Prednosti in slabosti lastništva in upravljanja nepremičnin za najem
Žal do plač, povezanih z najemnimi nepremičninami, ni tako enostavno priti. Čeprav lahko najemne nepremičnine zagotovo prinesejo velik dohodek, je pomembno vedeti, da je posest in upravljanje nepremičnine še vedno delo. Preden se potopite v svet dohodkovnih lastnosti, si vzemite nekaj časa, da resno razmislite o prednostih in slabostih takšne ureditve, da boste lahko zagotovili, da se vaše prednosti in slabosti ustrezno ujemajo s prednostmi in pomanjkljivostmi delovnega mesta.
Prednosti upravljanja nepremičnine za najem
1. Mesečna plača
Mesečne plače, ki jih lahko zaslužite za lastništvo in upravljanje najemne nepremičnine, so ena redkih priložnosti, v katerih lahko včasih zbirate dohodek, če ne počnete skoraj nič. Ko je nepremičnina v dobrem stanju in je odgovoren vaš najemnik, lahko zberete češke najemnine, s katerimi boste poravnali stroške hipoteke in druge stroške vzdrževanja nepremičnine. Če je hipoteka manjša od tiste, ki jo zbirate za najem, se boste morda znašli v srečnem položaju, da boste vsak mesec imeli presežek.
Vendar ne pozabite, da morate nameniti denar za izboljšave in popravila domov, prihodnja prosta delovna mesta in davke. Znesek, ki ga boste namenili, je odvisen od vašega davčnega razreda, stanja stanovanja in vaših napovedi za prosta delovna mesta in prihodke od najemnikov..
Toda tudi če vsak mesec prevzamete izgubo na nepremičnini (stroški so večji od dohodka), je morda vseeno vredno investirati. To je odvisno od tega, koliko pričakujete, da bo nepremičnina cenila v času, ko jo nameravate obdržati, koliko pričakujete, da se bo v tem času izboljšal trg najemnin in vpliv izgube na vaše davke.
Roofstock, ki je tržni trg za naložbene nepremičnine na ključ, ima vsak mesec zelo temeljito poročilo o finančnem premoženju vseh nepremičnin, ki vam bo pomagal razumeti potencialni denarni tok.
2. Kapital kot naložba
Kot vsaka naložba ima tudi lastništvo in upravljanje najemne nepremičnine tveganje. Toda za tiste, ki tvegajo, obstaja potencial za pomembno nagrado.
Dve veliki stvari se lahko zgodita: prvič, nepremičnina lahko sčasoma ceni vrednost, in drugič, vaša naložba v lastnino v nepremičnino se izravna in jo lahko v celoti pokrije znesek zaslužka. Poleg tega lahko dobite veliko davčno olajšavo za svojo naložbo, saj lahko poleg vseh stroškov odpisujete tudi plačilo obresti na hipoteki..
Če se ti dve stvari zgodita, boste morda zbrali veliko preverjanja, ko boste nepremičnino prodali ali refinancirali s Figure.com. Prepričajte se, da boste pri prodaji prodali del načrtovanega odvzema davka na kapitalski dobiček in denar za kritje pristojbin, povezanih z refinanciranjem ali prodajo nepremičnine. Za razliko od osnovnega prebivališča je vsak denar, ki ga zaslužite pri prodaji najema - brez stroškov - obdavčen.
3. Alternativa prodaji
Nepremičnine za najem lahko nudijo lepo alternativo prodaji, če je trg v padcu. Na primer, potencialni kupci vedno težje najdejo financiranje, zato morda ne bo dovolj povpraševanja po vaši nepremičnini, da bi ustvarili prodajno vrednost, ki je vredna. Če gre za posest, ki jo imate v lasti, je morda pametno, da jo najamete, dokler se trg ne izboljša. Z najemom nepremičnine, preden jo prodate, lahko ustvarite lastniški kapital, medtem ko jahate na slabem trgu.
Poleg tega je velika prednost najema vaše nepremičnine na prodajnem trgu v tem, da boste morda lahko odpisali del izgube na domu, ko pride čas za prodajo. To je najbolje storiti, če predvidevate, da se bo nepremičnina še poslabšala, ko jo začnete oddajati v najem. Ta pametna poteza vam lahko olajša bolečino zaradi izgube prodaje vašega doma, saj lahko kot poslovna lastnina del te izgube zahtevate kot odbitek od dohodka, kar je še posebej koristno, če ste višji davčni razred. Izgubite lahko do 25.000 dolarjev izgube.
4. Dodatne davčne ugodnosti
Kot najemodajalec lahko odpisujete ogromno stroškov, povezanih z lastništvom in upravljanjem svoje nepremičnine. Najemodajalci lahko odpisujejo hipotekarne obresti, amortizacijo, popravila, potovanja in zavarovalne stroške, povezane z nepremičnino. Kot vsak samozaposlen posameznik lahko tudi najemodajalec odpisuje stroške domače pisarne, pravne in računovodske storitve ter druge stroške, povezane s poslovanjem podjetja.
Ti odpisi se lahko konec leta pretvorijo v denar v žepu. V mnogih primerih za razliko od samozaposlene osebe ne boste zahtevali svojega dohodka iz seznama C in poleg dohodnine ne boste morali plačati davka na samozaposlitev..
5. Neodvisnost
Z lastnikom in upravljanjem nepremičnine si lahko sam svoj šef. Razume se, da se morda ne boste mogli srečati z dohodkom, ustvarjenim iz samo ene nepremičnine, vendar obstaja veliko pametnih vlagateljev, ki prihodke od najemnin spremenijo v preživljanje. Ti vlagatelji običajno posedujejo in upravljajo portfelj nepremičnin, kar je veliko dela. Seveda je možno, da lahko vlagajo, vzdržujejo in izkoriščajo sredstva v skladu z njihovimi željami in časovnim načrtom.
Slabosti lastništva nepremičnine za najem
Dohodek od najemnin za lastnike in upravitelje nepremičnin je lahko čudovita naložba in vir dohodka. Vendar pa je bolj zapleteno kot vplačilo najemnin za najemnike.
1. Najemniki so lahko zgroženi
Najemniki imajo malo razlogov, da skrbno skrbijo za nepremičnino. Najemnik pogosto v najboljšem primeru pusti kraj umazanije, ko se preseli ven. Še vedno morate prebarvati in dokončati osnovno vzdrževanje lastnikov stanovanj.
Na žalost je znano, da so najemniki, ki so bodisi nagajivi ali pa so maščevalni, da popolnoma neprestano posedajo, dobro vedoč, da je varčevalni polog v vrednosti 500 dolarjev vreden njihove sužnosti. V teh primerih boste morda morali naložiti na tisoče dolarjev, da nepremičnino vrnete v sprejemljiv pogoj za zaporedne najemnike.
Poleg tega najemniki včasih samo prenehajo plačevati najemnino, vedoč, da se bodo verjetno za nekaj časa znebili zaradi vaših stroškov, če jih boste odpeljali na sodišče zaradi izselitve. Kakor koli že, grozni najemniki vam lahko povrnejo več deset tisoč dolarjev - in lahko povzročijo nešteto glavobolov.
2. Za naložbo je potreben kapital
Poleg kapitala, ki je potreben za polog za nakup nepremičnine, morate imeti likviden kapital za upravljanje svoje nepremičnine. Na primer, morda boste potrebovali na tisoče dolarjev za popravilo nepremičnine, ki jo je porušil grozni najemnik. Za najemnika na deložacijsko sodišče boste morda potrebovali na stotine dolarjev. In da ne mislite, da s pregledovanjem dostojnega najemnika zmanjšate potreben kapital, nepričakovana popravila na domu so pogosto draga, pravno pa morate kot najemodajalec hitro in zadostno reševati lastninske težave..
Na primer, potrebujete na stotine dolarjev, da zamenjate grelnik vode, in morda na tisoče dolarjev za nadomestitev strehe. Dodatno zavarovalno kritje potrebujete tudi, če oddajate svoj dom, saj zavarovanje lastnikov stanovanj velja samo za nepremičnine, ki jih zasedajo lastniki.
3. Možne pravne posledice
Če že govorite o pravnih težavah, je zakon na strani vašega najemnika, če zaradi časovnih ali denarnih omejitev ne boste opravili potrebnih popravil. Kot pravi Nolo, lahko vaš najemnik brez kazni odvzame najemnino ali celo odide na najem, če ne poskrbite pravilno za poslovanje. Poleg tega, če najemnikova najemnina ni nepropustna za zrak, vam bo morda manj koristilo, če najemnik škodi premoženju ali ne plača najemnine zadovoljivo..
Bodite prepričani, da bo odvetnik z izkušnjami pri najemu nepremičnin pregledal podrobnosti vašega najema. In ne pozabite, da če ne preverite svojih zavarovalnih polic za zadostno kritje odgovornosti, vas lahko vaš najemnik vloži na sodišče, če se on ali ona ali gostje poškodujejo na nepremičnini.
4. Vremensko zamudna prizadevanja
Očitno lahko nepričakovana popravila vzamejo čas za odpravljanje težav. Vendar pa celoten postopek lastništva in upravljanja najemnin zahteva čas.
Upoštevati morate čas in energijo, ki je potrebna za iskanje visokokakovostnega najemnika s pomočjo vlog, intervjujev in kreditnih poročil. Prav tako morate ostati na vrhu vlog najemnika, najemi čeke, poizvedbe in potrebe. Vaš najemnik vam plačuje ne le za bivanje, ampak tudi za storitev na nepremičnini. Za vse to je potreben čas in znanje.
Ne morete samo domnevati, da se bo vaš dohodek povečal brez velikega števila ur, namenjenih upravljanju nepremičnin. To je še posebej problematično, če poskušate obdržati običajno delovno mesto s polnim delovnim časom. V tem primeru lahko vsakodnevno poslovanje upravljanja premoženja oddajate pooblaščenemu podjetju za upravljanje nepremičnin, vendar to še dodatno zniža spodnjo vrstico za 8% do 10% ali več, odvisno od tega, koliko zaslužite. Preden začnete, je dobro, da se pogovorite z nekaj lokalnimi podjetji za upravljanje nepremičnin, da dobite predstavo o tem, katere storitve ponujajo in kako zanje zaračunamo..
5. Bottom Line lahko ugrizne nazaj
Kot vse naložbe je tudi lastništvo in upravljanje najemne nepremičnine povezano s tveganjem. Včasih se trgi ne obnašajo tako, kot bi želeli, na primer, ko nepremičnina slabša vrednost, ne pa da ceni. Druge težave so težave, kot je niz slabih najemnikov ali draga popravila (kar je še posebej uničujoče, če niste odpravili dovolj likvidnega kapitala za reševanje težav). Morda imate težave z zapolnitvijo prostih mest ali zaslužkom, ki je vreden časa, ki ste ga vložili. Proti težavam se lahko zavarujete tako, da razpršite svoj portfelj nepremičnin, tako da vaša finančna prihodnost ni povsem povezana z nepremičninami.
Na koncu se spomnite, da bo vlada trkala za pravičnim deležem vašega dohodka. Pazljivo dokumentirajte svoje prihodke in odhodke, tako da vlada ne bo mogla prevzeti več, kot dolguje. Če imate kakršna koli vprašanja, povezana z davkom, glede uporabe vaše nepremičnine, njenih prihodkov ali stroškov, se posvetujte s svojim računovodjem, da vas konec leta ne bodo presenetila kakršna koli skrita pravila..
6. Pretvorba osnovnega prebivališča v najem za krajši delovni čas
Če niste previdni, vas lahko majhen natis o ambicijah glede najema nepremičnine ponovno zasledi. Vzemimo za primer vse bolj priljubljeno najem počitniških nepremičnin. Davčni zakoni ne omogočajo samo vam in družini, da za nekaj tednov na leto zapustite prostore, da pridobite malo dodatnega dohodka in odpisov. V tem primeru lahko za dodaten dohodek najamete svoj dom, vendar verjetno ne boste mogli sprejeti dodatnih odbitkov.
Vsaka lastnina, ki jo imate, se še vedno šteje za osnovno prebivališče, če vi in vaša družina prebivate v domu več kot 14 dni ali več kot 10% časa, ki ga zasedajo najemniki, kar je večje. Če se nepremičnina še vedno šteje za primarno prebivališče, tudi če ste jo spremenili v počitniško nepremičnino, ne morete odšteti stroškov od dohodka od najemnine, ko pride čas za davke. (Kljub temu, da je to vaše primarno prebivališče, lahko še vedno odštejete hipotekarne obresti v mnogih primerih.) Če je vaša motivacija, da izkoristite odbitke, povezane z najemom vašega doma, se posvetujte s svojim računovodjo, preden naredite kakršne koli drzne poteze s pretvorbo svoje lastnine v najem, tako da ob davčnem času ne boste šokirani.
Končna beseda
Če se vam najem nepremičnine zdi privlačen in poglobljeno upravljanje nepremičnin presega omejitve glede spretnosti, interesov ali načrtovanja, razmislite o najemu podjetja za upravljanje nepremičnin. V idealnem scenariju lahko ustvarite dohodek in / ali kapital iz najemnine, toda nekdo drug je zadolžen za vsakodnevno vzdrževanje nepremičnin, zbirk in celo iskanje novih najemnikov. Dobro je opraviti intervju z več lokalnimi upravitelji nepremičnin, da bi dobili občutek storitev, ki jih podjetje ponuja, in ali so njihovi stroški vredni.
Ste že kdaj opazili veliko pomanjkljivost, povezano z najemnimi lastnostmi?
