Kako refinancirati hipoteko na vašem domu

Preden se prijavite, razumejte, kakšen hipotekarni posojilodajalec bo od vas zahteval, da navedete, kakšno hipoteko iščete (in je ne iščete) in ali je smiselno refinanciranje zdaj ali čakanje.

Če ste pripravljeni refinancirati, sledite tem korakom, da dobite najboljšo možno ponudbo za novo hipoteko.

5 korakov za refinanciranje hipoteke

1. Pripravite svoj finančni pregled

Posojilodajalci potrebujejo vašo popolno finančno sliko, da ugotovijo, ali si lahko privoščite novo hipotekarno plačilo. Preden to zagotovite, je najbolje, da sami pregledate svoje finance.

Najprej preglejte svoje kreditno poročilo. Če ugotovite napake, prosite kreditne urade, da jih popravijo. Nočete, da se bistvene netočnosti poslabšajo s kreditno oceno ali zvišajo ponujene obrestne mere.

Nato zberite dokumentacijo. Vsaka banka ali hipotekarni posrednik, s katerim delate, bo zahtevala določene predmete. Najbolje je, da te elemente najprej pregledate, da se ne srečate s presenečenji:

• Dokazilo o dohodku, vključno z davčnimi napovedmi, plačilnimi stoli ali bančnimi izpiski
• Nedavna ocena vašega doma (še posebej, če nimate veliko kapitala)
• Trenutni kreditni rezultati in kreditna poročila
• Računi za davek na nepremičnine

2. Določite želeno hipoteko

Če znova refinancirate hipoteko, imate priložnost za „prekoračitev“. Če prvič niste dobili želenega, izkoristite priložnost, da novo hipoteko prilagodite svojim potrebam.

Po nekaj letih pravočasnih hipotekarnih plačil se bo morda vaš kreditni rezultat izboljšal in zdaj se lahko kvalificirate za višjo stopnjo kot prej. Toda preden začnete nakupovati, se odločite, kaj želite od svoje refinance.

Kako dolgo posojila želite??
Morda boste želeli strukturirano refinancirano hipoteko izplačati po istem urniku kot prvotna hipoteka. Če bi na primer imeli 30-letno hipoteko in jo refinancirali pri šestih letih, bi bil rok nove hipoteke 24 let.

Dobite lahko tudi daljši ali krajši rok, kot ste ga imeli sprva. Če sta obrestna mera in provizije enaki, vam bo daljši rok manjše plačilo. Ker pa bo trajalo dlje časa, boste na koncu plačali več obresti. Če želite svoj dom odplačati hitreje in plačati manj obresti, bo primernejši krajši rok posojila, na primer 15 ali 20 let, dokler si lahko privoščite višja plačila.

Ali želite hipoteko s stalno določeno obrestno mero?
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero ali ARM je bila pred petnajstimi leti praktično neslišna. Toda zdaj so široko dostopne in so pogosto ena od prvih možnosti, ki jih posojilec predstavi.

Večina hipotek s prilagodljivo obrestno mero ima fiksno obrestno mero za nekaj mesecev do več kot pet let. Po tej točki se bo obrestna mera prilagodila glede na indeks obrestnih mer, kot je LIBOR. Prednost ARM je, da je obrestna mera za prvih nekaj let zelo nizka glede na 30-letno fiksno obrestno mero. Prav tako se te hipoteke lažje kvalificirajo.

Če ste prepričani, da ne boste ostali v svojem domu dlje od začetnega obdobja s fiksno ceno, je ARM morda dobra možnost. Če pa hipoteko zadržite za to točko, se bo vaša obrestna mera verjetno zvišala in morda celo plačila neprimerna.

Poleg tega tvegate, da se stopnja še poveča. Dejansko se mnogi ljudje, ki se zdaj refinancirajo, umaknejo iz orožij in v hipoteke s stalno določeno obrestno mero. Žal je to deloma zato, ker so posojilojemalci v preteklosti napačno predstavljali ta posojila.

Na primer, če vam posojilojemalec reče, da je obrestna mera fiksna, ga vprašajte, kako dolgo je določen. Ker mnogi prosijo za hipoteko s 30-letno fiksno obrestno mero, bodo nekateri brezobzirni posojilodajalci predstavili 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero, vendar ne omenjajo, da je obrestna mera določena samo za dve leti. To je en razlog, zakaj je ključno, da pred podpisom še enkrat preverite vse posojilne dokumente.

Kaj je zdaj vredno vašega doma?
Ker cene stanovanj naraščajo in padajo, morda ne veste, koliko lastniškega kapitala imate v svojem domu. Znesek lastniškega kapitala je preprosto toliko, kolikor je vreden vaš dom, zmanjšan za koliko dolgujete hipoteko in morebitne kapitalske kreditne vrstice, posojila za lastniški kapital ali drugo in tretjo hipoteko.

To je pomembno, ker običajno potrebujete nekaj kapitala, da se lahko kvalificirate za refinanciranje. Kljub temu pa, čeprav imate malo lastniškega kapitala ali imate hipoteko na glavo, boste morda še vedno upravičeni do refinanciranja prek vladnega programa Making Home Affordable, ki ga podpira vlada. Z običajnimi sredstvi je lahko hipoteka na domu z manj kot 10-odstotnim lastniškim kapitalom težavna ali nemogoča ali pa se ne morete kvalificirati za dovolj nizko stopnjo, da bi stroški refinanciranja stali vredni.

Ali v hipoteko nakažete drug dolg?
V nekaterih primerih je pametno kombinirati kreditno linijo domačega kapitala, posojila za lastniški kapital ali drugo hipoteko z osnovno hipoteko v refinanciranju. To vam omogoča, da dobite boljšo obrestno mero in morda hitreje odplačujete.

Če pa razmišljate o prenosu dolga z visoko obrestno kreditno kartico v novo hipoteko, najprej previdno razmislite o možnih posledicah. Na primer, tisti, ki je bil nekoč nezavarovani dolg na kreditni kartici in je upravičen do izplačila v stečaju, bo zavaroval vaš dom. Z drugimi besedami, ogrožate svoj dom, če ne morete odplačati zneska, ki ste ga vložili v hipoteko.

Če uporabljate obstoječi domači kapital za poplačilo dolga, boste nujno zmanjšali znesek lastniškega kapitala v vašem domu in boste morda morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI. Zaradi PMI lahko včasih stanejo manj, če dolgove HELOC ali kreditne kartice ločite, tudi če so višje. PMI je običajno potreben, če imate doma manj kot 20% lastniškega kapitala in se stroški posojilodajalca nekoliko razlikujejo.

Kako dober je vaš kredit?
Dober hipotekarni posrednik vam lahko na podlagi ocene kreditne ocene priskrbi natančno oceno, po kateri stopnji boste upravičeni. Če se ne morete kvalificirati za nižjo stopnjo, vam manj verjetno koristi refinan. Prepričajte se, da veste, kakšno stopnjo morate dobiti za posojilo, ki ga želite, da bi bilo refinanciranje vredno stroškov.

Ko odgovorite na ta vprašanja, vključite podatke v hipotekarni kalkulator za oceno plačil, da boste lahko bolje primerjali ponudbe posojilodajalcev in ugotovili, katere so v resnici "predobre, da bi bile resnične."

Ali boste imeli kazen predplačila?
Ker posojilodajalci dobivajo od obresti, ki jih plačujete, se njihov dobiček zmanjša, če odplačujete hipoteko prej, kot je bilo pričakovano, z refinanciranjem ali prodajo vašega doma. Zato so v enačbo vložili delček varnosti (zase) z denarno kaznijo za predplačilo hipoteke.

Hipoteka z denarno kaznijo vnaprej plača dodatno, če boste refinancirali ali prodali dom v prvih nekaj letih od odvzema hipoteke. Ta kazen je pogosto med tremi in petimi leti, čeprav je lahko več kot deset let ali več. Poleg tega je zaračunana kazen pogosto strma, na primer šestmesečne obresti, če posojilo odplačujete predčasno.

Zakaj bi torej za novo posojilo želeli kazen predplačila? No, mnogi ljudje ne. Ampak obratna stran je, da lahko dosežete nižjo ceno. Zaslužiti predplačniško kazen je tvegano, saj nikoli ne veste, kaj vas bo vrglo življenje in kdaj se boste morda morali preseliti. Če ste prepričani, da boste od zdaj naprej v istih domačih letih, raziščite, če boste svojemu posojilu dodali kazen za predplačilo in poiščite tisto, ki vas kaznuje samo, če refinancirate, in ne, če prodajate.

3. Določite najboljši čas za refinanciranje

Če želite refinancirati ARM, lahko izgubite potencialne prihranke, če to storite pred iztekom začetne nizke stopnje. Vendar pa je treba upoštevati še druge dejavnike, na primer kam obrestne mere in trg stanovanj.

Če imate na primer dve leti, preden se stopnja ARM prilagodi, a vaš domači kapital znaša približno 20%, se lahko odločite za refinanciranje, tako da vam ne bo treba plačati PMI, če vrednost vašega doma upada. Ugotovite pri hipotekarnem serviserju, kdaj se bodo vaše cene začele spreminjati in primerjajte potencialna tveganja in koristi bivanja v ARM-ju še nekoliko dlje v primerjavi z zdaj refinanciranjem..

Po drugi strani pa boste morda želeli refinancirati v skladu z drugimi dogodki, na primer čakati, da imate dve leti na trenutni službi, plačati dolg ali prihraniti denar za stroške refinanciranja. Vsak od teh dejavnikov lahko olajša postopek kvalifikacije posojila ali zmanjša plačilo. Ker bo prijava za refinanciranje škodila vašemu kreditnemu rezultatu, je najbolje, da pred oddajo vloge počakate. V nasprotnem primeru vas bo morda težje uvrstiti, če postopek ustavite in znova zaženete, recimo, šest mesecev kasneje.

Drugo vprašanje je, kako dolgo nameravate ostati v svojem domu. Ker stane refinanciranje običajno od 2000 do 4000 USD, odvisno od velikosti hipoteke in kraja stanovanja, se prepričajte, da boste povrnili stroške, preden se preselite. Splošno pravilo je, da če ne nameravate živeti v svojem domu vsaj še dve leti, vas bo refinanciranje stalo več denarja, kot prihrani..

4. Zahtevajte posojila

Posojanje hipoteke je na splošno enostavnejše in hitrejše kot pridobivanje prvotne hipoteke, zato ne manjka bank in posrednikov, ki bi radi pomagali..

• Konsolidatorji posojil za citiranje. Za začetek je dobro spletno mesto, kot je posojilno drevo, ki vam omogoča, da dobite cenovne ponudbe pri več različnih posojilodajalcih. Enostavno izpolnite en obrazec in posredujejo vaše podatke več posojilodajalcem, ki se bodo potegovali za ponudbo nizkih cen. Upoštevajte pa, da najnižje cene in nizki stroški zapiranja običajno ne gredo na roko.
• Hipotekarni posrednik ali posojilo. Lahko se obrnete tudi na hipotekarne posrednike ali posojilojemalce, ki so vam pomagali pri izvirni hipoteki, če ste imeli z njimi dobro izkušnjo. Prav tako lahko posredujejo informacije o tem, za kakšne cene lahko izpolnite pogoje in kakšen je trg, preden se prijavite.
• Kreditna unija ali banka. Kreditne zveze ne ponujajo vedno najbolj konkurenčnih stopenj, zlasti pri večjih posojilih, kot je hipoteka. Če pa imate dolgoletno razmerje s kreditno unijo ali banko, boste morda lahko sklenili dobro ponudbo.

Ne glede na to, ali se odločite za lokalno banko ali kreditno unijo, večjo banko ali posrednika, mora biti vaša zvestoba denarnici. Pazljivo razmislite o ponudbah z vseh strani, da boste najbolje ugotovili, katera je primerna za vas. Oglejte si skupne stroške refinanciranja (vključno z izhodiščnimi točkami, diskontnimi točkami, zavarovanjem naslova in drugimi provizijami) in se ne osredotočajte le na stroške, ki jih plačujejo sami ali na vaše plačilo. Posojilodajalci so postali zelo ustvarjalni pri dajanju posojil, ki so dejansko „draga“, in sicer kot „poceni“.

Pazite, da primerjate jabolka in jabolka, ko pregledate tudi različne citate. Z drugimi besedami, potrdite, da je vsaka prejeta ponudba za isto vrsto posojila - tista, ki ste jo zahtevali. Na žalost vam bodo nekateri brezobzirni posojilodajalci pokazali neverjetne "dogovore", da vas bodo odvažali. Kasneje pa ugotovite, da je bil "posel" za popolnoma drugačno posojilo, kot je 6-mesečna ARM. Če v resnici zaprosite za 30-letno trajno posojilo s fiksno obrestno mero in vam posojilec pokaže 30-letno hipoteko s prilagodljivo obrestno mero s 6-mesečnim določenim obdobjem, vstanite in odidite!

5. Stroški, ki niso v žepu

Preučiti morate, ali plačati stroške refinanciranja iz svojega žepa ali ga zajeti znotraj posojila. Čeprav posojilodajalci ponujajo nizko ali brez stroškov refinanciranja, zavedajte se, da mnogi od njih preprosto pokrijejo stroške znotraj posojila, ki ga bodo odplačali pozneje.

Preučite ponudbe, ki jih prejmete, da ugotovite, kako bodo plačani stroški zapiranja in kako bodo vplivali pogoji posojila, če vključite te stroške in plačilo zanje iz svojega žepa. Upoštevajte, da boste morali, če boste financirali zaključne stroške, porabiti več časa. Toda zapiranje stroškov zapiranja v posojilo vam lahko omogoči refinanciranje, tudi če nimate dovolj denarja na razpolago, da pokrijete stroške.

Končna beseda

Najpomembnejše pri nakupu refinance je, da pridete do mize pripravljeni in dvakrat preverite vse, kar ste povedali ali »zajamčeno«. To ozemlje je še vedno pozorno na kupca. Ne zaničujte se na preprost način in nikogar ne zaupajte.

Kasneje boste morda na primer ugotovili, da je posel, za katerega ste mislili, da je preveč dober, da bi bil resničen, v resnici prišel s kaznijo predplačila, ki preprečuje prodajo vaše hiše. Naredite si uslugo in naredite domačo nalogo. Upoštevajte tudi, da je hipoteka hipoteka ne glede na to, kje jo dobite, večina pa bo takoj, ko podpišete, prodana drugemu serviserju..