Kako izračunati razmerje med dolgom in dohodkom za hipoteko ali posojilo

Čeprav ne potrebujete enciklopedičnega znanja o vseh sestavnih delih dobre bonitetne ocene ali premislekih, povezanih s sklepi o prevzemu zavarovanja, ne bo škodilo, če veste, kaj ugaja posojilodajalcem - in kaj jih izključuje.

Poleg same kreditne ocene je ena meritev, vredna nadaljnje preiskave, tudi razmerje med dolgom in prihodkom.

Težko je poudariti osrednjo vlogo dolga do dohodka v postopku prevzema zavarovanja. Če je vaše razmerje previsoko, boste zelo težko zavarovali osebna posojila in druge vrste kreditov po razumnih stopnjah. To ima lahko resne posledice za vaš življenjski slog in osebno finančno zdravje, o katerih bomo podrobneje razpravljali v nadaljevanju.

Tukaj je tisto, kar morate vedeti o razmerju med dolgom in prihodkom: kako se izračuna, zakaj je to pomembno, njegove omejitve kot kazalnik finančnega zdravja in kaj lahko storite za izboljšanje svojega osebnega ali gospodinjskega razmerja.

Kakšen je razmerje med dolgom in dohodkom?

To je precej preprost koncept.

Primerja se vaše razmerje med dolgom in prihodkom kar ste dolžni proti kar zaslužiš. Matematično gledano je količnik vaših mesečnih obveznosti, deljen z mesečnim bruto dohodkom: R  = D/jaz, kjer je D vaš skupni dolg, sem vaš skupni dohodek in R je razmerje med dolgom in prihodkom.

Kako izračunati razmerje med dolgom in prihodkom

Razmerje med dolgom in prihodkom lahko izračunate v štirih preprostih korakih:

1. Povečajte svoje dolgove. Najprej seštejte vse svoje dolgove. Obveznosti, ki se običajno uporabljajo za izračun razmerja med dolgom in prihodkom, vključujejo hipoteko (vključno z davki in zavarovanji), plačilo najemnine, avtomobilska plačila, študentska posojila, osebna (in druga) plačila posojila, plačila posojil za vsa posojila, ki jih imate skupaj. podpisani (pomembna postavka za starše z odraslimi otroki, ki bremenijo dolg), preživnino, preživnino za otroke, izplačilo posojila iz naslova domačega kapitala in minimalna plačila s kreditno kartico (tudi če zaračunate več). To ni popoln seznam dolgov, ki lahko vplivajo na razmerje med dolgom in prihodkom. Če niste prepričani, kaj išče posojilodajalec, vprašajte neposredno svojega posojilojemalca.
2. Izključite stroške, ki niso upoštevani. Števec vašega razmerja med dolgom in prihodkom vključuje samo odhodke, ki se štejejo za dolgove. Ne gre za skupno računovodstvo vaših mesečnih obveznosti. Neobvezni stroški običajno vključujejo plačila komunalnih storitev (na primer voda in elektrika), večino zavarovanj (vključno z avtomobilskim in zdravstvenim zavarovanjem), prevozne stroške (razen avtomobilskih posojil), račune za mobilne telefone in druge telekomunikacijske stroške, trgovine z živili in hrano, večino davkov (brez davkov, povezanih z nepremičninami), in diskrecijski stroški (na primer zabava).
3. Dodajte svoj bruto dohodek. Seštejte vse vire dohodka pred davki. Če imate zaposlitev za W-2 s polnim delovnim časom, je to tako enostavno kot pregled najnovejših plač. Če imate več zaposlitev za krajši delovni čas, delate kot neodvisni izvajalec več strank ali imate majhno podjetje, je verjetno najlažje sklicevati se na obračun davka za preteklo leto (ob predpostavki, da se vaš dohodek ni bistveno spremenil) ali ročno seštejte prejemke z uporabo vaše zadnje izpiske o bančnih računih.
4. Korak 1 razdelite na 3. korak. Razdelite svoje skupne mesečne dolgove, kot so opredeljeni v koraku 1, glede na bruto dohodek, kot je opredeljen v koraku 3. To je vaše trenutno razmerje med dolgom in prihodkom.!

Tu je preprost primer. Povej svoje skupni mesečni dolg, brez dolgovnih stroškov, je 1.500 dolarjev. Vaš mesečni bruto dohodek, pred davki in gospodinjskimi stroški, je 4.500 dolarjev. Vaš razmerje med dolgom in prihodkom je 1.500 USD / 4.500 USD ali 33,3%.

Zakaj je pomembno vaše razmerje med dolgom in prihodkom

Dolg do dohodka je eden najpomembnejših dejavnikov, ki ga posojilodajalci uporabljajo za ocenjevanje vlagateljev posojila.

Za posojilodajalce je vaše razmerje med dolgom in prihodkom zanesljiv pokazatelj vaše zmožnosti pravočasno odplačevati novo posojilo. Statistično gledano, večja kot je vaša obremenitev dolga glede na vaš trenutni dohodek, bolj verjetno je, da boste zaostali pri odplačevanju dolga.

Hipotekarni posojilodajalci se še posebej zavedajo razmerja med dolgom in prihodkom vlagateljev. Hipotekarni zavarovalci in servisna podjetja, ki kupijo večino hipotek po izdaji, nimajo dovolj spodbude za izdajanje tveganih posojil vlagateljem, ki bi se lahko borili za izpolnitev svojih obstoječih obveznosti.

Posojilodajalci, ki izdajajo hipotekarna posojila z večjim tveganjem - znana kot hipotekarna hipotekarna hipoteka - nadomestijo dodatno tveganje z zahtevanjem večjih predplačil in določitvijo višjih obrestnih mer. Hipotekarna posojila, namenjena za predhodno uporabo, pogosto zahtevajo polog v višini severno od 20% in zaračunavajo obresti, ki presegajo 8% APR, v primerjavi s 3% do 5% za osnovne hipoteke.

Kaj je dobro razmerje med dolgom in dohodkom za posojilodajalce?

Vsak posojilodajalec je drugačen, toda 36% je splošno sprejeto znižanje dolga do dohodka za primarne hipotekarne kredite. To je največje razmerje med dolgom in prihodkom, ki ga dovoljujejo pravila Fannie Mae za ročno sklenjena posojila.

Fannie Mae naredi izjeme od pravila 36%. Po matriki upravičenosti Fannie Mae Fannie Mae dovoljuje razmerja med dolgom in prihodkom do 45% pri posojilih, danih posojilojemalcem z višjimi bonitetnimi ocenami in denarnimi rezervami.

Posojila, dana posojilojemalcem, katerih razmerje med dolgom in prihodkom presega 43%, morda nimajo pomembne zaščite posojilojemalcev, kot so omejitve vnaprej določenih stroškov in samo obresti. Oglejte si literaturo Urada za varstvo potrošnikov o kvalificiranih hipotekicah za več podrobnosti o tem, kaj je in kaj ni dovoljeno.

Manjši upniki so izvzeti iz pravil, ki urejajo kvalificirane hipoteke, in lahko zato dajejo posojilojemalcem ugodna hipotekarna posojila, katerih razmerje med dolgom in prihodkom presega 43%. Majhni upniki so opredeljeni kot posojilodajalci z manj kot dve milijardi dolarjev premoženja in 500 ali manj hipotekami, izdanimi v preteklem letu. Upoštevajte, da imajo posojilodajalci dokončno diskrecijsko pravico do sklepanja o zavarovanju - in ne glede na to, kako prizanesljiv je posojilodajalec, se boste verjetno soočili z višjimi obrestnimi merami in zahtevami polog za plačilo, če razmerje med dolgom in prihodkom presega 36%.

Je razmerje med dolgom in dohodkom dober pokazatelj finančnega zdravja?

Verjetno je do zdaj jasno, da razmerje med dolgom in prihodkom ni sredstvo za denarni tok gospodinjstev. Z izključitvijo širokih kategorij odhodkov, kot so komunalne storitve, zavarovanje in hrana, je dolg do dohodka v najboljšem primeru nepopolna slika vašega splošnega finančnega zdravja. Čeprav je lažje zapraviti več, kot zaslužite z denarnico, polno kreditnih kartic ali obsežnim portfeljem osebnih posojil, prekomerni finančni vzvod ni edini dejavnik, ki lahko ogrozi vašo finančno odpornost.

Dolg do dohodka je dober pokazatelj vaše osebne kreditne sposobnosti, pa čeprav le zaradi stopnje, na katero se posojilodajalci pri sklepanju o zavarovanju zanašajo nanjo. Toda vaše razmerje med dolgom in prihodkom "izven škatle", opredeljeno v štirih korakih zgoraj, ni dovolj za oblikovanje celostne slike o vašem finančnem počutju.

Če želite to doseči, morate na novo opredeliti "dolg".

Kako izračunati prilagojeno razmerje med dolgom in dohodkom

Vaše prilagojeno razmerje med dolgom in prihodkom bi moralo predstavljati ponavljajoče se neizogibne osebne ali družinske stroške, ki niso vključeni v opredelitev „dolga“ v koraku 2. Takšni stroški lahko vključujejo:

• Zdravstveno zavarovanje
• Avtomobilsko zavarovanje
• Zavarovanje stanovanja, če ni v paketu v depozitu
• Stroški varstva otrok, če imate majhne otroke v gospodinjstvu z enim staršem ali z dvema zaslužkarjema
• Davek na dohodek, če ni v celoti zadržan z vaše plače
• Stroški komunalnih in komunikacijskih storitev
• Živila

Očitno je, da kolikor več vključujete stroške, boste bližje, da preprosto popravite proračun svojega gospodinjstva. (Če še nimate gospodinjskega proračuna, preberite, kako lahko prvič sestavite osebni proračun.)

Temu se lahko izognete, če se osredotočite na največje obveznosti: v večini primerov zdravstveno zavarovanje in varstvo otrok. Pred izračunom prilagojenega razmerja med dolgom in prihodkom odtegnite stroške zdravstvenega zavarovanja in stroške varstva otrok (če je primerno) od bruto dohodka.

Če izpolnjujete pogoje za davčne dobropise ali odbitke, povezane s katerim koli odhodkom, jih dodajte nazaj. Glede na vaš dohodek se lahko upravičite do davčnega dobropisa v višini od 20% do 35% kvalificiranega dnevnega varstva ali drugih stroškov nadzora, namenjenih otrokom in vzdrževanim osebam, mlajšim od starosti. 13 let, z omejenimi stroški za enega otroka v višini 3000 dolarjev in 6 000 dolarjev za dva ali več otrok. Celoten kredit je na voljo samo staršem z nižjimi dohodki. Če zaslužite več kot 43.000 dolarjev na leto, je vaš kredit omejen na 20%. (Ta prag se lahko spremeni v vsakem davčnem letu, zato se pred predložitvijo kakršnih koli predpostavk o vaši upravičenosti obrnite na najnovejše davčne napovedi in trenutne publikacije IRS.)

Izračun razmerja med dolgom in prihodkom: Primer

Pojdimo skozi primer. Povejte svoj delež Načrt zdravstvenega zavarovanja vas stane 2500 dolarjev na leto, stroški vašega varstva otrok skupaj 11.000 dolarjev na leto za dva otroka, in tvoj bruto letni dohodek je 70.000 USD. Ob predpostavki, da so vaši otroci upravičeni do otroškega in vzdrževanega davčnega dobropisa za nego, bi lahko zahtevali 2.200 dolarjev.

Če želite najti svojo "resnično" dohodkovno osnovo za prilagojeni izračun dolga do dohodka, morate odšteti 13.500 dolarjev iz 70.000 dolarjev, nato dodajte nazaj 2.200 dolarjev: 58.700 USD letnega dohodka, ali približno 4.882 USD na mesec.

Nato lahko s svojo dohodkovno podlago določite največjo priporočeno obremenitev dolga, ki temelji na mejnih vrednostih dolga do dohodka posojilodajalcev. Če zaprosite za hipoteko in želite biti prepričani, da ste upravičeni do najboljših možnih cen in pogojev za svoj kreditni profil, streljajte največ 36% dolg do dohodka. Na osnovi mesečnega dohodka v 4.882 USD, brez obračunavanja dodatnih stroškov si lahko privoščite, da ne porabite več 1.761 dolarjev na mesec o izplačilu dolga.

Nasveti za izboljšanje razmerja med dolgom in prihodkom

Zmanjšanje razmerja med dolgom in prihodkom se morda zdi samoumevno, vendar je poplačilo dolga pogosto lažje kot storiti. Sledite tem nasvetom, da boste pomembno in pravočasno vplivali na razmerje med dolgom in prihodkom prej zaprosite za hipoteko ali drugo večje posojilo:

1. Iz vašega proračuna vsak mesec odmerite en diskrecijski odhodk. To bi lahko bili jutranji latte, paket kabel-telefon in internet, ki ga komaj uporabljate, naročnina za dostavo obrokov, ki je nimate časa kuhati. Ugotovite eno takšno finančno pomanjkljivost na mesec, naredite načrt, kako živeti brez tega, in ga porabite iz svojega proračuna.
2. Pospešite odplačila dolgov na obroke. Obrok posojila vključujejo avtomobilska posojila, hipoteke, osebna posojila in druga posojila s fiksnimi mesečnimi plačili. (V nasprotju s tem so kreditne kartice in domače kapitalske vrstice kreditne oskrbe znane kot "obnavljajoči" se dolgovi, saj jih lahko črpate prosto in neporavnano stanje lahko ustrezno naraste ali pade.) razmerje med dolgom in prihodkom, poskusite k vsakemu plačilu dodati malo, da zmanjšate število mesecev, potrebnih za poplačilo stanja. Za posojilojemalce, ki jih skrbi predvsem zmanjšanje dolga do dohodka na kratkoročno in srednjeročno, ta strategija najbolje deluje s posojili, ki se približujejo izplačilu: recimo, avtomobilsko posojilo s 24 mesečnimi plačili. Za nedavno izdana dolgoročnejša posojila ni tako učinkovita: recimo 30-letna hipoteka z preostalih 280 mesecev. Vsak mesec plačujete več za direktorje dolgoročnih posojil lahko zmanjšati skupne stroške posojila. To je dobro za vaše dolgoročno finančno zdravje, ni pa neposredno povezano s kratkoročnim stanjem dolga do dohodka.
3. Izplačajte kreditne kartice v celoti vsak mesec. Če ne izkoristite omejene 0-odstotne promocije APR za financiranje velikega nakupa ali poplačila dolga na kreditni kartici z višjimi obrestnimi merami s prenosom bilance, ne izvajajte mesečnega stanja na kreditnih karticah. S tem se poveča vaše minimalno mesečno plačilo - s tem pa tudi razmerje med dolgom in prihodkom.
4. Izkoristite ponudbe za prenos ravnovesja. Če je vaša posojila v dobrem stanju, se lahko kvalificirate za kreditne kartice z nizko ceno, kot sta Chase Slate ali Citi Simplicity. Te kartice pogosto prihajajo z dolgimi 0% ponudbami za prenos salda, ki v bistvu zamrznejo nabiranje obresti na prenesenih dolgovih visokih obresti na kreditnih karticah in zmanjšajo stroške za njihovo plačilo. Izkoristite jih!
5. Vsak teden pobirajte nekaj ur samostojnega dela. Povečanje dohodka je pogosto lažje kot zmanjšanje dolga. Če imate tržne spretnosti ali talente, s katerimi se dobro prenašate na samostojno pogodbeno ali svetovalno tržišče, obesite digitalno skodlo. Poiščite delovna mesta na uglednih samostojnih delovnih mestih.
6. Odložite velike nakupe. Načrtujete velik projekt za izboljšanje doma? Pining za nov avto? Razmislite o odložitvi teh nakupov, dokler obstoječi dolgovi ne bodo pod nadzorom. Če boste morali financirati kateri koli del teh nakupov, boste povečali razmerje med dolgom in prihodkom ter razveljavili nekaj ali vse težko delo, ki ste ga vložili.
7. Izogibajte se prošenj za nova posojila ali kreditne kartice. Ponudbe kreditne kartice so mamljivo, vendar niso dobri za vaše razmerje med dolgom in prihodkom. Izognite se prevzemanju novih dolgov, zlasti posojil z visokimi obrestmi in kreditnimi linijami, dokler razmerje med dolgom in prihodkom ne bo pod nadzorom. Izogibajte se plenilskim posojilom, kot so posojila na dan plačila.

Končna beseda

Razmerje med dolgom in prihodkom je v povzetku enostavno razumeti. Kjer guma zadene cesto, stvari niso vedno tako jasne.

Če od tega delovnega mesta odvzamete kakšen sklep, upam, da vaše razmerje med dolgom in prihodkom ni najbolj razsodnik vašega finančnega zdravja. Da, za posojilodajalce je kritičen sklep o zavarovanju z zavarovanjem in visoko razmerje med dolgom in prihodkom bo verjetno povečalo stroške izposojanja ali vas v celoti izključilo iz prepira. Iz te ene številke preprosto ni mogoče pridobiti popolne, odmerjene slike o svojem finančnem stanju.

Ste v zadnjem času izračunali razmerje med dolgom in prihodkom? Ali je v dobri formi ali je treba še kaj delati?