Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) - Kako se temu izogniti

Toda zakaj ga plačujete? V bistvu vaš posojilodajalec zahteva, da plačate premije za zavarovalno polico, ki jih delno povrne, če neplačujete hipoteke. Pogovorili se bomo o tem, kdaj morate imeti PMI, kaj to zavarovanje varuje, kdo ga mora opravljati in načine, kako ga ne boste plačali.

Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV)

Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) je tisto, na katerega posojilodajalec ugotovi, ali morate plačati PMI ali ne, in kdaj ga lahko prenehate plačevati. Če želite izračunati to razmerje, vzemite znesek posojila in ga primerjajte s trenutno vrednostjo vaše hiše. Če je na primer vaša hipoteka 150.000 dolarjev in je trenutno vaš dom vreden 200.000 dolarjev, je razmerje med posojilom in vrednostjo 75%.

Ko kupite nov dom, bo posojilodajalec preučil znesek vašega položnice v primerjavi s prodajno ceno, da bo določil razmerje med posojilom in vrednostjo. Če torej kupite dom za 200.000 dolarjev in odložite 20.000 dolarjev, bo razmerje med posojilom in vrednostjo 90%. Če je razmerje med posojilom in vrednostjo več kot 80%, boste morali plačati PMI.

Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje?

Ko zaprosite za hipoteko, želi posojilodajalec poskrbeti, da bo imel vaš dom dovolj lastniškega kapitala za poplačilo posojila v primeru, da privzeto plačate in začnete s premoženjem. Ker pa se izključujejo omejena stanovanja na domovih, se prodajajo po ugodnih cenah, posojilodajalci želijo vsaj 20% zaščite. Z drugimi besedami, želijo biti popolnoma prepričani, da lahko povrnejo denar, ki so vam ga posodili, če mora biti dom naprodaj po nižji ceni od prvotne prodajne cene.

Vendar to ne pomeni, da posojilodajalci ne želijo pisati posojil, če odložite manj kot 20%. Za privilegije vam preko PMI zaračunajo več. Na ta način dobite hipoteko in zmanjšajo tveganje, če vam ponudijo posojilo. Zasebno hipotekarno zavarovanje je dejanska zavarovalna polica, ki jo izda zavarovalnica, ki koristi vašemu posojilodajalcu. Če se vaš dom zapusti in se posojilodajalec ne more povrniti neplačanega zneska s prodajo stanovanja, bo zavarovalnica, ki je izdala vaš PMI, posojilodajalcu plačala razliko.

PMI se imenuje "zasebni", ker je na voljo samo zasebnim podjetjem in ne vladnim agencijam ali javnim hipotekarnim posojilodajalcem. Javni programi, kot sta hipotekarni program FHA in VA, imajo lastno hipotekarno zavarovanje, vendar se ta izvaja drugače in se interno upravlja. Vendar je ena pomembna razlika med PMI in hipotekarnim zavarovanjem, povezanim s številnimi posojili FHA in VA, ta, da slednje nikoli ne poteče. Z drugimi besedami, še naprej boste plačevali hipotekarno zavarovanje za posojila FHA in VA, tudi ko se bo razmerje med posojili in vrednostmi spustilo pod 80%.

Kdo potrebuje zasebno hipotekarno zavarovanje?

Na splošno je, če je vaše razmerje LTV manjše od 80%, jasno. Če pa imate slabo posojilo ali če drugače velja za visoko tveganje za posojilodajalca, boste morda morali prenesti PMI, tudi če imate razmerje med posojili v višini 70%, 60% ali celo 50%.

Če ste pred kratkim prodali več domov, ste lahko izključeni ali če imate neurejen ali nedokumentiran dohodek. Vendar bi to moralo biti jasno določeno v vaših posojilnih dokumentih, in če niste prepričani, kako deluje, pred podpisom dobite jasen odgovor svojega posojilojemalca.

Kako se izogniti plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja

Najboljši način, da se izognete plačilu PMI, je, da ga ne začnete posojati za začetek! Če kupujete nov dom, vendar ne boste imeli pomembnega predplačila, prosite svojega posojilodajalca za predloge, kako se izogniti PMI-ju.

V preteklosti je bila priljubljena možnost hipoteka 80–10–10 ali nepremičnina, ki je za zmanjšanje razmerja med posojilom in vrednostjo primarne hipoteke uporabila kombinacijo druge hipoteke ali posojila iz naslova lastniškega kapitala. To je morda še danes na voljo pri nekaterih posojilodajalcih.

Če pa ste že v hipoteki, ki ima PMI, imate dve možnosti, da jo odstranite:

1. izpolnite razmerje med posojilom in vrednostjo

Če je vaše posojilo blizu praga 80% ali nekega praga, ki ga je posojilodajalec določil v prvotni hipotekarni dokumentaciji, posojilodajalec PMI samodejno odstrani. V praksi večina posojilodajalcev počaka do 78%, a če pokličete in vprašate, ga prej odstranijo.

Ker bo posojilodajalec odmeril LTV od prvotne kupnine, boste morali spremljati trenutno tržno vrednost vašega doma. Z drugimi besedami, če se je vaš dom povečal na vrednosti, lahko pridobite strokovno oceno in to posojilodajalcu predstavite kot dokaz, da se je vrednost povečala.

Medtem ko poklicne ocene običajno stanejo nekaj sto dolarjev, je to lahko dobro porabljen denar, če vam plačilo PMI ne bo več mesecev ali let prej, kot bi ga sicer imeli.

2. refinanciranje hipoteke

Preden refinancirate hipoteko, odmerite stroške glede na mesečne prihranke. Prepričajte se tudi, da primerjate jabolka z jabolki. Z drugimi besedami, če vam je pri trenutnem posojilu ostalo še 25 let, zahtevajte posojilorske ponudbe za 25-letno hipoteko na trenutnem znesku posojila in poglejte, kako seštejejo številke.

Če vaše trenutno posojilo zahteva PMI, novo pa ne, in če ste upravičeni tudi do nižje obrestne mere, bo refinanciranje verjetno smiselno. Recimo na primer, da trenutno vaše posojilo zahteva razmerje med posojilom in vrednostjo 70%, preden lahko prenehate plačevati PMI in trenutno razmerje med posojilom in vrednostjo znaša 75%.

Če se je vaše kreditno stanje izboljšalo odkar ste zaprosili za prvotno hipoteko, boste morda lahko refinancirali novo hipoteko, kjer je prag za PMI 80%. To pomeni, da vam z novo hipoteko ne bi bilo treba plačati PMI.

Če želite ugotoviti, ali vam ta refinanciranje prihrani denar, poglejte, koliko časa je treba povrniti zapiralne stroške z mesečnimi prihranki in poskrbite, da boste tako dolgo v hiši. Tudi to ne moremo pretiravati, pri pregledu ponudb posojilodajalcev ne pozabite primerjati jabolk in jabolk: novi rok posojila in bilanca morata biti enaka trenutnim hipotekarnim kreditom.

Končna beseda

Plačilo zasebnega hipotekarnega zavarovanja je pogosto nujen strošek, če želite kupiti dom brez pomembnega položnice. Vendar morate razumeti pogoje trenutne hipotekarne pogodbe in izračunati razmerje med posojilom in vrednostjo, da se izognete plačilu dlje, kot je nujno potrebno.

Še več, če veste, kdaj in kako odstraniti PMI, boste znižali mesečno hipoteko. Sledite zgornjim nasvetom in ko naslednjič zaprosite za hipoteko, se prepričajte, da razumete pravila PMI in prosite za pojasnilo prej podpisovanje.

Ali plačujete zasebno hipotekarno zavarovanje? Kateri so nekateri koraki, da jo odstranite iz hipotekarnega posojila?