Davčne ugodnosti nepremičnin za nepremičnine - pojasnjena pravila IRS

Domači lastniški kapital je temelj osebnega bogastva v Združenih državah Amerike, ki predstavlja približno dve tretjini neto vrednosti za večino ameriških gospodinjstev na Bloomberg. Širitev lastništva domov so spodbudili vladni programi in davčne ugodnosti za spodbujanje nakupa hiš. Glede na študijo socialnih sil lastništvo domov vodi v "močnejše gospodarstvo, boljše šole in vloženo, proaktivno državljanstvo." Lastniki domov imajo višje glasovalne stopnje in so bolj vključeni v civilne organizacije.

Lastništvo nepremičnin ima nekaj edinstvenih finančnih prednosti. Lastniki stanovanj lahko na primer od običajnega dohodka odštejejo hipotekarne obresti, premije za hipotekarno zavarovanje in davke na nepremičnine. Tudi izkupiček od prodaje hiše se obravnava kot kapitalski dobiček za davke - do 250.000 USD dobička je mogoče izključiti iz dohodka za enega davčnega zavezanca ali 500.000 dolarjev za par, ki vloži skupno vračilo.

Lastništvo stanovanja ali nepremičnin ponuja ogromne prednosti tako družbi kot tudi posameznikom. Tukaj je opisano, kako kar najbolje izkoristiti svojo naložbo.

Nepremičnine kot naložba

Lastništvo naložbene nepremičnine je bistveno drugače kot lastništvo nepremičnine, v kateri živi. Medtem ko vlagatelji delijo veliko skupnih tveganj - nelikvidnost, nepreglednost, politična in gospodarska negotovost - je vsaka naložbena nepremičnina edinstvena in se razlikuje glede na uporabo, lokacijo, izboljšave in trajnost. Vsaka naložba je lahko predmet zmedene zbirke davčnih pravil, ki vsi vplivajo na neto donosnost naložbe.

Andy Heller, soavtor knjige »Kupite še nižje: Redni ljudski vodnik za nepremičninsko bogastvo«, ugotavlja, da večina ljudi plača preveč za svoje nepremičnine: »Dobiček se zaklene takoj, ko investitor kupi nepremičnino. Zaradi napak v analizi investitor preveč plača in je potem presenečen, ko ne zasluži. "

Heller svetuje, da je za uspeh naložb v nepremičnine potrebno:

1. Temeljito načrtovanje. Preveč ljudi se zaljubi v nepremičnino brez strategije za dobiček.
2. Realna pričakovanja. Nakup, posest in prodaja nepremičnin ni enostaven način za bogastvo. Eric Tyson, soavtor knjige "Real Estate Investing for Dummies", ugotavlja, da morate biti pametni, pripravljeni delati in vedeti svojo osebno toleranco do tveganja..
3. Podrobna skrbna skrbnost. V prizadevanjih za sklenitev poslov pred konkurenti veliko kupcev ne preveri ustrezne zgodovine, pogojev in omejitev potencialnega nakupa nepremičnine, ki se konča s presenetljivo dragimi stroški sanacije.
4. Pristojni in izkušeni svetovalci. Uspešni pravi vlagatelji imajo vedno skupino svetovalcev, ki jim pomagajo pri iskanju, analiziranju, nakupu, financiranju, upravljanju in prodaji njihovih nepremičnin..

Vrste nepremičnin

Izraz "nepremičnine" zajema različne vrste nepremičnin, vključno z:

• Nerazvite nepremičnine. Vlagatelji pridobivajo surovo zemljo za različne namene, vključno s kmetijami in ranči, izkoriščanjem naravnih virov, kot so pridobivanje lesa ali rudni premog, razdelitev in prodaja sklopov ali prihodnji razvoj. Cena surovega zemljišča je odvisna od njegove najvišje možne uporabe, ne glede na to, ali je to kmetijska ali poslovna zgradba. Bližina mestnih območij in odobreni coniranje pogosto določajo vrednost nepremičnine.
• Stanovanjske nepremičnine. Nepremičnine se običajno uporabljajo za stanovanjske namene, ne glede na to, ali gre za enodružinske domove ali večdružinske nepremičnine, vključno s stanovanji in kondominiji. Te lastnosti - od enega dupleksa do razvoja z več sto najemnimi enotami - zahtevajo stalno vzdrževanje in aktivno upravljanje, da se ohrani zasedenost in poveča vrednost.
• Komercialne nepremičnine. Ta segment vključuje poslovne zgradbe, maloprodajne nepremičnine, kot so trgovina z živili in trgovine, ter industrijske nepremičnine, vključno s skladišči in proizvodnimi obrati. Komercialne nepremičnine zahtevajo aktivno upravljanje zaradi konkurence, fizičnega vzdrževanja, stalnega prometa najemnikov ter raznolikosti in zapletenosti najemnih pogojev. Lastniki nepremičnin se redno spopadajo s pravnimi, območnimi in okoljskimi vprašanji.

Nepremičnine so tudi kategorizirane kot:

• Nepregledano. Nepreizkušene lastnosti so surova zemljišča, ki jih človeško delovanje ni spremenilo, to pomeni, da na njej ni stavb, objektov, cest, umetnih ribnikov ali jezer. Ker velja, da ima zemljišče neskončno dobo koristnosti, ga zaradi davčnih razlogov ni mogoče amortizirati. Če pa se iz posesti odvzamejo naravni viri, na primer les, nafta in drugi minerali, so lahko na voljo odbitki izčrpavanja..
• Izboljšana lastnina. Izboljšane lastnosti so zemljišča, ki so bila spremenjena z dodatkom stavb in umetnih konstrukcij, stanovanjskih ali poslovnih. Medtem ko zemljišča ni mogoče amortizirati, se lahko stroški izboljšav povrnejo skozi njihovo življenjsko dobo. V mnogih primerih je dovoljena pospešena amortizacija realnih sredstev.

Pravila in predpisi o davku na nepremičnine

Lastništvo nepremičninske naložbene nepremičnine lahko lastniku zagotovi znatne davčne ugodnosti, če se pravilno organizira in upravlja. Splošna pravila za davčno obravnavo naložbenih nepremičnin so:

1. Stroški, povezani s pridobitvijo nepremičnine (stroški lastništva, pristojbine za snemanje), se prištejejo k stroškovni osnovi nepremičnine in se amortizirajo
2. Stroški, povezani s financiranjem nepremičnine (posojila, provizije za hipoteko), se amortizirajo v času trajanja posojila
3. Stroški, ki nastanejo zaradi obratovanja nepremičnine (davki, zavarovanje, gospodarske javne službe), se odbijejo kot tekoči stroški

Vendar so davčna pravila zapletena, njihova uporaba pa je odvisna od vrste nepremičnine, pa tudi od davčne klasifikacije njenega lastnika. Z drugimi besedami, en vlagatelj se lahko zaščiti pred drugimi dohodki od davkov, drugi pa ne more.

Posledično prefinjeni lastniki nepremičnin pogosto za nakup, upravljanje in prodajo nepremičninskih sredstev uporabljajo kombinacijo pravnih oseb - skladov, korporacij C, volitev v poglavje S in delniške družbe z omejeno odgovornostjo (LLC). Lastniki običajno opravijo poznejše zapletene transakcije med subjekti, da zmanjšajo pravno in finančno odgovornost ali povečajo svoje osebne davčne ugodnosti.

Vsaka strategija je ustvarjena tako, da upošteva posebne okoliščine lastnikov (-ov), nameravano uporabo nepremičnine, dodajanje pomembnih izboljšav, obdobje imetja sredstva in končni vpliv strategije na nepovezane dohodke in davčno obveznost.

Od davčnega zavezanca se lahko zahteva, da IRS utemelji davčni položaj. Zato je pridobitev strokovnih računovodskih in pravnih nasvetov vedno upravičena, če ni nujno, preden začnete z izvajanjem strategije znižanja davka..

Nenazadnje bi se morali potencialni vlagatelji v nepremičnine zavedati, da so lahko koristi davčnih olajšav za davčne zavezance z višjimi dohodki omejene zaradi opustitve in nadomestnega minimalnega davka (AMT).

Izdaja pasivnega dohodka

Po IRS je pasivni dohodek dohodek, ki je rezultat najemne dejavnosti ali podjetja, v katerem davčni zavezanec materialno ne sodeluje. Izgube iz pasivnega dohodka se lahko nadomestijo le s pasivnimi dobički - izgube ni mogoče uporabiti za zmanjšanje običajnega dohodka davčnega zavezanca in kasnejše davčne obremenitve.

Ker večina izboljšanih nepremičninskih podvigov ustvarja obdavčljive izgube v zgodnjih letih lastništva zaradi uporabe pospešene amortizacije, je nezmožnost kompenzacije takšnih izgub z navadnim dohodkom prikrajšana za številne lastnike nepremičnin.

Opredelitve investitorjev v nepremičnine

Ali se dohodek od najemnin obravnava kot pasivni ali ne pasivni dohodek, je odvisno od identitete davčnega zavezanca v eni od štirih kategorij IRS za vlagatelje v nepremičnine:

1. Investitor v nepremičnine. Vlagatelj v nepremičnine je subjekt (posameznik ali pravna organizacija), ki kupuje nepremičnino z namenom, da posest poseduje in ustvari kapitalski dobiček. Prihodki in izgube za davčnega zavezanca, ki je razvrščen kot investitor v nepremičnine, veljajo za "pasivne" in jih ni mogoče uporabiti za izravnavo navadnega dohodka iz drugih virov. Obstaja ena izjema: vlagatelji z spremenjenim prilagojenim bruto dohodkom (MAGI), manjšim od 100.000 USD in ki aktivno sodelujejo v najemnih dejavnostih nepremičnine, lahko izravnajo navadni dohodek pod posebnim dodatkom v višini 25.000 USD v skladu z oddelkom 469 IRC (obrazec 8582). Pasivne izgube, ki presegajo pasivni dohodek, in posebni dodatek se lahko prenesejo do prenehanja. Tudi vlagatelji v nepremičnine so upravičeni do obravnave kapitalskih dobičkov ob prodaji svojih nepremičnin.
2. Prodajalec nepremičnin. Investitor nepremičnin je označen kot trgovec, če je njegov namen nakup nepremičnin za prodajo, ne pa naložba - z drugimi besedami, nakup in prodaja nepremičnin v številnih pogostih ali nepretrganih (na primer prodaja sklopov v razvoju). Glavna prednost prodajalca je, da se prihodki in izgube štejejo za običajne in lahko nadomestijo drug dohodek. Hkrati nepremičnine, razvrščene kot lastniki trgovcev, ne morejo uporabljati kapitalskih dobičkov, odplačevanja prodaje (objava 537) ali izmenjave podobnih vrst (koda IRC, oddelek 1031). Prav tako je dohodek, ki ga prejmete kot trgovec z nepremičninami, zavezan za davek od samozaposlitve.
3. Strokovnjak za nepremičnine. Vlagatelji v nepremičnine se lahko kvalificirajo za nepremičninskega strokovnjaka, če vsako leto v nepremičninskem poslu porabijo vsaj 750 ur in več kot polovico svojega delovnega časa porabijo za opravljanje določenih nepremičninskih dejavnosti. Usposobljena nepremičninska dejavnost je vsak razvoj, prenova, gradnja, obnova, pridobitev, pretvorba, najem, upravljanje, upravljanje, zakup ali prodaja nepremičnin. Če imate zaposlitev za polni delovni čas, ki ni povezana z nepremičninami, je malo verjetno, da se boste uvrstili v razvrstitev. Prav tako je pravilno vodenje evidenc, vključno z dnevnikom vaših ur, ključnega pomena, saj bo IRS verjetno izzval vašo uporabo klasifikacije. Strokovnjaki za nepremičnine so obdavčeni podobno kot vlagatelji v nepremičnine, le da lahko od običajnega dohodka odštejejo 100% pasivnih izgub. Medtem ko je dohodek od najemnin nepremičninskega strokovnjaka posebej izvzet iz davka na samozaposlitev, ki ga plačuje trgovec z nepremičninami, je njihov dohodek odvisen od 3,8-odstotnega pribitka čistega dohodka od naložb iz zakona o zdravstveni negi in izobraževanju iz leta 2010.
4. Nepremičninski razvijalec. IRS šteje za osebo ali pravno osebo, ki preoblikuje ali gradi nepremičnino, in sicer IRS. Zavarovalec mora usredstviti vse stroške ali razvoj nepremičnine. Vključno z neposrednimi stroški, kot so obresti za posojila, davki in stroški gradnje, pa tudi posredni stroški, kot so uprava, upravljanje in tekoči stroški poslovanja. Za davčne namene niso na voljo odbitki, dokler se nepremičnina ne da v uporabo ali proda. Glavna pomanjkljivost razvrstitve razvijalcev je nezmožnost pobotanja stroškov, ki nastanejo po enotnih pravilih kapitalizacije.

Pri določitvi klasifikacije lastnika nepremičnine IRS upošteva prvotno namero pri nakupu nepremičnine, pa tudi količino njegovega časa, porabljenega za nepremičnine, in njegov poslovni namen. Čeprav je določitev pogosto subjektivna, ima razvrstitev pomemben davčni vpliv na davčnega zavezanca.

Vprašanje je še bolj zapleteno, saj se poimenovanje lahko razlikuje od lastnosti do lastnosti. Dejansko lahko lastnik nepremičnin velja za investitorja nepremičnin za eno nepremičnino, prodajalec nepremičnin pa za drugo. Posledično lastniki nepremičnin pogosto uporabljajo različne pravne osebe za pridobitev, razvoj in hrambo nepremičnin, da bi pridobili največjo davčno ugodnost.

Dodatni premisleki o davku na nepremičnine

Vlagatelji, ki imajo v lasti izboljšane nepremičnine, lahko uporabljajo različne davčne obravnave za zmanjšanje svoje davčne obveznosti, vključno z:

Amortizacija

Amortizacija je postopek izterjave stroškov sredstva v njegovi življenjski dobi. Medtem ko zemljišča, ki imajo neskončno življenjsko dobo, niso amortizirana, imajo nerezidenčne nepremičnine in izboljšave življenjsko dobo 39 let, stanovanjske nepremičnine pa 27,5 leta v skladu z objavo IRS 946.

Lastniki nepremičnin lahko glede na razred nepremičnin uporabljajo linearno ali pospešeno metodo amortizacije. Prva metoda zagotavlja dosleden znesek odbitka vsako leto v celotni dobi nepremičnine (stroški izboljšav, deljeni s koristno dobo v letih, tj. 3.500.000 USD stroškov / 39 let = 89.744 USD amortizacija vsako leto). Pospešena amortizacija ustvarja največje stroške amortizacije v zgodnjih letih in po tem upada.

Vlagatelji pogosto ločijo različne sestavne dele strukture za davčne namene zaradi različnih življenjskih dob. Na primer, izboljšave zakupnin - tiste nastanitve za določenega najemnika - se lahko amortizirajo v obdobju 15 let ali manj, medtem ko ima pisarniško pohištvo in napeljave življenjsko dobo 7 let. Z ločevanjem sredstev se poveča amortizacija, ki ustvari obdavčljivo ali „papirnato“ izgubo.

Oddelek 179 kodeksa IRS omogoča nakup določene opreme (npr. Klimatske naprave ali grelne enote) do leta 500.000 USD. Kvalificirana oprema sega od poslovnih vozil in pohištva do računalniške strojne in programske opreme, potrebne za opravljanje posla. Prav tako Kongres predvideva amortizacijo bonusa v nekaterih letih nad 179 omejitvami, trenutno znaša 2 milijona dolarjev.

Kapitalski dobički in izgube

Pri prodaji osebnih ali naložbenih sredstev je treba plačati davek na kapitalski dobiček. Dobiček ali izguba sredstva je odvisna od razlike med "osnovno" ceno - nakupno ceno, vključno s prilagoditvami, kot je amortizacija, kot je opredeljeno v publikaciji IRS 551 - in neto prodajno ceno. Dobički ali izgube se štejejo za kratkoročne, če se hranijo manj kot eno leto ali dolgoročne, če je imetniško obdobje večje od enega leta.

Nepremičnine, ki so v lasti razvijalcev nepremičnin, morajo v osnovni izračun vključiti vse stroške - neposredne in posredne, dokler se nepremičnina ne začne uporabljati ali prodati. Glavna pomanjkljivost razvrstitve razvijalcev je nezmožnost pobotanja stroškov, ki nastanejo po enotnih pravilih kapitalizacije. Prihodki od prodaje nepremičnin, ki so v lasti trgovcev z nepremičninami, se štejejo kot običajni dohodek in niso upravičeni do obravnave kapitalskih dobičkov.

Kratkoročni kapitalski dobički kompenzirajo kratkoročne kapitalske izgube, medtem ko dolgoročni kapitalski dobički nadomestijo dolgoročne kapitalske izgube. Preostali kratkoročni izgubi ali dobičku se ujemajo s preostalo dolgoročno izgubo ali dobičkom. Če je neto rezultat dolgoročni kapitalski dobiček, je polovica dobička neobdavčena, za polovico pa velja običajna stopnja davka od dohodka. Ker je najvišja davčna stopnja 39,60%, se dolgoročni kapitalski dobiček obdavči na največ do 19,8%. Kratkoročni dobički se obdavčijo po običajni stopnji zavezanca.

Od navadnih dohodkov lahko v enem letu odštejemo največ 3000 dolarjev dolgoročnih in kratkoročnih izgub, preostalo izgubo pa prenesemo naprej. Davčni vlagatelji uporabljajo Prilogo D obrazca 1040 za poročanje o kapitalskih dobičkih in izgubah.

Davek od dobička od prodaje nepremičnin, ki so v lasti vlagateljev v nepremičnine, se lahko odloži, če se poroča kot odplačna prodaja po pravilih teme 705 - Odplačna prodaja. Ta obravnava je zlasti ugodna za kratkoročne dobičke iz kapitala, saj se dobiček in davčna obveznost razdelita v več letih. Vsako plačilo je sestavljeno iz deležev vračila kapitala, obresti in dobička iz davka.

Vlagatelji v nepremičnine lahko uporabijo tudi IRS, oddelek 1031, da odložijo davke na kakršne koli dobičke, če svoje premoženje trgujejo s podobno nepremičnino v izmenjavi podobne vrste. Osnova v novi lastnini ostaja enaka kot osnova v stari nepremičnini, s čimer ostane morebitni prihodnji dobiček nedotaknjen. Vendar se osnova stare nepremičnine prenese tudi na novo nepremičnino za obračun amortizacije.

Druga vprašanja

Trgovci z nepremičninami so zavezani za davek od samozaposlitve in poročanje, medtem ko bodo nepremičninski strokovnjaki lahko zavezani za presežek neto prihodka od naložb. Posledično strokovnjaki za nepremičnine in njihovi svetovalci uporabljajo različne strategije za odlog ali izogibanje takšnim davkom. Na primer, dohodek od najemnine, ki priteka do vlagatelja iz korporacije S, je izključen kot dohodek iz samozaposlitve in ni predmet davka od samozaposlitve.

Poslovni dohodek, ki ni zavezan za davek od samozaposlitve, je zavezan za davek od čistega dohodka od naložb z eno veliko izjemo: dohodek, ki je v oddelku 469 označen kot ne-pasiven, ni zavezan za davek od neto dohodka od naložb. Po mnenju Forbesa to pomeni, da bi bil lahko dohodek od najemnin nepremičnin, vključno z dobičkom od prodaje, oproščen 3,8-odstotnega davka za nepremičninske strokovnjake.

Končna beseda

Andrew Carnegie, škotski priseljenec sredi 1800-ih, je zgradil bogastvo v jeklarski industriji in postal eden največjih človekoljubcev v državi. (Zaslužen je za odprtje 2800 javnih knjižnic v mestih po vsej Ameriki.)

Carnegie je celo s svojim industrijskim uspehom prepoznal naložbeno vrednost nepremičnin: »90% vseh milijonarjev tako postane z lastništvom nepremičnin. V nepremičnine je bilo vloženega več denarja kot v vse industrijske naložbe skupaj. Modri ​​mladenič ali zaslužek danes vlaga svoj denar v nepremičnine. "

Od Carnegiejevega opažanja privlačnost nepremičnin kot naložbe ostaja nespremenjena. Barbara Corcoran, znana ameriška poslovna ženska in pogosta udeleženka ABC-jevega tanka, trdi: "Na nepremičninah se dogaja smešno. Ko se vrne [po recesiji], se vrne kot gangbusterji. "

Medtem ko je davčna obravnava naložb v nepremičnine pogosto zmedena, lahko vlagatelji uporabljajo davčne strategije za zmanjšanje tveganja in izboljšanje donosa. Obdržanje pristojnih davčnih svetovalcev in spremljanje sprememb pravil in predpisov bosta plačala dividende, ki presegajo njihove stroške.

Ali vlagate v nepremičnine? Ste davčne predpise uporabili v svojo korist? Ali želite, da bi bolje razumeli predpise, da bi jih lahko izkoristili?