FHA vs. VA v primerjavi s konvencionalnimi hipotekarnimi posojili - kako se razlikujejo?

Ne glede na to, ali kupujete nov gradbeni dom ali staro nadgradno hišo, obstaja velika verjetnost, da nimate dovolj denarja za nakup doma. Nakup boste morali financirati s hipotekarnim posojilom.

Tudi če ste kupili dom, ko so bile obrestne mere višje, pa nimate dovolj denarja, da bi hipoteko poplačali v celoti, boste morda pripravljeni refinancirati nakupno posojilo. To pomeni, da boste vzeli novo stanovanjsko posojilo za poplačilo obstoječega posojila in zaklenili nižjo obrestno mero, ki vam prihrani na tisoče - in morda desetine ali celo sto tisoč - v preostalem roku trajanja posojila.

Vrste posojil za stanovanje: skladne in neskladne

Posojila za nakup in refinanciranje so v različnih konfiguracijah. Preden ponudite dom ali se obvezujete, da boste refinancirali trenutno hipoteko, boste morali oceniti možnosti in izbrati tisto, ki najbolje ustreza vašim potrebam.

Posojila za stanovanje lahko razdelimo na dve široki kategoriji: konvencionalne in nekonvencionalne. Včasih lahko vidite tudi sklicevanje na posojila, ki izpolnjujejo zahteve in so neskladna. Ti izrazi niso sinonimni, vendar se včasih uporabljajo zamenljivo.

Običajna posojila proti nenavadnim: ključne razlike

Najpomembnejša razlika med konvencionalnimi in nekonvencionalnimi posojili je, da konvencionalnih posojil ne izdaja in ne jamči zvezna vladna agencija.

Nasprotno pa nekonvencionalna posojila izdajajo ali podpirajo oddelki izvršne oblasti, vključno z Oddelkom za veteranske zadeve (VA), Zvezno stanovanjsko upravo (FHA, del Ministrstva za stanovanja in razvoj mest) in Oddelkom za kmetijstvo (USDA).

Ustrezne zahteve po posojilih

Večina običajnih posojil je skladno, kar pomeni, da morajo izpolnjevati omejitve posojil, ki jih določata zvezno nacionalno združenje za hipotekarne hipoteke (Fannie Mae) in zvezna hipotekarna korporacija zveznih domov (Freddie Mac), dve kvazi vladni podjetji, ki imata ogromen vpliv na ameriško industrijo hipotekarnih kreditov. Fannie Mae in Freddie Mac jamčita za posojila, ki ustrezajo tem omejitvam, kar zagotavlja likviden sekundarni trg hipotekarnega dolga za stanovanja.

Omejitve velikosti posojila

Za posojilo, ki ustreza temu posojilu, glavnica posojila ne sme preseči trdega maksimuma, ki ga vsako leto prilagodimo navzgor, da odraža tržne pogoje. V letu 2017 je bila meja približno 424.000 dolarjev za enodružinske domove v celinskem ZDA in približno 625.000 dolarjev na visokih cenah (vključno z Aljasko, Havaji in dragimi obalnimi mesti, kot so Seattle in San Francisco).

Nevladna posojila z večjimi glavnicami so znana kot jumbo posojila. Posojila Jumbo ne zagotavljata Fannie in Freddie, zato je sekundarni trg zanje manjši in bolj tvegan.

Ustrezne vrste lastnosti

Ustrezne vrste nepremičnin vključujejo enodružinske hiše z enim do štirimi družinami, kondominij, nove gradbene hiše v načrtovanih razvojnih objektih, stanovanjske zadruge in izdelane domove. Vendar pa za stanovanja, stanovanja za stanovanja in izdelane domove veljajo nekatere dodatne omejitve.

Kreditne in dolgovne zahteve

V večini primerov so usklajena posojila rezervirana za posojilojemalce z dobrimi in odličnimi krediti. Posojilojemalci z oceno FICO pod 680 so redki, da izpolnjujejo pogoje za posojila, čeprav imajo posojilodajalci diskrecijsko pravico do izjem. Najnižje cene so rezervirane za lastnike stanovanj z odličnimi krediti.

Poleg tega večina posojilodajalcev zahteva, da imajo ustrezni vlagatelji posojila razmerja med dolgom in dohodkom (DTI) pod 43%. Nekateri posojilodajalci so strožji in zahtevajo razmerja pod 36%. Vendar se lahko v nekaterih primerih koeficient DTI dvigne nad 50%, čeprav bodo obrestne mere za visoke posojila po vsej verjetnosti višje. Vaše razmerje med dolgom in prihodkom je opredeljeno kot delež (odstotek) vašega mesečnega dohodka, porabljenega za servisiranje dolga, vključno z nezavarovanimi kreditnimi proizvodi, kot so kreditne kartice in zavarovani kreditni izdelki, kot so avtomobilski zapisi.

V naslednjih razdelkih si bomo podrobneje ogledali razlike med običajnimi hipotekarnimi posojili, hipotekarnimi posojili FHA in hipotekarnimi posojili VA.

Običajna hipotekarna posojila: cene, pogoji in parametri

Vrste konvencionalnih posojil

Običajna posojila za stanovanje so v različnih konfiguracijah. Če ni drugače navedeno, se lahko te vrste posojila uporabljajo za nakup ali refinanciranje:

Fiksna stopnja. Obrestne mere posojil s fiksno obrestno mero so fiksne za celotno trajanje posojila. Pogoji posojila s fiksno obrestno mero se gibljejo od 10 do 40 let, čeprav so pogoji 15 in 30 let pogostejši. V večini primerov imajo dolgoročnejša posojila višje obrestne mere - na primer v začetku leta 2018 so bila 30-letna APR za posojilojemalce z odličnimi krediti skoraj za 1 odstotno točko višja od 10-letnih APR. Najboljše cene so rezervirane za glavne posojilojemalce - tiste z oceno FICO nad 740.
Nastavljiva stopnja. Obrestne mere posojil z prilagodljivo obrestno mero (ARM) ostanejo določene za določeno začetno obdobje. Ob koncu tega obdobja se prilagodijo navzgor, nato pa se vsako leto ali dvakrat letno spremenijo s prevladujočimi obrestnimi merami (z LIBOR ali drugim splošno sprejetim standardom kot referenčnim merilom). Večina ARM-jev ima občasno povečanje obrestnih mer za življenjsko dobo - običajno 1 do 2 odstotni točki na leto in 5 do 6 odstotnih točk v času trajanja posojila, kar pomeni, da se ARM z začetno stopnjo 4% lahko poveča le na 5% ali 6 % v enem letu in 9% do 10% v celotnem obdobju trajanja. Začetni pogoji so lahko krajši od enega leta do 10 let. Če so enake vrednosti, so začetni APR-ji bistveno nižji od APR-ov s fiksno obrestno mero, čeprav se nenehno dvignejo nad prevladujočimi APR-ji. Nekateri ARM-ji so zamenljivi, kar pomeni, da jih je mogoče pod določenimi pogoji pretvoriti v posojila s fiksno obrestno mero.
ARM samo za obresti. ARM-ji samo za obresti so strukturirani kot tradicionalni ARM-ji z eno pomembno razliko: V začetnem obdobju posojilojemalec plačuje obresti le na posojilo. To že na začetku zniža plačila, vendar ovira krepitev lastniškega kapitala in ne zmanjša glavnice posojila. Po začetnem obdobju se posojilo odplačuje in posojilojemalec je odgovoren za plačilo glavnice in obresti. Prehod z plačila samo na obresti na plačilo glavnice in obresti je lahko zelo težaven, zato morajo posojilojemalci potrditi, da si lahko privoščijo prihodnja plačila glavnice in obresti, preden zavarujejo samo obresti ARM. ARM-ji, ki so samo za obresti, so pogosto primerni za kupce, ki pričakujejo, da bodo domove prodali kratkoročno in srednjeročno, preden se začnejo plačila glavnice in obresti, stopnje pa se prilagodijo navzgor. Vendar pa nekateri ARM-ji (vključno samo z obrestmi) izvajajo kazni predplačila, ki veljajo, če se v celoti izplačajo v vnaprej določenem časovnem okviru..

Polog

Za kupce, ki iščejo posojila za nakup, je ključni znesek predplačila. Posojila za refinanciranje ne zahtevajo predplačil, čeprav imajo velike stroške zapiranja.

V preteklosti so posojilodajalci za običajna posojila zahtevali vsaj 20% manj, na primer 40.000 dolarjev za posojilo v višini 200.000 USD. V zadnjih letih so posojilodajalci postali manj strogi. Do leta 2014 so mnogi začeli sprejemati nižja plačila 3%, na primer 6.000 USD pri posojilu v višini 200.000 USD.

Običajna posojila z nižjimi plačili (položnice pod 10% kupnine) so znana kot običajna posojila 97. Obrestne mere so lahko pri takšnih posojilih višje, tako kot so višje za posojilojemalce s subvencijo. Upoštevajte, da se mnogi posojilodajalci izogibajo običajnim posojilom 97, zato jih boste morda težje našli v vaši bližini, še posebej, če imate dobroimetje.

Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)

Posojilojemalci, ki odložijo manj kot 20% običajnega posojila, morajo plačati zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI. Premije PMI se običajno plačujejo mesečno. Glede na razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) lahko letna plačila PMI za običajna posojila znašajo do 1% glavnice posojila, višji količniki LTV pa povzročajo višja plačila PMI.

Zapiralni stroški

Hipotekarnih pristojbin se je treba izogniti, vendar večina običajnih posojil še vedno prihaja do nižjih stroškov zaprtja. Nekateri pogostejši predmeti vključujejo:

Predplačani davki na nepremičnine. Kupci običajno morajo predhodno plačati davke na nepremičnine, ki nastanejo med datumom zaključka in naslednjim datumom zapadlosti davka na nepremičnine. Davčne stopnje se močno razlikujejo glede na pristojnost, vendar morajo kupci za to postavko plačati vsaj nekaj sto dolarjev.
Predplačniško zavarovanje za nevarnost. Kupci morajo vnaprej plačati tudi zavarovalne premije lastnikov stanovanj, ki znašajo od 0,25% do več kot 1% ocenjene vrednosti stanovanja.
Anketa o nepremičninah in ocena. Glede na vašo vrsto nepremičnine in lokacijo boste morda morali opraviti anketo. V večini primerov zadostuje razmeroma zmogljiv pregled hipoteke, ki stane manj kot 500 dolarjev. Morali boste financirati tudi oceno premoženja, ki jo je naročil posojilodajalec, kar potrjuje, da za nepremičnino ne preplačujete in s tem zmanjšuje izpostavljenost posojilodajalca do finančne izgube pri izključitvi. Ocene običajno stanejo tudi manj kot 500 dolarjev.
Določitve poplav in okoljske presoje. Tudi če se zdi, da nepremičnina ni poplavna, je potrebna potrditev poplave, da se to potrdi in preveri, da poplavno zavarovanje ni potrebno. Določitve poplav običajno stanejo od 20 do 50 dolarjev. V nekaterih regijah bodo morda potrebne druge okoljske presoje, na primer ocene požarne ogroženosti.
Domači inšpekcijski pregled. Domači pregled je neobvezen, vendar zelo priporočljiv, saj lahko odkrije morebitne pomanjkljivosti in varnostne nevarnosti, preden transakcija postane uradna. Stroški temeljitih inšpekcijskih pregledov se približajo 500 USD.
Iskanje in zavarovanje. Iskanje naslova potrdi, da ima prodajalec pravico, da vam proda nepremičnino - da nihče drug nima veljavne terjatve do njenega naslova. Zavarovalno premoženje krije stroške odpravljanja morebitnih težav, odkritih pri iskanju, in morebitnih vprašanj (vključno s zahtevki na nepremičnini), ki se lahko pojavijo v prihodnosti. Stroški iskanja naslovov so običajno vezani na stroške naslova zavarovanja in celoten paket običajno presega 1.000 USD (enkratno, plačljivo ob zaključku).
Snemanje in prenos. Te pristojbine krijejo stroške evidentiranja prodaje pri ustreznih organih (ponavadi mestnega ali okrožnega oddelka) in formalizacije prenosa z instrumenti, znanimi kot „žigovi“. Stroški snemanja in prenosa se običajno gibljejo od 300 do 700 USD.
Pristojbina za izvor. To je postavka vrstice, ki združuje vse manjše stroške zapiranja. Stroški, ki so običajno vključeni v pristojbino za izdajo originalne pošte, vključujejo kurirske stroške, stroške deponiranja, pristojbine za dokumente in odvetniške stroške. Te pristojbine morajo biti jasno določene v oceni dobre vere, ki jo prejmete med zaključnim postopkom. Pristojbine za poreklo se lahko močno razlikujejo, vendar je 1% kupnine običajna.
Popustne točke. To je neobvezno, čeprav pogosto, da posojilodajalci povišajo donosnost posojila nad navedenimi obrestnimi merami. Točke za popust so v bistvu vnaprejšnja plačila obresti, pri čemer vsaka točka ustreza 1% celotnega zneska posojila in zniža posojilo za kar 0,25%. Kupci, ki imajo ob zaključku dovolj denarja, lahko s plačevanjem točk zmanjšajo tekoča mesečna plačila (in izboljšajo denarni tok svojih gospodinjstev).

Hipotekarni posojili FHA: Idealno za prve kupce domov

Hipotekarna posojila FHA izdajajo zasebni posojilodajalci in jih jamči Zvezna stanovanjska uprava. Zasnovana za prve kupce stanovalcev z omejenim premoženjem in manj kot popolnim kreditom, so bila posojila za nakup FHA v preteklosti ključna pomoč za Američane z nižjimi dohodki, ki iščejo koristi lastništva. Z enim omembe vrednimi izjemami morajo biti domovi, kupljeni ali refinancirani s posojili FHA, lastniki in se uporabljajo kot primarno prebivališče posojilojemalca.

Posojila za nakup FHA so lahko s fiksno obrestno mero (najpogostejša je hipotekarna posojila 203b, ki velja za enodružinske domove z enim do štirimi družinami) ali z nastavljivo obrestno mero (posojilo iz oddelka 251 velja za eno- do štiričlanske samostojne domove ). Obe konfiguraciji omogočata različne izraze, pri čemer sta najpogostejši možnosti s fiksno obrestno mero 15- in 30-letni.

Posojila za refinanciranje FHA, na primer produkt refinanciranja FHA, omogočajo lastnikom domov, ki jih daje FHA, refinanciranje po nižjih stroških kot običajna posojila za refinanciranje. Na voljo so tudi v konfiguracijah s fiksno in nastavljivo hitrostjo. Posojila FHA za posojilo za refinanciranje nimajo zahtev po hipotekarnem zavarovanju (MIP) - velika finančna pomoč za lastnike stanovanj ob tesnih proračunih.

Razlike med FHA in običajnimi posojili

Posojila FHA in običajna posojila se med seboj razlikujejo na nekatere pomembne načine:

Najvišje omejitve posojila. Na večini trgov je najvišje dovoljeno posojilo za nakup FHA 115% povprečne lokalne prodajne cene (običajno izračunane na ravni države). V celinskem ZDA najnižji maksimum znaša 271.050 ameriških dolarjev (na poceni trgih), najvišji pa 625.000 dolarjev (na visoko cenovnih trgih). Na Aljaski, Havajih in čezmorskih protektoratih, kot je Guam, znaša največ 938 250 USD. Te omejitve se lahko spremenijo s prevladujočimi cenami stanovanj. Za povratne hipoteke (ali HECM, priljubljen izdelek FHA) je največja dovoljena omejitev posojila 625.000 dolarjev povsod v celinskih ZDA in 938 250 USD v ne-celinskih jurisdikcijah. Za izračun lokalnih omejitev uporabite kalkulator hipotekarnega posojila FUD HUD.
DTI in razmerje ohišja. Posojila FHA omogočajo višje deleže DTI - zanesljivo do 43%, včasih pa tudi višje. Stanovanjsko razmerje ali razmerje med stanovanjskimi stroški in dohodkom posojilojemalca je lahko tudi višje od običajnega posojila za 28% - do 31%, v večini primerov.
Polog. Za posojilojemalce z oceno FICO pri 580 ali višjih cenah lahko odplačniški posojili FHA odkupijo le 3,5% od kupnine, na primer 7000 USD za hišo v vrednosti 200 000 USD. To je bistveno manj od preteklih 20-odstotnih zahtev za polog za običajna posojila, na primer 40.000 dolarjev za 200.000 dolarjev hišo. Prav tako je manjši od 10-odstotnega zmanjšanja vplačila med običajnimi in običajnimi posojili 97, na primer 20.000 dolarjev za 200.000 dolarjev hišo.
Hipotekarno zavarovanje. Hipotekarno zavarovanje je veliko dražje pri posojilih za nakup FHA in večini posojil za refinanciranje FHA (razen poenostavljenih posojil). Po zakonu se posojilojemalcem zaračuna pavšalna pristojbina v višini 1,75% zneska posojila ob zaključku, ne glede na vrsto posojila, termin ali obrestno mero. Ta pristojbina je običajno zavita v posojilo, kar poveča glavnico, čeprav se lahko plačuje tudi iz svojega žepa. V nadaljevanju morajo posojilojemalci, ki se začnejo z 90% LTV ali višjo (10% ali manj), plačevati tekoče premije za hipotekarno zavarovanje, dokler se celotno posojilo ne izplača - kar 1,05% zneska posojila vsako leto, odvisno od roka posojila in financiran znesek. Posojilojemalci, ki začnejo z manj kot 90% LTV, morajo plačevati tekoče zavarovalne premije vsaj 11 let. Nasprotno pa običajnim posojilojemalcem, ki se začnejo pri 80% LTV ali manj, hipotekarnega zavarovanja sploh ni treba skleniti. Edini način, da večina posojilodajalcev FHA prekliče hipotekarno zavarovanje, je prek poenostavljenega programa refinanciranja FHA.
Obrestne mere. Ob enakih pogojih imajo posojila za nakup in refinanciranje FHA skoraj vedno nižje obrestne mere kot primerljiva običajna posojila. Prihranke obrestnih mer pa lahko izravnamo z višjimi premijami hipotekarnih zavarovanj.
Kreditne zahteve. Posojila FHA imajo slabše zahteve glede prevzema zavarovanja kot običajna posojila. Lahko pridobite 3,5% znižano posojilo za FHA z oceno FICO 580 ali več in 10% nižje posojilo FHA z oceno FICO 500 ali več..
Prodajalec plača zaključne stroške. Posojila FHA omogočajo prodajalcem plačilo do 6% kupnine za zaprtje, na primer 12.000 dolarjev za hišo v vrednosti 200.000 USD. To je potencialno velika korist na trgih kupcev. Konvencionalna posojila zapirajo stroške zapiranja, ki jih je plačal prodajalec, v višini 3% od nakupne cene, na primer 6.000 USD za hišo v vrednosti 200.000 USD.
Predpostavka. Posojila FHA so predvidljiva, kar pomeni, da jih je mogoče prenesti s prodajalca na kupca z minimalnimi spremembami cen in pogojev. Čeprav so predpostavke odvisne od odobritve FHA in zavarovanja posojilodajalca ter kupčeve sposobnosti za kritje razlike (v gotovini ali prek druge hipoteke) med preostalim posojilom in ocenjeno ceno doma, so velik čas in stres -zahrani za motivirane prodajalce. Običajna posojila na splošno niso možna.

Vrste posojil FHA

Poleg posojil 203b in oddelka 251 za enodružinske samostojne hiše imajo posojila FHA še nekaj drugih oblik:

Posojila za kondominij. Poznana kot posojila iz oddelka 234c, posojila za kondominij, zavarovana s FHA, imajo veliko skupnega s 30-letnimi posojili s FHA, zavarovanimi za zasebne domove. Vendar pa je 30-letna fiksna edina možnost financiranja, ki jo podpira FHA, za nakupe stanovanj. Če želite izpolniti pogoje, je treba za nakup posamezne enote kondominiuma uporabiti posojilo iz oddelka 234c, ki ima vsaj pet enot. Zahteve za zasedenost lastnikov so za posojila iz oddelka 234c nižje, vendar program zahteva, da se vsaj 80% posojil, zavarovanih s FHA, v katerem koli razvoju odobri lastnikom stanovalcem.
Varno posojilo za refinanciranje. Posojila za varno refinanciranje FHA pretvorijo običajna hipotekarna posojila, vključno s posojili, ki so zapadla zaradi zamudnih prilagoditev obrestnih mer za običajne ARM, v posojila s fiksno obrestno mero, ki jih podpira FHA. Če se odločite za refinanciranje izplačila, je zgornja meja zadolževanja 85% LTV. Za brezgotovinsko refinanciranje je zgornja meja 97,75% LTV.
FHA racionalizirati refinanciranje. Posojila za posojilo FHA za poenostavitev so namenjena refinanciranju obstoječih posojil FHA brez ocene doma in relativno nizkih stroškov zaprtja (običajno manj kot 4% glavnice). Zahteve programa so na papirju dokaj prizanesljive - na primer tehnično lahko refinancirate globoko pod vodo in ni formalnih pragov za dohodek ali zaposlitev. Vendar večina posojilodajalcev zahteva dostojno posojilo (FICO pri 620 ali več) in preverjanje zaposlitve. Tudi posojila ne morejo biti resno prestopna. Če želite izpolniti pogoje, vam mora novo posojilo znižati mesečno plačilo za najmanj 5% (na primer z 1.000 do 950 USD). Nekateri posojilodajalci ponujajo možnost zapiranja stroškov zaprtja v glavnico posojila, kar ima za posledico posojilo "nič stroškov", vendar ima to za posledico višje mesečno plačilo v času trajanja posojila.
Hipoteke za konverzijo domačega kapitala (HECM ali povratna hipoteka). Posojila HECM, znana tudi kot povratne hipoteke, pomagajo starejšim lastnikom stanovalcev (stari 62 let ali več), da izkoristijo svoj lastni kapital, ne da bi prodali svoje domove in se preselili. Običajno za hipotekarni izdelek HECM ne zahtevajo mesečnih plačil. Namesto tega so idealni viri denarja brez davka za posojilojemalce s fiksnimi dohodki in omejenimi sredstvi. Vendar je zaradi njihovih pomembnih pravnih in finančnih posledic najbolje, da ne vzamete HECM, preden se posvetujete s odvetnikom ali finančnim svetovalcem.
Posojilo za plačilo diplomirano. Posojila za diplomirana plačila ali posojila iz oddelka 245 imajo na začetku zelo nizka mesečna plačila. V prvih 5 do 10 letih trajanja posojila se ta plačila postopoma povečujejo med 2% in 7,5% letno. Na koncu obdobja stopnjevanja se planotirajo in ostanejo nespremenjene do konca mandata. Posojila s plačilnimi plačili so idealna za posojilojemalce, ki pričakujejo, da se bodo njihovi prihodki sčasoma znatno povečali.
Rastoče posojilo lastniškega kapitala. Rastoča posojila v kapitalu, znana kot posojila iz oddelka 245a, so v osnovi bolj vsestranska in finančno odpuščena različica diplomiranih posojil. Velja za večino vrst stanovanj, vključno s kooperacijskimi enotami in obstoječimi domovi, predvidenimi za obnovo ali sanacijo. Letno povišanje plačil je bolj postopno kot možnost diplomiranega plačila - letno povečanje je omejeno na 5%. Tudi pogoji so krajši - največ 22 let je največ.

Prednosti posojil FHA v primerjavi s konvencionalnimi posojili

Sledi povzetek ključnih prednosti posojil FHA pred običajnimi posojili:

Ohlapnejše zahteve za zavarovanje (kreditna ocena)
Zahteve za nižje plačilo (slabe 3,5% za posojilojemalce s FICO pri 580 ali več)
Prepričljivost (z minimalnim trenjem se lahko prenese s prodajalca na kupca)
Nadomestilo za zaključni strošek, ki ga plačujejo prodajalci
Nižje obrestne mere
Ohlapnejše zahteve DTI in razmerja med ohišjem

Slabosti posojil FHA v primerjavi s konvencionalnimi posojili

In ključne pomanjkljivosti posojil FHA v primerjavi s konvencionalnimi posojili:

Plačilo hipotekarnega zavarovanja, ki ga zahteva statut za nakupna posojila in posojila za neintenzivno refinanciranje (1,75% velikosti kredita)
Višje tekoče premije za hipotekarno zavarovanje (do 1,05% velikosti posojila letno)
Hipotekarnega zavarovanja ni mogoče preklicati, razen z racionalizacijo refinanciranja
Nižji zajamčeni limiti za posojila na poceni trgih (na teh območjih so neugodni kupci višjega cenovnega razreda)
Domovi morajo biti primarno bivališča, ki jih zasedajo lastniki

Hipotekarna posojila VA: odlična za vojaške družine

Program VA za stanovanjsko posojilo, ki ga je odobril zakon o prilagoditvi uslužbencev iz leta 1944 (SRA), pomaga trenutnim in nekdanjim uslužbencem uresničiti sanje o lastništvu. Tako kot FHA posojila večino VA dajejo zasebni posojilodajalci in jih podpira Ministrstvo za veteranske zadeve - niso neposredna posojila z VA. Tako kot posojila FHA se tudi posojila VA lahko uporabljajo samo za stanovanja, ki jih zasedajo lastniki, in ki so kvalificirani kot primarna stanovanja posojilojemalcev.

Posojila VA lahko financirajo nakupe in prizadevanja za refinanciranje. Tako kot FHA in običajna posojila so na voljo v najrazličnejših konfiguracijah, vključno s 15-in in 30-letno fiksno obrestno mero ter z različnimi pogoji prilagodljive obrestne mere. Obrestne mere so običajno primerljive z običajnimi posojili in višje od posojil FHA.

Zahteve za upravičenost

Zahteve za upravičenost do posojila VA se nekoliko razlikujejo glede na podružnico, datum in trajanje storitve.

Praviloma so uslužbenci aktivne delovne sile upravičeni po odsluženju po 180 zaporednih dneh delovne dobe, včasih pa tudi do 90 zaporednih delovnih dolžnosti. Veterani, vključno z rezervisti in pripadniki Nacionalne garde, so upravičeni po 90 do 180 zaporednih dneh dela na kateri koli točki kariere. Rezervisti in osebje Nacionalne garde, ki ne vidijo aktivne dolžnosti, so upravičeni po šestih zaporednih letih službovanja. Nepoštene izpuste diskvalificirajo.

Oglejte si tabelo ustreznosti VA za več informacij o kvalifikacijah in podrobnosti o prijavi za potrdilo o upravičenosti (SE).

Razlike med VA in običajnimi posojili

Poleg zahtev za upravičenost do storitev se posojila za VA in običajna posojila razlikujejo v nekaterih temeljnih pogledih:

Pristojbina za financiranje. Največja in najdražja razlika med posojili VA in običajnim posojilom je provizija za financiranje VA. Provizija za financiranje VA je edinstvena pristojbina, ki ne velja za običajna posojila ali FHA. Močno se razlikuje glede na storitveno panogo, vrsto posojila in velikost akontacije, na splošno pa daje prednost domačim kupcem ali refinancerjem s predhodnimi izkušnjami po aktivnem delovnem razmerju in razmerjem manj kot 90% LTV. Pri posojilih za refinanciranje nakupov in izplačil se stroški financiranja običajno gibljejo od 1,25% do 3,3% glavnice posojila, npr. Od 2500 do 6,600 dolarjev pri posojilu v višini 200 000 USD. Pri posojilih za brezgotovinsko refinanciranje lahko znašajo le 0,50% glavnice posojila.
Najvišja velikost posojila. Posojila za VA so na večini trgov zajamčena do 424.100 dolarjev, čeprav se ta zgornja meja lahko spremeni s tržnimi pogoji. Če vam posojilojemalec odobri večje posojilo, ga lahko prevzamete, VA pa ne prevzame presežne obveznosti. Na trgih z višjimi stroški lahko VA garantira večja posojila.
Polog. Ena največjih prednosti posojila za VA je pomanjkanje obveznosti polog za manjša posojila. Če ste upravičeni do posojila za VA, lahko potencialno financirate celotno kupnino vaše hiše. Vendar pa ima ugodnost brez izplačila ključno praktično omejitev: običajno je omejena na štirikratnik običajne pravice VA v višini 36.000 dolarjev na kupca ali 144.000 dolarjev. Za večja posojila so potrebna nižja plačila, čeprav ne nujno 10-odstotni predplačila, ki jih običajno zahtevajo običajni posojilodajalci.
Hipotekarno zavarovanje. Posojila za VA ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja, tudi če je LTV večji od 80%.
Kreditne zahteve. Standardi za prevzemanje kreditnih programov za VA niso ravno tako ohlapni kot tisti v programu FHA. Večina posojilodajalcev zahteva minimalno oceno FICO 620, da se lahko kvalificirajo, čeprav so izjeme odvisno od primera do primera (na primer z visokimi dohodki posojilojemalcev).
Zapiralni stroški. Po zakonu posojilodajalci ne smejo oceniti nekaterih vrst zaključnih stroškov za posojila VA. Sem spadajo odvetniške pristojbine, stroški deponiranja, stroški zavarovanja in stroški obdelave dokumentov. Namesto teh razčlenjenih posojilodajalcev lahko posojilodajalci ocenijo nadomestila za nastanek do 1% zneska posojila.
Predpostavka. Kot posojila FHA je tudi posojilo VA mogoče pridobiti z odobritvijo VA in kvalifikacijo kupca.

Vrste posojil VA

Posojila za VA so na voljo v različnih oblikah:

Nakup posojila. Za posojila za nakup VA ni potrebnih denarja - z drugimi besedami, dopustni LTV znašajo do 100%. Z določenimi omejitvami jih je mogoče uporabiti za obstoječe samostojne domove, vgrajene posebne hiše (novogradnje), kondominijske enote, izdelane domove in sklope ter projekte nakupa in obnove (podobno kot posojilo za sanacijo FHA 203k).
Posojilo za izplačilo gotovine. Kot običajna posojila in posojila za refinanciranje denarnih odhodkov FHA, tudi posojila za denarno odplačevanje VA nadomeščajo prvotno posojilo in posojilojemalcu zagotavljajo pavšalni znesek, ki ga lahko uporabijo, kot se jim zdi primerno. Ta pavšalni znesek je lahko velik do 100% kapitala posojilojemalca v domu - na primer, če posojilojemalec dolguje 100.000 dolarjev za hišo v vrednosti 200.000 dolarjev, lahko vzame do 100.000 dolarjev v gotovini. Posojila za denarno refinanciranje imajo običajno nižje obrestne mere kot posojila, ki jih nadomeščajo. Izvirno (refinancirano) posojilo ni nujno, da je posojilo VA.
Posojilo za refinanciranje znižanja obrestne mere (IRRRL). Znane tudi kot VA Streamline Posojilo za refinanciranje (ali preprosto poenostavite refinanciranje), IRRRL so posebej zasnovane za refinanciranje obstoječih posojil za nakup VA brez drugega zahtevka za posojilo VA. Ni možnosti za izplačilo denarja, razen pri projektih za izboljšanje energije, ki jih je treba porabiti za 6000 USD.
Program neposrednih posojil iz Indije (NADL). Zasnovana posebej za člane storitev in veterane domorodnih ameriških držav, posojila NADL daje neposredno VA. Vedno so konfigurirani kot 30-letna posojila s fiksno obrestno mero. V skladu z VA se lahko NADL uporabljajo samo za "financiranje nakupa, gradnje ali izboljšanje domov na zvezni zemljišč (rezervacijsko zemljišče) ali za refinanciranje predhodnega NADL za znižanje obrestne mere."

VA prav tako zagotavlja dve različni vrsti prilagojenih stanovanjskih štipendij, ki so nepovratna plačila za veterane s hudimi, trajnimi invalidskimi storitvami. Te donacije so namenjene financiranju gradnje, nakupa ali dopolnitve invalidskih stanovanj za invalidne veterane in njihove družine. Ni jim treba vračati.

Prednosti posojil VA in običajnih posojil

Tukaj je kratek povzetek ključnih prednosti posojil VA v primerjavi z običajnimi hipotekami:

Za določena posojila ni potrebno polog
Hipotekarno zavarovanje ni potrebno
Prepričljivost
Visoki limiti za posojila za refinanciranje (izplačilo do 100% vašega kapitala v domu)
Nizki stroški za poenostavljena posojila za refinanciranje
Omejitve glede vrst in vrednosti stroškov zapiranja

Slabosti posojil VA v primerjavi s konvencionalnimi posojili

In njihove ključne slabosti:

Vnaprej je potrebna provizija za financiranje VA
Omejeno na aktivne uslužbence, veterane in njihove družine
Omejitve velikosti posojila, ki lahko prikrajšajo kupce na visoko cenovnih trgih
Domovi morajo biti primarno bivališča, ki jih zasedajo lastniki

Končna beseda

Če živite v metropolitanskem območju, ki je določeno s popisom prebivalstva, boste verjetno upravičeni do običajnega posojila, VA ali FHA. Če pa delite široko odprte prostore, je morda najboljša možnost posojila za dom tisto, ki smo jo omenili le mimogrede: posojilo USDA.

Posojila USDA so podprta s strani ameriškega ministrstva za kmetijstvo, zasnovana posebej za kupce, ki se prvič iščejo zunaj popisanih metropolitanskih območij, kjer živi velika večina Američanov. Za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, je posojilni program USDA izjemno velikodušen - ponuja 100-odstotno financiranje (brez znižanja denarja), ultra nizke obrestne mere in znižane PMI. Preden zaprosite za navadno posojilo ali katero izmed bolj običajnih nekonvencionalnih alternativ, si naredite sebi (in svojo denarnico) uslugo in poglejte v ta neučinkovit, potencialno donosen izdelek za financiranje nepremičnin..

Če želite izboljšati svoje možnosti za odobritev hipoteke, glejte ta članek: 6 nasvetov za odobritev hipotekarnega posojila za dom.

Katera od različnih hipotekarnih posojil - FHA, VA ali običajna - je prava za vas?