Kaj je potek financiranja FHA - smernice, prednosti in slabosti

Če pa imate posojilo FHA in se lahko kvalificirate za poenostavitev FHA, je to lahko veliko. Prepričajte se, da primerjate svoje možnosti za druge vrste hipotekarnega refinanciranja.

V nasprotju z drugimi možnostmi hipotekarnega refinanciranja program posojilo FHA posojilojemalcem z obstoječo hipotekarno FHA ponuja novo stanovanjsko posojilo, zavarovano s FHA, ne da bi bilo potrebno ocenjevanje ali kakršna koli dokumentacija o dohodku ali premoženju. Poleg tega so posojilojemalcu lahko na voljo nižje provizije za hipotekarno zavarovanje, odvisno od tega, kdaj je bilo najeto sedanje posojilo.

FHA racionalizirati postopek refinanciranja

Preden izvedete kakršne koli ukrepe refinanciranja, se prepričajte, da izpolnjujete nekaj smernic, ki jih je določil FHA:

Vaša trenutna hipoteka mora biti zavarovana s FHA.
Najbrž ste v preteklih 12 mesecih izvrševali pravočasno in v celoti hipotekarno plačilo.
Vaša bonitetna ocena FICO mora biti najmanj 620 ali višja. Nekateri posojilodajalci zahtevajo kreditno oceno 640 ali 680 za posojilo FHA.
Ne morete se refinancirati v zadnjih 210 dneh.

Če izpolnjujete te smernice, se lahko obrnete na svojega trenutnega hipotekarnega posojilodajalca in se pozanimate o poenostavljenem refinanciranju. Za primerjavo stopenj in pristojbin se lahko obrnete tudi na druge hipotekarne posojilodajalce. Različni posojilodajalci imajo različne zahteve po posojilu, zato tudi, če vas posojilodajalec zavrne, bo morda drugi pripravljen sodelovati z vami.

Poleg različnih zahtev za posamezne hipotekarne posojilodajalce morate izpolniti tudi zahtevo FF glede „čiste oprijemljive koristi“, ki pravi, da vam bo refinanciranje bodisi pomagalo, da se izognete prihodnjim povišanjem hipotekarne stopnje (refinanciranje iz hipoteke s prilagodljivo obrestno mero v hipoteko s fiksno obrestno mero deluje za to) ali pa bo znižalo skupno mesečno plačilo - vključno z glavnico, obrestmi in hipotekarnim zavarovanjem - za najmanj 5%. Obrestne mere ni treba znižati za 5% - samo vaše plačilo.

To je lahko ulov za številne lastnike stanovanj, saj kljub temu, da ste plačevali premije za hipotekarno zavarovanje s posojilom FHA, jih morate še naprej plačevati z refinanciranjem. Odvisno od tega, kdaj ste vzeli trenutno hipoteko, bi lahko te premije za hipotekarno zavarovanje bile višje pri vašem novem posojilu in izbrisale vsako znižanje plačila, doseženo z nižjo obrestno mero..

Hipotekarno zavarovanje FHA

Koliko boste plačali pri hipotekarnem zavarovanju, je odvisno, ko ste zaprli trenutno hipoteko. Od 11. junija 2012 FHA ponuja znižane premije za hipotekarno zavarovanje posojilojemalcem, ki so pred 1. junijem vzeli trenutno hipoteko. Ti posojilojemalci morajo plačati 0,01% zneska posojila.

Če ste 1. junija 2009 najeli vaše trenutno posojilo, boste plačali višjo premijo hipotekarnega zavarovanja v višini 1,75%. To je neverjetna razlika od 10 do 1.750 dolarjev pri hipoteki na 100.000 dolarjev. Vnaprejšnjo premijo hipotekarnega zavarovanja lahko dodate v svoj posojilo.

Kot že veste, če imate posojilo FHA, morate plačati tako premijo hipotekarnega zavarovanja kot letno premijo hipotekarnega zavarovanja. Vendar pa se letna premija za hipotekarno zavarovanje odpravi, če je vrednost posojila (LTV) 78% ali manj.

Sledi razčlenitev letnih premij za hipotekarno zavarovanje: Če refinancirate posojilo, najeto pred 1. junijem 2009, bo vaša letna premija za hipotekarno zavarovanje znašala 0,55%. Če boste pred kratkim refinancirali posojilo FHA, najeto 1,25% zneska posojila. Letna premija za hipotekarno zavarovanje na hipoteki v višini 100.000 USD bi bila 550 USD po nižji stopnji v primerjavi z 1.250 USD pri višji stopnji. Te premije se plačujejo mesečno, tako da bi pri posojilu v višini 100.000 USD plačevali 58 evrov več na mesec po višji stopnji hipotekarnega zavarovanja.

Prednosti in slabosti racionaliziranega refinanciranja

Jasno je, da lastniki stanovanj s posojilom FHA, najetim pred 1. junijem 2009, največ izkoristijo program poenostavitve refinanciranja FHA, vendar bi morali tudi tisti, ki imajo novejša posojila, primerjati trenutna mesečna plačila z njihovimi plačili v refinanciranju..

Prednosti

Enostaven za kvalifikacijo. Financiranje FHA je zasnovano za pomoč posojilojemalcem z manj kot popolnimi posojili. Če je vaš kreditni rezultat nižji od 740 in nad 620 ali 640, primerjajte svoje možnosti za konvencionalno financiranje in financiranje FHA. Če je vaša kreditna ocena nad 740, bo verjetno boljše poslovanje z običajnim financiranjem.
Presoja ni potrebna. Tudi če dolgujete več hipoteke, kot je vredna stanovanja, je posojilo FHA poenostavitev, če najdete posojilodajalca, ki ne zahteva ocene. Vendar pa je to lahko izziv, čeprav FHA pravi, da ocenjevanje ni potrebno.

Slabosti

Hipotekarno zavarovanje. Ko vzamete novo posojilo FHA, morate znova plačati hipotekarno zavarovanje. Če je vrednost vašega posojila višja od 78%, morate plačati letne premije za hipotekarno zavarovanje. Hipotekarno zavarovanje poveča stanje vašega posojila in mesečna plačila. Če ste posojilo vzeli po 1. juniju 2009, bodo premije za hipotekarno zavarovanje višje pri vašem novem posojilu.
Zapiralni stroški. FHA pravi, da posojilojemalci ne morejo financirati svojih stroškov zaprtja v posojilo. Stroški zapiranja se glede na lokacijo zelo razlikujejo: povprečni stroški zapiranja so približno 3% zneska posojila ali 3000 USD pri posojilu v višini 100 000 USD. Večina posojilodajalcev vam omogoča, da stroške zapiranja zavijete v svojo posojilo za običajno posojilo. Vaše možnosti pri racionalizaciji refinanciranja FHA pa so, da svoje stroške zapiranja plačate z gotovino ali poiščete posojilodajalca, ki bo opravil "nič stroškovno refinanciranje". Čeprav »ničelni stroški« zvenijo kot odlična možnost, to dejansko pomeni, da morate plačati nekoliko višjo obrestno mero v času trajanja posojila, da povrnete stroške zapiranja, ki jih plača posojilodajalec..

Če razmišljate o racionalizaciji refinanciranja z ničelnimi stroški FHA, ne pozabite primerjati možnosti za refinanciranje v običajno posojilo, da vidite, kateri hipotekarni izdelek ima za posledico najnižja mesečna plačila in najnižje dolgoročne stroške.

Končna beseda

Če imate hipoteko, zavarovano s FHA, odobreno pred 1. junijem 2009, vam bo refinanciranje nižje obrestne mere s poenostavljenim refinanciranjem FHA verjetno prihranilo denar. Toda tudi če je bila hipoteka odobrena po tem datumu, se je vredno pogovoriti z nekaj različnimi posojilodajalci in videti, kaj lahko storijo. Čeprav je razmeroma enostavno izpolniti pogoje, boste morda še vedno morali nakupovati posojilo, če je domači kapital nizek ali imate kreditne izzive. Kakor koli že, trud se splača in bi lahko privedel do tisoč letnih prihrankov.

Ste sodelovali v programu racionalizacije refinanciranja FHA? Kakšna je bila tvoja izkušnja?