Kaj je povratna hipoteka (HECM) - kako deluje, pro in slabosti

Poročilo družinske fundacije Henry J. Kaiser navaja, da ima več kot tri od štirih starejših, starejših od 65 let, lastniški kapital v svojih domovih od 67.700 do 325.200 dolarjev. Vsak od 20 ima lastniški kapital večji od 398.500 dolarjev, 1% pa več kot 799.850 USD.

In vendar je skoraj polovica starejših Američanov od polovice ali več dohodka odvisna od socialne varnosti, medtem ko je eden od osmih odvisen izključno od socialne varnosti. Toda mnogi od teh starejših imajo doma kapital, ki bi ga lahko spremenili v denarni dohodek.

Če ste vi ali vaši starši "bogati s hišo", vendar slabo gotovina, je čas, da razmislite, ali je povratna hipoteka na družinskem domu boljša alternativa tradicionalnim načinom pretvarjanja lastniškega kapitala v denarno sredstvo.

Tradicionalne metode pretvorbe lastniškega kapitala v gotovino

Za starejše, ki predvidevajo in si želijo, da bi v doglednem času živeli v svojem sedanjem prebivališču, obstaja nekaj tradicionalnih načinov (brez povratne hipoteke) pretvoriti domači kapital v gotovino:

Posojila za lastniški kapital. Posojilo za lastniški kapital je v bistvu posojilo, dodeljeno lastniku stanovanja, ki ga je posojilodajalec prejel v drugo hipotekarno zastavno pravico na nepremičnini. Osnovno posojilo lahko znaša do 100% lastniškega kapitala, odvisno od meril posojilodajalca, bonitetne ocene posojilojemalca in dogovorjenih odplačilnih pogojev. Na primer, lastnik stanovanja z lastniškim kapitalom si lahko navadno izposodi pavšalni znesek, ki je enak znesku med 80% in 100% lastniškega kapitala.
Kreditna linija domačega kapitala. Kreditna linija domačega kapitala (HELOC) je linija obnavljajočega se kredita v znesku do vrednosti lastniškega kapitala, običajno z nastavljivo obrestno mero, zato se zneski plačila razlikujejo od meseca do meseca. Kot druga osebna posojila se tudi o posojilu in višini posojila, ki je na voljo, pogojuje pogajanje med posojilojemalcem in posojilodajalcem..
Hipotekarno refinanciranje gotovine. Ko se obrestne mere znižujejo in / ali njihov kapital raste, se mnogi lastniki stanovanj refinancirajo, tako da lahko znižajo obrestno mero za posojilo in posledično znižajo mesečna plačila ali del svojega kapitala pretvorijo v gotovino. Recimo, recimo, da je lastnik stanovanja leta 2000 kupil nov dom za 312.000 dolarjev. Za 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero je potrebno mesečno plačilo 1.824,40 USD. Danes ima dom ocenjena vrednost 350.000 dolarjev, obrestne mere pa so padle na 3,5%. Lastnik je dom nato 30 let refinanciral po 3,5-odstotni stopnji z mesečnim plačilom 1,582,85 dolarja. Lastnik stanovanja je zaradi refinanciranja odplačal začetno hipoteko, znižal plačilo za več kot 240 dolarjev, in lahko iz vgrajenega kapitala izvleče 30.000 USD gotovine.

Čeprav so te metode sredstvo za dostop do zaklenjenega kapitala, imajo vsi številne pomanjkljivosti:

Nadaljevanje izpostavljenosti upadom nepremičnin. Ker ima posojilodajalec lastnik nepremičnine "v celoti vloženo", če hipotekarnega posojila ni poplačano, je lastnik stanovanja odgovoren, če je izkupiček od prodaje nepremičnine manjši od neporavnane hipoteke. Nepremičnine, katerih vrednost je manjša od hipoteke, velja za "podvodno", pogoj, v katerem se je veliko lastnikov stanovanj znašlo po krizi hipotekarnih vrednostnih papirjev v obdobju 2008-2009.
Plačila, potrebna za trajanje nove hipoteke. Lastnik stanovanja, ki je v našem primeru refinanciral svoj dom, je v 30 letih opravil skoraj 14 let plačil. Refinanciranje - z novim posojilom - ponovno zažene uro za nadaljnji 30-letni mandat, kar v bistvu doda 14 let plačil na stari datum zapadlosti. Upokojenim upokojencem lahko primanjkuje zadostnih dohodkov, da bi lahko udobno plačevali po upokojitvi.
Popustna hipotekarna plačila sprožijo izključitev posojilodajalca. Zakonska obveznost plačila posojilodajalcu obstaja za čas posojila. Če plačilo ni izvedeno, lahko pride do zaprtja in prodaje nepremičnine. Če je hipoteka pod vodo, upokojenci ne le izgubijo dom, temveč morajo nadoknaditi razliko med izkupičkom od prodaje in neporavnanim hipotekarnim posojilom.

Kaj je povratna hipotekarna posojila?

Povratno hipotekarno posojilo, ki ga včasih imenujemo hipoteka za pretvorbo lastniškega kapitala (HECM), je FHA odobreno samo za starejše in je vse bolj priljubljena metoda za starejše lastnike stanovanj (starost 62 let in več) pretvorbo presežka lastnega kapitala v pavšalni znesek gotovine, kreditno linijo ali anuitetno vrsto rednih mesečnih plačil.

Kako deluje

Posojilodajalec, ki opravi povratno hipoteko, ima prvo hipotekarno zastavno pravico na nepremičnini, vendar ne prejme plačil posojila kot v običajni hipoteki, niti lastnik doma ni odgovoren za kakršno koli pomanjkljivost vrednosti, ko posojilodajalec ob smrti prejema nepremičnino ali poteza lastnika stanovanja. Lepota v tej vrsti posojila je v tem, da posojilojemalec od posojilojemalca dobi denar, katerega znesek temelji na znesku lastniškega kapitala v domu skupaj z drugimi dejavniki, kot so starost in obrestna mera. Ker pa se dom uporablja kot zavarovanje pri posojilu, posojilodajalec prejme nepremičnino ob smrti ali preselitvi lastnika stanovanja. (Glede na to lahko lastnik stanovanja ali dediči posojilo odplačajo kadar koli in s tem ohranijo hišo.)

Na primer, povratni hipotekarni posojilodajalec se strinja, da bo v hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem hipotekarnem posojilodajalcu. Vendar ima lastnik stanovanja predhodno hipotekarno posojilo namesto 100.000 dolarjev. Z izkupičkom novega posojila (150.000 dolarjev) lastnik stanovanja odplača obstoječo hipoteko v višini 100.000 dolarjev, pri čemer ostane presežek v višini 50.000 dolarjev. (Če dom ne bi imel hipoteke, bi izkupiček lastnika stanovanja znašal celotnih 150.000 USD). Lastnik stanovanja se lahko odloči za prejem plačila na enega od naslednjih načinov:

Vzemite 50.000 dolarjev v gotovini - kar se imenuje "pavšalno plačilo" - takoj ob zaključku in ga porabite ali shranite po želji. Davčnih posledic ni.
Vzemite 50.000 dolarjev v nizu mesečnih plačil od povratne hipotekarne posojilodajalke. Plačila lahko temeljijo na določenem številu plačil ali aktuarskem izračunu življenjske dobe lastnika stanovanja.
Vzemite 50.000 dolarjev v obliki kreditne linije, ki jo lahko kadar koli prevzame lastnik stanovanja. Če lastnik stanovanja zakasni pri črpanju črte, hipotekarna družba zniža obresti za osnovno povratno hipoteko.
Vzemite 50.000 dolarjev v kombinaciji plačil in kreditne linije.

Lastnik stanovanja nikoli ne zahteva plačila glavnice ali obresti na povratni hipotekarni kredit. Te značilnosti - plačilo denarja od posojilodajalca do lastnika stanovanja, ki ni obdavčljivo in ne vpliva na ugodnosti socialne varnosti ali Medicare - lahko koristi zlasti starejšim, privezanim za denar.

Upravičenost

Obstaja več jasnih zahtev za upravičenost do posojilojemalcev za pridobitev povratne hipoteke.

Izposojenci morajo biti stari 62 let ali več.
Kupljeni dom mora biti glavno prebivališče posojilojemalcev.
Nepremičnine morajo biti samohranilke ali kondominij, ki ga odobri FHA.
Posojilojemalci morajo opraviti svetovalno sejo odobreno s HUD, da se prepričajo o finančnih stroških in zakonskih zahtevah HECM.
Posojilojemalci morajo imeti finančno sposobnost za plačilo obveznih stroškov, kot so davek na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj in običajno vzdrževanje.

Stopnja in stroški

Obrestna mera za hipotekarna posojila, bodisi konvencionalna ali obratna, je lahko po fiksni ali spremenljivi obrestni meri in temelji na obstoječih tržnih obrestnih merah in poslovnih odločitvah vsake hipotekarne družbe, da se razlikuje od konkurentov. Posledično se stopnje navadno nekoliko razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca, tako kot se stopnje razlikujejo za običajne hipoteke.

Poleg tradicionalnih zaključnih pristojbin se zaračuna vnaprejšnja premija za hipotekarno zavarovanje (MIP). Pristojbina znaša 0,5%, če je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) 60% ali manj, ali 2,5%, če je LTV večji od 60%. Vsako leto se zaračuna dodatnih 1,5% MIP. To zagotavlja zaščito posojilodajalca v primeru, da vrednost stanovanja v času trajanja povratne hipoteke upada. Omeniti velja, da hipoteke za običajne nepremičnine običajno ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja, če je predplačilo stanovanja 20% ali več.

Zahteve posojila

Tako kot pri običajnih hipotekah tudi posojilodajalci zahtevajo, da lastniki stanovanj kupujejo in vzdržujejo zavarovanje lastnine, plačujejo davke na nepremičnine, ko zapadejo, in vzdržujejo premoženje v razumnem stanju. Ker se povratne hipoteke od običajnih hipotek razlikujejo po tem, da ni nikoli treba plačati hipotekarnega posojilodajalca, posojilo zapade (ali ga posojilodajalec lahko pokliče le) pod posebnimi pogoji, imenovanimi "dogodki zapadlosti", kot so naslednji :

Vsi posojilojemalci so umrli.
Vsi posojilojemalci so lastnino prodali ali zamenjali tretji osebi.
Nepremičnina ni več glavno prebivališče nobenega posojilojemalca zaradi smrti ali fizičnega ali duševnega stanja, ki traja dlje od 12 mesecev.
Posojilojemalci nočejo plačati davka na nepremičnine ali vzdrževati premoženjskega zavarovanja in so dobili možnost, da odpravijo pomanjkljivosti.
Posojilojemalci zavrnejo ali ne morejo vzdrževati lastnine v dobrem popravilu po postopku uradnega obvestila in odločanja.

V vseh takih primerih ima lastnik stanovanja (če je živ) ali posestvo možnost, da obdrži dom s plačilom povratne hipotekarne posojile. Če je hiša v času zapadlosti posojila ocenjena na manj kot hipotekarno posojilo, lastnik ali izvršitelj zapuščine ne ukrepa, razen da posojilodajalec olajša izključitev stanovanja. Posojilodajalec nato nepremičnino proda v največji možni meri in izkupiček uporabi za neporavnano posojilo.

Pomembno je upoštevati, da če po odplačilu posojila ostane denar, se presežek vrne v zapuščino. Če je posojilo večje od prihodkov od prodaje, izgubo krije izključno obratna hipotekarna družba.

Kako se povratne hipoteke razlikujejo od tradicionalnih hipotekarnih posojil

Obstaja več nenavadnih značilnosti povratnih hipotek, ki se razlikujejo od običajnih hipotek.

Podjetje edinega zavarovanja za povratno hipoteko je posojilodajalec. Ker lastnik hipoteke nikoli ni dolžan izvrševati hipotekarnih plačil, je vir poplačila hipotekarnemu posojilodajalcu prodaja nepremičnine ob lastnikovi smrti ali preselitvi iz premoženja. Po pogodbi lahko lastnik prebiva v nepremičnini, dokler živi ali je dom njegovo glavno prebivališče.
Kreditna ocena ali zgodovina lastnika hiše je nepomembna. Ker lastnik ni dolžan izplačevati, njegovo preteklo ali sedanje finančno stanje ni dejavnik pri sklepanju zavarovanja in določitvi kreditne mere, podaljšane na hipoteki.
Koeficienti posojila in vrednosti (LTV) so manjši od običajnih v hipotekah. Tradicionalni posojilodajalci so zavarovani tako s tržno vrednostjo nepremičnine kot tudi s finančno obveznostjo posojilojemalcev. Posledično bodo nekateri posojilodajalci posojali do 100% tržne vrednosti nepremičnine. Razmerja LTV za povratno hipoteko običajno znašajo med 50% in 65%.
Starejši je najmlajši posojilojemalec, večje je razmerje med posojilom in vrednostjo za povratne hipoteke. Aktuarska življenjska doba najmlajšega posojilojemalca je osnova za izračun verjetnega roka posojila. Vendar posojilo ne zapade, dokler ne umre zadnji prebivalec ali se odseli od doma. Če lastnik umre prej, kot je bilo pričakovano, glavnica posojila v tem trenutku zapade v plačilo; če lastnik živi dlje od projekta aktuarskih miz, se posojilo podaljša do poznejše smrti. Na primer, 80-letna ženska ima 9.61 let preostale življenjske dobe, 70-letna ženska pa 16.33 let. V našem primeru bi najvišji znesek posojila za 80-letnika znašal 187.712 dolarjev. Starejši posojilojemalec na isti 300.000 ameriški dolarji bi dobil več kot 50.000 dolarjev kot posojilo za mlajšega 70-letnika. Z drugimi besedami, razmerje LTV je višje za super starejše.

Zmanjšanje in povratna hipoteka

Številni upokojenci so po tem, ko so upokojili svoje družine do upokojitvene starosti, iskali manjši stanovanjski odtis z nižjim vzdrževanjem in manjšimi stroški. Pred razvojem sistema HECM za nakupno posojilo - prav tako zavarovano posojilo FHA - so starostniki, ki so zniževali stroške in želeli uporabiti povratno hipoteko, morali prestati dva draga zaključka: prvo na tradicionalni hipoteki za nakup manjšega stanovanja, nato pa drugo refinanciranje (in zapiranje) z uporabo povratne hipoteke za izplačilo tradicionalne hipoteke.

Zavedajoč se, da je HECM idealno sredstvo za financiranje nove hiše, maksimiranje denarnih prihodkov v korist starejših in odpravo plačil za hišo do smrti ali kasnejše selitve, FHA je odobrila HECM za nakupno posojilo in tako odpravila težave in stroške tradicionalno zapiranje hipoteke. Poleg standardnih zahtev za izpolnjevanje pogojev vsebuje naslednje naloge:

Morebitno razliko med kupnino novega stanovanja in prihodkom od posojila HECM mora posojilojemalec ob zaključku plačati v gotovini. Na primer, če je domača nakupna cena 300.000 dolarjev in neto znesek posojila po poravnalnih stroških 140.000 dolarjev, morajo posojilojemalci imeti zapreti 160.000 dolarjev v gotovini.
Posojilojemalci morajo opraviti svetovno sejo, ki jo je odobril HUD, da se prepričajo o finančnih stroških in zakonskih zahtevah HECM.

Medtem ko običajna hipoteka na novi nepremičnini morda zahteva manj denarja za zapiranje posojila kot HECM, zahteva tudi mesečna plačila hipotekarni družbi. Na primer, stroški za zaključek nakupa stanovanja za 300.000 dolarjev z 80-odstotnim posojilom na vrednost bi znašali približno 70.000 dolarjev (60.000 dolarjev polog + 10.000 dokončnih stroškov). Financiranje s hipoteko HECM bi stalo dodatnih 90.000 dolarjev izkupička (160.000 do 70.000 dolarjev), vendar bi odpravili morebitna prihodnja hipotekarna plačila (ocenjena na 1200 dolarjev na mesec po trenutnih obrestnih merah) in izgube, če se bodoča tržna vrednost hiše zmanjša. Potencialni posojilojemalci morajo „voditi številke“, da določijo najboljši pristop za svoje razmere.

Ugotavljanje, ali je pravi za vas

Starejši, ki razmišljajo o povratni hipoteki, morajo priznati, da ima prednosti in slabosti, odvisno od njihovega osebnega položaja, finančnega stanja in lastniških želja..

Prednosti

Plačila hipotekarnih posojil nikoli niso potrebna, ko je lastnik živ in živi na posestvu.
Povratne hipotekarna posojila nimajo določenega roka, ampak nastanejo le s pojavom določenih določenih dogodkov, kot je smrt posojilojemalcev.
Niti hipotekarni posojilojemalec niti njegova nepremičnina ni finančno ogrožena, če domača vrednost kadar koli pade pod ali nižja od stanja hipotekarnega posojila.
Povratni hipotekarni posojilojemalec ali njegova lastnina ima možnost kadar koli odplačati povratno hipotekarno posojilo in obdržati lastništvo hiše, kot pri drugih hipotekarnih posojilih.
Kriterij posojilojemalca se ne upošteva pri merilih za povratno hipotekarno posojilo. Osebni stečaj posojilojemalca ne bo vplival na stanje povratne hipoteke, če bodo izpolnjene druge zahteve.
Presežek lastniškega kapitala se lahko sprejme v obliki pavšalnega zneska mesečno za določen termin ali znesek kot kreditna vrstica ali kombinacija vseh treh.

Slabosti

Če želite izpolnjevati pogoje za povratno hipoteko, mora biti nepremičnina primarno prebivališče posojilojemalcev.
Povratna hipoteka je omejena na nižja razmerja med posojili in tržno vrednostjo (50% do 65%) od običajnih hipotek, ki lahko znašajo tudi do 100% tržne vrednosti.
Posojilojemalec in zakonec morata biti stara 62 let ali več. Povratne hipoteke mlajšim posojilojemalcem niso na voljo.
Obresti na povratno hipoteko se ne odbijejo za namene davka od dohodka, dokler se posojilo ne izplača.
Vnaprej se obračuna hipotekarna premija - med 0,5% in 2,5%, odvisno od razmerja med posojilom in vrednostjo - ter letna hipotekarna premija v višini 1,5%.
Posojilojemalci pred odobritvijo zahtevajo predhodno finančno svetovanje.
Če se dediči povratne hipoteke ne odločijo za izplačilo povratne hipoteke, lastništvo domov vrne posojilodajalcu in bo naprodaj.

Končna beseda

Tako kot delnica, ki ne izplača dividende ali ničelne kuponske obveznice, tudi lastniški kapital v domu ne daje gotovine svojemu lastniku; vsako povečanje vrednosti lastniškega kapitala ostane v mirovanju, dokler se sredstvo ne proda ali se hiša ne refinancira z večjim zneskom posojila. Še huje je, da se starostniki, ki še vedno opravljajo hipotekarna plačila, prištejejo znesku, ki je vezan kot lastniški kapital v njihovem domu. V mnogih primerih bi jih lahko ta sredstva bolje porabila v obliki razpoložljivih denarnih sredstev.

Če ste vi ali vaši starši stari 62 let in več, je HECM lahko dragoceno orodje, ki vam pomaga pri doseganju finančne varnosti in miru. Ne pozabite, da povratna hipoteka ni za vsakogar. Preden sklenete pogodbo, se prepričajte, da razumete obveznosti in pravice, povezane s povratno hipoteko.

Ali ste vi ali kateri koli družinski člani vzeli povratno hipoteko?