Posojilo za domači lastniški kapital v primerjavi s kreditno linijo (HELOC) - kateri je pravi za vas?
Mnogi lastniki domov menijo, da je enakost tako razveseljiva kot norega. Imajo dragoceno premoženje z desetinami ali celo stotimi tisoč dolarji neizkoriščenega lastniškega kapitala, vendar dostop do tega lastniškega kapitala ni niti enostaven niti poceni.
Prvo pravilo domačega lastniškega kapitala je zapomniti, da obstaja samo na papirju. V nobenem funkcionalnem smislu ne postane resničen, dokler ne prodajate svojega doma, česar morda ne načrtujete dolga leta.
Najbližje, ki ga lahko spoznaš, preden prodaš, si ga izposodi. Na voljo imate več možnosti, da iz lastnega kapitala črpate kapital, od katerih sta najpogostejši posojila za lastniški kapital (druge hipoteke) in kreditne vrstice domačega kapitala (HELOC).
Kot vsak drug dolg je tudi vsak od njih s svojimi tveganji in prednostmi. Tukaj morate vedeti o posojilih za lastniški kapital in HELOC-jih, preden podpišete s pikčasto črto za dodaten dolg.
Posojila za lastniški kapital
Posojilo za lastniški kapital je nova hipoteka proti domu, ki ga že imate, ki se uporablja za izkoriščanje obstoječega kapitala. Z drugimi besedami, gre za hipotekarno hipoteko. Posojilno drevo je odličen kraj za začetek pri iskanju posojila za lastniški kapital.
Običajno to pomeni drugo hipoteko - čeprav je tehnično gledano, če imate svoj dom brezplačen in čist, lahko posojilo za lastniški kapital prevzamete kot prvo hipoteko. Hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipotekarna posojila ne spadajo pod opredelitev posojila za lastniški kapital..
Poleg tehničnih razlik pa se izraza „druga hipoteka“ in „posojilo za lastniški kapital“ pogosto uporabljata tudi sinonimno.
Prednosti posojil domačega kapitala
Najboljši način za razumevanje prednosti in slabosti posojil domačega kapitala je primerjava z drugimi vrstami dolga.
Recite, da imate dom s 100.000 dolarji lastniškega kapitala in želite dostopati do tega lastniškega kapitala. Vaš hipotekarni posojilodajalec vas vedno pošilja pošiljateljem, ki vas pozivajo k refinanciranju, da potegnete denar, in vas mika.
Toda pogosto je bolje, da vzamete drugo hipoteko, kot pa da refinancirate prvo hipoteko. Prvič, morebitne točke, ki jih posojilodajalec zaračuna na drugi hipoteki, bodo znašale manjši znesek posojila. „Točka“ je posojilna provizija, zaračunana pri poravnavi, ki znaša 1% celotnega zneska posojila. Torej, točka na 50.000 ameriških dolarjih hipoteke znaša le 500 dolarjev, medtem ko je točka na polnih 350.000 dolarjev refinancirane hipoteke 3.500 dolarjev. Lahko vidite, kako pomembna je velikost, ko gre za stanovanjska posojila.
Če plačamo stran, obstaja bolj nežen razlog, zakaj posojilodajalci raje refinancirajo prvo hipoteko - in zakaj bi morali biti previdni. Imenuje se amortizacija, kratka razlaga pa je naslednja: Na začetku trajanja posojila skoraj vsa mesečna hipotekarna plačila odidejo v posojilne obresti, skoraj nobena pa ne plača glavnice. S časom se to začne spreminjati, postopoma pa več mesečnega plačila odhaja na plačilo stanja, ne na obresti. V zadnjih nekaj letih hipoteke je večina vašega mesečnega plačila namenjena glavnici.
Čim dlje ste v posojilu, manj je dobička posojilodajalec. Znova želijo znova zagnati amortizacijski načrt, tako da lahko zahtevajo več vaših plačil kot obresti - zato se morate zavarovati pred refinanciranjem, razen če je trenutna obrestna mera dramatično višja od ponujene stopnje refinanciranja. In glede na to, kako dolgo so bile obrestne mere nizke, je malo Američanov trenutno zavezanih s hipotekarnimi hipotekami.
Ko že govorimo o obrestnih merah, lahko z drugo hipoteko zaklenete fiksno obrestno mero, kar je super. Enako ne moremo reči za HELOC (več o njih v kratkem).
Slabosti posojil domačega kapitala
Ker hipotekarni posojilodajalci z refinanciranjem zaslužijo več denarja, vas poskušajo spodbuditi k refinanciranju, namesto da bi vzeli drugo hipoteko. Prav tako so bolje zaščiteni pred privzeto, če imajo prvo zastavno lego in ne drugo.
Prvi način, s katerim vas poskušajo refinancirati, je ponudba bistveno nižjih obrestnih mer, zato bodite pripravljeni plačati več obresti za drugo hipoteko in ne prvo.
Posojilodajalci lahko zaračunajo tudi več pristojbin in točk za drugo hipoteko. Upoštevajte te nasvete, da si zagotovite hipoteko z nizkimi obrestmi pri nakupovanju in pogajanju z posojilodajalci.
Čeprav je znesek posojila za posojilo iz stanovanjskega kapitala razmeroma majhen, morate pri poravnavi vseeno plačati enake pavšalne pristojbine. Te pristojbine vključujejo poročila o naslovih in druge pristojbine, pristojbine za poravnavo agentov, "junk honorarji", posojilne pristojbine in pristojbine za snemanje. Ne glede na to, ali si izposodite 30.000 ali 300.000 dolarjev, ti stroški običajno ostanejo enaki.
Pravzaprav vse te pristojbine za poravnavo pogosto pomenijo, da je bolje, da na kreditni kartici vzamete osebno posojilo ali gotovinsko predplačilo, čeprav je obrestna mera verjetno višja. Primerjajte skupne stroške hipotekarnega posojila, vključite vse stroške zapiranja in obresti do posojila z alternativami, preden sprejmete odločitev (več o alternativah pozneje).
Nazadnje so posojila za lastniški kapital toge v primerjavi z vrtečimi se kreditnimi linijami, kot so HELOC. So klasična posojila brez prilagodljivosti; prejmete enkratni predujem gotovine in nato mesečno plačujete naslednjih 15 do 30 let - konec.
Pogoste uporabe kreditov domačega kapitala
Ena najpogostejših uporab drugih hipotek je obnova projektov. Sanjate, da bi namestili bazen, sončno sobo ali turško kopel iz 15. stoletja, vendar si ne morete privoščiti plačila v gotovini. Torej si sposodite denar proti lastniškemu kapitalu, računajoč, da bodo izboljšave povečale vrednost vašega doma.
To je nevarna domneva, saj vse prenove ne izboljšujejo vrednosti doma in večina se ne plačuje v obliki lastniškega kapitala. Morda vam bo boljše, če naredite izboljšave na domu, ki zmanjšajo stroške lastništva; vsaj prihranite denar mesečno.
Druga pogosta uporaba posojil domačega kapitala je konsolidacija dolgov. Lastnik stanovanja z 10 različnimi posojili, od študentskih posojil do avto posojil do dolga na kreditni kartici, se lahko odloči, da bo raje imel eno veliko posojilo kot 10 majhnih. Ponovno to lahko ali ne mora biti finančno smiselno; preberite prednosti in slabosti konsolidacije dolgov, preden nadaljujete.
Seznam stroškov, ki jih ljudje porabijo za druge hipoteke, je neskončen: šolnina odraslih otrok, zdravstveni stroški, ustanovitev podjetja - poimenujete ga. Če je drago, so se lastniki stanovanj obrnili na drugo hipoteko, da bi jo plačali.
Kreditne vrstice domačega kapitala (HELOC)
HELOC je vrtljiva kreditna linija, podobno kot kreditna kartica, ki je zavarovana pred vašim domom. Z drugimi besedami, posojilodajalec zastavi zastavno pravico na vašem domu, tako kot hipotekarni posojilodajalec, tako da, če privzamete, izključijo. Medtem ko kreditne kartice zaračunavajo predplačilo v gotovini in postavljajo nižje omejitve za predplačila v gotovini kot nakupi na drobno, so HELOC-ji zasnovani posebej za dvig gotovine.
HELOC-ovi imajo običajno dve fazi: fazo črpanja in odplačilno fazo. V začetni fazi črpanja, ki traja pet do 10 let, lahko denar potegnete ven ali ga vrnete. Po končani fazi črpanja se vaše stanje zaklene in vstopite v fazo odplačevanja. Na tej točki HELOC dejansko postane druga hipoteka in redno plačujete v obdobju od 10 do 20 let.
Nasvet za profesionalce: Figure.com ponuja kreditno linijo domačega kapitala s stopnjami, ki se začnejo 4,99%. Odobreni boste lahko v petih minutah, financiranje pa v samo petih dneh.
Prednosti HELOC-ov
Najbolj očitna prednost HELOC-ov je njihova fleksibilnost. Denar si lahko izposodite, kolikor ga potrebujete, ga vrnete in nato več izposodite.
Tako kot pri drugih hipotekicah lahko dostop do lastniškega kapitala, ne da bi refinancirali in ponovno začeli amortizacijo iz nič..
Obrestne mere HELOC so pogosto podobne drugim hipotekam. Zaradi tega so višje od prvih hipotek, vendar nižje od večine kreditnih kartic ali osebnih posojil, saj je kreditna linija zavarovana z zastavno pravico do vašega doma.
Slabosti HELOC-ov
Za razliko od drugih hipotek, HELOC ne ponujajo fiksnih obrestnih mer. Ker gre za vrtečo se kreditno linijo, lahko pričakujete, da bodo obresti vezane na nihajočo obrestno mero. To pomeni, da ne morete zaklepati posojila po trenutno nizkih obrestnih merah. Današnja cenovno ugodna kreditna linija lahko jutri preide v strmo dolg z visokimi obrestmi.
Druga razlika od drugih hipotek je, da lahko HELOC zamrznejo vaš kredit, če vaš dom pade na vrednost. Na svoj HELOC lahko računate le toliko, kolikor se vaš kapital ne zmanjša.
Eno tveganje, ki ga le redki lastniki stanovanj zavedajo, je omejitev najema, ki jo nalaga večina posojilodajalcev HELOC. S hipoteko se lahko izselite iz svojega doma in ga obdržite kot najem, če ste tam živeli vsaj eno leto. Toda veliko posojilodajalcev HELOC pokliče vašo kreditno linijo, če se preselite iz doma.
Zaradi vseh teh razlik si HELOC deli nekaj neprijetnih podobnosti s posojili iz naslova lastniškega kapitala. Prvi so stroški zapiranja; pričakujte, da boste v poravnalni tabeli plačali primerljivo visoke pristojbine in pristojbine, od naslova pristojbin do pristojbin za ocenjevalce do pristojbin za posojilo.
Nato obstaja tveganje kazni predplačila. Medtem ko to predstavlja tveganje tudi pri drugih hipotekah, predstavljajo večji problem pri HELOC. Kazen predplačila je pristojbina, ki jo posojilodajalec zaračuna, če dolg v celoti izplačate pred določenim datumom - kar lahko izniči celoten namen prilagodljive kreditne linije za črpanje ali izplačilo, kot se vam zdi primerno. Vsi HELOC-i ne vključujejo predplačniške kazni, zato pred zadolžitvijo dvakrat preverite.
Bodite še posebej pozorni na HELOC-ove „brez stroškov zapiranja“. Domači posojilodajalci niso ravno dobrodelne dobrodelne organizacije, zato če opazite oglaševanega HELOC-a brez stroškov zapiranja, kopajte globlje in odkrijte, kje natančno skrivajo pristojbine - na primer predplačilo..
Nazadnje, ne pozabite, da ko se HELOC preusmeri na fazo odplačevanja, bo šel po amortizacijskem načrtu tako kot tradicionalna hipoteka. Kot je navedeno zgoraj, to pomeni, da večina vašega mesečnega plačila nameni obresti za večino posojila.
Pogoste uporabe za HELOC
Tako kot posojila za lastniški kapital lastniki stanovanj uporabljajo HELOC-ove za plačilo stroškov velikih vozovnic, kot so prenove domov, šolnina, konsolidacija dolgov in zdravstveni računi.
Dodana prilagodljivost HELOC-ov pa omogoča tudi nekaj bolj kreativne uporabe. Kot vlagatelj v nepremičnine sem na primer videl, kako drugi vlagatelji kreativno uporabljajo HELOC, da bi financirali svoje predplačila ali stroške obnove za nove najemne nepremičnine ali stanovanjske hiše. Po končani prenovi hišo prodajo (v primeru preloma) ali jo refinancirajo z dolgoročno fiksno hipoteko (v primeru najemnine) in v celoti povrnejo svoj HELOC..
Nekateri lastniki domov ohranjajo HELOC kot dodatno plast zaščite pred izrednimi razmerami. Namesto da bi večmesečne stroške plačevali v denarnem skladu, hranijo del denarja v gotovini, vedoč, da lahko v primeru nujnosti črpajo svoj HELOC. To jih osvobodi, da vložijo več svojega denarja, izkoristijo pa za sestavljanje in zaščito pred inflacijo.
Namesto drugih hipotek in HELOC-ov
Tako druge hipoteke kot HELOC-ji prihajajo z zaskrbljujoče visokimi stroški zapiranja. Govorimo o štirih številkah. In če privzeto izgubite svoj dom.
Posojila za lastniški kapital in HELOC-ji za vse njihove namene niso vaše edine možnosti. Razmislite o teh možnostih, preden podpišete drugi dolg do svojega doma.
1. Osebni krediti
Ponoviti je treba: stroški zapiranja domačih lastniških posojil in HELOC so dragi. Pripravite se, da boste odpihnili od 3000 do 10 000 dolarjev ali več.
V vsakem primeru bi vam čeljust padla ob izgubi tovrstnega denarja. Vendar pa lastniki stanovanj te stroške odpravijo iz dveh razlogov: posojilo jih je treba naložiti in so videti manjši glede na veliko število vrednosti stanovanj in hipotekarnih posojil.
Da, osebna posojila običajno prihajajo z višjimi obrestnimi merami kot druge hipoteke. Vendar pa prihajajo tudi z drastično nižjimi provizijami, ker posojilodajalcu ni treba voditi zgodovine naslova, naročiti cenitve ali uradne poravnave.
Primerjajte skupne stroške zapiranja in obresti za posojilo, preden prevzamete drugo hipoteko nad osebnim posojilom. Morda boste presenečeni, ko boste ugotovili, da so osebna posojila kljub nominalno višji obrestni meri cenejša.
Nasvet za profesionalce: Če iščete osebno posojilo, začnite z iskanjem Credible.com. V več kot dveh minutah boste prejeli cene od več posojilodajalcev.
2. Kreditne kartice
Tako kot osebna posojila ponujajo nezavarovano alternativo posojilom za lastniški kapital, tudi kreditne kartice ponujajo nezavarovano alternativo HELOC.
Enaka logika velja: Čeprav so obrestne mere višje za kreditne kartice, ne pridejo do velikih zapiralnih stroškov. Številne kartice prav tako ne dobijo nobenih začetnih ali letnih pristojbin.
Čeprav vam je morda všeč ideja, da bi vzeli denar iz HELOC-a, si lahko denar še vedno izposodite s kreditne kartice. Običajne denarne akontacije padejo v razponu od 3 do 4%, kar je še vedno precej nižje od tistega, kar bi plačali v skupnih stroških zapiranja HELOC.
Upoštevajte te kreditne kartice z nizko stopnjo trajanja, ki lahko zaračunajo le nekoliko višje obresti kot HELOC brez nobene strme poravnave.
3. Refinanciranje
Da, upoštevati morate amortizacijski razpored in zavajajoče posojilodajalce, ki zvijajo roko v refinanciranje. Toda refinanciranje je še vedno možnost kot alternativa domačim lastniškim posojilom in HELOC-om.
Če imate trenutno hipoteko z visoko obrestno mero, ki v svoji amortizaciji ni predaleč, se vam zdi smiselno refinancirati posojilo z nižjimi obrestmi. Če ste na primer kupili dom, ko ste imeli slabo posojilo in ste od takrat povišali kreditno oceno za 100 točk, boste morda danes našli veliko cenejše možnosti posojila, ki so vam danes na voljo.
4. Povratne hipoteke
Za upokojene lastnike domov, starejše od 62 let, povratne hipoteke ponujajo dodaten vir dohodka.
Povratne hipoteke so različnih barv; lahko vzamete pavšalno izplačilo, pobirate mesečna plačila ali se odločite za kreditno linijo, podobno HELOC-u. Lahko pa izberete kombinacijo teh možnosti.
Za razliko od tradicionalnih posojil nikoli ne plačujete povratne hipoteke. Ko umrete ali prodate nepremičnino, posojilodajalec dobi svoj denar nazaj.
Ker ne plačujete mesečno, vaša kreditna ocena ni pomembna. Toda to, da ne plačujete, to ne pomeni, da je posojilo brezplačno. Pričakujte, da boste plačali vse tradicionalne pristojbine za poravnavo, plus 1,5-odstotno letno hipotekarno premijo.
Naredite domačo nalogo na povratnih hipotekah, preden jo izposodite. So nenavadni in jih je enostavno razumeti, vendar lahko upokojencem nudijo prepotreben dohodek.
5. Zasebni skladi
Nihče ne pravi, da se morate zadolžiti pri banki ali posojilodajalcu podjetja. Lahko se zadolžujete od prijateljev in družine in pogosto plačujete občutno nižje obresti in pristojbine.
Po mojih izkušnjah zasebnim "posojilodajalcem" ni treba zaračunati provizij, ker ne sledijo poslovnemu modelu posojilodajalca. Namesto tega razmišljajo kot vlagatelji, gledajo na tveganje in donose. Ko pristopite k njim, da razpravljate o posojilih, ne ponujajte vnaprej določenih provizij, ampak namesto tega ponudite visoke obrestne mere, da izpolnite njihovo željo po močni donosnosti.
Da jih prepričate, da ste naložba z nizkim tveganjem, ponudite zavarovanje. Lahko jim pustite, da dragocen kos nakita ali dejanja pripeljejo do vašega avtomobila ali celo vašega doma - nekaj, kar lahko olajša njihovo pamet, ne da bi vam bilo treba plačati iz žepa za zajetne stroške zapiranja.
Tako kot pri drugih vrstah nezavarovanih posojil, opisanih zgoraj, tudi pri odpovedi višjim obrestim izterjate stroške poravnave, ki so se izognili. In tvoja sestra te verjetno ne bo vrgla iz hiše, če ji ne povrneš pravočasno. Verjetno.
6. Povečajte svojo stopnjo varčevanja in se izognite dolgu v celoti
Da, tehnično je takšen, kot je dober dolg. Dober dolg vas po definiciji dolgoročno bogati; primeri vključujejo dolg študentskega posojila in posojila za naložbene nepremičnine, oboje pa lahko poveča vaš dohodek. Toda zelo malo lastnikov stanovanj vzame posojilo za lastniški kapital ali HELOC za namene "dobrega dolga".
Namesto da se obremenjujete z domačim lastniškim dolgom, naredite si prihodnost sebi uslugo in namesto tega povečajte svojo stopnjo prihranka. Poraba manj in prihranite več morda ni tako seksi, kot bi dobili denar prav v tej sekundi za namestitev bazena, vendar je tako, kako se boste znašli v igri gradnje bogastva.
Za preprost način, kako doplačati svojo varčevalno stopnjo, razmislite o krajenju hiše, da odpravite plačilo stanovanja. Nato lahko prihranite prihranke vsak mesec in jih vložite v naložbeni račun M1 Finance ali ga vstavite v račun ustvarjalca prihrankov z visokim donosom Banka CIT.
Končna beseda
Govorili so o tem, da so se panditi radi vrgli po stanovanjski krizi leta 2008. Lastnike stanovanj so kritizirali, da "uporabljajo svoje domove kot bankomat."
Da, bilo je pokroviteljsko. A ne bo pomote, govorili so o tem, da so ljudje vzeli posojila za lastniški kapital in HELOC-ove, da bi lahko zdaj porabili svoj kapital, namesto da bi čakali, dokler teh dobičkov ne bodo prodali s prodajo domov.
Ko ocenjujete možnosti za izposojo denarja, bodite vedno previdni, če želite voditi skupne stroške življenjske dobe posojila. Primerjajte ne le prednosti in slabosti HELOC-ov in posojil za lastniški kapital, ampak tudi zgoraj navedene alternative. In bodite še posebej previdni, da ne boste postali samozadovoljni glede porabe 5000 USD za stroške zapiranja, preprosto zato, ker je v domači vrednosti 250.000 USD videti majhno.
Ste vzeli HELOC ali posojilo za lastniški kapital? Kakšna je bila vaša izkušnja z njo?
