Davčne posledice in posledice prodaje ali izključitve

Običajno, če neplačate posojila ali dosežete poravnavo za manjši od celotnega zapadlega zneska, vam posojilodajalec izda 1099 davčnega obrazca za leto, v katerem je prišlo do neplačila, kar vas prisili, da vključite neplačani - ali "oproščeni" del dolga kot dohodek na vaših davčnih obračunih. Če se to zgodi, bi morali plačati davek na "dohodek", ki v resnici ni šel skozi vaše roke. To je lahko zelo moteče, če ne omenjam, da je na vašem proračunu težko. Glede na velikost odpuščenega dolga je lahko dodaten dohodek - in z njim nastali davek - velik.

Na srečo davki ne bodo nujno razveljavili zdravilnih učinkov vašega odpuščenega posojila. Konec leta 2007 je kongres sprejel zakon o odpravi dolga za odpuščanje hipotekarnih kreditov, ki je davčnim olajšavam ponudil milijone, ki so bili prisiljeni poravnati hipotekarna posojila za manj kot znesek, ki so ga dolgovali. Po podatkih IRS:

Zakon o odpravi dolga za odpuščanje hipoteke iz leta 2007 na splošno davčnim zavezancem omogoča izključitev dohodka iz naslova odplačevanja dolga na glavnem prebivališču. Dolg, zmanjšan s prestrukturiranjem hipoteke, in hipotekarni dolg, odpuščen v zvezi z izključitvijo, so upravičeni do tega olajšave. Ta določba velja za dolg, odpuščen v koledarskih letih 2007 do 2012. Do 2 milijona dolarjev odpuščenega dolga je upravičeno do te izključitve (milijon dolarjev, če se poroči vložitev ločeno). [poudarek dodan]

Zakon ne zajema samo zaprtja, ampak tudi kratko prodajo ali kakršno koli poravnavo dolga v vašem primarnem prebivališču za manj kot celotni dolgovani znesek..

Kako deluje zakon o odpuščanju dolga od hipoteke

Čeprav bo dejanje pomagalo zmanjšati davčno obveznost, ne bo zmanjšalo količine papirja, s katerim se boste spoprijeli. Da bi dobili davčno olajšavo, morate še vedno beležiti in poročati o morebitnem prihodku. Ko poravnate dolg za manj, kot je vredno, mora posojilodajalec izdati obrazec 1099-C (odpoved dolga). Ta obrazec poroča o pošteni tržni vrednosti vašega doma tik pred izključitvijo in zneskom odpuščenega dolga. Davčne posledice odpuščanja dolga se poročajo in izračunajo na podlagi davčne napovedi na obrazcu 982.

Poročati boste morali o dveh možnih davčnih posledicah:

1. Prihodki od odpovedi ali odpuščanja dolga
2. Možen dobiček od razpolaganja z domom

Za izračun odpisa dolga na obrazcu 982 odštejemo pošteno tržno vrednost stanovanja (kot je navedeno v polju 1099-C, polje 7) od skupnega zneska dolga tik pred iztegovanjem. Število, večje od nič, bo predstavljalo dohodek odpuščanja dolga in mora biti vključeno v vrstico 21 (drugi dohodek) strani 1 vašega 1040 davčnega obrazca. Kot pri večini elementov davčnega zakonika obstajajo izključitve in izjeme, o katerih bomo razpravljali.

Če želite izračunati dobiček od razpolaganja z domom, odštejte prilagojeno osnovo v domu - kaj ste plačali za dom in večje izboljšave v domu, ki povečujejo vrednost - od poštene tržne vrednosti doma ob izključitvi (spet od 1099-C, vrstica 7). Če je vrednost nepremičnine v primeru zaprtja višja od vaše prilagojene osnove, boste o dobičku poročali na obrazcu 1040, seznamu D (kapitalski dobički in izgube).

Kaj Ne gre Pokrita

Upoštevajte uporabo besede "na splošno" v razlagi IRS. To je morda ena najbolj obremenjena beseda, ki se pojavlja v predpisih IRS. In ta dvoumna ubežna beseda se v njihovih predpisih pojavlja precej pogosto. V tem primeru to pomeni, da niso zajete vse izključene pravice in kratka prodaja, zato morate vedeti, ali vam lahko dejanje resnično pomaga ali ne.

Obstajata dve pomembni izjemni dejanji:

1. Drugi domovi in ​​naložbene nepremičnine niso zajeti v aktu. Če posojilodajalec odpusti svoj dolg po kateri koli od teh vrst nepremičnin, vi mora sporočite kot dohodek. Določbe zakona veljajo samo za vaše glavno prebivališče.
2. Morda še pomembneje, dejanje drži, da lahko izključite samo odpustitev glavna zadolženost bivanja. To je dolg, ki se uporablja za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje glavnega prebivališča ali za refinanciranje dolga, ki je nastal za te namene. Poenostavljeno povedano, če ste refinancirali hipoteko doma (samo enkrat ali večkrat) in vzeli denar, ki presega prvotni dolg, ne morete izključiti nobenega odpuščenega dolga iz izplačevalnega dela svojega refija. Prijaviti ga morate kot obdavčljiv dohodek.

Na primer, če ste lani na stanovanju z 200.000 dolarji vzeli hipoteko v višini 180.000 dolarjev in se nato vrednost dvignila na 250.000 dolarjev, ste morda refinancirali, da boste dobili nekaj dodatnega denarja za izplačilo kreditnih kartic. Razlika med prvotno hipoteko in novo vrednostjo, v tem primeru 70.000 dolarjev, se šteje za obdavčljivi dohodek po izključitvi ali kratki prodaji.

Če se trg nepremičnin zruši in banka prevzame dom za dom v vrednosti 190.000 dolarjev, je preostalih 60.000 dolarjev, ki vam jih je posojilodajalec odpustil, obdavčljiv. Če hiša izključuje spodaj njegova prvotna vrednost, recimo 160.000 ameriških dolarjev, potem pa je 70.000 dolarjev še obdavčljivo, pa 20.000 odpuščenih dolgov (znesek pod vrednostjo vaše prvotne hipoteke) še vedno spada pod zaščito akta.

Podobno bodo izključene tudi hipotekarne kreditne linije in druge hipoteke, ki jih lahko vzamete po nakupu stanovanja. Če pa boste izkupiček porabili za večje izboljšave svojega doma, potem bo ta denar zaščiten.

Nekaj ​​dobrih novic: Tudi če se znajdete v eni od izjem pri dejanju, lahko v okviru zakona izključite do 250.000 dolarjev (500.000 dolarjev, če se poročite skupaj, če vložite skupno prijavo). enkrat izključitev dobička na primarnem prebivališču.

Če se ne kvalificirate

Če spadate med katero od teh izjem ali če IRS najde drug razlog, da vas njihova "na splošno" klavzula blokira, lahko še vedno najdete olajšavo v drugih delih davčne kode.

1. Stečaj. Če sta vaš dom in hipoteka vključena in izplačana v stečaj, odpuščeni dolg na splošno ni obdavčen.
2. Posojila brez povračila. V več državah so stanovanjska posojila „brez regresa“, kar pomeni, da je pravno sredstvo vašega posojilodajalca za neplačilo omejeno na vrednost nepremičnine, zavarovane s svojim posojilom. Posojilodajalec lahko ne s svojimi drugimi sredstvi si prizadevajte za poplačilo dolga. Odpuščanje posojila brez povračila ne predstavlja obdavčljivega dohodka posojilojemalcu. Hipoteke se ne uporabljajo v 12 državah (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), vendar se posvetujte s svojim odvetnikom in preverite, ali v vaši skupnosti obstajajo še druge določbe..
3. Insolventnost. Če vaše skupne obveznosti presegajo vaše skupne obveznosti, potem ste tehnično "plačilno nesposobni", odpuščeni dolg pa se lahko šteje za izključitev iz plačilne nesposobnosti. Če ste plačilno nesposobni, IRS običajno ne bo zahteval, da v svoj dohodek vključite odpuščene dolgove. Če mislite, da spadate v to kategorijo, se pogovorite s svojim davčnim odvetnikom. Zahteve za utemeljitev te izključitve so velike in potrebovali boste profesionalca, ki vam bo pomagal pri pripravi dokumenta.

Končna beseda

Upajmo, da je izključitev ali prodaja na daljavo resnična situacija, vendar če se soočate z izzivom izgube doma, morate vedeti, kakšne so davčne posledice in posledice, preden se prikradejo na vas in povzročijo več škode za vaš proračun. Razumevanje zakona o odpuščanju dolga od hipoteke lahko odpravi nekaj bremena ali vsaj prepreči, da vas preseneti računovodja ali IRS.

Zagotovo nočete sami urejati papirja, izračunov ali pravnih odločitev. Ne poskušajte s temi težavami reševati v samopripravljeni davčni napovedi ali z uporabo brezplačne spletne programske opreme za pripravo davka. Če se ukvarjate z odpuščanjem dolga na nepremičninah, vsekakor poiščite vodenje CPA, zlasti če morate uporabiti enega od načinov, ki jih zakon ne zajema..

Popolne informacije o odpovedi hipotekarnega dolga so na voljo v publikaciji IRS 4681, ki trenutno ni na voljo na spletni strani IRS. Če želite naročiti kopijo, se obrnite na IRS neposredno na (800) 829-3676 ali obiščite IRS terensko pisarno.