Kaj je domača ocena - nasveti in kontrolni seznam

Žal rezultat enega najpomembnejših dejavnikov, ocene doma, ni nekaj, kar lahko nadzirate. Kljub temu je pomembno, da se pred začetkom postopka pridobitve ali refinanciranja hipoteke v celoti seznani z oceno doma..

Kaj je domača ocena?

Domača ocena je vrednotenje vaše nepremičnine, ki ga opravi strokovnjak s pooblaščenim cenilcem, ki vam ga je dodelila banka ali druga posojilnica (običajno naključno na podlagi novih bančnih predpisov). Domači cenilci obiščejo vašo nepremičnino, da ocenijo stanje v prostoru in pregledajo njegove lastnosti.

Ocenjevalec upošteva dejavnike, ki vključujejo:

• Stanje doma
• Velikost doma
• Velikost parcele nepremičnine
• Kakovost urejanja okolice
• Število spalnic, kopalnic in sob
• Kakovost svetlobe in pogledov
• Število kaminov
• Dodatek bazena
• Kakovost kleti (ne glede na to, ali je dokončana ali nedokončana)
• Končne podrobnosti v domu (na primer granitne pulti, tla iz trdega lesa in svetilke)

Ocenjevalec raziskuje nedavno prodane nepremičnine na vašem območju z značilnostmi, podobnimi vašemu bodočemu domu, imenovanim "primerljive". Ocenjevalec nato izračuna razlike med vašim domom in primerljivimi vrednostmi, s katerimi lahko oceni vrednost vašega doma. Če je na primer ocenjevalec izbral lastnost s štirimi spalnicami za primerjavo s hišo s tremi spalnicami, lahko cenilec odšteje 10.000 ameriških dolarjev od prodajne cene štirih spalnic, da bi lahko upošteval to neskladje. Če pa ima vaša hiša kamin, štirisobna soba, pa ocenjevalec, lahko v oceno vrednosti doda 2000 dolarjev, da nadomestilo.

Velikost, število spalnic, dodatne kopalnice in končana klet imajo največ vpliva na oceno. Funkcije, kot so kakovost pulta, modni zaključki in kozmetične nadgradnje, imajo manjši vpliv.

Ocenjevalec običajno oceni vašo nepremičnino na podlagi vsaj 5 ali 6 primerljivih materialov (na kratko "kompakt"), čeprav lahko ta seznam doseže največ 10. Izbrani so v določenem geografskem območju, da se izognete potrebi po prilagoditvi cene lokacije . V idealnem primeru so vsi kompleti nedavne prodaje (v zadnjih nekaj mesecih), kar pomaga varovati pred nihajočimi tržnimi razmerami. Izključitve in kratke prodaje ponavadi niso vključene kot nakupi, čeprav so morda izjeme, če je vaš dom na območju z visoko omejitvijo dostopa..

Potem ko so bili opravljeni vsi dodatki in odštevanja, da se upoštevajo razlike med vašim domom in kompoti, ocenjevalec doseže ocenjeno vrednost vašega novega doma.

Zakaj so potrebne domače ocene?

Banka želi imeti zelo zanesljivo oceno vrednosti stanovanja, ko vam posoja denar za nakup ali refinanciranje. Če na primer niste kvalificirani pogajalec in ste za hišo v višini 200.000 $ ponudili 400.000 dolarjev, lahko računate, da bo banka zavrnila vašo prošnjo za posojilo. Posojati več kot hišo je vredno pomeni, da banka nima zadostnega zavarovanja za zavarovanje vašega posojila. Če bi se v tem primeru soočili z izključitvijo, banka ne bi mogla prodati vaše nepremičnine za celoten znesek posojila, ki vam ga je dal.

Na podlagi priporočene vrednosti cenilca boste morda imeli priložnost - v primeru nizke ocene - zbrati več denarja ali preveriti, ali prodajalec sprejme nižjo ponudbo za dokončanje posojila.

Ali so domače ocene natančne?

Kot vsako vrednotenje tudi ocenjevanje doma ni natančna znanost. Banke nikoli ne bodo dobile objektivne vrednosti vaše lastnine, ker nobena ne obstaja. Ocenjevanje je sicer morda najboljša rešitev, vendar zagotovo ni popolna.

Manipulacija

Ocenjevalcem, ki redno sodelujejo z določenimi bankami, je mogoče povedati, kaj mora nepremičnina ceniti, da bi lahko posojilo šlo. Če želijo ocenjevalci ponoviti poslovanje, bodo morda upoštevali navodila banke, da bi zagotovili odobritev posojila. Čeprav so od leta 2008 sprejeti predpisi za preprečevanje takšnih praks, vedno obstaja možnost dogovorov med bankami in domačimi cenilci, zato preverite reference in postavite čim več vprašanj, da se prepričate, ali je celoten postopek nadpovprečen..

Spremenljivke

Več kot 60% ocen znatno presega nepremičnine, ki so bile ocenjene, je pokazala študija The New York Times. En dom ima lahko očarljivo, nepravilno veliko; drugi je lahko večji, vendar ima manj značaja. V eni kuhinji je morda najfinejši marmor in granit, druga pa je lahko izdelana iz redkih starinskih delov.

Presojanje primerjalne vrednosti v takšnih primerih je težka naloga. V najboljšem primeru podobnosti obstajajo na trgu in ocenjevalec jih išče za natančno, a pošteno primerjavo. V najslabšem primeru ni dovolj primerljivih in ocenjevalec se izključno zanaša na domnevo.

Preden sem se aprila 2012 zaprl na lastnem domu, sem v treh tednih opravil dve oceni (med postopkom sem zamenjal banke), rezultati pa so bili na več kot 100.000 dolarjev. Čeprav je to v veliki meri dolgovalo edinstveni lokaciji in značilnostim mojega doma, moja izkušnja žal ni bila edinstvena. Številni kupci domov vam lahko povedo podobne zgodbe o subjektivnosti cen doma, zato je možnost, da zaprosijo za hipoteko, nekoliko moteča.

Kaj, če je ocena netočna?

Če niste zadovoljni z oceno, boste morda lahko zaprosili za drugo oceno prek nekaterih posojilodajalcev. To na primer omogočajo posojila FHA. V primeru običajnega posojila boste morda lahko zahtevali drugo oceno, če prvi ocenjevalec ni bil seznanjen z vašim območjem. Lahko pa sestavite seznam svojih primerljivk in zaprosite zavarovalca za posojilo, da ga pregleda skupaj z oceno..

Končna beseda

Da se zaščitite pred subjektivnostjo postopka cenitve, v roki držite eno kartico: vašega nepremičninskega agenta. Če ste sodelovali s posrednikom ves čas ponudbe in pogajanja, ste lahko prepričani, da želi broker zaslužiti provizijo. Zahtevajte, da vaš posrednik sestavi neodvisen seznam sestavnih delov, ki jih mora predložiti cenilcu, s čimer poudari ugodnosti podobnosti vašega bodočega doma. Ocenjevalci, ki delajo na trgu, lahko pomoč pozdravijo. Ker je postopek subjektiven, lahko tudi storite, kar lahko, da ga izkoristite.

Ste že doma opravili cenitev? Ali menite, da je bilo natančno?