Kaj je oprostitev domačije - opredelitev, davčna in pravna obravnava

Splošno znani kot "oprostitve domačije" (in lastnosti, ki jih ščitijo, splošno znane kot "domačije" ali "domače posesti") ti statuti obstajajo za zaščito stanovalcev lastnikov pred pretirano obdavčitvijo, zagotavljajo zavetje preživelim zakoncem, potem ko njihovi partnerji prenesejo, in zaščitijo nekatere ali vse lastniškega kapitala od nekaterih vrst upnikov. Oprostitev zvezne domačije velja posebej za lastnike domov, ki vložijo stečaj. Oprostitve državnih domačij so ponavadi širše, z določbami, ki lastnike stanovanj ščitijo pred nekaterimi davki na nepremičnine in preživljajočim zakoncem in vzdrževanim družinskim članom zaščito pred nezavarovanimi upniki in drugimi prosilci, ki poskušajo izkoristiti njihovo primarno prebivališče.

Izjeme za domačije običajno veljajo za samostojne in enodružinske domove, kondominij in izdelane domove na zemljiščih, ki jih ima lastnik ali najem lastnikov. Ne veljajo za najemne nepremičnine, počitniške domove in druge stanovanjske nepremičnine, ki ne veljajo za primarna prebivališča.

Če so lastniki zadevnih nepremičnin, lahko posamezniki, ki lahko dokažejo, da delujejo kot vodje gospodinjstva za nepremičnine, katerih prebivalci so opredeljeni kot njihovi vzdrževani člani, lahko te nepremičnine prijavijo kot domačije, ne glede na to, kje v resnici živijo. Na primer, če ste samski neporočeni posameznik, ki najame svoje primarno prebivališče, ima v lasti dom starejših staršev po mestu in prevzame vso finančno odgovornost zanje (vključno s plačilom hipoteke in potrebnimi popravili), lahko to verjetno zahtevate kot domačija. Vendar lahko v enem primeru en sam vodja gospodinjstva ali zakonski par ima samo eno domačijo, tudi če ima v lasti ali deluje kot vodja gospodinjstev za več bivališč.

Zvezno izvzetje domačije

V skladu s členom 522 (d) (1) ameriškega zakonika o stečaju lahko lastniki stanovanj del lastniških deležev (lastniškega kapitala) v svojih primarnih rezidencah oprostijo nezavarovanih upnikov (na primer izdajateljev kreditnih kartic), katerih posojila niso zavarovana s strani posojilojemalcev. premoženje.

Od leta 2016 je vrednost dolarja oproščenih premoženjskih obresti omejena na 23.675 dolarjev za samske posameznike in glave gospodinjstev, ki vložijo stečaj, in 47.350 dolarjev za poročene pare, ki skupaj vložijo stečaj. To je znesek, ki ga dolgujejo, če posest zasežejo in prodajo za poravnavo zapadlih dolgov. Vsaka tri leta narašča, da bi bil v koraku z inflacijo.

Mnoge države imajo tudi izjeme za domačije, ki ščitijo lastnike stanovanj, ki se soočajo s stečajem. Zneski teh izjem so lahko višji ali nižji od zveznih izjem. Lastniki stanovanj praviloma dovoljujejo državno pravo, da izbirajo med državno ali zvezno izjemo.

V državah, kjer je državna oprostitev večja, je smiselno, da jo lastniki domov, ki se soočajo s stečajem, uporabljajo. Naslednja stanja so primeri:

Kalifornija: Lastniki lastnih domov (z vzdrževanimi člani ali brez njih) lahko oprostijo do 75.000 USD; glave gospodinjstev, ki živijo z družinskim članom, lahko oprostijo do 100.000 dolarjev; invalidi in starejši lastniki stanovanj lahko oprostijo do 175.000 USD. Te omejitve veljajo tudi za zakonske pare - izjeme po kalifornijskem zakonu ni podvojeno.
Gruzija: Večina lastnikov samohranilcev, z vzdrževanci ali brez njih, lahko oprosti do 21.500 dolarjev. Država zagotavlja dodatnih 5000 dolarjev, ki jih je mogoče uporabiti za katero koli nepremičnino, vključno z domačimi nepremičninami. Oprostitev se za poročene pare podvoji (na 43.000 dolarjev).
Illinois: Lastniki lastnikov stanovanj z vzdrževanimi člani ali brez njih lahko oprostijo do 15.000 USD. Poročeni pari lahko oprostijo do 30.000 dolarjev.
Severna Karolina: Večina lastnikov samohranilcev, z vzdrževanimi člani ali brez njih, lahko oprosti do 35.000 dolarjev. Lastniki domov, starejših od 65 let, katerih zakonci so umrli, lahko oprostijo do 65.000 dolarjev. Poročeni pari lahko oprostijo do 70.000 dolarjev.
Ohio: Lastniki lastnikov stanovanj z vzdrževanimi člani ali brez njih lahko izvzamejo do 132.900 dolarjev. Poročeni pari lahko oprostijo do 265.800 dolarjev.

Kako deluje izvzetje domačije v stečaju

Če je vrednost vašega doma manjša od vrednosti ustrezne oprostitve države ali zvezne domačije, je ni mogoče prodati, da bi zadovoljili vaše upnike v stečaju.

V bolj verjetnem primeru, da je vaš dom presega vrednost oprostitve domačije, jo je mogoče prodati v stečaju. Vendar pa vaši upniki ne dobijo celotnega izkupička. Vi (ali vi in vaš zakonec, če ste poročeni) boste obdržali pavšalni znesek, ki je enak vrednosti individualne ali skupne oprostitve na domačiji. To vsoto lahko uporabite, kot se vam zdi primerno, tudi kot predplačilo za nov dom ali kot varščino za stanovanje.

Druge zvezne izjeme od premoženja

V skladu z zveznim zakonom je oprostitev domačije del večjega oprostitve stečaja, ki ščiti fizično premoženje in pravice pred nezavarovanimi upniki:

Motorna vozila do ocenjene vrednosti do 3.775 USD
Nakit, do 1.600 dolarjev
Gospodinjski izdelki, kot so pohištvo in naprave, znašajo do 600 USD na kos in 12.625 USD v skupni vrednosti
Pogodbe o življenjskem zavarovanju, do 12.625 dolarjev
Plačila življenjskega zavarovanja, ki so potrebna za vašo podporo (ni določena zgornja meja)
Medicinsko potrebni, zakonsko predpisani zdravstveni pripomočki, kot so prenosni kisikovi stroji (ni naveden pokrovček)
Zvezna nadomestila, kot so socialna varnost in nadomestila za brezposelnost (ni določena zgornja meja)
Preživnine in podporna plačila, ki so potrebna za vašo podporo (ni določena zgornja meja)
Upokojitveni računi, oproščeni davka, z zgornjo mejo 1.283.025 USD za tradicionalne IRA in Roth IRA, brez drugih omejitev pa za druge vrste računov

Pomembno je, da izvzetje domačije ne ščiti vašega primarnega prebivališča pred izključitvijo. Če postanete zamudnik pri hipoteki, ne morete ostati v hiši samo zato, ker je vaša domačija.

Oprostitev za domačijo se morda ne uporablja tudi za druga posojila ali dolgove, zavarovane z vašim interesom v vašem domu, na primer založbe mehanikov in posojila za obnovo FHA. Če niste prepričani, ali je zajeta določena vrsta dolga, se posvetujte z odvetnikom za nepremičnine, ki ima dovoljenje za opravljanje dejavnosti na vašem območju.

Zvezne izjeme za državno domačijo

Če vaša država nima izjeme za domačijo, lahko med vložitvijo stečaja izkoristite zvezno oprostitev zvezne domačije. Vendar je večina držav z izjemo domačije (čeprav ne vse) velikodušnejša od zvezne oprostitve.

Tako je v Massachusettsu, kjer se oprostitev domačije giblje do 500.000 dolarjev glede na registrski list okrožja Norfolk. V drugih primerih državna oprostitev ne določa meje dolarja. Namesto tega velja za določeno površino, zato je njegova velikodušnost odvisna od vrednosti osnovne lastnosti. Na primer, Iowa omogoča lastnikom stanovanj, da zaščitijo celotno zanimanje za domačijo, ob upoštevanju omejitve površine 0,5 hektarja v vključenih mestih in 40 hektarjev na podeželju in nekorporativnih skupnosti.

Nekatere zvezne države z izjemo domačije izključijo zvezni sistem. Če je vaša matična država ena, morate uporabiti lokalno izjemo domačije. Če vam matična država omogoča izbiro med državno in zvezno oprostitvijo, lahko to storite - verjetno tako, da izberete večjo od obeh.

Omejitve izvzetja Po Zakonu o preprečevanju zlorabe bankrot in zaščiti potrošnikov iz leta 2005
Zvezni zakon o preprečevanju zlorabe bankrotov in varstvo potrošnikov (BAPCPA), sprejet leta 2005, nalaga nekatere pomembne omejitve pri oprostitvi državne domačije v primeru stečaja.

Najpomembnejše je zaprtje tako imenovane »graščine v dvorec«, skozi katero so močno zadolženi posamezniki prebivali v državah z ugodnimi domačinskimi zakoni, svoje razpoložljive gotovine parkirali v domačih nepremičninah in kmalu zatem razglasili bankrot. To se je pogosto dogajalo na Floridi, ki je imela prizanesljivo izvzetje domačije na domačih območjih.

BAPCPA je v naslednjih primerih omejila oprostitev državne domačije na približno 155.000 dolarjev za posameznike in približno 310.000 dolarjev za poročene pare:

Ko je bila lastnina domačije pridobljena z lažnim prenosom v preteklih 10 letih
Ko je zadolženi posameznik ali par v 40 mesecih (1.215 dni) pred vložitvijo stečaja kupil posestvo domačije, je pomembna izjema, ki izvira iz prodaje prejšnje nepremičnine dolžnika - in se pozneje uporabila za nakup njihove trenutne domačije - dodana na izjemo domačije
Ko je bil dolžnik obsojen zaradi kaznivega dejanja

Tako kot običajna izjema zvezne domačije, tudi oprostitev BAPCPA občasno narašča, da bi bila v koraku z inflacijo. Uporablja se v vseh 50 državah in nadomešča državno pravo, kadar pride do konflikta.

Skupne značilnosti statutov državne domačije

Medtem ko je izvzetje zvezne domačije zasnovano posebej za zaščito lastnikov stanovanj pred nezavarovanimi upniki v stečaju, so zakoni o državnih kmetijah širši. Na splošno ščitijo posamezne glave gospodinjstva, poročene pare in včasih samske posameznike (vključno z vzdrževanimi in neodvisnimi člani).

Osredotočajo se na tri pomembna področja:

Zavetišče za preživete zakonce. Zakoni na domačiji običajno preživijo zakonce in vzdrževane člane, vključno z mladoletnimi otroki, zaščito pred zahtevki nezavarovanih upnikov, kot so izdajatelji kreditnih kartic. Preživelim zakoncem in vzdrževanim članom zagotavljata tudi zaščito pred trditvami nekdanjega zakonca lastnika pokojnega lastnika doma in drugih otrok ali pastorkov, tudi če v volji lastnika stanovanja ni določeno, da bi bilo treba premoženje prepustiti novi družini. Če ostanejo upravičeni do te zaščite, morajo preživeli zakonci ali njihove družine zagotoviti (in plačati) za vzdrževanje in vzdrževanje pokritih nepremičnin, davke na nepremičnine in hipotekarna plačila, če je to primerno. Prav tako morajo ohraniti lastnino kot svojo primarno prebivališče in lahko po odseljevanju drugam odvzamejo svoje domačije, čeprav obdržijo podedovane lastnosti.
Zaščita sredstev v stečaju. Nezavarovani upnik na splošno ne more prisiliti k prodaji nepremičnin na domačiji, če so interesi lastnika manjši od vrednosti dolarjev za oprostitev domačije zakonov ali če je posest manjša od omejitev površin. Kadar so lastniški interesi večji od ustreznih dolarskih vrednosti ali omejitev površin, se lahko upniku dovoli, da prisili v prodajo, vendar ima lastnik pravico, da obdrži največ dovoljenega premoženja, ki ga dovoljuje zakon.
Omejevanje izpostavljenosti davkom na nepremičnine. Številni (vendar ne vsi) zakoni o državnih farmah omejujejo izpostavljenost lastnikov nepremičnin lokalnim davkom na nepremičnine, tako da del njihove vrednosti izvzamejo iz izračuna davčne ocene. Na primer, v državi, ki je oproščena davka na nepremičnine v višini 50.000 dolarjev, lastnik stanovanja, ki živi na domačiji z ocenjeno vrednostjo 200.000 USD, plačuje davek na nepremičnine, kot da bi bil dom vreden le 150.000 USD. Oprostitve davka na nepremičnine ne vplivajo na prodajne vrednosti domov in lastniki domov ohranijo pravico glasovati o dajatvah na davek na nepremičnine in povečujejo v svojih občinah in šolskih okrožjih, tudi če so njihove domačije popolnoma oproščene obdavčitve. V nekaterih državah so nekatere demografske skupine upravičene do obsežnejših oprostitev davka od premoženja. Na primer, po teksaškem nadzorniku javnih računov ima vsak teksaški domačin pravico do oprostitve davka na nepremičnine v višini 25.000 dolarjev za šolske davke, vendar pa invalidni in starejši gospodinjci uživajo dodatnih 10.000 ameriških dolarjev oprostitve.

Državni zakoni o domačijah pogosto ščitijo zavarovanje lastnikov stanovanj od upnikov v določenem obdobju (ponavadi eno do dve leti, lahko pa tudi dlje) po pokritem dogodku, ki močno poškoduje ali uniči domače posestvo.

Ključne izključitve statuta domačije

Statuti domačije ne omogočajo lastnikov stanovanj carte pomanjkljivosti zaostrenih upnikov ali lokalnih davčnih organov. Nekateri državni statuti so bolj velikodušni od drugih, vendar noben ni absolutni.

Poleg hipotek in drugih zastavnih pravic, zavarovanih z zanimanjem za posestvo, domači zakoni običajno ne ščitijo lastnikov stanovanj in njihovih dedičev pred:

Prisilna prodaja, povezana z zveznimi, državnimi ali lokalnimi davki (davčne zastavne pravice)
Izvršitev sodb v zvezi s podporo sedanjim ali nekdanjim zakoncem ali mladoletnim otrokom
Zadovoljstvo zastavnih pravic pred nastankom domačije (zavarovanje naslova pogosto lahko prepreči to težavo)
Prisilna prodaja povezana z zadovoljevanjem plačilne najemnine za zemljo (to se lahko zgodi, ko lastnik domačega mobilnega doma nakaže velik dolg lastniku parcele, kjer je parkiran)

Poleg tega morajo domačini razumeti zahteve državnih zakonov o vzdrževanju domačije. Na primer, v nekaterih jurisdikcijah celo začasno najem domačega posestva pomeni opustitev in lahko razveljavi zaščito, ki jo zagotavljajo državni zakoni.

Primeri statuta državne domačije

Sledi reprezentativni vzorec statuta državnih domačij. Upoštevajte, da se njihova vsebina, zlasti vrednosti dolarja, lahko spreminjajo, ko začnejo veljati novi zakoni. Za najnovejše informacije o zakonih o domačijah v vašem kraju se posvetujte s svojim državnim zakonodajnim organom ali stanovanjskim organom.

Teksas

Oprostitev davka od premoženja: Vsi lastniki domov v Teksasu lahko zahtevajo oprostitev šolskega davka v višini 25.000 dolarjev in znižajo ocenjeno vrednost njihovih nepremičnin za 25.000 dolarjev za namene obdavčitve lokalnih šolskih okrožij. Lastniki invalidov in starejših od 65 let lahko zahtevajo dodatno oprostitev šolskega davka v višini 10.000 USD. Teksaške okraje lahko dovolijo „neobvezno“ oprostitev davka na domačiji do 20% (ali 5000 USD, kar je manj) od ocenjene vrednosti za namene okrožnih davkov (ločeno od šolskih davkov). Na primer, okrožje Harris, kjer se nahaja Houston, ponuja 20-odstotno oprostitev davka za okrožje. Okraji lahko ponudijo dodatne neobvezne oprostitve v višini do 3000 dolarjev za domačine, starejše od 65 let in invalide. Nekatere okrožje ponujajo dodatne izjeme za določene demografske skupine ali razrede. Na primer, lastniki okrožja Harris, ki jim invalidnost ne more delati, lahko zahtevajo 100-odstotno oprostitev davkov na občino.
Izvzetje upnikov: Ob upoštevanju 40-mesečne zahteve za stalno prebivališče BAPCPA teksaški zakon dovoljuje, da stanovalci lastnikov domačije izvzamejo neomejeno vrednost dolarja z zasegom nezavarovanih upnikov. V vključenih mestih lahko oproščena lastnina ne presega 10 hektarjev. Na podeželju je omejitev velikosti 100 hektarjev za posamezne lastnike zemljišč in 200 hektarjev za družine.

Florida

Oprostitev davka od premoženja: Floridski zakon omogoča lastnikom domov, da oprostijo "prvih" 25.000 ameriških dolarjev ocenjene vrednosti od vseh obdavčitev in "tretje" 25.000 dolarjev izven obdavčitve. V bistvu je dom, vreden 75.000 dolarjev, obdavčen, kot bi bil vreden 25.000 dolarjev za nešolski del davčnega računa lastnika stanovanja, in kot da bi bil za račun šole vreden 50.000 dolarjev.
Izvzetje upnikov: Ob upoštevanju zahteve prebivališča BAPCPA zakonodaja Florida dovoljuje neomejeno oprostitev vrednosti dolarja. V vključenih občinah oproščena lastnina ne sme biti večja od 0,5 hektarja. Na nekorporativnih območjih oproščena lastnost ne sme biti večja od 160 hektarjev.

Massachusetts

Oprostitev davka od premoženja: Za domačije v Massachusettsu ni oprostitve davka na nepremičnine.
Izvzetje upnikov: Massachusetts samodejno oprosti 125.000 USD domačega kapitala od zasega upnikov. Lastniki stanovanj, ki vložijo izjave o domačiji, v lokalni register dejanj (okrajni zapisnikar) lahko oprostijo do 500.000 dolarjev. Invalidi katere koli starosti, kot tudi osebe s posebnimi potrebami, starejše od 62 let, uživajo osebne izjeme do 500.000 USD vsakega. To pomeni, da lahko par, katerega člana sta kvalificirana za invalida ali sta oba starejša od 62 let, oprosti do 1.000.000 USD.

Kansas

Oprostitev davka od premoženja: Domačini v Kansasu lahko letno zaprosijo za delna povračila davka na nepremičnine. Nadomestila veljajo samo za splošne davke na nepremičnine in ne veljajo za davek na nepremičnine, katerih vrednost znaša več kot 350.000 USD. Najvišja letna vrednost nadomestila je 700 USD. Lastniki stanovanj z nizkimi dohodki (tisti, ki letno zaslužijo manj kot 19.100 dolarjev), stari 65 let in več, se lahko upravičijo do povračila davka od premoženja v Kansasu, ki vsako leto vrne 75% davka na nepremičnine..
Izvzetje upnikov: Ob upoštevanju zahteve glede bivališča BAPCPA Kansas dovoljuje neomejeno oprostitev vrednosti dolarja. Domačini v vključenih občinah lahko oprostijo do enega hektarja, medtem ko drugje domačiji lahko oprostijo do 160 hektarjev.

Kako domačirati svoje primarno prebivališče

Postopek domačega prebivanja primarnega prebivališča se razlikuje glede na pristojnost, vendar na splošno ni niti težaven niti drag. V večini držav si rezidenca priskrbi status domačije zgolj na podlagi tega, da lastnik stanovanja zapre nepremičnino in jo razglasi za svoje primarno prebivališče.

V Nevadi, Virginiji in Vermontu je potreben uradni postopek domačega vodenja. Tudi v državah, v katerih uradno gojenje doma ni potrebno, formalna izjava o domačiji daje pomembne zaščite, kot sta nadaljevanje določitve domačije in zaščita prihodkov od prodaje upnikov za določeno obdobje (ki se razlikuje glede na državo), potem ko je dom prodan.

Na splošno domači postopek sledi temu orisu. Za navodila, ki so značilna za vašo državo, se posvetujte z vašo državno ali mestno upravo.

Ocenite upravičenost svoje nepremičnine. Preglejte statute za upravljanje domovanja v državi in ugotovite, ali lastnost, ki jo želite zaščititi, ustreza veljavnim pogojem za upravičenost. Upoštevajte, da v skladu z BAPCPA morda ne boste mogli zaščititi celotne vrednosti svojega doma, če bi tam živeli manj kot 40 mesecev.
Ugotovite, ali vaša država zahteva izjavo. Večina držav ne zahteva, da lastniki domov uradno razglasijo domačije. Če želite ugotoviti, ali to počne vaša država, se posvetujte z državnim stanovanjskim organom ali lokalnim registratorjem. Kadar je potrebna uradna deklaracija, organi običajno predložijo standardizirane ali vzorčne obrazce, ki jih lahko izpolnite na spletu ali ročno. Na primer, snemalna pisarna Clark County (Nevada) na spletu ponuja standardni, enostranski obrazec. Ko dobite obrazec, ugotovite, ali morate svojo deklaracijo redno vložiti (na primer Vermont zahteva letne izjave) ali samo enkrat.
Zberite potrebne informacije. Informacije, potrebne za prijavo domačije, so odvisne od države, običajno pa vključujejo ocenjevalsko parcelno številko (APN), naslov nepremičnine, pravni opis nepremičnine (z dimenzijami in mejami), interes lastnika nepremičnine in trenutne prebivalce nepremičnine (vključno z vzdrževanimi člani). Večino teh informacij najdete na listini nepremičnine.
Izpolnite in overite obrazec. S pomočjo zbranih podatkov v celoti izpolnite obrazec. Če vaš lokalni zapisnikar zahteva notarsko overitev izjav o domačiji, ga prinesite k notarju s sprejetim dokazom o identiteti in ga podpišite v notarjevi navzočnosti. Glede na to, kje obrazec notarsko overite, bo za ta korak morda potrebna nominalna pristojbina, pogosto okoli 5 USD.
Vložite obrazec. Izpolnjen, notarsko overjen obrazec vložite pri pisarni svojega okrožja. Čeprav obrazci za prijavo domačije niso zelo zapleteni dokumenti, je nujno, da je vaš obrazec pravilno izpolnjen - in osebje vaše pisarne verjetno ne bo dalo koristnih nasvetov na tej strani. Če vas sploh skrbi, da lahko sami izpolnite obrazec, se posvetujte z odvetnikom - v primeru, da se boste morali sklicevati na svoje domačije, bo ura ali dve odvetniški tarifi hitro plačala sama.
Pridobite pisno potrditev vložitve. Vaša snemalna pisarna mora predložiti kopijo vložene izjave z žigom snemalnika. To pomeni, da je bila vložena in je v evidenci.

Končna beseda

Čeprav zavarovanje lastnikov stanovanj in zakon o domačijah v pravnem smislu nimata veliko podobnosti, se oba varujeta pred katastrofalnimi izgubami, ki lahko čez noč spremenijo življenje družine. Tako kot želite, da nikoli ne vložite zahtevka pri domači zavarovalnici, raje nikoli ne preizkusite meje oprostitve domačije v državi zaradi vložitve stečaja ali nadomestil za preživete zakonce. Ko pa je vse povedano in storjeno, je tolažljivo vedeti, da je vsaj nekaj vašega zanimanja za vaše primarno prebivališče delno zaščiteno pred nesrečo..

Ali živite na posestvu na domačiji?