Kako izračunati davek na nepremičnine in vložiti pritožbo na svojo oceno

Čeprav lahko sprejemajo zakone, ki neposredno ali posredno vplivajo na pobiranje davkov na nepremičnine, državne vlade na splošno davkov na nepremičnine ne ocenjujejo za svoje namene.

Davek na nepremičnine se ne odmerja enotno. Severovzhodne ZDA so zloglasne zaradi velikega bremena davka na nepremičnine, medtem ko so južne in zahodne države - z izjemnimi izjemami, kot je Teksas - veliko bolj prijazne lastnikom stanovanj. Kot poroča Realtor.com, je imela New Jersey najvišjo efektivno stopnjo davka na nepremičnine (2,14%) in skupno davčno obremenitev za nepremičnine (8,374 USD) v letu 2016. Havaji so imeli najnižjo efektivno stopnjo (0,29%), medtem ko je Alabama imela najnižjo skupno davčno obremenitev (667 dolarjev) zaradi sorazmerno nizke vrednosti tamkajšnjih nepremičnin.

Dobra novica: Ne glede na to, kje živijo ali koliko plačujejo, imajo lastniki stanovanj pravico, da vložijo pritožbo na odmero davka na nepremičnine. Postopek ni vedno enostaven ali brez finančnega tveganja, vendar se je vredno potruditi - ali vsaj preučiti - če resnično verjamete, da je vaše davčno breme previsoko.

Oglejmo si natančneje, kako se obračunava davek na nepremičnine in kdo jih bo preučil in vložil pritožbo na vašo oceno davka na nepremičnine ter na pritožbe in negativne učinke.

Kako se izračuna davek na nepremičnine

Po podatkih Inštituta za davke in ekonomsko politiko davčni organi izračunajo davek na nepremičnine po naslednji formuli:

Ocenjena vrednost: Tržna vrednost x razmerje ocenjevanja
Obdavčljiva vrednost: Ocenjena vrednost - izjeme
Davek na nepremičnine pred krediti: Obdavčljiva vrednost x skupna stopnja mletja
Skupni dolgovani davek na nepremičnine: Davek na nepremičnine pred krediti - domačija krediti in odklopniki

Upoštevajte, da lahko za izjeme, domačije in odklopnike ničelne vrednosti. V teh primerih se davek na nepremičnine lahko izračuna s še enostavnejšo formulo: ocenjena vrednost x skupna stopnja mletja.

Opredelitve davka na nepremičnine

Razložimo še to formulo:

Tržna vrednost: To davčni organ najbolje ugiba o pošteni tržni vrednosti vaše nepremičnine - za kaj bi prodala, če bi jutri kdo ponudil ponudbo. Izračuna se na podlagi javnih in privilegiranih podatkov o vaši nepremičnini. Dejavniki, ki vplivajo na tržno vrednost vašega doma, vključujejo njegovo lokacijo, vrednotenje primerljivih nepremičnin, ki so bile nedavno prodane v bližini ("kompenzacija"), nedavne dodatke ali nadgradnje in splošno stanje. Tržna vrednost je najbolj subjektiven dejavnik pri izračunu davka na nepremičnine, ki je osrednjega pomena za večino pritožb na odmero davka na nepremičnine.
Razmerje ocenjevanja: Razmerje ocenjevanja se lahko giblje od 0 do 1. Mislite na to kot popust na pošteno tržno vrednost. V mnogih jurisdikcijah je ocenjevalno razmerje visoko - 0,9 ali več. Pri drugih je precej nizka - 0,2 do 0,4. Nekatere države imajo zakone, ki preprečujejo dramatične spremembe lokalnih ocenjevalnih razmerij ali vzpostavljajo enotna razmerja v vseh jurisdikcijah. Drugi nalagajo bolj zapletena pravila, ki dejansko omejujejo povečanje stopnje ocenjevanja. Na primer, zakon države New York omejuje „rast letnih dajatev… na manj kot 2 odstotka ali indeks cen življenjskih potrebščin (CPI), ob upoštevanju nekaterih omejenih izjem in prilagoditev“ zunaj petih mest New Yorka. Razmerja ocenjevanja se pogosto razlikujejo tudi glede na vrsto lastnosti. Na primer, trgovska ali kmetijska lastnina ima lahko nižje ocenjevalno razmerje kot stanovanjske nepremičnine.
Oprostitve davka na nepremičnine: Izjeme zmanjšujejo ocenjeno obdavčljivo vrednost za izbrane skupine lastnikov stanovanj. Skupne izjeme zajemajo domačije (primarna prebivališča), starejše občane (pogosto izključujejo starejše z visokimi dohodki), invalidne lastnike stanovalcev, aktivne člane službe in veterane, gospodinjstva, ki padejo pod postavljene mejne vrednosti z nizkimi dohodki, energetsko učinkovite domove in nekatere druge prenove in nadgradnje.
Millage: "Stopnja muljenja" je domišljav način, kako reči "davčna stopnja." Pri prekrivajočih se davčnih jurisdikcijah - na primer okrajnih in šolskih davčnih okrožjih - ali v enotnih jurisdikcijah, kjer davek na nepremičnine podpira več tokov dohodka, je skupna stopnja mlinarstva dane nepremičnine vsota vseh podrejenih davčnih stopenj, ki veljajo za to nepremičnino.
Davki za nepremičnine: Dajatve za davek na nepremičnine neposredno zmanjšujejo davčno obveznost. V nekaterih jurisdikcijah se dajatve na domačiji dodeljujejo s krediti in ne izjemi. Druge skupne dajatve za davek na nepremičnine vključujejo dobropise za davke, odmerjene s prekrivajočimi se okrožji, na primer šolske dajatve na okrajne davke; Dobropis za prvi dolar za izboljšave prostih zemljišč; ter loterijske ali igralne kredite, financirane s prejemki od državnih loterij ali lokalnih igralnih naprav. Ne zamenjujte dobropisov, ki se uporabljajo neposredno za davke na nepremičnine, in dobropisov, ki se uporabljajo za dohodnino.
Odklopniki: Odklopniki davkov na nepremičnine so posebni dobropisi za lastnike domov z nizkimi dohodki v jurisdikcijah z visokim davkom. Na Inštitutu za davke in ekonomsko politiko: "Če račun za davek na nepremičnine presega določen odstotek dohodka zavezanca, odklopnik zniža davke na nepremičnine, ki presegajo to stopnjo" preobremenitve "."

Kdo je v celoti oproščen davka na nepremičnine?

Večina lastnikov stanovanj s srednjim in visokim dohodkom mora tudi po faktorjih oprostitev in kreditov plačati vsaj nekaj davka na nepremičnine. Lastniki stanovanj z zelo nizkimi dohodki, ki so upravičeni do oprostitve zaradi zaščitenega statusa, lahko dejansko ne plačujejo davka na nepremičnine.

Institucije, ki so v normalnih okoliščinah popolnoma oproščene plačila davka na nepremičnine, vključujejo:

Verske organizacije in bogoslužne hiše
Neprofitne organizacije in nevladne organizacije
Neprofitne izobraževalne ustanove in sosednje organizacije

Te organizacije so na splošno oproščene tudi drugih državnih in zveznih davkov.

Kako so lastniki domov obveščeni o svojih davkih na nepremičnine

Odmere davka na nepremičnine postanejo zavezujoče - "priložene", v pravnem jeziku, na določen datum vsako leto. Ta datum se razlikuje glede na pristojnost, vendar je pogosto prvi dan koledarskega leta (1. januarja) ali proračunsko leto (spremenljivka).

Predlagani davki na nepremičnine

Večina jurisdikcij pošlje predlagana obvestila o davku na nepremičnine konec leta pred zavezujočim datumom. Če je vaš zavezujoč datum 1. januarja, boste verjetno prejeli predlagano davčno obvestilo oktobra ali novembra.

Obvestilo mora biti precej podrobno, z vrsticami za vse dejavnike, ki so vključeni v vaš izračun davka na nepremičnine, vključno z ocenjeno vrednostjo (vključno s spremembami iz preteklega leta), skupno stopnjo mletja, oprostitvami, krediti, podatki o domačiji in posebnimi ocenami.

Kadar več jurisdikcij odmeri davke na nepremičnine, lahko lastniki stanovanj prejmejo eno konsolidirano obvestilo o oceni ali več obvestil, specifičnih za posamezno pristojnost.

Rok za pritožbo

Vaša predlagana prijava davka na nepremičnine bo vključevala rok za pritožbo. Rok je lahko od 30 do 45 dni po prejemu, lahko pa tudi dlje. Ne glede na to je to najpomembnejši datum v vašem koledarju davka na nepremičnine, zato ga ne pozabite. Ko bo šlo mimo, je veliko težje - če ne celo nemogoče - vložiti pritožbo na odmero davka na nepremičnine ali povrniti davčne nadomestitve za preteklo leto..

Davčni izkazi

Ko so določeni davki na nepremičnine, boste prejeli davčni obračun s podrobnostmi, kdaj in koliko morate plačati. Večina jurisdikcij sprejema plačila davka dvakrat letno, vsako predstavlja polovico celotnega zneska. Če so davki zamudni ali se zahtevajo posebne odmerne ocene, so lahko velikosti plačil neenakomerne.

Kako vložiti pritožbo na odmero davka na nepremičnine

Sledi splošen pregled postopka pritožbe na odmero davka na nepremičnine.

1. Oglejte si spletno mesto svojega ocenjevalca

Postopki za pritožbe na davek na nepremičnine se razlikujejo od pristojnosti do pristojnosti. Takoj ko prejmete predlagano prijavo davka na nepremičnine, preglejte spletno mesto občinskega ali okrožnega davčnega odmernika, če želite izvedeti, kaj morate narediti naprej. Na vašem obvestilnem pismu mora biti spletno mesto jasno označeno.

Ko obiščete spletno mesto, upoštevajte:

Roki protestov in pritožb
Veljavni obrazci
Telefonske številke, s katerimi lahko pokličete predhodno pritožbo
Lokacije, delovni čas in datumi za zaslišanja oseb
Sprejemljive oblike dokumentacije in dokazov, ki podpirajo vaš zahtevek

Številne pristojnosti vključujejo navodila za pregled in pritožbo na predlagana obvestila o davku na nepremičnine. V tem vzorčnem obvestilu o davku na nepremičnine iz okrožja centralne presoje Williamson (Texas) so opisani osebni in spletni protestni postopki in roki. Če želite preveriti, ali ima vaša jurisdikcija podobno gradivo v spletu, v Googlovi sliki poiščite "[vaš ocenjevalni organ] predlagano obvestilo o davku na nepremičnine."

2. Izvedite samooceno

Če ima vaš organ za ocenjevanje spletno orodje za odmero davka na nepremičnine, ga pred nadaljevanjem pritožbe dopolnite. Čeprav nima pravne teže, lahko nizko tvegan način določite trdnost zahtevka - in ali resnično sploh imate zahtevek.

Nasvet za profesionalce: Nekatere jurisdikcije, na primer okrožje Clay, Missouri, dovoljujejo samoocenjevanje v spletu samo med sezono pritožb. Če želite dokončati samooceno, boste morali predložiti podrobne informacije o svoji nepremičnini, vključno z:

Tip doma (enodružinski, dupleks, multipleks)
Končani kvadratni posnetki
Velikost zemljišča
Velikosti sobe
Število spalnic in kopalnic
Nedavne izboljšave, ki zahtevajo dovoljenja
Vrsta in povprečna starost glavnih značilnosti (na primer streha)

Večino teh informacij najdete v svojih občinskih ali okrožnih evidencah nepremičnin, čeprav boste vse to želeli preusmeriti s tistim, kar dejansko veste o svojem domu. Značilnosti "Ghost" v javnih zapisih, kot pol kopel, ki dejansko ne obstaja, lahko umetno povečajo ocenjeno vrednost vašega doma. Tudi sorazmerno manjše stvari, kot je kamin, imajo moteče učinke.

Če se rezultati vaše samoocene bistveno ne razlikujejo od predlagane ocene davka na nepremičnine, ne obupajte. Še nimate možnosti.

Nasvet za profesionalce: Številni organi, ki ocenjujejo, imajo politiko pritožb na davke na nepremičnine "nič manj". Pri teh se lahko ocene vrednosti nepremičnin, ki jih lastniki stanovanj znižajo le na pritožbo, nikoli več. Toda druge jurisdikcije z veseljem zvišajo ocenjene vrednosti, ko so predstavljene z novimi dokazi. Ker so anonimne in nezavezujoče, je samoocenje na teh mestih toliko bolj pomembno.

3. Zberite dokumentarne dokaze, ki bodo podprli vaš zahtevek

Preverite Zillow ali drug zanesljiv vir za nedavno prodane domove v vaši soseščini. Vrnite se 12 do 24 mesecev nazaj. Poiščite najnovejšo prodajo čim bližje vaši in čim bolj podobne velikosti in konstrukcije. Široke vrzeli med njihovimi prodajnimi cenami in vašo ocenjeno vrednostjo - po obračunavanju ocenjevalnega razmerja - so rdeče zastave, ki zahtevajo nadaljnjo preiskavo. Natisnite ali zaznami ustrezne sezname.

Nato uporabite orodje za interaktivno evidenco lastnosti občine ali okrožja, da primerjate ocenjene vrednosti bližnjih nepremičnin z lastnimi. Poglejte, kakšna je bila nedavna prodaja primerljivih domov - z istim številom postelj in kopeli in velikostmi velikosti, če je le mogoče -, ki so že nekaj časa v istih rokah. Če so njihove ocenjene vrednosti bistveno nižje od vaših, je to še ena rdeča zastava. Ponovno natisnite ali dodajte zaznamek ustreznim seznamom za kasnejšo uporabo.

Kopajte tudi po dovoljenjih zapisov vašega mesta ali okrožja za informacije o pomembnih projektih za izboljšanje doma, obnove ali dodatke, ki jih je zaključil trenutni ali prejšnji lastnik. Preglejte ocene dodane vrednosti organa za ocenjevanje za vsak projekt. Primerjajte te ocene s splošno sprejetimi dodatki za takšne projekte in opazite večja odstopanja. Remodeling.net ima dober kalkulator, ki upošteva regionalne razlike v stroških preoblikovanja in prodajnih rezultatih.

Če ne morete opraviti spletnega samoocenjevanja, ročno dvakrat preverite vse podatke o hiši in parceli, ki jih je vaš ocenjevalni organ uporabil za določitev vrednosti vaše nepremičnine. Že majhne napake, kot je nekaj dodatnih dokončanih kvadratnih čevljev, lahko povečajo ocenjeno vrednost vašega doma. Sestavite seznam vseh odstopanj.

Poiščite strukturne ali mehanske težave, ki bi lahko negativno vplivale na ocenjeno vrednost. Če vaš ocenjevalni organ uslužbenca ni poslal na pregled na kraju samem, ta vprašanja ne bodo vplivala na njegovo oceno, če jih ne opozorite nanje. Primeri vključujejo:

Poškodovana ali poslabšana strešna kritina in tiru
Ustanovitev in strukturna vprašanja
Večje mehanske težave, kot so ne delujoče ogrevalne naprave
Težave s kodo, na primer okvarjeni vodovodni sistemi

Te težave dokumentirajte s fotografijami in evidencami o vzdrževanju.

Nato poiščite vprašanja o okolju ali kakovosti življenja v vaši soseščini ali neposredni okolici. Bližnji industrijski objekti, daljnovodi, glasna komercialna podjetja, dvignjene avtoceste in ovirane vodne poti lahko negativno vplivajo na vrednost nepremičnin, včasih tudi bistveno. Tako je lahko tudi veliko drugih vprašanj, povezanih z okoljem in človekom. Poskusite vnesti vrednosti dolarja na vsa ta vprašanja, bodisi tako, da navzkrižno navajate primerljive lastnosti v soseskah, kjer so odsotne, ali pa se pogovarjajte z lokalnim strokovnjakom za nepremičnine. Naredite seznam ali tabelo vseh izdaj in njihovih vrednosti dolarja.

Nazadnje preverite upravičenost do oprostitev davka na nepremičnine in dobropisov. Izjeme in krediti na domačiji so sadje z nizko obesi. Če se nikoli niste prijavili, vaše mesto ali občina morda ne bo vedel, da je vaš glavni prebivališče. Prav tako navzkrižno preverite morebitna posebna stanja - veteran, starejši državljan, invalidnost, dohodek - glede na veljavne lokalne ugodnosti. Sestavite seznam manjkajočih davčnih olajšav, za katere menite, da izpolnjujete pogoje.

Nasvet za profesionalce: Uradna ocena pooblaščenega tretjega cenilca nepremičnin lahko drastično spremeni stanje dokazov v vašo korist. Takšne ocene skoraj vedno potekajo kot del zaključnega postopka, tako da če ste pred kratkim kupili svoj dom, bo morda zadostovala vaša ocena posojilodajalca. Če ne, pričakujte, da boste za novo oceno plačali od 300 do 500 dolarjev.

4. Organizirajte in predstavite svoje dokaze

Organizirajte vse dokaze, ki ste jih zbrali v tretjem koraku, in jih pridobite v obliki, pripravljeni za predstavitev. Želeli boste:

Natisnite poljubne sezname nepremičnin - ali, če svoj primer predstavite v elektronski obliki, jih pretvorite v obrazec PDF
Natisnite ali prenesite in shranite fotografije z visoko ločljivostjo problemov okoli svojega doma s podpornimi dokazi (na primer ocene popravil strukturnih težav).
Natisnite ali prenesite vsa veljavna dovoljenja in ocene vrednosti za nadaljnjo prodajo
Ustvarite dokument s posebnimi izjemami in dobropisi, za katere izpolnjujete pogoje, s podpornimi dokazi (na primer kopijo vašega rojstnega lista ali zdravstvene dokumentacije), če je to potrebno

V pisni obliki na kratko povzemite pomembnost vsakega predmeta. Na primer, radi boste poudarili, zakaj menite, da je bil vaš dom precenjen glede na število prebivalcev in za koliko. Ne predvidevajte, da ga bo ocenjevalec dobil, če ga ne izpišete.

5. Obrnite se na svojega ocenjevalca

Vaša naslednja poteza je, da pokličete ali pošljete e-pošto ocenjevalcu. To ni zgolj vljudnost - nekateri organi za presojo, na primer ocenjevalec okrožja Ramsey (Minnesota), ne bodo sprejeli pritožb, ne da bi najprej pregledali pritožnike..

Med prvim klicem boste morali pregledati obrise svoje pritožbe, zato se prepričajte, da imate vse dokaze, zbrane in organizirane v korakih tri in štiri pred seboj..

Če je napaka ocenjevalnega organa preprosta ali očitna, se lahko to vprašanje tam in tam reši v vašo korist. Vendar je večja verjetnost, da bo pregledovalec ugotovil, da je vaša pritožba utemeljena, vendar je ni mogoče takoj rešiti. Nato načrtujete nadaljnji telefonski klic ali nadaljujete neposredno na uradno pisno pritožbo.

6. Predložite obrazec za pritožbo

Oglejte si spletno mesto svojega organa za presojo ali osebno obiščite njegovo pisarno, da dobite obrazec za pritožbo o nepremičnini. Če ste zmedeni glede vprašanj ali polj na obrazcu, vprašajte nekoga v uradu organa za presojo. Nepravilno izpolnjeni ali nepopolni obrazci bodo zakasnili z obdelavo, po možnosti do roka za pritožbo.

S svojim obrazcem boste želeli vključiti vse dokaze in dokumentacijo, ki ste jih zbrali v tretjih in štirih korakih. Prav tako boste želeli vključiti kratko, a podrobno pritožbeno pismo. Pismo naj povzema:

Vsako neskladje in pomanjkljivost vaše ocene davka na nepremičnine, ki je navedena kot ločena vrstica - na primer, "nimam polovice kopalnice drugega nadstropja, kot je navedeno"
Ocenjene vrednosti za vsako odstopanje, ki je navedeno poleg opisa izdelka
"Nevidne" težave z vašim domom in nepremičnino, kot so težave s temelji in streho, z ocenjenimi vrednostmi dolarja za vsakega
Vprašanja o okolju in kakovosti življenja, ki negativno vplivajo na vrednost vaše nepremičnine, z ocenjenimi vrednostmi dolarja za vsakega
Vsota vseh negativnih vplivov na zgoraj navedeno

Obrazec predložite do roka zapadlosti, običajno 30 do 90 dni po predlaganem davčnem obvestilu. Takoj se odzovejte na vsa nadaljnja spremljanja, vključno s prošnjami za načrtovanje osebnega posvetovanja - včasih znanega tudi kot "odprti sestanek s knjigo" - ali s pregledom mestnega ali okrožnega ocenjevalca na domu..

7. Udeležite se načrtovanega zaslišanja ali ocene

Nato se udeležite svojega načrtovanega zaslišanja ali se oglasite osebno. To je potrebno le, če vaša pritožba ni zadovoljivo rešena ali če pritožbeni organ presodi, da potrebuje več informacij za sklep.

Upoštevajte, da imajo nekatere pristojnosti sestanke "odprte knjige", preden sprejmejo uradne pritožbe, zato je možno, da boste imeli neuradno zaslišanje - in morda rešili svojo pritožbo - preden sploh opravite 6. korak.

Na uradnem zaslišanju boste predstavili vse zbrane dokaze in utemeljeno utemeljili, zakaj bi morali davek na nepremičnine zmanjšati za znesek, ki ste ga predlagali. Če se ne počutite samozavestni pred nekom, ki se s takšnimi zadevami odloča za preživljanje, razmislite, da obdržite odvetnika.

Ne glede na zaslišanja, številne jurisdikcije zahtevajo osebne preglede, preden prilagodijo odmere davka na nepremičnine. Vaš pregled se bo verjetno zgodil po zaslišanju. Prepričajte se, da ste na voljo za celotno dolžino inšpekcije, ki naj traja od ene do tri ure.

Po zaslišanju in inšpekcijskem pregledu boste prejeli obvestilo organa za presojo po pošti ali varnem elektronskem sporočilu.

8. Escalate ali Premaknite naprej

Če je pritožba zavrnjena dokončno ali če je vaša ocena zmanjšana za nezadovoljiv znesek, imate na izbiro: obupajte ali nadaljujte s bitko.

Če je prvi, vam ni treba storiti ničesar, dokler ne prejmete naslednjega predlaganega obvestila o davku na nepremičnine.

Če je slednje, boste morali preveriti pri svojem ocenjevalnem organu ustrezne naslednje korake. V jurisdikcijah, kjer začetne pritožbe ne upravičujejo zaslišanja oseb, običajno sledijo nadaljnje pritožbe. Protokoli so različni, vendar boste na splošno morali zbrati dodatne dokaze za zaslišanje en do dva meseca po vašem prvotnem roku za pritožbo. Če še niste obdržali zagovornika, boste morda to želeli storiti na tej točki, pod pogojem, da so predvideni prihranki dovolj zadostni, da upravičijo odvetniško nadomestilo, ki je običajno 33,3%.

Peticije o davku na nepremičnine: sporne davke pred leti

Lastnikom stanovanj, ki niso zadovoljni s svojimi davčnimi ocenami nepremičnin, je na voljo še en regres. In retroaktivno, potencialno več let.

To je dobra novica. Slaba novica: morali boste na sodišče.

Peticije za davek na nepremičnine so lahko drage in sestavljene, zato so za povprečne domačine precej redke. Če je vaš dom vreden precej nad nacionalnim srednjakom ali ste najemodajalec, ki ima v lasti večdružinske nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, je lahko vaše računanje drugače.

Sledi osnovni postopek za peticije davka na nepremičnine po ocenjevalcu okrožja Ramsey (Minnesota). Vaš ocenjevalec lahko stvari naredi drugače, zato se pred njimi prepričajte:

Pridobite obrazec peticije za davek na nepremičnine.
Izpolnite potrebno število izvodov in vsakemu priložite obračune o davku na nepremičnine.
Vročene kopije vročite potrebnim agencijam (ponavadi vaš lokalni organ za presojo in davčno ali civilno sodišče, ki nadzira zadevo).
Pridobite številko sodnega spisa pri sodišču (to lahko traja mesece).
Upoštevajte vse roke za vložitev zahtevkov sodišča.
Načrtujte in opravite osebno oceno.
Po možnosti se pogajajte o poravnavi.
Če ne pride do poravnave, načrtujte datum preizkusa, se pojavite na sodišču in argumentirajte svoj primer z ali brez zakonitega zastopanja.

Postopek peticije lahko traja eno leto ali dlje, zato ne gre za manjše spore. Za osebne napotke se posvetujte z odvetnikom z izkušnjami glede davka na nepremičnine.

Prednosti pritožbe na odmero davka na nepremičnine

1. Prihranili bi lahko sto ali tisoč dolarjev

To ni hiperbola. Glede na ocenjeno vrednost vašega doma in skupno stopnjo kmetovanja na vašem območju bi lahko davčno breme nepremičnin zlahka doseglo petmestno ozemlje. To je še posebej verjetno v državah z visokimi davki, kot so New Jersey, kjer dom za 600.000 dolarjev z efektivno 4-odstotno stopnjo davka na nepremičnine nosi letno davčno breme v višini 24.000 dolarjev. V tem primeru vam 10-odstotno znižanje ocenjene vrednosti - kar je doseg, vendar izvedljivo - prinese 2400 dolarjev na leto.

2. Malo stane nič iz žepa

Vložitev pritožbe na odmero davka na nepremičnine stane skoraj nič iz žepa. Kvečjemu boste morali plačati nominalno pristojbino za vložitev pritožbe, običajno ne več kot 25 do 30 USD. V mnogih primerih se ta pristojbina opusti.

Odvetniki na splošno pomagajo lastnikom stanovanj pri odmeri davka na nepremičnine ob nepredvidenih pogojih. Pritožbo boste plačali dovolj zapleteno, da boste potrebovali odvetniško pomoč, če se bo ta izkazala za uspešno, in šele nato od vas.

3. Proces je izobraževalni

Če nič drugega, je privlačna ocena davka na nepremičnine izobraževanje. Vsaka vaja, ki demistificira birokracijo in poveča zaupanje v vašo sposobnost za navigacijo, je smiselna, ne glede na to, kako boleča je v tem trenutku. Nikoli ne veš, kdaj boš moral to storiti še enkrat.

4. Zmanjšanje tveganja je obvladljivo

V večini primerov je absolutni najslabši rezultat pritožbe na davek na nepremičnine nominalna finančna izguba vaše vložnine in nekaj izgubljenih ur. Obstaja majhno, vendar resnično tveganje, da bo vaša pritožba povzročila večje breme obdavčitve nepremičnin, toda tudi to je lahko prikrivanje, če nameravate v bližnji prihodnosti prodati.

Slabosti zaradi pritožbe na odmero davka na nepremičnine

1. Ni zagotovila za uspeh

Pritožbe glede davka na nepremičnine niso zagotovljene za uspeh. Stopnja uspeha se od mesta do kraja zelo razlikuje. Na območju Chicaga so davčne pritožbe v okrožju Cook, ki vključuje mesto Chicago, uspele 80% časa v letu 2016. V predmestnem okrožju Will je bila stopnja uspešnosti precej nižja, le 2,4%.

Nizka lokalna uspešnost ni nujno, da prekine pogodbo, vendar bi bilo pametno, da jo vzamete pod svetovanje. Preden vlagate svoj malo časa in energije v pritožbo, se pogovorite s prijatelji in sosedi, ki so skozi postopek v vaši pristojnosti. Naj vas vodijo skozi postopek pritožbe, pri čemer opažajo dejanja in nedejanja, ki so morda prispevala k njihovemu končnemu uspehu ali neuspehu. Ne boli se, da se direktno obrnete na pisarno svojega ocenjevalca in vprašate o trenutnih stopnjah uspešnosti. Dokler ne boste zaprosili za informacije, ki bi bile neposredno povezane z vašim primerom, bodo verjetno delili svoje podatke.

2. Postopek je zamuden in dolgotrajen

Tudi pri pravni pomoči je pritožbeni postopek lahko dolgotrajen in mučen. Preden se potapljate, ugotovite, ali so verjetno prihranki vredni časa in truda, ki ga boste morali vložiti. Manjkajoči ali prekinitve večdnevnega dela morda ne bi bili vredni majhne količine dolarjev v višini nekaj dolarjev na mesec. In ne pozabite, da vam ni zagotovljena hitra ločljivost. Spori, ki zahtevajo več zaslišanj, lahko rešijo več mesecev.

3. Vaši davki se lahko zvišajo po oceni

Mnoge jurisdikcije prepovedujejo davčnim zaveznikom, da zvišajo davek na nepremičnine na podlagi pritožbe. Vseeno pa povsod ni tako.

Na spletnem mestu svojega ocenjevalca preverite, ali jezik, ki kaže, da lahko ocenjena vrednost narašča ali postane privlačna. To je treba jasno navesti. V tem primeru izvedite spletno oceno, če je na voljo, preden uradno vložite pritožbo. Rezultati niso zavezujoči ali javni, najslabši scenarij pa je, da ne nadaljujete s pritožbo.

4. Lahko nehote poslabšate neenakost dohodka in negotovost stanovanja

Lastniki stanovanj, ki živijo v dražjih soseskah, se bodo zaradi številnih razlogov, vključno s preprostim dejstvom, da bodo od vadbe pridobili več, pritožili na odmere davka na nepremičnine. Lastniki domov v manj dragih soseskah, ki ponavadi revnejše in manj samozavestno krmarijo po lokalnih birokracijah, so razmeroma manj verjetno, da se bodo pritožili na njihove ocene.

Sčasoma ima to neskladje škodljiv učinek. Premožnejše soseske so premalo ocenjene, medtem ko slabše soseske postanejo pretirano ocenjene. Z drugimi besedami, največje davčno breme konča na tistih, ki si to najmanj lahko privoščijo.

To ne pomeni, da se ne bi smeli pritožiti na nepošteno oceno vašega nadpovprečnega doma. Morda pa boste lahko odpravili tako, da svoj čas in znanje prispevate k lokalnim pobudam za finančno pismenost ali stanovanjsko pomoč.

5. To lahko negativno vpliva na prodajno vrednost vašega doma

Ocenjena vrednost ni enaka ocenjeni ali tržni vrednosti. Tudi v vakuumu ne obstaja. Ocenjena vrednost je eden izmed številnih dejavnikov, ki jih domači kupci in viri podatkov o nepremičninah, kot je Zillow, uporabljajo za določitev poštene tržne vrednosti.

Če lokalni zakoni izrecno ne omejujejo večletnega povečanja davčne vrednosti, lahko stavite, da bodo kupci, ki jih zanima vaš dom, med pogajanji izkoristili vrtoglavo vrzel med vašo odmerjeno davčno vrednostjo in ceno. Če nameravate prodati svoj dom v bližnji prihodnosti, bo morda odstopanje od pritožb na davke na nepremičnine dejansko pametna finančna poteza.

Končna beseda

Kaj bi naredili s premoženjem davka na nepremičnine?

Če nameravate prodati razmeroma kmalu, razmislite o usmeritvi prihranka od davka na nepremičnine na izboljšave stanovanja, ki bodo verjetno povečale vrednost pri nadaljnji prodaji. Če menite, da se boste nekaj časa zadržali, prihranite svoje prihranke za delo drugje, morda na pokojninskem računu za davke.

Ali pa ne. Če že imate ustrezne prihranke, uporabite del svoje enkratne nevihte, da si privoščite prijeten obrok v restavraciji, hiter izlet za vikend ali po lastni presoji, ki ste si jo ogledali že nekaj časa. Nebo je meja - in nenazadnje je to vaš denar.

Ste se že pritožili na odmero davka na nepremičnine v vašem domu? Kakšen je bil rezultat?