Realni stroški nakupa in lastništva stanovanja - ali si ga lahko privoščite?

Čeprav ne gre za oprijemljive koristi, je občutek lastništva eden najboljših vidikov nakupa stanovanja. Namreč, vi ste šef - ni vam treba odgovoriti najemodajalcu, ki vam ne bo dovolil, da vam poslika stene, namesti novega hladilnika ali preoblikuje. Ko ste lastnik doma, je vaše, da se ukvarjate s tem, kar želite.

2. Davčne ugodnosti

Davki zagotovo ne predstavljajo najbolj vznemirljivega dela lastništva stanovanja, vendar bi lahko prihranili denar. Če imate prebivališče, so obresti, ki jih plačujete na hipoteki, davčno priznane. Za davke na nepremičnine, plačane med letom, lahko vzamete tudi zvezno davčno olajšavo.

Morda boste lahko izkoristili tudi oprostitev davka od dobička od kapitala, če vam stalno prebivališče poveča vrednost in ga na koncu prodate za dobiček. Upoštevajte, da lahko za enega davčnega zavezanca zahtevate do 250.000 dolarjev dobička ali do 500.000 dolarjev za poročene davčne zavezance, ki skupaj vlagajo zahtevke. In morate imeti nepremičnino kot glavno prebivališče vsaj dve leti pred prodajo.

3. Potencialni donos naložbe

Lastništvo doma ni najbolj varna naložbena strategija, kot je bila nekoč. Kdor je v začetku 2000-ih kupil nepremičnino in končal s prodajo zaradi večje izgube - ali, kar je še huje, je bila izključena - lahko to potrdi..

Druga možnost - trošenje denarja za najemnino - pa sploh nima naložbenega potenciala. Lastništvo kljub tveganju vsaj nosi možnost vračila naložbe.

Mnogo stvari vam lahko pomaga izboljšati možnosti za donosnost nakupa doma, vključno z izkoriščanjem zgodovinsko nizkih obrestnih mer in nakupom na prihajajoči lokaciji. Seveda je ena najpomembnejših stvari, ki si jo morate zapomniti, to, da morate najprej kupiti hišo, ki si jo dejansko lahko privoščite.

Pasti "hiša-ubogi"

Ali vam v glavi plešejo pogledi iz granitnih pulti in kadi s kremplji? Glede na to, kje živite, lahko značilnosti idealnega doma pomenijo vse, od odličnih šolskih okolišev do geografske bližine bara z morilsko veselo uro.

Seveda so velike omare, tla iz trdega lesa in garažni prostori odlični, vendar ne pomenijo popolnoma nič, če vam plačilo za vas na koncu vsakega meseca zapusti stanovanje. Ljudje, ki so »hišni revni«, porabijo nesorazmerno visok odstotek svojih dohodkov za hipoteko in stroške, povezane s hišo, pri čemer imajo relativno majhen diskrecijski dohodek. Predstavljajte si, da sedite v svojem čudovitem domu s površino 3000 kvadratnih metrov, ki je vsak večer jedel ramenove rezance in dobili boste sliko.

Ne glede na to, ali ste gledali preveč epizod "Pravih gospodinj" ali preprosto poskušate biti v koraku s prijatelji, obstaja veliko razlogov, da ljudje pri nakupu stanovanja pretirano presegajo. V prvi vrsti je običajna težnja, da kupujete hišo povezujete z nakupom sanjske hiše. Resnica pa je, da dom - pa naj bo to vaš prvi, drugi ali tretji - ne mora biti popoln. Danes mora ustrezati vašim potrebam.

Realni stroški nakupa stanovanja

Mnogi ljudje podcenjujejo dejanske stroške nakupa stanovanja. Tu je seznam stroškov, ki jih morate upoštevati.

1. Predplačilo

Zlati standard za polog znaša 20% kupnine. V hiši v višini 250.000 dolarjev to pomeni prekinitev več kot 50.000 dolarjev gotovine.

Pred recesijo bi vam številni posojilodajalci omogočili, da se zberete s precej manjšim zneskom, ali pa bi vam omogočili, da vplačilo položite v mesečna hipotekarna plačila. Vendar pa danes, čeprav obstajajo izjeme, skoraj vsi posojilodajalci zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), če plačujete predplačilo manj kot 20% kupnine.

Dobra stvar pri višjem pologu je, da zmanjšuje znesek dolga, ki ga prevzamete pri nakupu stanovanja. To pomeni manj obresti in boljše razmerje med dolgom in prihodkom.

2. Zapiralni stroški

Če počistite svoj bančni račun za velikanski polog, zadržite sapo - ker je več. Pričakujete tudi, da se boste ob zaključku pojavili z dodatnim kosom denarja, da pokrijete določene stroške, plačljive posojilodajalcu in drugim strankam. Ti „stroški zapiranja“, povezani z logistiko nakupa hiše, navadno vključujejo zavarovanje naslova, pristojbine za iskanje naslova, cenitev, sklepanje pogodb, anketiranje in izposojo posojila.

Kupci lahko na splošno pričakujejo, da bodo v zaključnih stroških plačali med 2% in 5% kupnine doma. Za našo hipotetično hišo v višini 250.000 dolarjev to pomeni med 5.000 in 12.500 dolarjev. Včasih se lahko kupci dogovarjajo, da bodo prodajalci pokrili te stroške, vendar na to ne bi smeli računati.

3. Hipotekarno plačilo

Če vam hiše ni uspelo kupiti z gotovino, se morate vsak mesec spopadati s hipotekarnim plačilom - in k znesku prispeva več dejavnikov.

Ravnatelj. To je znesek denarja, ki ste si ga izposodili za financiranje vašega doma. S hišo v višini 250.000 dolarjev, ob predpostavki, da ste plačali 50.000 dolarjev, bi dolgovali 200.000 dolarjev glavnice.
Obresti. Obresti so v bistvu provizija, ki jo posojilodajalci zaračunajo v zameno za posojila, ki jih dajejo lastnikom stanovanj. Hipotekarne obrestne mere divje nihajo, vendar so v času pisanja le-te gibale okoli 3,7% za običajno 30-letno fiksno posojilo in ponovno prevzele 20-odstotno polog.
Davek na nepremičnine. Vaša lokalna uprava zaračunava davek na vašo lastnino, da bi pokrila snežno oranje, vzdrževanje ulic, vzdrževanje dreves, vladna uprava, policija, gasilska služba in druge mestne službe. Davek na premoženje financirajo tudi javne šole, knjižnice in parki. V teh dneh posojilodajalci običajno zahtevajo, da posojilojemalci svoje davke plačujejo na depozitni račun. Namesto da bi enkrat na leto vsoto obračunali za celoten račun za davek na nepremičnine, ga razčlenite na mesečne zneske, ki so vključeni v vaše hipotekarno plačilo in deponirani na posebnem računu, ki ga vodi posojilodajalec. Ko zapade vaš davek na nepremičnine, vam ga posojilojemalec plača z uporabo teh sredstev. Davek na nepremičnine se izračuna v odstotkih od vrednosti vašega doma, stopnje pa se močno razlikujejo glede na lokacijo. Medtem ko je 1,2% običajna ocena (ko zaokrožate za našo vzorčno hišo, to znaša 3000 dolarjev na leto), velja omeniti, da bi lahko v Louisiani plačali le 0,18%, vendar več kot 10-krat več kot s prečkanjem meje v sosednji Teksas.
Zavarovanje. Vaše hipotekarno plačilo lahko vključuje tudi zavarovanje lastnikov stanovanj, ki je, tako kot plačilo davka na nepremičnine, nakazano na depozitnem računu. Ko sklenete zavarovalno polico lastnika stanovanja, lahko posojilodajalec plačuje v vašem imenu. Politike posojilojemalcev se sicer razlikujejo, zato se prepričajte, da to velja za vašo situacijo. Za razliko od zgoraj omenjenih zasebnih hipotekarnih zavarovanj polic zavarovanja lastnikov stanovanj pogosto krijejo tatvine, vandalizem, požar in vremenske škode. Poplave in potresi so običajno izključeni iz standardnih politik. Za 250.000 dolarjev hišo je 1.500 dolarjev trdna ocena letnega zavarovanja lastnikov stanovanj.
Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Kot smo že omenili, bo verjetno vaša banka zahtevala zasebno hipotekarno zavarovanje, če boste plačali polog manj kot 20%. Če prenehate s plačevanjem hipoteke ali v celoti neplačujete, zasebno hipotekarno zavarovanje pomaga zaščititi posojilodajalca tako, da pokrije vaše obveznosti. PMI je pogosto vstavljen tudi v vašo mesečno hipotekarno matico, čeprav nekateri posojilodajalci omogočajo pavšalno plačilo. PMI stane med 0,5% in 1% zneska posojila letno.

Če povzamemo, naslednje predstavlja mesečno hipotekarno plačilo za vzorčno hišo v vrednosti 250.000 USD:

Glavnica in obresti: 931,31 $
Davek na nepremičnine: 250,00 $
Zavarovanje premoženja: 125,00 USD
Skupaj: 1.306,91 USD

Te številke predvidevajo, da ste plačali 20-odstotno polog. Če tega še niste, je treba upoštevati stroške PMI, kar bi v tem scenariju znašalo od 1,250 do 2500 dolarjev na leto..

30 let pozneje, ko boste končno odplačali posojilo v višini 200.000 dolarjev, je to naslednje:

Ravnatelj: 200.000 dolarjev
Obresti: 135.489,29 $
Davki na nepremičnine: 90.000 dolarjev
Zavarovanje: 45.000 dolarjev
Skupaj: 470.489,29 $

Dodajte 50.000 ameriških dolarjev in zapiralne stroške in porabite znatno več kot podvojite prvotno nakupno ceno doma - in to samo, če vam je uspelo zabeležiti dobro obrestno mero.

Stroški lastništva stanovanja

Seveda je dejanski nakup šele začetek. Lastništvo in vzdrževanje doma prinaša obilo stroškov.

1. Komunalne storitve

Če ste kdaj najeli, ste verjetno navajeni na račune za komunalne storitve. Vendar pa so verjetno nekatere izmed njih vgrajene v vašo mesečno najemnino. Kot lastnik stanovanja morate plačati za vse naslednje:

Vročina
Elektrika
Plin
Kanalizacija
Voda
Smeti in recikliranje
Izbori, kot sta kabel in internet

2. Vzdrževanje

Veliko stvari lahko gre narobe s hišo. Peč se lahko raznese, grelnik vode se lahko pokvari, cevi lahko počijo, sistem HVAC se lahko sene, električni sistem pa morda ni v kodi. Poleg tega bi lahko streha puščala, dimnik se lahko razpočil, izolacija bi lahko bila nezadostna, malček pa bi lahko po celotnem zidu narisal trajno oznako.

Kot najemnik preprosto pokličete svojega najemodajalca, ko se kaj pokvari ali pokvari. Ko pa imaš v lasti, se dolar ustavi pri tebi.

Zavarovanje lastnikov stanovanj je ena od rešitev za te morebitne težave, vendar ne pokriva na primer rednega vzdrževanja, plesni, varnostnih kopij kanalov ali termitov. Poleg tega, tudi če imate zavarovanje, boste pri zahtevku plačali odbitek, zato se lahko te stopnje zvišajo. Da bi se zaščitili pred kakršnimi koli težavami, bi morali vsi ohraniti veliko rezerve denarja za pokritje dodatnih vzdrževalnih stroškov, tako rutinskih kot nepričakovanih.

Izračun, koliko si lahko privoščite

Te številke so zastrašujoče, da, vendar je pomembno, da absorbirate resničnost lastništva doma in zagotovite, da kupite hišo, ki ne bo preveč raztegnila proračuna. Vprašanje je torej, kako natančno zagotavljate razumno kupnino za svojo stopnjo dohodka?

Vemo, da vzorčna hiša v višini 250.000 dolarjev stane nekaj več kot 1300 dolarjev na mesec po začetnih položnicah in stroških zapiranja - brez štetja komunalnih storitev in vzdrževanja. Večina finančnih strokovnjakov priporoča - in mnogi posojilodajalci zahtevajo - da stanovanjski stroški ne presegajo 28% vašega bruto mesečnega dohodka. Ti stroški vključujejo hipotekarno glavnico in obresti ter davke in zavarovanje.

Za našo vzorčno hišo bi potrebovali približno 56.000 dolarjev letnega dohodka, da bi dosegli 28%. Seveda pa je 28% najvišje priporočeno število razmerja med stanovanjskim dolgom in prihodkom (HDTI). Lahko ste veliko bolj udobni - tj. Manj "hišni revni" - če zmorete od 20 do 25% HDTI. Za hišo z 250.000 dolarji boste potrebovali letni dohodek v višini skoraj 63.000 dolarjev, da bi imeli 25-odstotni HDTI Z 20%, vaš dohodek pa bi moral znašati približno 79.000 USD za 20% HDTI v isti hiši.

Naslednja tabela prikazuje približno kaj si lahko kupec privošči pri različnih letnih dohodkih. Seveda so to grobe ocene - stroški se razlikujejo glede na lokacijo in obrestne mere se dnevno spreminjajo.

Letni dohodek: 30.000 USD

28% HDTI: 118.000 USD kupnina
25% HDTI: kupnina 104.000 USD
20% HDTI: odkupna cena 82.000 USD

Letni dohodek: 50.000 USD

28% HDTI: kupnina 220.000 USD
25% HDTI: 193.000 USD kupnina
20% HDTI: 150.000 USD kupnina

Letni dohodek: 70.000 dolarjev

28% HDTI: 310.000 USD kupnina
25% HDTI: 281.000 USD kupnina
20% HDTI: nakupna cena 220.000 USD

Letni dohodek: 90.000 dolarjev

28% HDTI: kupnina 414.000 USD
25% HDTI: nakupna cena 368 000 USD
20% HDTI: kupnina 291.000 USD

Če se lahko zberete s celo nižjim od 20% HDTI, potem to vsekakor storite.

Za večino ljudi stanovanjski stroški niso edini dolg. Zato celotna razmerja med dolgom in prihodkom (DTI) upoštevajo vse ponavljajoče se mesečne dolžniške obveznosti. Sem spadajo avtomobilska plačila, študentska posojila, preživnine za preživnine ali preživnine in mesečna minimalna plačila s kreditnimi karticami. Ne želite, da vaša skupna dolžna obveznost presega 36% vašega bruto dohodka.

Če imate trenutno nič dolga, se lahko udobneje odpravite s stiskanjem zgornjega konca priporočenega odstotka stanovanjskega dolga. Če pa žonglirate z avtomobilskim kreditom, študentskim posojilom in odplačujete kreditne kartice, se morate usmeriti daleč, daleč stran od 28-odstotnega stanovanjskega razmerja.

Končna beseda

Lastništvo doma je drago - tudi v najboljših okoliščinah. Ključnega pomena je, da ste realni, kaj si lahko vi in vaša družina privoščite. Bodite prepričani, da boste zlahka izvrševali mesečna plačila in še vedno imeli ostalo denarja za potovanja, oblačila in občasne večerje, ki ne prihajajo iz mikrovalovne pečice. Če k lastništvu doma pristopite previdno, ne impulzivno, se postavite v položaj za pametno odločitev.

Ali razmišljate o nakupu stanovanja?