Kaj je hipotekarni posojilo FHA - zahteve, omejitve in kvalifikacije

Če ste kot večina Američanov, bo ta transakcija predstavljala največjo posamezno naložbo v vašem življenju. Verjetno je tudi, da nakup financirate s hipotekarnim posojilom. Toda hipoteke so različnih vrst, ki jih večina ni primerna za vaš položaj.

Kako veste, katera vrsta posojila je najbolj primerna za vas? Prvi korak je učenje več o običajnih vrstah posojil.

Ta objava bo vsebovala vse, kar morate vedeti o hipotekarnem posojilu FHA, priljubljeni alternativi običajnim hipotekam. Obstaja veliko različnih podvrsti posojil FHA z različnimi omejitvami in primernostjo.

Preberite tudi: Hipotekarne provizije, ki jih ne bi smeli plačevati

Kaj je hipotekarni posojilo FHA?

Posojila FHA izdajajo zasebni posojilodajalci, vključno s kreditnimi sindikati in tradicionalnimi bankami. Posojila so zavarovana s strani Zvezne stanovanjske uprave in so namenjena stanovanjem, ki jih zasedajo lastniki, ne pa najemnih nepremičnin ali počitniških domov.

V nasprotju s splošnim prepričanjem posojila FHA ne izvira neposredno iz zvezne vlade. Če pa posojilojemalec neplačuje posojila FHA, zavarovalna polica zvezne stanovanjske uprave ščiti posojilodajalca pred finančnimi izgubami.

FHA ima zavarovanih več kot 40 milijonov posojil za stanovanjske nepremičnine od leta 1934. Zahvaljujoč nizkim zahtevam za plačilo (slabih 3,5% od nakupne cene) in ohlapnim standardom zavarovanja za posojilojemalce z nepopolnimi krediti (možno je, da se kvalificirajo z Program je ocenjen s 600 FICO), priljubljen je med kupci, ki prej kupujejo stanovalce, z omejenimi osebnimi prihranki in posojilojemalci s slabimi bonitetnimi ocenami.

Posojila FHA imajo nekaj pomembnih pomanjkljivosti, vključno z dragocenim hipotekarnim zavarovanjem, kot so zasebno hipotekarno zavarovanje ali načrti za zaščito hipotekarnih plačil. Posojila FHA imajo tudi omejitve prodajnih cen, ki lahko vplivajo na kupce na visoko cenovnih trgih.

Vrste posojil FHA

Hipotekarna posojila FHA so na voljo v različnih okusih, odvisno od starosti, sredstev, dohodka in trenutnega lastniškega kapitala (če sploh).

• Nakup posojila s fiksno obrestno mero. Znano tudi kot hipotekarno posojilo 203b, to je najbolj priljubljena vrsta posojila FHA. Izrazi se lahko razlikujejo, vendar sta najpogostejša 15 in 30 let. Obrestne mere so običajno nižje od primerljivih običajnih hipotek. Hipotekarna posojila 203b se lahko uporabljajo na domovih z enim do štiri družinami.
• Nakup posojila z nastavljivo obrestno mero (ARM). V skladu s hipotekarnim programom oddelka 251 FHA zavaruje orožja, katerih obrestne mere se lahko v celotnem mandatu zvišajo za največ eno odstotno točko na leto in največ za pet odstotnih točk. Posojilojemalci prejmejo obvestilo o nerešenem zvišanju obrestne mere najmanj 25 dni pred zvišanjem.
• Posojila za kondominij. Znana kot posojila iz oddelka 234c, posojila za kondominij, zavarovana s FHA, so 30-letni izdelki s fiksno obrestno mero, ki financirajo nakup posameznih kondominijskih enot znotraj razvoj, večjih od štirih enot. Ni nobene stroge zahteve glede zasedenosti, zato lahko posojilojemalci uporabljajo stanovanjska posojila, ki jih podpira FHA, za zaslužek od najemnin. Vendar pa je v vsakem primeru treba dati najmanj 80% zavarovanih FHA posojil lastnikom stanovalcev.
• Varno posojilo za refinanciranje. Posojila za varno refinanciranje FHA so zasnovana za pomoč posojilojemalcem z običajnimi hipotekarnimi posojili v hipoteke s fiksno obrestno mero, ki jih podpira FHA. Prestopništvo ni nujno diskvalificirano, čeprav mora izhajati iz višjih mesečnih plačil na običajni ARM. Nepopustni posojilojemalci lahko refinancirajo katero koli vrsto običajnega posojila. Uporabljajo se standardne zahteve glede kvalifikacij, vključno s stalnim dohodkom, sprejemljivo boniteto in razumnimi razmerji med dolgom in prihodkom.
• Hipoteke za konverzijo domačega kapitala (HECM ali povratna hipoteka). HECM, popularno znan kot povratna hipoteka, omogoča starejšim, starim 62 let ali več, da izkoristijo svoj lastni kapital in izplačajo preostanek svojih obstoječih hipotek brez mesečnih hipotekarnih plačil ali odmika. Za starejše z omejenimi prihranki in fiksnimi dohodki so HECM odlični viri denarja brez davka, čeprav imajo pomembne pravne in finančne posledice za lastnike domov in njihove dediče.
• Posojilo za plačilo diplomirano. Znana kot posojila iz oddelka 245 so diplomirana posojila za plačila zasnovana za lastnike stanovalcev, ki pričakujejo, da bodo njihovi dohodki srednjeročno znatno narasli - na primer za ambiciozne strokovnjake ali inženirje v kasnejših fazah usposabljanja. Mesečna plačila posojil za diplomirana plačila se lahko v 5 ali 10 letih povečajo, nato pa ostanejo nespremenjena za preostali mandat. Letna povečanja se gibljejo od 2,5% do 7,5% pri petletnih načrtih in 2% do 3% pri desetletnih načrtih.
• Rastoči lastniški posojilo - oddelek 245a. Namen programa Rastoči kapitalski posojilo je podoben programu Posojila z diplomiranim plačilom, razen bolj vsestranski: Uporabljajo se lahko za nakupe stanovanj z enim do štiri družinami, ki jih zasedajo lastniki, stanovanja v zadružnih stanovanjih in stanovanja, namenjena za obnovo oz. rehabilitacija. Mesečna plačila so predmet letnega povečanja med 1% in 5%, pogoji posojila pa ne smejo biti daljši od 22 let.

Kaj morate kvalificirati

Med postopkom prijave FHA za posojilo morate posojilodajalcu zagotoviti:

• Državna identifikacija, kot so vozniško dovoljenje, potni list ali vojaška identifikacija
• Plačke (ali kopije) plačajte vsaj 30 dni pred tem
• Izkaza poslovnega izida, kot sta obrazca W-2 in 1099 obrazcev, za zadnji dve davčni leti
• Izjave bančnih in naložbenih računov (ali kopije) za zadnja dva meseca

Če ste samozaposleni ali imate podjetje, boste morali zagotoviti tudi:

• Izkaz poslovnega izida za tekoče davčno leto do današnjega datuma
• Vaša dva zadnja davčna obračuna, vključno z vsemi razporedi

Zapiralni stroški

Tako kot večina hipotekarnih posojil tudi pri FHA posojilih prihaja do različnih zapiralnih stroškov. Stroški se lahko močno razlikujejo glede na posojilodajalca, geografsko lego, tržne pogoje in polog. Pri FHA lahko pričakujete plačilo nekaterih ali vseh naslednjih stroškov zaprtja:

• Hipotekarno zavarovanje: Za posojila FHA je potrebna vnaprejšnja zavarovalna premija v višini 1,75% financiranega zneska - na primer 3.500 USD na posojilo v višini 200.000 USD. Tekoče premije zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI), ki se zahtevajo do razmerja med posojilom in vrednostjo (LTV) 78%, se v to postavko ne upoštevajo..
• Predplačani davki na nepremičnine: V večini primerov morate predhodno plačati davke na nepremičnine, ki jih boste obračunali med datumom zaprtja in naslednjim datumom zapadlosti davka. Odvisno od vrednosti vašega doma, lokalnih davčnih stopenj, datuma zaključka, vam to lahko povrne sto ali tisoč dolarjev.
• Predplačniško zavarovanje za nevarnost: Zajema prvo zavarovalno premijo lastnikov stanovanj, ki znaša od nekaj sto do nekaj tisoč dolarjev. Najpogosteje se plačuje zunaj zapiranja, vendar ga boste vseeno morali vključiti v svoj proračun.
• Anketa o lastnini: Pregledi nepremičnin se lahko razlikujejo po obsegu in celovitosti. Hipotekarna raziskava preprosto primerja trenutni opis nepremičnine s predhodnimi zabeleženimi opisi in identificira morebitne netočnosti. Lokacijska raziskava vključuje temeljit pregled na kraju samem, ki natančno najde zgradbe, služnosti in prejšnje izvidniške spomenike. Pregled mej je bolj temeljit - prepoznajo natančne vogale in meje nepremičnine, pa tudi dokaze o poseganju ali škodljivi uporabi. Stroški ankete se razlikujejo glede na stopnjo podrobnosti in velikost nepremičnine, vendar mnogi stanejo manj kot 500 USD. Podrobne raziskave na mejah lahko presežejo 5000 dolarjev - čeprav mejne raziskave niso potrebne za večino transakcij.
• Presoja lastnine: Vaša ocena nepremičnine s strani posojilodajalca preveri, ali je dom vreden tistega, kar prodajalec zahteva. To zmanjšuje tveganje posojilodajalca v primeru izključitve. Ocene so običajno obvezne in pogosto stanejo manj kot 500 dolarjev.
• Domači inšpekcijski pregled: Domača inšpekcija zajema glavno strukturo doma in vse bivalne gospodarske objekte. Čeprav to ni zavezujoča garancija na stanje doma, lahko inšpekcijski pregled prepozna morebitne nevarnosti ali elemente, ki jih je treba popraviti. Posojilodajalci ponavadi ne potrebujejo inšpekcijskih pregledov, vendar jih priporočamo, zlasti za starejše domove. Pričakujte, da boste za svoj pregled plačali od 200 do 500 dolarjev.
• Iskanje naslova: Ta bistveni korak preverja lastninsko verigo vaše lastnine v celotnem obdobju obstoja in zagotavlja, da ima prodajalec pravico, da vam proda nepremičnino. Pričakujte, da boste plačali od 100 do 400 dolarjev.
• Naslov Zavarovanje: Zavarovalno premoženje krije stroške popravljanja vprašanj (kot so latentne zastavne pravice in zaveze), odkritih pri iskanju naslova, in zagotavlja stalno zaščito pred zahtevki na nepremičnini. Stroški zavarovanja naslovov se od države do države močno razlikujejo, vendar je 1.000 ameriških dolarjev dobro pravilo.
• Snemanje in prenos: Vsako prodajo na domu je treba zabeležiti s pristojnostjo, v kateri se nepremičnina nahaja - ponavadi mesto ali okrožje. V večini primerov so potrebni tudi transferni žigi (pristojbine). Glede na pristojnost in vrednost nepremičnine pričakujte, da boste za te predmete plačali nekaj sto dolarjev.
• Določitve poplav in okoljske presoje: Da bi dom postavili v trenutna poplavna območja in ugotovili, ali je poplavno zavarovanje potrebno, je potrebna določitev poplave (in v nekaterih primerih stalno spremljanje poplav). Ti predmeti običajno ob zaprtju stanejo manj kot 100 dolarjev, čeprav lahko protipoplavno zavarovanje stalno stane več. V nekaterih regijah so potrebne druge vrste okoljskih presoj - na primer ocene požarne ogroženosti v Kaliforniji.
• Pristojbina za izvor: Pristojbina za nastanek je pogosto uporabljena kot dodatna ponudba za povezovanje različnih stroškov zapiranja, kot so kurirske pristojbine, pristojbine za dokumente, odškodnine, odvetniške pristojbine in drugo. Lahko presežejo 1% kupnine in ob zapiranju močno dodajo vašo potrebno denar. Če vam ni jasno, kaj je vključeno v vašo pristojbino za začetek, prosite posojilodajalca, da pojasni vsako posamezno ceno. Ne sramežljivo jih izzivajte na posamezne točke.

Po zakonu lahko prodajalec do zaprtja plača do 6% prodajne cene. To je običajno več kot dovolj za kritje stroškov zapiranja. Na kupčevih trgih imajo motivirani prodajalci, ki želijo zapreti več tisoč dolarjev za zaprtje stroškov, lažje zaključiti svoje transakcije, vendar je praksa na trgih prodajalca veliko manj pogosta..

Ključne razlike med FHA in konvencionalnimi hipotekami

1. Kreditne zahteve so Sproščeno. Posojila FHA so zavarovana s strani zvezne vlade. To močno zmanjšuje finančno tveganje posojilodajalcev in jim omogoča, da prosto zavežejo posojila FHA potrošnikom z nižjim posojilom - ljudem, ki verjetno ne bi mogli izpolnjevati pogojev za običajne hipoteke, ki jih ne podpira ameriška vlada. Glede na The Mortgage Reports FHA zavaruje 96,5% (3,5% nižje) hipoteke za kupce, katerih ocene FICO znašajo le 580 in hipotekarne hipoteke 90% (10% nižje) za kupce, katerih ocena FICO znaša le 500. Nasprotno pa je to težko za posojilojemalce z oceno FICO pod 680 za zavarovanje običajnih hipotek z ugodnimi pogoji.
2. Nakupna cena je predmet omejitev. Za razliko od običajnih hipotek, ki jih je mogoče izdati v poljubnem znesku (čeprav so znane kot „neskladne“ ali hipotekarne hipoteke in so pod določenimi omejitvami nad 417.000 dolarjev posojila), za zavarovane FHA veljajo omejitve najvišje vrednosti, ki se razlikujejo glede na regijo. Lokalne omejitve se ugotovijo tako, da množijo povprečno prodajno ceno (običajno okrajne) pristojnosti za 1,15 (115%). V popisnem mestnem statističnem območju (MSA), ki pogosto vključuje več kot eno okrožje, je lokalna meja FHA 1,15-krat večja od povprečne prodajne cene v najdražji državi. Za posojila, ki jih podpira FHA v celinskih Združenih državah, lokalni limiti ne smejo biti nižji od 271.050 USD ali višji od 625.000 USD. Ta zgornja meja je slaba novica za kupce v zelo dragih okrožjih, kot je San Francisco, kjer je povprečna cena stanovanja za enodružinske družine konec leta 1,1 milijona dolarjev. Na Aljaski, na Havajih in nekaterih ameriških čezmorskih posestvih je zgornja meja je 150% večja od meje celinske ZDA ali 938.250 USD. Zgornja meja za HECM je 625.000 USD povsod v celinskih ZDA in 938.250 USD v jurisdikcijah za izvenkontinentalne izjeme. Uporabite HUD-ov kalkulator hipotekarnih omejitev FHA, da poiščete svoje lokalne omejitve.
3. Akontacija je običajno manjša. Ena največjih prodajnih točk posojil FHA je obljuba o nizkem pologu - le 3,5% za posojilojemalce z oceno FICO pri 580 ali več. Za večino običajnih hipotekarnih posojil je treba plačati najmanj 10% kupnine. Je mogoče najti tako imenovana posojila iz običajnih 97, ki financirajo 97% kupnine s samo 3% znižanjem, vendar se jih mnogi posojilodajalci izogibajo in lahko pridejo z drugimi vrvicami.
4. Hipotekarno zavarovanje je boljše. Ena največjih pomanjkljivosti posojil FHA je zahteva po hipotekarnem zavarovanju. Vsa posojila FHA imajo vnaprejšnjo hipotekarno zavarovanje v višini 1,75% financiranega zneska, ne glede na velikost posojila, prodajno ceno, rok posojila ali polog. V nadaljevanju morajo posojilojemalci, ki znižajo manj kot 10%, plačevati premije za hipotekarno zavarovanje za celotno trajanje posojila oziroma do konca izplačila. Posojilojemalci, ki so znižali več kot 10%, morajo plačevati premije za hipotekarno zavarovanje najmanj 11 let. Premije se gibljejo od 0,80% do 1,05% pri posojilih z roki, daljšimi od 15 let, in od 0,45% do 0,90% pri posojilih, katerih pogoji so manjši ali enaki 15 let, odvisno od financiranega zneska in začetne LTV. Nasprotno pa običajne hipoteke običajno ne zahtevajo predhodnih premij. Če se ponujajo vnaprejšnje premije, običajno nadomestijo mesečne premije po izbiri posojilojemalca. Še več, običajne hipoteke z začetnimi LTV, večjimi od 20%, sploh ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja in premije hipotekarnega zavarovanja samodejno prenehajo, ko LTV dosežejo 78%.
5. Dovoljeno razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) je višje. Razmerja med dolgom in prihodkom merijo razmerje med dolžniškim posojilojemalcem (revolving in obročno) in dohodkom posojilojemalca (bruto). FHA zavaruje hipoteke z višjimi vrednostmi DTI (do 43% in včasih višje), kot jih bo sprejela večina posojilodajalcev na običajnih hipotekah (običajno ne več kot 36%).
6. Dovoljeno razmerje stanovanj je nekoliko višje. Stanovanjsko razmerje je razmerje med celotnim mesečnim hipotekarnim plačilom posojilojemalca (vključno z zavarovanjem nevarnosti, davki, pristojbinami HOA itd.) In bruto mesečnim dohodkom posojilojemalca. FHA zavaruje posojila s stanovanjskim razmerjem do 31%. Običajna hipotekarna posojila so manjša od 28%.
7. Brez predplačil ali predčasnih izplačil. Zakon o reformi in zaščiti potrošnikov Dodd-Frank Wall Street prepoveduje večino predplačilnih kazni za stanovanjske hipoteke, izdane po 10. januarju 2014. Vendar pa številne običajne hipoteke, ki so nastale pred tem datumom, vsebujejo kazni predplačila. Kazni za predplačilo lahko znašajo od 3% do 4% glavnice posojila, odvisno od izplačila posojila. Posojilodajalci že dolgo ne smejo zaračunavati predplačniških kazni za posojila FHA, zato to ne skrbi za posojilojemalce FHA.
8. Prodajalci lahko plačajo večji delež zaključnih stroškov. Po pravilih FHA lahko prodajalci plačajo stroške zapiranja do 6% prodajne cene - običajno več kot dovolj za kritje stroškov, plačanih ob zaključku. Konvencionalna hipoteka prodajalca plača v višini 3% prodajne cene.
9. Posojila lahko prevzamejo kvalificirani kupci. Posojila, zavarovana s FHA, so predvidljiva, kar pomeni, da jih je mogoče prenesti s prodajalcev na kupce z malo ali brez sprememb cen in pogojev. Vendar postopek predpostavke ni tako preprost kot metanje ključev kupcu. FHA mora za vsako domnevo izrecno odobriti, kupci pa so podvrženi temeljitim pregledom kreditnih točk in dohodka. Kljub temu običajne hipoteke na splošno niso mogoče prevzeti, tako da je to velik vzrok za motivirane prodajalce in kupce..
10. Obrestne mere ponavadi nižje. Čeprav je posojilodajalec različen, imajo posojila FHA nižje obrestne mere kot običajne hipoteke. Vendar pa lahko višje in daljše premije za hipotekarno zavarovanje delno ali v celoti izravnajo morebitne prihranke.

Končna beseda

Ne glede na to, ali ste pripravljeni na to, da ste prvi prebivalec novega gradbenega doma, spremenite ponosen fikser v večno dom svojih sanj ali zataknete prijeten kondom v nadgrajeni urbani soseščini, so možnosti, da obstajajo program posojila FHA, zasnovan za vas.

Vendar ni zagotovljeno, da je zavarovano posojilo, ki ga je FHA, najboljša možnost za vaše potrebe.

Če si lahko privoščite veliko predplačilo ali živite na dragem trgu stanovanj, je običajna hipoteka morda boljša finančna izbira. Če ste vojaški veteran, bi program posojila VA lahko znižal stroške lastništva stanovanja bolje kot katerokoli posojilo FHA.

Nakup doma je velika stvar. Torej, ko ste v dvomih, ne oklevajte vprašati zaupanja vrednega finančnega strokovnjaka za nasvet.

Ali razmišljate o hipotekarnem posojilu FHA za naslednji nakup stanovanja?