Kako ustaviti in se izogniti izključitvi položaja na svojem domu

Lastniki domov se lahko v tej situaciji znajdejo iz več različnih razlogov. Nekateri izgubijo službo in ne morejo več postavljati konca. Za druge jih zdravstvena kriza pušča z ogromnimi računi za zdravstvo, ki porabijo razpoložljiva sredstva. Nekateri preprosto naredijo napako, če kupijo več hiše, kot si jo lahko privoščijo, tako da je že majhna sprememba njihovih financ dovolj, da plačila ne dosežejo.

Ne glede na to, zakaj se to zgodi, je izključitev kazni strašna izkušnja. Izgubiti dom je vedno strašljivo in neprijetno, toda ko ga izgubite, ker ne bi mogli izpolniti plačil, se lahko počutite, kot da ste krivi. To nabira občutke sramu in krivde poleg vsega vašega drugega stresa. In da se zadeve še poslabšajo, bo izključitev pravice resno škodila vašemu kreditnemu rezultatu, zato vam bo v prihodnje veliko težje kupiti drugi dom.

Če se soočate s to težavo, je smiselno storiti vse, kar lahko, da se ji izognete. Lastniki domov, ki imajo denar, privezane na več denarja, lahko preprečijo izključitev - ali se vsaj zaščitijo pred nekaterimi najslabšimi posledicami zaprtja.

Zbiranje dodatnih denarnih sredstev

Če pri hipotekarnih plačilih ne zaostajate več kot mesec ali dva, imate še vedno priložnost, da se vrnete na sled. Če vam uspe zbrati dovolj dodatnih denarnih sredstev, lahko nadomestite zgrešena plačila in rešite dom pred izključitvijo.

Tu je nekaj načinov, kako zbrati denar v naglici.

Zmanjšaj svoje stroške

Začnite z izrezom vseh dodatkov v svojem proračunu, če še niste. Prekličite svojo kabelsko televizijo, preusmerite se na cenejši načrt za mobilni telefon, opustite članstvo v telovadnici, prenehajte piti ustekleničeno vodo in nehajte iti ven, čeprav je zjutraj samo za kavo.

Če to ni dovolj za zapolnitev vrzeli v vašem proračunu, je čas, da se premaknete na bolj skrajne strategije. Poiščite načine za znižanje položnic, poiščite cenovno ugodno zdravstveno varstvo in se morda celo odpovedujte avtomobilu. Tako močno zategovanje pasu je boleče, vendar je bolje kot izgubiti dom.

Uporabite programe pomoči

Če izpolnjujete pogoje za kakršno koli obliko državne pomoči - na primer Medicaid, SNAP (žigovski žigi) ali pomoč pri ogrevanju - jo vzemite. Dodatni denar, ki ga sprosti v proračunu, bi vam lahko omogočil, da ste na tekočem s hipoteko. Pomoč pri iskanju in prijavi programov v vaši državi vam lahko pomaga Benefer Finder na Benefits.gov.

Prodaja stvari

Poiščite v svoji hiši vse dragocene, ki bi jih lahko prodali, da bi zbrali nekaj denarja. Med predmeti z visoko vrednostjo spadajo nakit, elektronika, zbirateljstvo, orodje, glasbila in celo nekaj pohištva ali drugega avtomobila, če se lahko brez njih ujamete. Svoje stvari lahko prodate na eBayu, jih objavite na Craigslistu ali pa jih odnesete v zastavljalnico.

Povečajte svoj dohodek

Poiščite načine, kako zaslužiti nekaj dodatnega dohodka, da se konci srečajo. Oglejte si, če vam je šef pripravljen dodeliti dodatne izmene ali nadure v službi. Če to ne bo uspelo, poiščite drugo službo ali stransko zabavo, kot je vožnja za Uber. Najem rezervne sobe v vašem domu, če ga imate, je še en način, kako prinesti nekaj dodatnega denarja.

Tapnite svoj pokojninski sklad

Če imate denar, namenjen pokojninskemu skladu, razmislite o predčasnem umiku. Če imate Roth IRA, lahko iz njega dvignete denar, ne da bi morali plačevati dodatne davke ali kazni. Če to storite, boste še vedno zaostali za svoj pokojninski prihranki, lahko pa boste skrbeli, da boste izkoristili pozneje, ko bo finančna kriza minila.

Če imate tradicionalno IRA ali 401 tisočakov, boste morali plačati davke in kazni pri morebitnih predčasnih dvigih, vendar bi stroški lahko bili vredni, da bi prihranili svoj dom.

Refinanciranje

Nekateri ljudje se znajdejo v težavah zaradi hipotek z nastavljivo obrestno mero, ki imajo prvih nekaj let nizko, obvladljivo plačilo, nato pa nenadoma skočijo na raven, ki je nedosegljiva. Nekateri najhujši kršitelji so posojila samo za obresti, ki postanejo veliko dražja, ko morate začeti plačevati glavnico in obresti. Drugi ljudje imajo hipoteke s fiksno obrestno mero, vendar je obrestna mera zelo visoka - morda zato, ker so imeli slabo posojilo ali morda zato, ker so bile obrestne mere ravno takrat visoke.

Če ste v kateri koli od teh situacij, bi lahko refinanciranje hipoteke zadostovalo za znižanje mesečnega plačila na raven, s katero lahko obvladate. To je lahko tudi možnost, če imate posojilo na glavo. Običajno banke ne želijo refinancirati hipoteke, razen če nimate poštenega zneska lastniškega kapitala, če pa se za posojilo omeji alternativa, lahko banka zasluži več denarja, če vam dodeli refinanciranje, kot pa gre skozi postopek zapiranja..

Refinanciranje v nasprotju z izključitvijo

Če je mogoče, je refinanciranje vašega stanovanjskega posojila ponavadi najboljša alternativa izterjavi. Ponuja več prednosti:

Najmanj vpliva na kredit. Če zaprosite za novo posojilo, se vaš kreditni rezultat vedno nekoliko zmanjša, vendar je padec le začasen. V primerjavi z drugimi možnostmi - kot so na primer prodaja na kratko, sprememba posojila ali dejanje namesto zaprtja - naj bi refinanciranje dolgoročno povzročilo najmanj škode za vašo bonitetno oceno..
Bolj ugodno posojilo. Posojanje stanovanja nadomesti neprimerno posojilo s cenovno ugodnim. Imeli boste mesečna plačila, ki se udobneje prilegajo vašemu proračunu, namesto da bi ga raztegnili do meja ali preko njega.
Ohranite svoj dom. Najpomembneje je, da vam refinanciranje ostane v domu. Morali boste skozi nekaj težav, ko boste izpolnili papirologijo, vendar je to veliko manj težav kot selitev v nov dom.

Načini refinanciranja

Če ste v svojem domu nabrali veliko lastniškega kapitala, mora vaša banka z veseljem refinancirati hipoteko za vas. Tudi če ne morete dobiti nižje obrestne mere, bi morali s podaljšanjem roka posojila znižati mesečna plačila.

Na primer, če ste imeli posojilo v višini 200.000 dolarjev in ste že odplačali 50.000 dolarjev, lahko vzamete novo 30-letno posojilo za 150.000 dolarjev. Potrebovali boste več časa, da se vam hiša izplača na ta način, vendar je to bolje, kot da v celoti izgubite dom.

Če nimate veliko lastniškega kapitala, obstaja možnost, da se še vedno refinancirate s pomočjo nekaterih posebnih programov. Tej vključujejo:

HARP. Program ugodnega doma refinanciranja (HARP) pomaga lastnikom domov, katerih domovi so izgubili vrednost, da refinancirajo svoje hipoteke, tudi če so zdaj na glavo. Ta program je na voljo samo za hipoteke, ki so jih do maja 2009 izdali vladni programi Fannie Mae ali Freddie Mac. Spletno mesto HARP vam lahko pove, ali izpolnjujete pogoje in vam pomaga, da se prijavite. HARP naj bi potekel konec leta 2018, zato boste morali za uporabo tega programa hitro ukrepati.
Programi FHA. Če vašo hipoteko podpira zvezna agencija za stanovanja (FHA), lahko za refinanciranje izkoristite nekaj posebnih programov FHA. Enostavno refinanciranje FHA je dobra možnost, da dosežete najnižjo možno obrestno mero in ohranite nizke stroške iz svojega žepa, medtem ko vam FHA Streamline Refinance pomaga hitro refinanciranje in izogibanje papirju.
IRRRL. Lastniki stanovanj s hipoteko, ki jo financira Ministrstvo za veteranske zadeve ali VA, se lahko kvalificirajo za posojilo za refinanciranje znižanja obrestnih mer (IRRRL). Včasih omenjeno kot VA Streamline ali VA-to-VA posojilo, vam pomaga pri refinanciranju nižje obrestne mere. Vsak posojilodajalec lahko zagotovi to vrsto posojila, vendar ga posojilodajalec ne potrebuje, zato boste morda morali nakupovati, da bi našli banko, ki vam bo to posojilo zagotovila.

Hipotekarna vadba

Če domačega posojila ne morete refinancirati, lahko poskusite pridobiti posojilodajalca, da se strinja s "hipotekarno vadbo." To se sliši kot načrt vadbe za vašo hišo, vendar je pravzaprav načrt, ki vam pomaga, da "oblikujete" način, kako narediti hipoteko bolj obvladljivo. Obstaja več vrst hipotekarnih vaj, vključno s spremembami posojil, odstopnimi načrti in odplačilnimi načrti.

Sprememba posojila

S spremembo posojila se posojilodajalec strinja, da bo spremenil pogoje vaše hipoteke, da bodo plačila bolj dostopna. Na primer lahko posojilodajalec zniža obrestno mero, spremeni svoje posojilo iz prilagodljive v fiksno ali podaljša rok posojila. Ena prednost sprememb posojila je, da prijava začasno ustavi postopek zaprtja, s čimer boste imeli več časa za varčevanje doma.

Če želite izpolniti pogoje za spremembo posojila, morate dokazati, da imate finančne težave in ne morete več izpolnjevati svojih trenutnih plačil. Če želite to dokazati, morate predložiti dokumente, kot so plače, davčne napovedi in izpiski bank. Pokazati morate tudi poskusno obdobje, da pokažete, da si lahko privoščite nova, nižja plačila.

Obstaja veliko različnih programov za spreminjanje posojil. Sklad Hardest Hit (HHF), ki zagotavlja spremembe stanovanjskih posojil in drugo pomoč borcem lastnikov domov, je do konca leta 2020 na voljo v 18 zveznih državah in okrožju Columbia. Na voljo so posebni programi za spreminjanje posojil za posojila VA in FHA, saj pa tudi programe, ki jih vodijo banke.

Če želite zaprositi za spremembo posojila, se obrnite na oddelek za zmanjšanje izgube posojilodajalca (znan tudi kot oddelek za zadrževanje doma). Kontaktne podatke za ta oddelek bi morali najti na mesečni hipotekarni izjavi ali na spletnem mestu posojilodajalca. Spletno mesto Making Home Affordable (MHA) ima več informacij o tem, kaj boste morali uporabiti.

Strpnost

V nekaterih primerih je finančna kriza, zaradi katere je vaše hipotekarno plačilo zunaj dosega, le začasna. Morda ste na primer izgubili službo, vendar veste, da boste čez nekaj mesecev začeli novo. Morda imate zdravstvene težave, zaradi katerih začasno niste mogli delati.

V takšni situaciji vam lahko pomaga dogovor o strpnosti, dokler se ne postavite na noge. V skladu s temi načrti hipotekarni posojilodajalec soglaša, da bo za določen čas zmanjšal ali celo odložil vaše hipotekarno plačilo. Obljubljajo tudi, da v tem obdobju ne bodo več posegali v nepremičnino. V zameno se strinjate, da boste po izteku obdobja nadaljevali v celoti plačevali hipoteko in plačali dodatno, da boste nadoknadili zamujena plačila..

Postopek iskanja odstopanja od posojila se začne na enak način kot pri spremembi posojila: obrnite se na posojilodajalca in ga prosite, da vam pomaga sestaviti načrt. Ne pozabite le, da je strpnost le začasna rešitev. Ne boste pomagali ostati v domu, ki si ga ne morete privoščiti.

Načrt vračila

Morda tvegate izključitev, ker ste med kratkotrajno krizo zamudili več hipotekarnih plačil, zdaj pa ste spet na nogah in ponovno izpolnite plačila. V tem primeru vam odplačni načrt ponuja način, kako se ujeti in se izogniti izključitvi.

V odplačilnem načrtu vaš posojilodajalec sešteje vsa plačila, ki ste jih zamudili, nato pa celoto razdeli na majhne koščke, ki so dodani rednemu hipotekarnemu plačilu v določenem obdobju. Na primer, če zaostajate za 3000 dolarjev, lahko za vsakega hipotekarnega plačila v naslednjih šestih mesecih dodate dodatnih 500 dolarjev. Dolžina odplačilne dobe se razlikuje, vendar je značilno tri do šest mesecev.

Kratka razprodaja

Če si doma preprosto ne morete privoščiti, bi bila najboljša možnost, da ga prodate. Težava je v tem, da če bi cene stanovanj padle, bi lahko znesek vašega doma na trgu bil manjši od zneska, ki ga dolgujete za hipoteko in vas še vedno spremlja. V takšnem primeru je lahko rešitev kratka prodaja - prodaja vašega doma za manjši znesek, ki ste ga ostali na hipoteki. Če se posojilodajalec strinja s tem, lahko prodate svojo hišo, se odpravite in začnete znova.

Recimo, da trenutno hipoteko dolgujete 100.000 USD. Če želite plačati ta znesek in pokriti tudi stroške zapiranja pri prodaji, bi morali hišo našteti za 105.000 USD. Vendar je trg stanovanj v vašem območju tako hladen, da po tej ceni ne boste dobili nobene ponudbe.

S kratko prodajo lahko izpustno ceno za hišo spustite na 95.000 dolarjev. S 5000 $ za stroške zapiranja vam ostane le 90.000 USD za poplačilo stare hipoteke. Posojilodajalec pa se strinja, da bo ta manjši znesek sprejel kot polno plačilo za vaše posojilo, namesto da bi šel skozi drag, dolgotrajen postopek izključevanja stanovanja na domu. Nekateri posojilodajalci dejansko zahtevajo, da preizkusite kratko prodajo, preden bodo razmislili o drugih alternativah izključitve, kot je sprememba posojila.

Kratka prodaja proti izključitvi

Kratka prodaja ima več prednosti pred izključitvijo, vendar ima tudi nekaj pomanjkljivosti. Takole je primerjeno:

Manj počakajte, da kupite nov dom. Če bo vaša hiša prekinila izterjavo, boste morali počakati pet do sedem let, preden vam bo banka ponovno dala hipoteko. Ta čakalna doba se lahko skrajša na tri leta, če lahko pokažete, da je bila izključena zaradi okoliščin, ki niso pod vašim nadzorom. Po kratki prodaji pa se lahko za samo dve leti spet kvalificirate za stanovanjsko posojilo.
Nadzor prodaje. S kratko prodajo nadzorujete postopek prodaje svoje hiše. Lahko se odločite, koliko boste zahtevali, in vedeli boste, kdo je končni kupec. Banka vam v primeru izvršbe izključuje preprosto dom in ne veste, kaj se bo zgodilo z njim.
Manj socialne stigme. Za mnoge lastnike stanovanj je kratka prodaja veliko manj nerodna kot izključitev. Sosedom je videti tako kot vsaka druga prodaja doma; le banka ve, da za premoženje dobivate manj, kot ste dolžni.
Nadaljnja plačila. Čeprav prodajate hišo na kratko, ste še vedno na kljuki, da še naprej opravljate hipotekarna plačila, dokler prodaja ne bo končana. Če je vaša hiša v postopku zaprtja, lahko nehate plačevati in živite v hiši, dokler vas banka ne odžene..
Enak učinek na kreditno oceno. Kratka razprodaja in izključitev pravice do vaše škode škodita za približno enak znesek. Vsaka možnost lahko povzroči znižanje kreditne ocene za 105 do 160 točk. Obe puščata negativni pečat, ki bo ostal na vašem kreditnem poročilu do sedem let, vendar se lahko vaš rezultat začne okrevati po prvih dveh letih oz..

Kako narediti kratko prodajo

Če želite dobiti odobritev za kratko prodajo, se obrnite na oddelek za zmanjšanje izgube banke, tako kot bi spremenili stanovanjsko posojilo. Izpolniti boste morali vlogo in jo podpreti z veliko dokumenti, ki prikazujejo vse podrobnosti vaših financ. Banka bo te podatke uporabila za ugotovitev, ali je prodaja na kratko res edina alternativa izključitvi.

Večina bank od vas zahteva tudi ponudbo kupca, preden sprejme kratko prodajo. Torej morate hišo popisati po nižji ceni, dobiti ponudbo, jo odnesti na banko, nato pa počakati, da slišite, ali je bila prodaja na kratko odobrena, preden se odločite, ali boste ponudbo sprejeli. Vse to med prodajalcem, kupcem in posojilodajalcem naredi kratke prodaje zelo zapleten postopek, ki lahko traja celo leto.

Pomembno je zagotoviti, da če posojilodajalec odobri prodajo, se tudi strinja, da vas ne bo tožil za dodaten znesek, ki ga še vedno niste plačali na hipoteki. Včasih se posojilodajalec strinja, da bo na nepremičnini izdal svoj zastavni zakup ali zakonito lastnino, tako da ga lahko prodate, vendar se ne strinja, da bo izkupiček sprejel kot plačilo vašega posojila. Namesto tega lahko zahteva „presojo pomanjkljivosti“ proti vam, da zberete dodaten denar s sredstvi, kot ste zaslužili svoje plače.

V nekaj zveznih državah - in sicer v Arizoni, Kaliforniji, Nevadi in Oregonu - so sodbe o pomanjkljivosti po kratki prodaji nezakonite. Če ne živite v eni od teh štirih držav, morate od posojilodajalca dobiti pisno soglasje, v katerem je navedeno, da ga ne bodo iskali. V nasprotnem primeru bi lahko prodali svojo hišo za manj, kot je vredno, in še vedno ste v luknji.

Skladno z zaprtjem

Če vse drugo odpove, je še vedno mogoče storiti še eno zadnjo stvar, da se izognete dolgemu bolečemu postopku izključitve. Imenuje se dejanje namesto izvzetja, in gre za posel, v katerem svoj dom v bistvu izročite hipotekarnemu posojilodajalcu. V zameno se posojilodajalec strinja, da vas bo oprostil dolga, četudi je bil to več kot tisto, kar je zdaj vredno stanovanja.

Dejanje v Lieu proti izključitvi

Dejansko namesto tega je dejansko še vedno izključitev, vendar je hitrejša in enostavnejša. Takoj, ko izročite hišo, se vaš dolg takoj prekliče. Prav tako se izognete zelo javni zadregi nad postopkom zaprtja.

V nasprotnem primeru bo vaš kreditni rezultat verjetno škodoval enako kot običajna izključitev. Vendar vam ne bo treba čakati toliko časa, da boste lahko spet kupili hišo. Izbira namesto tega bi lahko skrajšala čakalni čas z najmanj petih let na štiri - ali celo na dve, če lahko pokažete olajševalne okoliščine.

Kako pridobiti dejanje namesto izključitve

Namesto tega se začne postopek, ko se obrnete na oddelek za zmanjšanje izgube vaše banke. Za spremembo posojila ali kratko prodajo boste morali izpolniti enako vrsto dokumentacije, kot kaže, da ste trpeli finančne težave in ne morete več izpolnjevati svojih plačil..

Tako kot vi, tudi vaša banka najverjetneje gleda na dejanje kot skrajni ukrep. Zanjo je manj drago in zamudno kot izključitev, vendar ni tako dobra kot refinanciranje ali celo kratka prodaja. Nekatere banke bodo od vas zahtevale, da poskusite prodati nepremičnino, preden bodo sprejele listino, namesto tega pa bodo zahtevale papirje, da dokažejo, da ste jo dali na trg.

Če se vaša banka strinja z listino, boste morali podpisati dva dokumenta. Prva predaja posojilodajalcu vaš dom, druga pa se imenuje estoppel izjava, razloži, ali banka sprejema listino kot polno plačilo za vaš hipotekarni dolg. V večini primerov vas bo banka oprostila dolga po zakonu, v redkih primerih pa si lahko pridržuje pravico zahtevati sodbo o pomanjkljivosti. Da bi se izognili tej težavi, se prepričajte, preden podpišete dokumentacijo, da ta posebej navaja, da bo vaše delo namesto poravnalo svoj dolg.

Kaj ne deluje: Prevara o izključitvi

Morda se boste vprašali, zakaj v tem članku ni omenjena nobena od storitev pomoči pri izključitvi, ki se oglašujejo prek lokalnih papirjev, letakov in spletnih oglasov. Te storitve trdijo, da vam lahko v zameno za plačilo prihranijo dom pred izključitvijo. Lahko ponudijo:

S posojilodajalcem se pogajajte o refinanciranju vašega posojila
Prevzemite posojilo, da boste hipoteko plačevali njim, ne banki
Izvedite forenzično posojilo in preverite, ali posojilodajalec krši zakone
Pomagajo vam najti programe pomoči za lastnike domov v stiski
Pomagajo vam vložiti stečaj

Žal so te tako imenovane storitve resnično finančne prevare, ki plenijo ranljive ljudi, ki želijo rešiti svoje domove. V najboljšem primeru vas bodo povezali s pravimi programi, kot je HARP, ki bi jih lahko uporabljali brezplačno. V najslabšem primeru bodo ukradli hipotekarna plačila, ki naj bi šla v banko, in se še bolj poglobila v dolgove.

Na splošno lahko varno prevzamete kakršen koli program, ki vam pomaga, da se boste za plačilo izognili izključitvi dostopa - v nasprotju z resničnimi programi vlade, ki so brezplačni - je prevara.

Končna beseda

Včasih nobenega načina ne bi bilo mogoče rešiti doma pred zaprtjem ali katero od njegovih drugih možnosti, kot je prodaja na kratko. Dobra novica je, da je možno pozneje obnoviti kreditno sposobnost, tako da boste lahko nekega dne spet imeli dom. Osredotočite se na takojšnje plačilo vseh računov in poravnajte morebitne druge dolgove, na primer na kreditnih karticah. Po približno dveh letih bi morali svoj kreditni rezultat začeti obnavljati.

Ko boste končno spet pripravljeni kupiti hišo, se učite iz svoje napake, da ne boste končali z drugo hipoteko, ki si je ne morete privoščiti. Preden ponudite hišo, naredite matematiko in poskrbite, da mesečno plačilo ne bo pojedlo več kot 28% vašega dohodka. Nižje ko boste dobili plačilo, večje so vaše možnosti, da boste lahko obdržali hišo, če se soočate z drugim finančnim neuspehom.

Kakšen nasvet bi dali nekomu, ki se sooča z možnostjo izključitve?