Koliko hiš si lahko privoščim? - Domači dostopni kalkulator

Ko pa se nastaniš v svojem novem, lepem domu, ugotoviš, da se ne moreš sprostiti in uživati v njem. Preveč ste zaposleni in se borite za izplačila visokih mesečnih hipotekarnih plačil. Za zabavo vam ne ostane denarja in ves čas ste pod stresom zaradi plačevanja vseh računov. Takrat se romantika zasuti.

Da ne bi bili ujeti v tovrstne slabe odnose, morate načrtovati vnaprej. Preden začnete nakupovati, ugotovite, koliko hiše si lahko privoščite. Nato se prepričajte, da ostajate znotraj svojega domačega nakupa, tako da nočete pogledati ničesar zunaj svojega cenovnega razreda. Tako ne boste tvegali, da vas bo hiša, ki vam bo le polomila srce, z nogami odbila.

Nevarnosti nakupa preveč hiše

Ko kupite več hiše, kot si jo lahko privoščite, ne ogrožate samo svoje finančne prihodnosti. Žrtvuješ tudi svojo srečo tukaj in zdaj. Tukaj je nekaj težav, ki nastanejo s previsoko cenovno hišo:

Biti resen hiša. Če ste hiša revna, pomeni, da toliko mesečnega dohodka namenite mesečnemu plačilu hiše, da vam ne preostane ničesar. Obkroženi ste z čudovitim trdim lesom in marmorjem, vendar ste zlomljeni. Veselje do življenja v izjemni koloniji s štirimi spalnicami hitro zbledi, ko si nikoli ne morete privoščiti, da bi ga zapustili, saj je celo film ali večerja ven preveč za vaš proračun.
Živeti na robu. Ko vsak mesec raztezate plačilo hipoteke, v vašem proračunu ni prostora za mahanje. Če doživite nenaden padec dohodka - recimo zato, ker se vaš delovni čas skrajša - si plačil sploh ne boste mogli privoščiti. Enako bi se lahko zgodilo, če se vaši stroški povečajo zaradi zdravstvenih težav ali navadne stare inflacije. To pomeni, da bi vas lahko stala samo ena majhna težava.
Tveganje dviga plačil. Tveganje, da ne boste mogli izplačati hipotekarnega plačila, je še večje, če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM). ARM-ji ponujajo nizko začetno stopnjo, zaradi česar je videti, da bi bilo treba mesečno plačilo enostavno upravljati. Vendar je ta nizka stopnja dobra le nekaj let. Po tem plačilo skoči na raven, ki temelji na trenutnih obrestnih merah. Če si ne morete privoščiti novega, višjega plačila, morate refinancirati ali izgubiti hišo. To se je zgodilo s številnimi kupci v hipotekarni krizi leta 2008.
Denarni stres. Če imate srečo, se takšni problemi ne bodo pojavili. Toda tudi če tega ne storijo, samo vedenje, da bi lahko bili stalni vir stresa. Življenje s tovrstnim stresom vsak dan lahko škoduje vašemu zdravju in vašim odnosom. Lahko povzroči izgubljen spanec, zvišan krvni tlak in celo srčne bolezni in možgansko kap. Zaradi prijateljev in družine lahko postanete tudi depresivni in razdražljivi.
Žrtvovanje prihrankov. Ko gre vsak rezervni peni na vašo hipoteko, vam ne pusti ničesar za prihranke. Ne morete si več privoščiti, da bi namenili denar za upokojitev ali prihranili za šolanje svojega otroka. Za to, da imate zdaj prijeten dom, tvegate celotno finančno prihodnost - in svoje otroke.

Določitev, kaj si lahko privoščite

Privlačno je domnevati, da je najlažji način, kako ugotoviti, koliko hiši si lahko privoščite, vprašati hipotekarnega posojilodajalca. Konec koncev, mislite, so strokovnjaki. Če pravijo, da ste upravičeni do posojila v višini 300.000 dolarjev, to pomeni, da si lahko privoščite hipoteko v višini 300.000 dolarjev.

Na žalost hipotekarni posojilodajalci niso najboljši ljudje. Denar zaslužijo s posojili, zato je v njihovem interesu, da od vas vzamete čim večje posojilo. Če želite to narediti, lahko žonglirajo z vsemi številkami - obrestmi, točkami, dohodkom - in tako ustvarijo mesečno plačilo samo ustreza vašemu proračunu. Če se morate vsak mesec raztezati, da boste lahko plačali hišo, no, to ni njihov problem, dokler ga še naprej opravljate.

To ne pomeni, da so vsi hipotekarni posojilodajalci nepošteni. Večina jih ne namerava nagajati k posojilu, ki si ga ne morete privoščiti - vsaj ne namenoma. Vendar imajo še vedno vse razloge, da vas spodbudijo, da zadolžite, kolikor lahko. Prav tako preprosto ne vedo toliko o vašem finančnem položaju kot vi.

Zato se splača podvojiti preverjanje številk banke, tako da sami opravite matematiko. Poglejte svoje finance, drobite številke in izplačajte plačilo, ki se zlahka prilega v vaš proračun - ne tistega, s katerim se ne boste spopadali.

Ko začnete natančno določiti, koliko hiše si lahko privoščite, so obrestne mere pomemben prvi korak. Razlika v pol točke je lahko razlika med cenovno dostopnim in cenovno ugodnim. Pojdite do posojilnega drevesa in v nekaj minutah boste lahko dobili dobro oceno trenutnih stopenj.

Stopnja dolga do dohodka

Vsi posojilodajalci uporabljajo isto osnovno formulo, da ugotovijo, koliko hiše si lahko privoščite. Imenuje se razmerje med dolgom in prihodkom ali DTI. To je odstotek vašega mesečnega dohodka, ki se nanaša na plačilo vseh dolgov, vključno s hipoteko.

Tu je primer. Lou in Christy imata skupaj 2400 dolarjev mesečnega dohodka. Iz tega plačajo:

Študentsko posojilo za Lou: 600 USD na mesec
Študentsko posojilo za Christy: 600 USD na mesec
Posojilo za avto: 300 dolarjev na mesec
Minimalna plačila na Lou-jevi kreditni kartici: 200 USD na mesec
Minimalna plačila na Christyjevi kreditni kartici: 150 USD na mesec
Skupna plačila dolga: 1.850 dolarjev na mesec

Če pa dodate hipotekarno plačilo v višini 1.500 dolarjev, se njihovo skupno plačilo dolga poveča na 3.350 dolarjev. To bi njihovo DTI naraslo na več kot 45%. Z drugimi besedami, skoraj polovica prihodkov na mesec bi namenila svojim dolgovom. Večina bank bi se strinjala, da je to preveč, zato se Lou in Christy verjetno ne bi kvalificirala za to hipotekarno posojilo. Njihov skupni dolg je bil razdeljen na 7.400 dolarjev prihodkov, trenutno pa DTI znaša 25%.

Če pa odplačajo kakšne druge dolgove, bodo stvari videti svetlejše. Na primer, če lahko odplačajo katero od svojih študentskih posojil, bi njihov skupni dolg znižal na 2.750 dolarjev mesečno za 37-odstotni DTI. Če bi odplačali oba študentska posojila, bi njihov dolg padel na 2.150 dolarjev mesečno, DTI pa na 29%. To je znesek, ki bi ga odobrila večina bank.

Poiščite ugodno plačilo

Da bi ugotovili, koliko hiše si lahko privoščite, banke izračunajo vaš DTI na dva različna načina. Najprej pogledajo, kaj imenujejo "razmerje spredaj". To je znesek vašega dohodka, ki bi ga vaše mesečno plačilo stanovanja - glavnice, obresti, davkov in zavarovanja - prevzelo vse samo od sebe.

Običajno pravilo je, da vaše plačilo ne sme priti do več kot 28% vašega celotnega dohodka. Na primer, poglejte Lou in Christy. Njihov mesečni dohodek znaša 7.400 dolarjev, od tega 28% 2.072 dolarjev. To je največ, kar bi lahko porabili za hišno plačilo, če ne bi imeli drugih dolgov.

Vendar imata Lou in Christy druge dolgove, ki prav tako uživajo svoje prihodke. Za obračun s temi bankami uporabijo "razmerje med zadnjo ceno". To je znesek vašega dohodka, ki se nanaša na vse vaše dolgove skupaj.

Večina bank pravi, da ta skupni znesek ne sme presegati več kot 36% vašega celotnega dohodka. Za Lou in Christy bi ta znesek znašal 2.664 dolarjev na mesec. Vendar pa jih že drugi dolgovi stanejo 1850 dolarjev na mesec. To ostane le 814 dolarjev na mesec, ki jih porabijo za hipoteko.

Na srečo zanje je vrzel. Banke so pogosto pripravljene za "kvalificirane hipoteke" raztegniti zaostanek na kar 43%. To so hipoteke, ki izpolnjujejo določena pravila, ki jim olajšajo plačilo. Na primer, ne smejo biti balonske hipoteke ali posojila z obdobjem samo obresti.

S tem pravilom sta Lou in Christy lahko plačala do 3.182 dolarja na mesec za vse svoje dolgove. Zmanjšajte 1850 dolarjev, ki jih plačajo zdaj, kar jim ostane 1332 dolarjev na mesec za hišno plačilo.

Dejavniki, ki jih je treba upoštevati

Tudi če se lahko kvalificirate za posojilo, ki vam daje 43-odstotni DTI, to ne pomeni, da je to dobra ideja. Če boste velik del mesečnega dohodka namenili dolgu, vam bo ostalo le 57%, da pokrijete vse svoje druge potrebe. Pred odločitvijo morate ugotoviti, ali je to dovolj za življenje.

Če želite določiti, kaj si lahko privoščite, upoštevajte te dejavnike:

Mesečni prihodek. Prva stvar, ki jo morate vedeti, je natančno koliko denarja prinesete vsak mesec. To vključuje vašo plačo in vse druge vire dohodka, kot so naložbe. Vaš skupni dohodek je izhodišče za ugotovitev, koliko si lahko privoščite za plačilo stanovanja vsak mesec.
Plačila dolga. Če imate obstoječe dolgove, potem del vašega mesečnega dohodka že govorite. Ugotovite, koliko morate porabiti na mesec za poravnavo morebitnih drugih dolgov, kot so študentska posojila, avtomobilska posojila ali dolg na kreditni kartici.
Drugi stroški. Seveda plačila dolga niso vaš edini strošek. Prav tako morate pokriti druge potrebe, kot so hrana, pripomočki, varstvo otrok in prevoz. Posojilodajalci o teh stroških običajno ne sprašujejo, ko ste prejeli posojilo. Ne vedo, ali porabite veliko za to, da otroke pošljete v zasebno šolo, ali prihranite veliko, če živite brez avtomobila. To je nekaj, kar morate sami ugotoviti. Oglejte si proračun za gospodinjstvo in ugotovite, koliko vaše mesečne porabe gre za potrebe, ki jih ne morete zmanjšati. Če nimate proračuna, je pravi čas, da ga naredite, saj ga boste verjetno potrebovali kot lastnik stanovanja.
Prihranki. Končni mesečni strošek je denar, ki ga želite prihraniti. Na primer, če boste namenili 250 USD na mesec, da prihranite za upokojitev ali financirate načrt varčevanja na šolah za svoje otroke, je to še en kos vašega dohodka, ki ga ne morete nameniti stanovanju.
Razpoložljiva sredstva. Privoščiti hišo ni samo vprašanje izpolnjevanja mesečnih plačil. Za kritje predplačil in zaključnih stroškov morate imeti na razpolago dovolj denarja. Znesek, ki ga predplačate, bo vplival tudi na mesečna plačila. Če si lahko privoščite veliko polog, vam za hipoteko ne bo treba izposojati toliko, kar bo znižalo mesečna plačila. Po drugi strani pa znesek, ki ste ga prihranili, ni dovolj za polog v višini vsaj 20%, boste verjetno morali plačati za zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). To bo vašemu mesečnemu plačilu dodalo med 50 in 200 dolarjev. Oglejte si vsa razpoložljiva sredstva, kot so prihranki in naložbe, in ugotovite, koliko lahko prihranite za nakup svoje hiše.
Bonitetna ocena. Končno morate upoštevati vašo kreditno oceno. Če imate zelo dobro ali odlično kreditno sposobnost - torej oceno FICO v višini najmanj 750 -, boste upravičeni do najboljših obrestnih mer na hipoteki, zaradi česar bodo vaša mesečna plačila nizka. Po drugi strani pa, če imate pošteno do slabo kreditno sposobnost - ne boljšo od 700 -, boste verjetno plačevali višje stopnje, zvišanje plačil. Če ne veste, kako dobro je vaše posojilo, obstaja več načinov, da brezplačno preverite svojo kreditno oceno. Običajno uporabljam Credit Karmo, da vsak mesec dobim bonitetno oceno.

Spletni kalkulatorji

Kot vidite, obstaja veliko dejavnikov, ki vplivajo na mesečno plačilo hiše. Poskusi, da jih dodate vse in ugotovite, kaj si lahko privoščite, je lahko zelo zapleteno. V nekem trenutku postopka je skušnjava, ko bi dvignili roke in se odločili, da bomo navsezadnje šli z oceno banke.

Na srečo vam vse te matematike ni treba početi sam. V spletu obstaja veliko kalkulatorjev cenovne dostopnosti, ki lahko to storijo za vas. Vse, kar morate storiti, je, da vpišete nekatere podatke o sebi, kot so dohodki, dolgovi in polog. Nato kalkulator zdrobi številke in pove, koliko hiše si lahko privoščite.

Eden mojih najljubših kalkulatorjev je iz podjetja Zillow. Kalkulator cenovne dostopnosti pri Zillow ima dve različici:

Hitra in enostavna različica zahteva tri številke - dohodek, dolgove in polog - ter izplača najvišjo ceno doma.
Za natančnejšo oceno lahko kliknete »napredno« in vnesete podrobnosti o pogojih izposoje. Za razliko od drugih kalkulatorjev vam tudi ta omogoča prilagajanje ciljnega DTI. Namesto, da se zanašate na standardni 36-odstotni znesek, lahko DTI nastavite na tisti delež svojega dohodka, ki ga boste porabili za stanovanje. Nižje ko nastavite to številko, bolj boste prepričani, da se bo vaša nova hiša brez težav prilegala v vaš proračun.

Pripravljanje na nakup

V nekaterih primerih je videti, koliko hiše si lahko privoščite, nevljudno prebujanje. Lahko je celo depresivno, če je skupna vrednost tako nizka, da na vašem območju ni prav nič, kar bi ustrezalo vašemu cenovnemu razredu.

Na srečo obstajajo načini za to težavo. Če nastavite svojo finančno hišo, preden začnete loviti hišo, lahko svoj proračun raztegnete in tako pokrijete veliko več hiš. Tukaj je nekaj korakov.

1. Zgradite sklad za nujne primere

Najprej se prepričajte, da ste ustanovili sklad za nujne primere. Lastništvo stanovanja je drago - in nepredvidljivo. Nikoli ne veste, kdaj bo streha začela puščati ali se bo vaš grelnik vode odpovedal duhu. Brez denarne blazine se boste morali za tako velika popravila zanašati na kredit, kar bo dodatno obremenilo vaš proračun.

Sklad za nujne primere je lahko tudi v veliko pomoč, če nenadoma izgubite službo ali vam zmanjkuje ure. Z obilico gotovine v roki boste še vedno lahko opravljali plačila, tako da ne boste izgubili doma, ki ste ga tako težko delali.

Strokovnjaki trdijo, da bi morali imeti v vašem urgentnem skladu dovolj denarja, da pokrijete vsaj šestmesečne življenjske stroške. Če nimate toliko, še niste pripravljeni kupiti hiše. Vsak mesec začnite odlagati nekaj malega, da boste sestavili gnezdo in počakajte, da doseže polno velikost, da začnete nakupovati dom.

2. Naredite predplačilo

Skupaj s prihranki v sili morate prihraniti za polog - večji, tem boljši. Več denarja lahko odložite spredaj, manj boste porabili za svoja mesečna plačila.

V idealnem primeru želite odložiti vsaj 20% stroškov hiše, tako da vam ne bo treba plačati PMI. Če želite kupiti hišo, ki je vredna 200.000 dolarjev, si morate prizadevati za 40.000 dolarjev za svoj polog.

Če še niste nikjer blizu tega zneska, morate začeti vso rezervno gotovino, ki jo lahko vložite v svoj hišni sklad. Začnite tako, da vsak mesec skrijete nekaj plače - preden jo sploh izplačate - in jo vložite v sklad. Poleg tega prihranite vse dodatne denarne nalive, ki prihajajo na vaš način: vračilo davka, bonus za uspešnost, celo prihranke denarja s svoje kreditne kartice. Še več jih lahko prihranite s pomočjo aplikacije Acorns. Zaokroži vsak nakup, ki ga naloži, in investira razliko. Sčasoma se vse skupaj sešteje.

3. Počistite kreditno sposobnost

Višji kot je vaš kreditni rezultat, boljši pogoji lahko dobite hipoteko. Če je vaše dobroimetje samo tako, vam lahko povečate dober ali zelo dober razpon, da lahko pridobite posojilo, ki si ga lahko privoščite.

Svoj kreditni rezultat lahko izboljšate na več načinov:

Naročilo plačajte pravočasno. Največji dejavnik vaše kreditne ocene je, ali pravočasno plačujete račune. Če le nekaj zamudnih plačil lahko resno zmede vašo oceno. Da se to ne bo zgodilo, v svojem spletnem bančnem računu nastavite opomnike o plačilih. Banka vam bo poslala obvestilo, ko boste čez nekaj dni zapadli račun. Ali še enostavneje, uporabite račun za samodejno plačilo računa, da plačate račun takoj, ko ga prejmete.
Odplačilo dolga. Če imate veliko obremenitev z dolgom, škoduje vašemu kreditnemu rezultatu. To je zato, ker več ko imate že dolga, večja je verjetnost, da boste imeli težave pri odplačevanju novih dolgov. Odplačevanje starih dolgov ali poplačilo njunih zneskov bo izboljšalo vašo kreditno sposobnost. Kot bonus bo sprostilo tudi dodatno gotovino za plačilo hiše.
Zvišajte svoje kreditne limite. Čeprav zadolževanje več denarja škodi vašemu kreditnemu rezultatu, se sposoben sposoditi več denarja pomaga. Recimo, da imate plačljivo kreditno kartico z omejitvijo 1.000 USD. Če zvišate omejitev na 3000 USD, se vaš skupni dolg ni spremenil, zdaj pa uporabljate le 33% vašega razpoložljivega kredita. To pomeni, da nimate več premoženja blizu finančne prednosti, zato se vaš rezultat izboljša.
Pogosteje plačujte račune. Tudi če plačujete račune vsak mesec v celoti, v vašem kreditnem poročilu ni salda 0 USD. Namesto tega piše, da dolgujete znesek na zadnjem mesečnem računu. Če torej zaračunate 1.000 dolarjev mesečno in vse skupaj plačate, je vseeno videti, da imate dolg 1.000 dolarjev. Če pa predčasno plačate polovico računa, bo znesek na računu, ko ga dobite, le 500 USD. Zdi se, da ste dolg zmanjšali na polovico - in to vas ne stane niti penija dodatnega.

4. Odplačajte druge dolgove

Kot lahko vidite iz Lou-ja in Christy-ja, več ko imate dolgov, težje si je privoščiti hipoteko. Če odplačujete stare dolgove, na primer študentsko posojilo ali avtomobilsko posojilo, vam ostane več denarja brezplačno za mesečno plačilo hiše. Z dobrimi pogoji tudi izboljšuje vaše možnosti za pridobitev posojila.

Obstaja več različnih načinov za poplačilo starih dolgov:

Dolžni snežni kep. S to metodo vsak mesec odložite določeno vsoto in vse to usmerite v najmanjšo posojilo. Če se osredotočite na svoj najmanjši dolg, vam najprej pomaga, da ga hitro odplačate, kar poveča vašo moralo. Ko ga ne bo več, lahko vsak mesec vzamete ves denar, ki ste ga porabili za ta dolg, in ga vržete na naslednji najmanjši dolg. Sčasoma bo znesek, ki ga vložite v svoj dolg, naraščal in naraščal, vaši dolgovi pa bodo izginjali drug za drugim.
Dolg plaz. Ta metoda deluje podobno kot dolžniška snežna kepa, vendar se najprej osredotočite na posojilo z najvišjimi obrestmi. Dolg z visokimi obrestmi vas stane največ denarja vsak mesec, zato ga najprej odplačate tako, da hitreje znižate svoj celotni dolg.
Dolgove snežinke. Če v proračunu nimate dovolj prostora, da bi vsak mesec namenili določeno vsoto za odplačevanje dolga, lahko svoje dolgove še vedno znižate z dolgovnimi snežinkami. To pomeni, da boste vzeli vse majhne vsote, ki jih lahko odštejete vsak mesec, od vračila davka do prihranka kupona v vrednosti 10 USD in jih usmerite v svoj dolg. Sčasoma se celo malo plačil, kot je ta, sešteje. Sneženje snežinke lahko kombinirate tudi z načinom snežne kepe ali plazovine, pri čemer dodate te majhne vsote poleg vašega rednega mesečnega plačila.
Refinanciranje. Če imate dolg z visokimi obrestmi, ga lahko odplačate hitreje, tako da ga refinancirate po nižji stopnji. Na primer, za dolg z visoko obrestno kreditno kartico lahko uporabite transfer prenosa ali osebno posojilo iz SoFi-ja, z LendKey-om lahko znižate obrestne mere študentskega posojila ali uporabite posojilo za konsolidacijo dolga. Če porabite manj obresti, več mesečnega plačila namenite glavnici, zato se vaš dolg hitreje krči. Vendar pa obstaja plačilo za refinanciranje dolga, zato verjetno ni vredno storiti, če so mesečni prihranki majhni.

Če vam uspe izplačati vse svoje stare dolgove, lahko spremenite svojo dolžniško snežno kepo v prihranjeno snežno kepo. Vzemite mesečni znesek, ki ste ga plačali za svoj dolg, in ga začnite varčevati za svoj polog. Od spremljanja, kako se dolg zmanjšuje, lahko opazujete, kako se polog iz meseca v mesec raste.

5. Poiščite posebne ponudbe

Če imate premajhen proračun, razmislite o programih, s katerimi lahko dobite ugodne hipoteke. Mnoge državne vlade ponujajo posebne popuste za prve kupce domov. Dogovore lahko dobite tudi na podlagi dohodka, službe ali mesta, kjer živite. Obiščite HSH.com in poiščite programe v svoji državi.

Obstajajo tudi programi, s katerimi si lahko privoščite polog. Na primer, Nacionalni sklad za gospodinjske kupce dodeljuje donacije kupcem z nizkim in srednjim dohodkom s svojim programom pomoči pri pologu. Posebne države ponujajo tudi programe za pomoč kupcem pri njihovih predplačilih. Če ga želite najti, poiščite "pomoč pri pologu" z imenom države.

Končna beseda

Izhodišče za kupce domov je, ne pretiravajte. Mogoče bi lahko kupili tisti "sanjski dom", če bi izpraznili svoj varčevalni račun in iz svojega mesečnega proračuna iztisnili vsak zadnji peni. Če pa se bodo vaše finančne spremembe spremenile, bi se te sanje lahko spremenile v nočno moro.

Smiselneje je, da v svojem proračunu pustite nekaj prostora za dihanje. Če se cene hrane ali goriva dvignejo, ne bodo raztegnile vašega proračuna do točke preloma. Če imate velike stroške, kot je zamenjava peči, boste denar plačali. In če izgubite službo ali del svojega dohodka, ne boste nujno izgubili tudi svojega doma.

Iskanje prave hiše, kot je iskanje pravega zakonca, zahteva čas. Z lepim videzom je enostavno zapeljati in prezreti vse pomanjkljivosti, ki so povezane z njimi. Vendar se je vredno držati doma, ki ustreza tako vam kot vašemu proračunu. Hiša, ki si jo lahko privoščite, je hiša, s katero lahko resnično srečno živite do konca.

Ste že kdaj padli zaradi neprimernega doma? Ali pa ste zdržali za nekaj v svojem cenovnem razredu?