Kaj je posojilo za gradnjo doma - postopek in kako se kvalificirati

Običajno hipotekarno posojilo ga ne bo zmanjšalo - vendar boste morda upravičeni do posebne vrste posojila, imenovane gradbeno posojilo.

Kaj je posojilo za gradbeništvo?

Gradbeno posojilo je običajno kratkoročno posojilo, ki se uporablja za plačilo stroškov gradnje stanovanja. Morda vam bo na voljo določen termin (ponavadi približno leto dni), ki vam bo omogočil čas gradnje doma. Ko je hiša končana, boste morali po koncu gradnje dobiti novo posojilo za poplačilo gradbenega posojila - to se včasih imenuje "končno posojilo."

V bistvu to pomeni, da se morate na koncu mandata refinancirati in vnesti povsem novo posojilo po lastni izbiri (na primer 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero), ki je bolj običajna možnost financiranja za novo dokončano hišo.

Upravičenost za posojilo za gradbeništvo

Banke in hipotekarni posojilodajalci so pogosto najemi gradbena posojila iz več razlogov. Glavno vprašanje je, da morate graditelju veliko zaupati. Banka ali posojilodajalec posoja denar za nekaj, kar je treba biti zgrajena, s predpostavko, da bo imela neko končno vrednost, ko bo končana.

Če gredo stvari narobe - na primer, če graditelj slabo opravi ali če vrednosti premoženja padejo -, se lahko izkaže, da je banka naredila slabo naložbo in da nepremičnina ni vredna toliko kot posojilo.

Da bi se poskušale zaščititi pred tem problematičnim izidom, banke pogosto nalagajo stroge pogoje za gradbeno posojilo. Običajno vključujejo naslednje določbe:

1. Kvalificirani graditelj se mora vključiti. Kvalificirani graditelj je licenčni generalni izvajalec z uveljavljenim ugledom za gradnjo kakovostnih domov. To pomeni, da boste morda še posebej težko našli institucijo za financiranje vašega projekta, če nameravate delovati kot lastni generalni izvajalec ali če ste vključeni v položaj lastnika / graditelja.
2. Posojilodajalec potrebuje podrobne specifikacije. To vključuje tlorise in podrobnosti o materialih, ki se bodo uporabljali v domu. Gradbeniki pogosto sestavijo izčrpen seznam vseh podrobnosti (včasih imenovanih "modra knjiga"); podrobnosti na splošno vključujejo vse, od višine stropa do vrste izolacije doma, ki se uporablja.
3. Domačo vrednost mora oceniti cenilec. Čeprav se zdi težko oceniti nekaj, kar ne obstaja, mora posojilodajalec imeti cenilca, ki upošteva modro knjigo in podatke hiše, pa tudi vrednost zemljišča, na katerem dom gradi. Te izračune nato primerjamo z drugimi podobnimi hišami s podobnimi lokacijami, podobnimi lastnostmi in podobno velikostjo. Te druge hiše se imenujejo "comps", ocenjena vrednost pa se določi na podlagi komponov.
4. Morali boste odložiti veliko polog. Običajno je 20% najnižji znesek, ki ga morate odložiti za posojilo za gradnjo - nekateri posojilodajalci zahtevajo kar 25% znižanja. To zagotavlja, da ste vloženi v projekt in ne boste samo odšli, če bodo stvari narobe. To tudi ščiti banko ali posojilodajalca v primeru, da se hiša ne izkaže toliko, kot so pričakovali.

Če izpolnjujete vsa ta merila in imate dobro posojilo, bi morali biti upravičeni do gradbenega posojila. Na splošno posojilodajalci zahtevajo tudi podatke o vašem dohodku (da se prepričate, da si lahko privoščite hipotekarna plačila) in vašem trenutnem domu, tako kot bi to storili pri kateri koli vrsti hipotekarnega posojila.

Kako delujejo gradbeni krediti

Ko ste se kvalificirali za gradbeno posojilo in ga odobrili, začne posojilodajalec izplačati denar, za katerega so se dogovorili, da vam ga bo posojal. Vendar pa ne bodo samo graditelju dali denarja naenkrat. Namesto tega je določen razpored žrebanja.

Risuje

Risbe so določeni intervali, v katerih lahko graditelj prejme sredstva za nadaljevanje projekta. V celotnem času izdelave je lahko več risb. Na primer, graditelj lahko dobi prvih 10%, ko se posojilo zaključi, in naslednjih 10%, potem ko se partija odstrani in se vlije temelj. Naslednji priliv denarja lahko pride po tem, ko je hiša postavljena in nato naknadno izplačilo, potem ko je hiša pod streho in zapečatena.

Število žrebov in znesek vsakega se dogovori med graditeljem, kupcem in banko. Običajno prvo žrebanje izvira iz kupčevega polog (torej je najbolj ogrožen kupčev denar). Običajno je, da banka zahteva inšpekcijski pregled na vsaki stopnji, preden denar izroči graditelju. To pomaga zagotoviti, da je vse na dobri poti in da se denar porabi, kot bi moral.

Ko so izplačane vse žrebanje in je dom zgrajen, mora kupec nato pridobiti končno posojilo, da lahko odplača gradbeno posojilo.

Stopnja posojila za gradbeništvo

Z gradbenim posojilom, tako kot pri vseh drugih posojilih, morate plačati obresti za denar, ki ga zadolžite. Po navadi so posojila za gradbeništvo posojila z variabilno obrestno mero, obrestna mera pa je določena v "razmiku" glede na osnovno obrestno mero. V bistvu to pomeni, da je obrestna mera enaka premiji in določenemu znesku. Če je na primer najnižja obrestna mera 3% in je vaša stopnja premija plus ena, bi plačali 4% obrestno mero (ki bi se prilagodila, če bi se spremenila glavna stopnja).

V mnogih primerih so gradbena posojila postavljena tudi kot posojila samo za obresti. To pomeni, da plačate obresti le za denar, ki ste ga najeli, namesto da odplačujete kateri koli del osnovnega posojila. Zaradi tega je plačilo gradbenih posojil bolj izvedljivo.

Plačate tudi samo na že izplačani znesek. Če na primer izposodite 100.000 dolarjev in je bilo izplačanih samo prvih 10.000 dolarjev, plačate obresti samo na prvih 10.000 dolarjev in ne na celotnih 100.000 dolarjev. Za to posojilo morate plačevati mesečno - tako kot za navadno posojilo - zato bi se morala mesečna plačila začeti nizko, ko je bil najet le majhen znesek, in se postopoma povečevati, saj se več denarja izplačuje graditelju.

Slabosti

Posojila za gradnjo omogočajo gradnjo doma, kadar drugače tega ne morete storiti. Gradnja doma je lahko odlična izkušnja, če želite oblikovati nekaj edinstvenega ali specifičnega za vaše potrebe in potrebe družine. Vendar je tudi pri najemu gradbenih posojil bistveno večje tveganje kot pri nakupu obstoječega stanovanja.

Nekatera od možnih tveganj vključujejo:

1. Dom ne bo dokončan na urniku in proračunu. Če vaša hiša ni dokončana po urniku, boste morda morali plačati dodatne stroške najema stanovanja ali plačati dve hipoteki dlje, kot je bilo pričakovano, saj se ne boste mogli preseliti. V nekaterih primerih je končno plačilo za vašo gradnjo posojilo zapade in plačati boste morali pristojbino za podaljšanje tega posojila - vsaj dokler hiša ni dokončana in se ne morete refinancirati v končno posojilo.
2. Ko bo končan, dom ne bo vreden niti toliko, kolikor bi ga stalo graditi. Na to nesrečo lahko naletite, če graditelj opravi slabo delo ali če celotni trg stanovanj upada. V tem primeru morate izplačati dodatna denarna sredstva, ko pride čas za refinanciranje gradbenega posojila v končno posojilo.
3. Ne morete se kvalificirati za končno posojilo. Če se vaš dohodek ali posojilo drastično spremeni, se morda ne boste mogli kvalificirati za končno posojilo - in to lahko povzroči veliko težavo, saj posojila za gradbeništvo niso mišljena kot trajna. Ko je projekt končan, ravnotežje je da se izplača. To je v bistvu hipotekarna balona, ​​kar pomeni, da med projektom plačujete obresti, pri čemer morate na koncu plačati celoten znesek. Če ne morete refinancirati, da odplačate celoten znesek - in posojilodajalec noče podaljšati posojila za gradnjo, da bi vam omogočil kakšno refinanciranje - lahko na koncu izgubite nov dom do zaprtja, če ne morete izvesti plačila.

Končna beseda

Če ste pripravljeni prevzeti tveganja gradbenega posojila in imate na voljo finančno blazino, ki vam bo pomagala skozi premere na cesti, je gradbeno posojilo morda prava izbira, da si lahko zgradite svoj sanjski dom.

Če pa iščete samo bivališče, če nimate sklada za nujne primere, ki bi se lahko ukvarjal s težavami v gradnji ali če ste nervozni zaradi procesa gradnje doma, boste morda bolje izbrali preprosto nakup obstoječi dom z običajnim posojilom. Pomembno tehtanje tveganj in koristi je pomembno, da veste, da je vaša izbira prava.

Ste že kdaj vzeli posojilo za gradnjo? Kakšna je bila vaša izkušnja?

(foto kredit: Bigstock)