Nakup drugega počitniškega doma - prednosti in slabosti, stvari, ki jih je treba upoštevati

Se bodo cene znižale? Nemogoče je povedati, toda Stan Humphries, glavni ekonomist pri Zillowu, pravi: "Napačno je narobe poskusiti doseči dno tako za ekonomiste - kot za kupce in prodajalce. Če najdete hišo, ki jo imate radi in želite biti v njej dlje časa, je zdaj morda pravi čas, da se podate na trg. "

Prednosti lastništva drugega doma

Ne glede na to, ali ste smučar, ki obožuje gorska pobočja Kolorada ali Utaha, ljubitelj plaž Južne Kalifornije in Floride ali potencialni upokojenec, ki si želi pobegniti s snežnega severovzhoda za široko odprta, sončna dežela Arizone ali Juga Teksas, na voljo so domovi, ki zadostujejo širokemu proračunu. Enake ugodnosti lastništva doma veljajo za lastnika stanovanja v Bostonu ali dvorca na domačiji v Hot Springsu v Virginiji.

1. Dolgoročni dobički
Medtem ko vsa sredstva kratkoročno nihajo v vrednosti, počitniške nepremičnine bolj verjetno ohranjajo svojo vrednost in cenijo zgolj zato, ker se nahajajo na priljubljenih območjih z geografsko omejeno ponudbo. Obstaja končna obala ali gora, na kateri se lahko gradijo hiše, na igrišču za golf pa je le 18 lukenj.

Toda nepremičnine, kot so delnice, obveznice in druge naložbe, so vedno nihale v vrednosti in bodo verjetno to tudi v prihodnje. Zato se zavedajte, da ni nobenega zagotovila, da se bo drugi dom v prihodnosti prodajal za višjo ceno.

2. Davčne olajšave
Veliko ljudi, ki imajo v lasti drugi domovi, jih raje ostajajo nezasedene, kadar jih ne uporabljajo za osebno uživanje. Če najemnino za bivanje v stanovanju dovolite in zaračunate največ dva tedna na leto, se obresti na hipoteko in davki na nepremičnine v celoti odštejejo od vašega bruto dohodka. Z drugimi besedami, za davčne namene lahko to hipoteko obravnavate na enak način, kot bi s hipoteko v vašem primarnem prebivališču.

3. Prihodki od najemnin
Če se odločite za najem vašega doma, vendar osebno uporabljate tudi nepremičnino, boste morali ugotoviti, ali ste upravičeni do odštevanja poslovnih stroškov. Če želite to določiti, seštejte dneve, ko ste nepremičnino najeli. Če ste posestvo zasedali manj kot 10% dni, ko ste ga najeli ali manj kot dva tedna - kar je večje - lahko odštejete vse obratovalne stroške doma, vključno z obrestmi, komunalnimi storitvami, pristojbinami za čiščenje, vzdrževanjem travnika in upravljanjem pristojbine. Če potrebujete pomoč pri določanju, za kaj ste upravičeni do odbitka, se obrnite na davčnega strokovnjaka ali preglejte IRS Publication 527 o počitniških najemninah.

Najemnine se razlikujejo glede na letni čas in priljubljenost lokacije letovišča. V večini krajev so tedenske najemnine za končne sezone ponavadi enake ali višje od mesečnega hipotekarnega plačila nepremičnine, kar vam omogoča, da se z letno zasedenostjo približate 30% z vidika denarnega toka.

4. Poznavanje
Vrnitev na isto mesto in čas po času vam lahko tolaži, ko se z lokacijo seznanite in se počutite udobno. Omogoča vam svobodo, da ste sami in priložnost za širjenje dolgoročnih prijateljstev s prebivalci - lahko postanete del družbenega tkiva.

5. Udobnost
Možnost udobne shranjevanja predmetov, ki se uporabljajo izključno v drugem domu, poenostavlja potovanje in pakiranje. Smučarski pripomočki moje družine so bili skupaj z dodatnimi zimskimi oblačili shranjeni pri naši hiši v Breckenridgeu v Koloradu, kar nam omogoča enostavno izvedbo nenačrtovanih izletov za vikend smučanja brez težav s pakiranjem ali skrbi, če bi naše smuči prispele na isti letalski polet.

6. Začetek upokojitve
Čeprav imamo lahko radi kraje, kjer delamo in živimo, ima vsak kraj svoje pomanjkljivosti. Če živite na primer v Teksasu, so poletja 100 stopinj in več stopinj brutalna. Ljudje v Chicagu, Filadelfiji in drugih severnih mestih pogosto sovražijo vsakoletni boj s snegom.

Skupni cilj upokojevanja je, da se prostor za umik za čase v letu, ki jih v našem glavnem prebivališču najbolj ne maramo. Iskanje in nakup drugega stanovanja pred upokojitvijo vam omogoča, da izkusite prednosti zatočišča pred dejansko upokojitvijo, čas, da popravite in spremenite svoje načrte, če je resničnost drugačna kot sanje.

7. Lokacija za zbiranja
Kraji vzbujajo spomine na ljudi, odnose in dobre čase. Kot član velike razširjene družine sem vedno užival v vsakoletnem Dnevu neodvisnosti pri hišni hiši mojega bratranca. Druženja so se začela že v mladosti, ko sta oče in njegova dva brata veliko kupila na velikem jezeru v zahodni Oklahomi in nadaljevala skozi rojstvo mojih otrok in vnukov. Vsakoletni obisk je postal tradicija, ki ohranja našo vedno večjo družino, ko se širimo po regiji in državi.

Neopredmetena korist posesti in prenašanja premoženja iz roda v rod - zlasti dom, ki je bil in bo še naprej prizorišče številnih srečnih srečanj - je neprecenljiva.

8. Dostop do drugih počitniških domov
Številni drugi domovi se nahajajo na območjih, ki jih ljudje radi obiskujejo - letovišča, golf igrišča, gore, morske obale - in njihova privlačnost je univerzalna. Zato lastniki na eni lokaciji pogosto poskrbijo, da čas v svoji hiši zamenjajo za čas v domu, ki se nahaja v drugi regiji. To se imenuje domača izmenjava.

Kot partner v hiši, ki se nahaja v Pebble Beach v Kaliforniji, sem se enkrat tedensko dva tedna menjal v svoji hiši v domu (s kuharjem in gospodinjam) na karibskem otoku. Lastnik doma St. Maarten je želel svoje prijatelje odpeljati na daljši izlet z golfom do znamenitih tečajev Pebble Beach, medtem ko sem želel svojo družino peljati na daljše počitnice na plaži. Zamenjava se je dobro obnesla za obe strani.

Slabosti lastništva drugega doma

Lastništvo drugega doma, ne glede na lokacijo, ni za vsakogar.

1. Začetni stroški nakupa
Večina ljudi ima večja pričakovanja glede nepremičnine, ki jo namerava imeti v lasti, namesto da bi jo najela. Ta pričakovanja lahko pomenijo visoke cene.

V priljubljenih krajih, kjer je prostora omejeno, je hiša morda višja od stroškov vašega osnovnega doma. Poleg tega novi lastniki stanovanj običajno nosijo stroške opremljanja novega nakupa z vsem, od pohištva do posteljnine in posode, stroški, ki zlahka presežejo od 25% do 33% kupnine.

2. Hipotekarne hipoteke
V nedavni preteklosti so posojilodajalci močno opekli na trgu stanovanjskih nepremičnin, zato morda neradi dajo posojila za nov nakup. Odstotek polog in obrestna mera za katero koli hipoteko bo verjetno za počitniške nepremičnine višji. Glede na lokacijo, stanje in tržno vrednost nepremičnine (pa tudi vaše finančno stanje in kreditno zgodovino) tipična hipotekarna hipoteka od 30 do 30 let za nepremičnino, ki ni lastnica, običajno zahteva od 20 do 30 % predplačilo prodajne cene (višja kot je polog, lažje najdete pripravljenega posojilodajalca).

3. Vzdrževanje doma
Kot lastnik stanovanja ali član skupine lastnikov domov ste odgovorni za vsa vzdrževanja doma. Ko se cev pokvari ali streha pušča, ste vi tisti, ki morate plačati stroške popravila. Morda ste tudi vi tisti, ki težavo prepozna, uredi vodovodarja ali električarja in se z njimi sreča na lokaciji. V nekaterih primerih lahko celoten obisk preživite v nepremičnini, kar zagotovo ni tisto, kar ste pričakovali, ko ste sanjali o lastništvu.

4. Čas potovanja
Po vsej verjetnosti se bo drugi dom nahajal ure od vašega osnovnega prebivališča, ki zahteva dolge avtomobilske izlete ali letalske lete. Možnost uporabe hiše za krajše izlete med vikendi je v celoti odvisna od razdalje, ki jo morate prehoditi. Če razmišljate o nakupu hiše na drugi strani države, načrtujte pot redkeje, vendar se zadržujte dlje časa.

5. Neprožnost
Če vsak mesec plačujete velik znesek denarja za drugi dom, se vam lahko zdi, da morate nepremičnino neprestano in izključno obiskati, da upravičite svojo naložbo. Posledično morate biti prepričani, da boste v prihodnosti 5 ali 10 let uživali v svojih obiskih, kolikor boste uživali v obisku lokacije danes. Hiše niso likvidne naložbe - če se odločite za prodajo, lahko traja nekaj mesecev ali celo let, da dobite želeno ceno.

Koraki za nakup počitniškega doma

Nakup stanovanja, naj gre za primarno prebivališče ali počitniško mesto, je lahko zapleten postopek in pomembna finančna zaveza. Če pa sledite ustreznim korakom, lahko izkušnjo naredite čim bolj nebolečo.

1. Določite svojo idealno lokacijo
Območja letovišč imajo običajno široko paleto lastnosti, da ustrezajo različnim proračunom. Večje kot je območje, ki ste ga pripravljeni upoštevati, večja je verjetnost, da boste našli nepremičnino, ki ustreza vašemu proračunu. Ali bi morali na primer živeti na oceanu ali na določenem gorskem pobočju ali bi se radi odpeljali na plažo ali vlečnico?

2. Vzpostavite razpon cen
Lastništvo drugega doma bi moralo biti prijetno, ne pa vir stalnih finančnih obremenitev. Za namene cenovnega razreda predpostavite, da bodo vaš polog, stroški zapiranja in opremljanje znašali 33% kupnine. Z drugimi besedami, če imate 50.000 dolarjev v gotovini, bi moral biti vaš začetni cenovni razpon med 130.000 in 170.000 dolarjev.

3. Razmislite o delnem lastništvu
Medtem ko se večina počitniških nepremičnin prenaša z dejanskimi transakcijami (kupec dobi zapisnik, ki dokazuje njegovo lastništvo v določeni identificirani nepremičnini), je delno lastništvo nepremičnin alternativa, ki je postala priljubljena v devetdesetih letih. To kupcu omogoča, da se njegova predvidena uporaba nepremičnine bolj ujema z njenimi stroški ali, nasprotno, omogoča nakup dražje nepremičnine za isto naložbo.

Če bi na primer investitor kupil delne obresti za 100.000 dolarjev s pravico do uporabe nepremičnine 30 dni v letu, bi lahko vrednost kupljene nepremičnine znašala kar 1,2 milijona dolarjev (12 vlagateljev * 100.000 USD naložbe = 1,2 milijona USD). Običajno je velika razlika v videzu, nastanitvi in ​​sestankih med 100.000 in 1.000.000 USD nepremičnin.

Delno lastništvo se razlikuje od časovnega zakupa. Z delnim lastništvom imate del nepremičnin, medtem ko s časovnim zakupom imate le pravico do uporaba nepremičnine. Ta razlika predstavlja davčne ugodnosti delnega obresti, pa tudi možnost, da se na nepremičnini izkoristi vsako povečanje cen.

Tako delno lastništvo kot časovni zakup zahteva usklajevanje z drugimi lastniki, da si rezervirajo čas v nepremičnini. Če nameravate nepremičnino širše uporabljati ali preprosto ne želite imeti opravka z zunanjo agencijo, lahko ustvarite zasebno partnerstvo za nakup in posest lastnine.

Mojo hišo v Pebble Beach si je delila z dvema partnerjema in bila je popolna ureditev. Dogovarjali smo se z lokalnim posrednikom za upravljanje vzdrževanja nepremičnine za majhno mesečno plačilo, tako da se nam ni bilo treba ukvarjati s krajinarji, čistilci hiš ali lokalnimi službami, ko smo bili na kraju samem, zaradi česar je bil naš počitniški dom pravi izlet..

4. Pridružite se lokalnemu ponudniku
Pomoč lokalnega nepremičninskega agenta je med iskanjem počitniškega doma vaših sanj neprecenljiva. Dober agent vas bo vodil skozi postopek nakupa, vam pomagal najti hipotekarno financiranje in morda lahko upravljal z nepremičnino, ko vas ni. Tudi če kupite delne deleže pri nepremičninskemu zastopniku, vam bo lahko ponudnik pomagal doseči boljšo ponudbo.

Končna beseda

Prijatelj je pred kratkim kupil delni lastniški delež v hiši v ekskluzivnem golf resortu v Austinu v Teksasu, kjer bo njegova hči obiskovala fakulteto. Dom s štirimi spalnicami, luksuzno opremljen in vzdrževan, vključuje privilegije za golf in spa v nacionalnem golf kraju. Prodajalec, lastnik gradbenega podjetja, je bil pripravljen prodati obresti za manj kot prvotno ceno osem let prej zaradi preobratov v gradbeni industriji in posledično potrebe po zmanjšanju njegovih osebnih stroškov v celoti.

Dejansko je moj prijatelj lahko kupil del hiše pod stroški gradnje. Z njegove perspektive ima zdaj tri mesece na leto počitniško hišo za ceno, ki je manjša od stroškov in težav pri najemu hotelskih sob, plačilu letovišč ali nakupu dragih restavracijskih obrokov. Priložnosti so tam - zdaj je čas, da začnete iskati svojo sanjsko počitniško hišo.

Če že imate drugi dom, bi to naredili še enkrat?

(foto kredit: Bigstock)