6 možnosti, če se morate preseliti in svoje hiše ne morete prodati

Kljub temu, da smo svojo hišo dali na trg po pomladi - najpomembnejši sezoni z nepremičninami - in dejstvu, da je prvi mesec davčni dobropis za domače kupce potekel dva meseca pred našo selitvijo, smo bili prepričani, da bomo hišo prodali v nekaj mesecev.

Fant, smo se motili.

To je trajalo skoraj celo leto - do maja 2011 - preden smo lahko prodali svojo hišo, in to za ceno skoraj 20.000 USD manj od tiste, ki smo pričakovali, da bomo dobili.

To je vse preveč pogosta situacija za družine, ki se morajo preseliti. Po stanovanjski nesreči prodaja hiše ni več razmeroma enostaven del selitve. Na srečo obstaja več možnosti za lastnike domov, ki se trudijo prodati.

Možnosti za tiste, ki ne morejo prodati svoje hiše

1. Prodaja za pravo ceno

V petih letih v našem domu Columbus sva z možem vložila številne tisoče dolarjev za izboljšave doma, pa tudi nešteto ur lastnega dela. Čeprav smo vedeli, da je izboljšanje doma nekaj, kar bi morali storiti, ker smo želeli rezultate (in ne samo povečane vrednosti pri nadaljnji prodaji), si še vedno nismo mogli pomagati, ampak da smo v očeh dobili znake dolarja, ko smo začeli načrtovati svojo potezo. Naš dom smo prvotno našteli za približno 25.000 dolarjev več, kot smo plačali zanj - ceno, ki bi bila primerna za naš dom pred stanovanjsko nesrečo, ne pa tiste, ki bi jo lahko dobili leta 2010.

V času, ko smo prodali, smo imeli srečo, da smo prodali za slabih 6000 dolarjev več od naše prvotne kupnine. Čeprav je malo verjetno, da bi prvotno kotiranje naše hiše po tej ceni pospešilo prodajo - kupci so bili prvi posamezniki, ki so za vsako ceno izkazali resno zanimanje za hišo - je pomembno spomniti, da je denar (in čas) vložen v hiše pogosto ne zvišajo nakupne cene, zlasti na trgu padca.

Sodelujte s svojim Realtorjem, da ustvarite realno številko, ki vas ne ceni na trgu in vam omogoča hitro prodajo. Eden od načinov za to je pogled na cene primerljivih domov, ki so se prodale pred kratkim. Če na drugi strani gledate seznam cene stanovanj, podobnih vašim, morda ne boste dobili natančnega občutka za trg, saj bi to lahko stali precej nad tisto, kar je prodajalec pripravljen plačati.

Najpomembneje je, da se na stanovanjskem trgu zgodi, da se boste zavedali, da bo cena, kjer lahko prodajate svoj dom, nižja, kot bi želeli, in morda celo nižja, kot ste plačali za hišo. Ne pozabite pa, da če si ne morete privoščiti, da bi prodali svojo hišo za manj, kot ste plačali, niste brez možnosti.

2. Počakajte

Načrtovanje najslabšega je tisto, kar morajo storiti vsi prodajalci doma, in če tega ne počnemo, je bila največja napaka, ki sva jo naredila z možem. Domnevali smo, da stanovanjska nesreča ni vplivala na našo okolico. Toda z dvema izključitvama v nekaj blokih od nas in nekaterimi hišami v soseski, ki prodajajo za manj, kot so bili vredni, bi morali (in naš Realtor) napisati napis na steni. Namesto tega smo v Indiani kupili novo hišo takoj, misleč, da bomo imeli le nekaj mesecev dvojnih hipotek.

Boljši načrt bi bil, da bi najeli stanovanje za leto ali dve, ko smo čakali, da se prodaja naša prva hiša. Ne le, da bi nas to odpravilo finančnega pritiska, ampak bi nam tudi dalo priložnost, da izvemo več o različnih soseskah v našem novem mestu.

Druga možnost na težkem stanovanjskem trgu je, da se del družine zadrži, medtem ko se novi zaposleni sam preseli v novo službo. Čeprav je to lahko čustveno težavno, lažje ohranjate hišo v vrhunski obliki za razstave in vam omogoča, da se izognete povečanim stroškom zavarovanja praznega doma.

Navsezadnje je najbolje domnevati, da hiše ne boste prodali hitro, in na tem naredite svoje stanovanjske in selitvene načrte.

3. Postanite najemodajalec

Na nek način je najem vašega doma lahko srečna rešitev za vaše prodajne težave. Vendar morate vedeti veliko o tem, da ste lastnik zemljišča, preden skočite.

Stroški

• Zavarovanje lastnikov stanovanj. Najem vašega doma prinaša več s tem povezanih stroškov, ki jih morda ne pričakujete. Na primer, zavarovanje lastnikov stanovanj se mora spremeniti v politiko, ki posebej pokriva najemodajalce / najemne nepremičnine. Po podatkih Inštituta za zavarovalno informacijo "najemniške police praviloma stanejo približno 25% več od običajne politike lastnikov stanovanj, ker najemodajalci potrebujejo večjo zaščito kot običajni lastniki stanovanj."
• Upravljanje lastnine. Poleg tega bi lahko stroški upravljanja premoženja - še posebej, če ste oddaljeni najemodajalec - potencialno požrli velik del prihodka od najemnine. Če ste v drugem delu države, boste morali imeti nekoga pri roki, ki bo poskrbel za kakršne koli težave, od zamašenih odtokov, do rutinskega vzdrževanja, do najemnikov mrtvega bitja. V večini primerov morate najeti upravitelja nepremičnin, kar vas bo na splošno stalo približno 10% mesečne najemnine.
• Kapitalski dobički. Končno se bo vaše davčno breme verjetno spremenilo, ko postanete najemodajalec. Na primer, ena od morebitnih davčnih skrbi je vaša morebitna izguba oprostitve davka na kapitalski dobiček. Dokler dve od petih let pred prodajo stanovanja živite v svojem domu, vam od prodaje stanovanja ni treba plačati davka na do 250.000 USD dobička (500.000 USD za poročene pare). Če pa na koncu najamete svoj dom več kot tri leta po preselitvi in ​​nato prodate za dobiček, boste dolgovali denar zvezni vladi za ta dobiček.

Potencialne davčne ugodnosti

• Zahteva za izgubo kapitala. Zaskrbljenost zaradi izgube davčne oprostitve davka na kapitalski dobiček (zlasti na trgu padcev) je, da najem vašega doma in nato prodajanje z izgubo pomeni, da lahko uveljavljate kapitalsko izgubo dohodka. To je lahko velika davčna olajšava, in zato je pogosto dobra ideja, da prodajalci na nižjem trgu svoje stanovanje pred prodajo oddajo v najem, saj lahko dejansko izgubijo nekaj izgube z davki.
• Davčni prelomi. Poleg tega, da zahtevate izgubo kapitala od dohodka, so na voljo tudi druge davčne olajšave lastnikom stanovanj, ki najemajo svoje domove, ko so najemniki. Najemodajalci lahko odštejejo skoraj vse stroške, povezane z vzdrževanjem in trženjem svojega najemnega doma, na primer zavarovalne premije, popravila, stroške oglaševanja, storitve urejanja okolice, storitve upravljanja premoženja, hipotekarne obresti in celo potne stroške, povezane z najemom..

Nastavitev cen
Težko je poznati ustrezen znesek za najemnino. Splošno pravilo za naložbene nepremičnine kaže, da morate za ustvarjanje pozitivnega denarnega toka zaračunati vsaj 1% zneska hipoteke. Vendar pa je to pravilo nekoliko bolj zapleteno, ko oddajate svoj obstoječi dom.

Najprej morate določiti, koliko najemnine je značilno za vašo sosesko. Četudi je stanovanje v najemu malo, lahko vseeno določite primerno ceno. Pogovorite se z agencijami za upravljanje nepremičnin, če želite izvedeti več o cenah, in poiščite podobne najemnine v spletu. Craigslist, Rentometer in Rent.com so tudi dobra sredstva za preverjanje.

Upoštevati morate tudi vaše stopnje prostih delovnih mest, da dobite predstavo, koliko denarja lahko pričakujete v letu najema. Večina nasvetov o naložbenih nepremičninah nakazuje, da načrtujete le 10 in pol mesecev zasedenosti na leto - kar pomeni, da lahko pričakujete 10-odstotno prosto delovno mesto v določenem časovnem obdobju, ki ga najamete.

Tudi če ugotovite, da znesek najemnine, ki bi ga lahko zaračunali (zmanjšani za prenosne stroške in stopnjo prostih delovnih mest), ne bi bil dovolj za kritje mesečnega hipotekarnega računa, je vseeno smiselno, da najamete svoj dom, namesto da poskušate prenesti hipoteko sami.

Iskanje najemnikov
Eden najtežjih vidikov najema vašega doma je iskanje zanesljivih najemnikov. Zagotoviti morate, da se oglašujete na zelo vidnih lokacijah: na spletu, tako na izposojnih mestih, kot sta Rent.com in Craigslist, kot tudi na družabnih omrežjih, kot je Facebook; prek lokalnih selitvenih podjetij in oddelkov za človeške resurse; na vseh lokalnih univerzah; in s staromodnim znakom na vašem dvorišču.

Ko imate prosilce, je nujno, da jih daste skozi postopek presejanja. Vloge in plačilne pogodbe najdete na spletu, vendar se morate prepričati, da povprašate morebitne najemnike o njihovih prihodkih, zgodovini zaposlitve in zgodovini najema - in pokličite vse njihove reference.

Poleg tega ne pozabite, da lahko prek spletnih strani, kot je E-Renter, zahtevate številke socialnega zavarovanja za preverjanje preteklosti in kreditnih pregledov. Ta preverjanja preteklosti in kreditnih pregledov stanejo nominalno pristojbino (približno 25 dolarjev), vendar bi vam lahko prihranili številne glavobole.

4. Spremenite svojo hišo v najem počitnic

Tudi če vam dolgoročni najemodajalec ni mogoč ali vas ne vabi, lahko nekatere stroške še vedno poravnate z najemom svojega doma potnikom. Če svoj dom navedete kot najem počitnic na Vrbu ali na spletnem mestu za najem osebnih prenočišč, vam Airbnb lahko pomaga, da se odpravite na tržni padec, dokler ne boste mogli prodati.

Poleg tega, če svoj dom uporabljate kot najem počitnic dovolj pogosto, da je upravičen do dohodka, in nepremičnino na koncu prodate, preden se trg povrne, lahko zahtevate izgubo zaradi davkov.

5. Doma odložite na kratko prodajo

Če se morate nujno preseliti in ste doma pod vodo, je kratka prodaja možnost zadnjega jarka, ki vas bo vsaj spravila iz hiše. V tem primeru bi se s posojilodajalcem strinjali, da boste prodali hišo po zelo znižani ceni, samo da bi jo prodali. Vaš posojilodajalec nato odpušča pomanjkljivost med tem, kar ste sposobni plačati za hipoteko, in celotnim zneskom. Pomembno pa je opozoriti, da je v nekaterih primerih ta pomanjkljivost ne odpuščeno, prodajalec pa je še vedno odgovoren za plačilo posojilodajalcu.

Na žalost, tudi ko odpuščanje odpusti, ima lahko kratka prodaja dolgotrajne finančne posledice. Lahko poškoduje vašo kreditno oceno, čeprav ne toliko kot izključitev, kar se pogosto izogne ​​kratki prodaji. Tudi posojilodajalci se na splošno strinjajo s kratko prodajo le, če lastnik stanovanja že zaostaja pri plačilih in je prejel privzeto obvestilo.

Dovolj je reči, da je kratka prodaja le rešitev, če je vaša hipotekarna težava sicer nepremostljiva.

6. Pojdite v izključitev

V nekaterih primerih se zdi, da je edina možnost, da banka dovoli izključitev zavarovanja za vašo hišo. Čeprav vas izključitev izvzame iz stanovanjske nerede, je to alternativa, ki se ji morate močno izogniti. Večina ljudi razume, da ima izključitev dostopa do velikih kreditnih posledic - vendar mnogi ne vedo, da bi vas lahko zadela kreditna kartica. Po izključitvi lahko nekdanji lastnik stanovanja kreditne kartice prekliče ali zniža omejitve. Poleg tega trajajo leta (na splošno tri do sedem), preden so banke pripravljene izkoristiti hipoteko za lastnika stanovanja, ki je izključil nekdanji dom.

Tudi izključitev ne pomeni nujno, da lahko lastnik stanovanja odide brez porabe denarja. V večini držav lahko banke zakonito odpravijo lastnike domov zaradi pomanjkljivosti, kar je razlika med tem, kaj je banka lahko dobila za dom, in tistim, kar je še ostalo dolgovano na hipoteki. Pa tudi tisti lastniki stanovanj, ki živijo v državi z zakoni o pomanjkanju, morajo še vedno odgovoriti banki, če so kdaj vzeli drugo posojilo ali refinancirali hipoteko, da bi izplačali nekaj lastniškega kapitala. Zakoni o pomanjkanju v teh primerih ne ščitijo lastnikov stanovanj.

Vse, kar lahko stori lastnik stanovanja, da se izogne ​​izključitvi, je na koncu najboljša finančna odločitev, saj lahko izključitev pravic še naprej negativno vpliva na finance v prihodnjih letih..

Končna beseda

Morda ne bo mogoče prodati svojega doma v želenem časovnem okviru ali za ceno, ki bi jo želeli, vendar če to dejstvo sprejmete in ustrezno sprejemate odločitve, vam lahko pomagajo doseči najboljši finančni rezultat za vaše razmere. Ob predpostavki, da je na trgu stanovanj najslabše, je najverjetneje najvarnejši postopek za vašo spodnjo vrstico.

Ste pred kratkim poskušali prodati svoj dom? Katere druge nasvete predlagate tistim, ki se borijo za prodajo?