Kaj je hipotekarni REIT (mREIT) - Opredelitev, tveganja in primernost
V zadnjem času je vse večje zanimanje za skupino REITs, imenovano mREIT, ki prav tako izplačuje visoke dividende, vendar predstavlja nekoliko drugačen sklop tveganj.
Kaj je mREIT?
„M“ pomeni „hipoteka“, saj so mREIT posebna skupina REIT-ov, ki svoje nepremičninske naložbe temeljijo na hipotekarnem trgu. To večinoma pomeni, da mREIT-ji kupujejo hipoteke na sekundarnem hipotekarnem trgu - z drugimi besedami, kupujejo hipotekarne dolgove.
Ko banka posoji denar nekomu, ki kupi hišo, banka proda to hipoteko hipotekarnemu kupcu (na primer mREIT) in ker so hipotekarne stopnje vezane na trg državnih obveznic, so mREIT tesno vezane tudi na ta trg..
Vrste mREIT-ov
Ko se ustanovi mREIT, se običajno specializira za eno vrsto hipotekarnega dolga. Nekatera podjetja kupujejo samo hipoteke, ki jih podpirajo zvezne agencije, kot so Fannie Mae, Freddie Mac ali Ginnie Mae. Te hipoteke izberejo, ker so podprte z zveznim jamstvom in tako obstaja manjše tveganje neplačila, kar pomeni, da so tudi manj donosne.
Drugi mREIT-ji, včasih imenovani mREIT-ji, ki niso zastopniki, so specializirani za hipoteke, za katere ne jamči zvezna agencija. Te navadno izplačujejo višje dividende, predvsem zato, ker obstaja večje tveganje, da se hipoteke ne bodo izpolnile.
Lastništvo delnic
Vlagatelji lahko v te mREIT vstopijo z nakupom delnic v družbah, s katerimi se javno trguje na borzi. Delni lastniki družbe delničarji prejemajo dividende od mREIT - in tam prihajajo ti privlačni visoki donosi.
Tako kot druga javna podjetja tudi mREIT vrednost narašča in upada, saj trg ponovno ocenjuje vrednost podjetja. Če vlagatelji verjamejo, da bo mREIT postal manj donosen, ker jim bo dražje zbiranje denarja ali ker hipoteke slabše izkoriščajo, se bo cena delnice znižala. Ker mnogi vlagatelji na mREIT gledajo kot na vir pasivnega dohodka po zaslugi teh visokih dividend, se bodo delnice mREIT tudi oslabile, če vlagatelji mislijo, da se bodo dividende znižale.
Obdavčitev
Čeprav so visoki donosi iz dividend lahko privlačni, dividend mREIT ne bi smeli upoštevati po nominalni vrednosti. To je zato, ker morajo mREIT-družbe družbe po zakonu izplačati vsaj 90% svojega dohodka delničarjem, kar posledično pomeni, da se dohodek ne obdavčuje z REIT, temveč se obdavči kot navadni dohodek delničarjem. Tako dividende mREIT ne veljajo za kvalificirane dividende, ki so upravičene do prednostne davčne obravnave, ampak se štejejo za navadne dividende in se obdavčijo po mejni davčni stopnji delničarja. Torej, kolikor višja je vaša davčna stopnja, manj ste upravičeni do dobička.
Ker se REIT-ji obdavčujejo po navadni dohodkovni stopnji in ne po nižji stopnji dividend, so lahko z davčnega vidika zelo neučinkovit način za pridobivanje pasivnega dohodka. Za nekatere ljudi to ni pomembno, če pa dohodek iz naložbe REIT vlagatelja preusmeri v višji dohodninski razred ali pa so že v enem, bi vlagatelju verjetno bilo pametneje izbrati nižje donose dividendnih donosov ki se obdavčijo po nižji stopnji dividend.
Obstaja en način, kako se izogniti davčni kazni dividend REIT: Ohranite imetje REIT na davčno odloženem pokojninskem računu, da se izognete temu, da bi te dividende REIT v celoti dodali v svoj obdavčljivi dohodek, ko še vedno delate.
mREIT in obveznice
Glavni dejavnik, ki vpliva na dobičkonosnost mREIT-ov in donosnost dividend, je sprememba na trgu obveznic. mREIT ne kupujejo samo hipotek z reinvestiranim dobičkom iz dejavnosti podjetja. V resnici, ker toliko dobička družbe gre vlagateljem, si mora podjetje izposoditi denar za nakup hipotek.
Tu postaja trg obveznic ključnega pomena za poslovanje mREIT-a. Poenostavljeno povedano, mREIT-ji izposojajo denar po kratkoročnih obrestnih merah in ga posojajo po stopnjah blizu višjih dolgoročnih obrestnih mer - ko kupujejo hipoteke, v bistvu posojajo denar po trenutnih hipotekarnih stopnjah. Ker so hipotekarne stopnje vezane na višje, dolgoročne obrestne mere obveznic, dobički mREIT so sorazmerno sorazmerni z vrzeljo (ali "razpršitvijo") med kratkoročnimi in dolgoročnimi stopnjami obveznic..
Ker so hipotekarne stopnje vezane na obrestne mere, mora vlagatelj v mREIT preučiti trg obveznic, pa tudi nepremičninske in hipotekarne trge, da razume ta potencial dobička. Večji kot je razkorak med kratkoročnimi in dolgoročnimi stopnjami obveznic, bolj donosen postane posel mREIT. Če Zvezne rezerve obljubljajo, da bodo obrestne mere ohranile nizke, bi morale pribitke obveznic ostati velike, dividende mREIT pa naj ostanejo visoke.
Največja grožnja mREIT-om je povečanje kratkoročnega donosa iz državne blagajne. Deloma so zato mREIT-ji postali priljubljeni v celotnem letu 2012. Januarja je predsednik Ben Bernanke napovedal, da namerava FED ohraniti nizke stopnje do konca leta 2014, kar je v bistvu zagotovilo stopnjo dobička mREIT za tri leta. Obljuba, da bo septembra še naprej vplačevala denar v okviru tretjega četrtletja, je povzročila nadaljnji skok cen delnic mREIT, prav tako tudi izjava Bernankeja, da Zvezne rezerve načrtujejo, da bodo stopnje ostajale nizke do leta 2015.
Tveganja in pasti za vlagatelje mREIT
Preden zmanjkate in napolnite svoj portfelj s kopico mREIT-ov, je treba upoštevati več točk. Čeprav je potencial za dobiček lahko velik, vlagatelji mREIT tvegajo izgubo denarja v osnovni ceni delnice in tudi z znižanjem dividend.
1. Izrezi dividend
Številni mREIT-ji so v zadnjih letih zmanjšali izplačilo dividend. Razlogi za to so številni: neučinkovita posojila, slabo upravljanje in zmanjševanje priložnosti na sekundarnem hipotekarnem trgu. In ker so dividende mREIT zelo občutljive na nihanje obrestnih mer obveznic in količino gotovine v gospodarstvu, če bi se Zvezne rezerve odločile za zvišanje obrestnih mer, bi mREIT prvi izgubili vrednost.
2. Hipotekarno neplačilo in refinanciranje
Višji stroški izposojanja bi vplivali na vse mREIT, posamezne mREIT pa lahko škodijo tudi slaba posojila. Če so hipoteke, ki jih ima mREIT, neplačane, mREIT izgubi denar. Medtem ko so mREIT-ji običajno zelo razpršeni med različnimi hipotekami, so še vedno omejeni na en trg in tako nimajo raznolikosti, da bi zdržali propad hipotekarnega trga.
Če bi se zaradi drugih nesreč, kot je hipotekarna kriza pod premijo, imetniki hipotekarnih hipotek privzeli, ne morejo opustošiti trga mREIT. Vendar obstaja en način za zmanjšanje tega tveganja: nekateri mREIT vlagajo samo v hipoteke, ki jih podpira agencija, kot sta posojila Fannie Mae in Freddie Mac. Ker imajo ta agencijska posojila ameriško državno jamstvo, so manjše tveganje kot mREIT neagencijske agencije in ponavadi ponujajo nižji dividendni donos.
Druga skrajnost pa je prav tako slaba: če se hipoteka izplača predčasno, mREIT izgubi tudi denar, ker iz tega dolga ne bo več plačan obresti in bo moral odkupiti nov dolg. Visoka stopnja hipotekarnih refinanciranj v letu 2012 je škodila nekaterim mREIT, in čeprav si lahko še vedno izposojajo denar po nizkih stopnjah in kupujejo hipoteke, bodo te hipoteke verjetno nižje.
3. izgube iz poslovanja
Tretjič in najbolj zaskrbljujoče je, da mnogi največji mREIT poslujejo z majhnim dobičkom ali izgubo. Če mREIT še naprej posluje z dobičkom, manjšim od zneska, ki ga mora izplačati za dividende, bo treba dividendo zmanjšati. Ko se napovedujejo ta znižanja dividend, običajno pada tudi cena delnic mREIT-a. Če podjetje posluje z izgubo dovolj dolgo, bo šlo brez posla in delnice bodo brez vrednosti.
V drugem četrtletju 2012 so nekateri največji mREIT-ji s tržno kapitalizacijo poročali o izgubah v milijonih dolarjev in operativnih maržah od -30% do -60%. To je zato, ker so dolgoročne obrestne mere padle, kar je zmanjšalo razpon med kratkoročnimi in dolgoročnimi stopnjami obveznic, saj so vlagatelji iskali varen trg obveznic.
Ker nobeno podjetje ne more večno poslovati z izgubo, ti razočarajoči donosi prinašajo neprijetna vprašanja o trajnosti apreciacije vrednosti mREIT, če se razmiki obveznic še naprej zmanjšujejo. Postavlja se tudi vprašanje, koliko špekulacij in tveganj je na trgu mREIT, saj so te izgube prizadele podjetja ravno takrat, ko so se njihove cene delnic močno povečale..
4. QE3 in tveganje predplačila
Nedavna odločitev Zveznih rezerv o uvedbi tretjega kroga količinskega popuščanja (QE3) je še ena skrb za mREIT. QE3 je za razliko od svojih predhodnikov usmerjen v hipotekarne vrednostne papirje - Fed načrtuje mesečno odkup neomejenih količin teh vrednostnih papirjev, dokler gospodarstvo ne bo videti bolje.
Ti vrednostni papirji so enaki tistim, v katere vlagajo mREIT, zato ta objava neposredno vpliva na njih. Z agresivnejšim akterjem na trgu bodo Zvezne rezerve morda imele več možnosti, da se imetniki hipotekarnih kreditov refinancirajo. To je slabo za mREIT, ker refinanciranje pomeni, da se hipoteka, ki jo imajo v lasti, izplača predčasno - in dohodek, ki so ga zaslužili od plačila obresti, preneha.
Po drugi strani pa ima lahko QE3 bolj pozitiven vpliv na sekundarni hipotekarni trg. S spodbujanjem več refinanciranj ustvarja večjo hipotekarno aktivnost in s tem več poslovnih priložnosti za mREIT. Ker so tudi kratkoročne obrestne mere obveznice nizke, bi moral obstajati velik razmik med kratkoročnimi in dolgoročnimi obrestnimi merami, kar omogoča mREIT-om možnost izposoje denarja po precej nižji stopnji od tiste, ki jo posojajo.
5. Omejeni kapital
Ker morajo ta podjetja 90% dohodka vrniti delničarjem, so močno omejena, kako lahko upravljajo in ponovno vlagajo svoj dobiček, zaradi česar težko rastejo v dobrih časih in ostanejo na vodi v slabih časih. Zaradi tega je struktura REIT sam po sebi tvegan posel. Kompliciranje tega tveganja je veliko večji kratkoročni donos iz dividend, vendar to ni vedno trajnostno.
Primernost
Ker so mREIT nestanovitni in hipotekarni trg, nepremičninski trg in trg državnih zveznih obveznic zlahka vplivajo nanje, so tvegane stave. Toda zaradi visokih donosov in neposrednega izplačila dobička vlagateljem so kratkoročno velik vir denarja.
Poleg tega ponujajo likvidno obliko naložb v nepremičnine in dostop do profesionalnega upravljanja. Z nakupom delnic v mREIT lahko posamezni vlagatelji posredno posojajo denar ljudem na hipotekarnem trgu. Če menite, da se bo trg nepremičnin in hipotekarnih naložb okreval, so mREIT-ovi eden od načinov za to stavo.
Mlajši, bolj agresivni vlagatelji, ki sami nimajo nobene nepremičnine, vendar so bikovski na nepremičninah, bi morda želeli razmisliti o mREIT. Vendar pa imajo mREIT lahko tudi mesto v bolj zrelih portfeljih, če odstotek, ki ga sestavljajo, ni večji, kot si lahko investitor privošči izgubo.
Končna beseda
Zamude v mREIT-jih ne pomenijo, da se jih je treba vedno izogibati. Z uporabo prednostnih razmikov obveznic, ki so dokaj predvidljivi in ponujajo likvidnost nepremičninskemu trgu, mREITS zagotavlja dragoceno storitev in priložnost za vlagatelje, da svoja sredstva izročijo strokovnjakom, ki lahko igrajo tako na obvezniških kot na nepremičninskih trgih, da dobijo dobiček.
Preden pa investirate, poglejte več kot tiste dvomestne dividendne donose, ne glede na to, kako so se najprej pojavili. Z vpogledom v bilanco stanja mREIT, izkaze denarnega toka in pretekle rezultate lahko vlagatelji dobijo dober občutek, ali je podjetje vredno vlagati v to in ali lahko tveganje tvegajo.
Kakšne misli imate o vlaganju v mREITS?
