Kako izbrati termin hipotekarnega posojila za dom

MBA pravi, da je bilo 15% vseh hipotek za refinanciranje lastnikov stanovanj za netradicionalne pogoje junija 2012, le 2% hipotek za nakup stanovanja pa za netradicionalne pogoje posojila. V resnici je bilo 85% posojil za nakup 30-letnih posojil s fiksno obrestno mero.

Če razmišljate o refinanciranju, je lahko netradicionalna hipotekarna doba 20, 10 ali celo neparno obdobje 17 ali 23 let privlačna, saj lahko izplačilo posojila določite na določen datum, kot je upokojitev ali kaj drugega so bili datum izplačila vašega prvotnega 30-letnega posojila.

Možnosti izposoje

Prilagojeni pogoji posojila so na voljo že toliko časa, kolikor obstajajo hipotekarna posojila, zlasti od majhnih bank v skupnosti in kreditnih zadrug. V teh dneh so nekateri večji hipotekarni posojilodajalci skočili v ponudbo individualiziranih hipotekarnih posojil. Na primer, Quicken Posojila močno oglašuje svoj program "YOURgage", ki posojilojemalcem omogoča, da izberejo posojilo od 8 do 30 let s fiksno obrestno mero. Ta posojila so na voljo za 25.000 do 417.000 dolarjev. Če ste lastnik stanovanja, lahko refinancirate do 95% svoje vrednosti doma, če ste kupec, pa lahko kupite dom z akontacijo do 5%.

Medtem ko na primer 7 ali 17 let po meri večjih finančnih institucij ni vedno na voljo, nekateri posojilodajalci, kot je Chase Mortgage, ponujajo posojila s fiksno obrestno mero za 10-, 15-, 20-, 25-, 30- in 40-letni pogoji.

Krajši posojili in nadomestni pogoji posojila so v zadnjih letih postali bolj priljubljeni iz dveh razlogov: Prvič, izredno nizke obrestne mere naredijo mesečna plačila za krajše hipoteke bolj dostopnim za posojilojemalce. Drugič, recesija in strašljiva raven brezposelnosti sta veliko potrošnikov sprejela koncept odprave vseh dolgov, vključno s hipotekami.

Zakaj izbrati alternativni termin posojila?

Obstaja več razlogov, zakaj boste morda želeli izbrati alternativno posojilo:

• Manj obresti. Krajši posojilni pogoji so bolj priljubljeni pri lastnikih stanovanj, ki jih refinancirajo, in ne pri kupcih. To je zato, ker ti lastniki stanovanj že več let plačujejo posojilo in želijo ostati na dobri poti, da bi svoj dom poplačali v prvotnem časovnem okviru prvega posojila - običajno 30 let. Če imate 30-letno hipoteko in plačujete 11 let, morda ne boste želeli refinancirati drugega 30-letnega posojila, ker to pomeni, da boste plačevali obresti in hipotekarna plačila veliko dlje časa. S krajšim rokom posojila lahko prihranite na tisoče dolarjev obresti in ta denar uporabite za druge naložbe.
• Priročen datum izplačila. Poleg tega, da se želite držati svojega hipotekarnega urnika, boste morda želeli razmisliti tudi o drugačnem posojilu, tako da bo datum izplačila hipoteke sovpadal z datumom upokojitve ali ko bo vaš otrok začel šolanje. Nekateri lastniki stanovanj za refinanciranje želijo, da se njihovo novo posojilo konča, ko se prvotno posojilo konča, in zato preidejo na 20-letno hipoteko, če so imeli trenutno posojilo 10 let.
• Proračunske omejitve. Kupci in lastniki stanovanj bodo morda želeli izbrati posojilo po meri, da bi se najbolje ujemali med stanovanjskim proračunom in hipoteko. Na primer, če so plačila pri 15-letnem posojilu previsoka, bi bila lahko ugodna za 20-letno posojilo, tudi če je obrestna mera nekoliko višja.

Kako izbrati termin posojila

Ne glede na to, ali ste kupec ali lastnik stanovanja za refinanciranje, bi morali odločitev o posojilu sprejeti v okviru finančnega načrta. Odločite se, koliko si lahko privoščite za porabo mesečnega hipotekarnega plačila, preden začnete razpravljati o posojilnih možnostih s posojilodajalcem. Tudi če posojilodajalec pravi, da se lahko kvalificirate za večjo hipoteko ali kratkoročno posojilo, imate morda druge načine, za katere bi raje porabili svoj denar.

Nato razmislite, kako dolgo nameravate ostati v svojem domu in kakšne bodo vaše prihodnje potrebe po otrocih, šoli ali upokojitvi. Tudi če načrtujete, da boste svoj dom prodali v petih do sedmih letih in želite mesečna plačila ohraniti nizko, ne pozabite, da boste s kratkoročnim posojilom hitreje zgradili kapital in s tem ustvarili večji dobiček ob prodaji.

Primerjava posojilnih funkcij

Možnosti posojila bi morali primerjati na več načinov:

• Obrestne mere in pristojbine. Nekateri posojilodajalci ponujajo alternativne posojilne pogoje po višji ceni kot običajni posojilni pogoji, zato se prepričajte, da veste, koliko morate plačati, preden se odločite za termin specializiranega kredita. Obrestne mere so pri kratkoročnih posojilih nižje, vendar se razlike med njimi spreminjajo tako pogosto, kot se spreminjajo hipotekarne stopnje. Običajno je razlika med 30-letnim in 15-letnim posojilom večja od razlike med 20-letnim in 15-letnim posojilom. Vaš posojilodajalec lahko zaračuna enako obrestno mero za 20-letno in 23-letno posojilo, zato se prepričajte, da primerjate vse možne pogoje posojila, preden se odločite, kateri vam ustreza.
• Amortizacija. Vaš posojilodajalec lahko pripravi amortizacijske tabele za različne pogoje in stopnje posojila, da vam pokaže glavnico in obresti na različnih točkah vašega posojila. S krajšim rokom posojila začnete hitreje odplačevati glavnico; vendar so v prvih letih tridesetletne hipoteke s fiksno obrestno mero vaša plačila skoraj v celoti obresti. Amortizacijska tabela vam lahko pokaže, koliko manj bi plačali obresti, če se odločite za krajši rok posojila.
• Mesečna plačila. Vaša mesečna plačila se močno razlikujejo glede na posojilo. Običajno je vaša hipotekarna glavnica in plačilo obresti višja s kratkoročnim posojilom, a ker so obrestne mere na teh hipotek nižje, plačilo morda ne bo tako visoko, kot mislite.

Razmislite o hipoteki v višini 200.000 dolarjev, če primerjate 30-letne in 10-letne pogoje posojila. Pri 30-letni hipoteki s fiksno obrestno mero v višini 3,37% bi vaša mesečna glavnica in obresti znašala 884 dolarjev, medtem ko bi pri 10-letnem posojilu s fiksno obrestno mero v višini 2,75% znašala mesečna glavnica in obresti 1.908 USD.

Po petih letih naj bi posojilo 30-letnega posojila po tej stopnji znašalo 178.610 dolarjev v nasprotju s 105.193 dolarji za 10-letno posojilo. Pri plačilu obresti bi prihranili 89.280 dolarjev z izbiro 10-letne hipoteke zaradi nižjih obrestnih mer v krajšem obdobju hipoteke.

Ne pozabite, da je medtem, ko boste plačevali manj obresti, dobra stvar in če vam skrajša posojilo hitreje odplačujete hipoteko, se bo odbitek davka od hipotekarnih obresti zmanjšal in bo sčasoma izginil. Prepričajte se, da načrtujete potencialno višje davke, če izberete krajši posojilo.

Končna beseda

Pri izbiri posojila ne pozabite upoštevati pomembnosti drugih finančnih ciljev, na primer odplačevanja dolga s kreditne kartice ali študentskega posojila in varčevanja za fakulteto ali upokojitev. Upoštevajte tudi, da potrebujete dohodek, če želite izpolniti pogoje za višja plačila posojila, povezana s kratkoročnim posojilom, zato morda ne boste odobreni za kratek čas posojila, če se razmerje med dolgom in prihodkom ne ujema z smernice posojilodajalca. Vedno lahko dosežete cilj, da odplačate hipoteko prej, tako da prostovoljno odplačujete glavnico.

Kako dolgo traja vaš hipotekarni kredit? Ali želite, da ste izbrali drug izraz?