhodi ali skupna vrata
- Nabiralniki
- Tende
- Stoops
- Rolete
- Balkoni ali terasi
- Zunanja vrata ali okna
Vsak HOA ima drugačna pravila glede omejenih skupnih elementov, zato je pomembno, da natančno preberete svoj podzakonski akt, da ugotovite, za katere dodatne funkcije boste odgovorni. Običajno HOA prevzamejo odgovornost za skupne elemente, vendar morajo lastniki vzdrževati omejene skupne elemente, ki so povezani z njihovo enoto. Če omejeni skupni elementi potrebujejo popravilo, lahko HOA plača del stroškov in od lastnikov, ki si delijo element, zahtevajo, da preostanek nadoknadijo.
3. Pogovorite se s sosedi
Pametna ideja je, da se pogovarjate s sosedi, preden pripravite ponudbo za kondom. Ne daje vam le možnosti, da vidite, s kom živite v bližini, ampak tudi, da vprašate, kako dobro upravlja skupnost. Trenutni rezidenti vam lahko dajo koristne notranje informacije o članih odbora, naravi skupnosti in številu najemnin.
Ugotovitev razmerja najemnine je pomembna iz več razlogov. Prvič, enote, ki so v lasti vlagateljev in najete, pomenijo, da bodo vedno prihajali in odhajali tujci. Te enote se lahko najamejo vsako leto, na primer stanovanje, ali pa jih najamete tedensko za počitnice. Ljudje v počitniških enotah bolj verjetno ostanejo pozno, bodo glasni in morda celo povzročajo težave skupnosti.
Drug razlog za najemno razmerje je pomemben, ker nekateri posojilodajalci ne bodo odobrili posojila za skupnosti z visokim najemnim razmerjem. To je običajno večja težava v velikih mestih, kot sta New York ali Miami, kjer vlagatelji kupijo stanovanja in jih nato najamejo turistom.
4. Vprašajte za proračun HOA
HOA verjetno ne bo dal potencialnemu kupcu kopijo svojega trenutnega proračuna. Če pa resno kupujete stanovanje, lahko od prodajalca prosite, naj vam posreduje kopijo.
Če presežete proračun HOA, boste videli, kam gre denar in koliko imajo rezerve za prihodnje projekte. Morali bi pogledati tudi njihov dolg. Koliko dolga nosi HOA, če sploh? Še pomembneje pa je, koliko lastnikov ne plačuje dajatev? Skupnosti z visoko privzeto stopnjo so lahko v finančnih težavah, kar bi vam lahko postalo drago.
Tudi branje zapisnikov zadnjih nekaj sej upravnega odbora je lahko razsvetljujoče. Da, to je dolgočasno opravilo, toda v teh minutah lahko dobite nekaj dragocenih notranjih informacij o tem, kako dobro odbor in skupnost sodelujeta. Na primer, lahko ugotovite, ali fant v soseski, ki jo želite kupiti, pogosto vloži pritožbe proti svojim sosedom ali če odbor razmišlja o posebni presoji za naslednje leto. To so podatki, ki jih želite imeti, preden investirate v skupnost.
Končna beseda
Ni dvoma, da je nakup stanovanja lahko odlična odločitev - za nekatere ljudi. S starejšimi praznimi gnezdilci, mladimi družinami in zaposlenimi strokovnjaki se pogosto zdi sproščeno živeti v domu z malo vzdrževanja, kjer glavne odločitve vodijo drugi ljudje. Če pa imate radi svojo zasebnost in neodvisnost in ne želite živeti po pravilih drugih, potem bivanje v stanovanju verjetno ni primerno za vas.
Živiš v stanovanju? Vam je všeč ali bi bil enodružinski dom bolj primeren za vas?
