Kaj je investicijski sklad za nepremičnine - Vlaganje v REIT

Žal imajo nepremičnine kot naložba ovire za vstop, kot so denar za predplačilo, možnost pridobitve velikega posojila, čas in izobrazba za vodenje dobičkonosnega podjetja ter potrebna denarna sredstva za vzdrževanje, popravila, davke na nepremičnine, in zavarovanje.

Na srečo obstaja način vlaganja v nepremičnine brez lastništva posameznih nepremičnin. Znan je kot investicijski sklad za nepremičnine (REIT).

Kaj je REIT?

Za vlaganje v nepremičninske nepremičnine obstaja REIT. To stori neposredno z nakupom nepremičnin ali posredno z zagotavljanjem posojil ali nakupom že obstoječih hipotekarnih pogodb. Če se lahko kvalificiramo za REIT (in se izognemo davku od dohodka pravnih oseb), mora biti vsaj 90% njegovega dobička delničarjem izplačano kot dividende.

REIT-ovi so običajno razdeljeni na tri kategorije:

1. Kapital REIT

Najbolj priljubljena in dobro poznana vrsta REIT-a se lastniški kapital REIT osredotoča na pridobivanje, upravljanje in razvoj naložbenih lastnosti. Ker REIT omejitve zahtevajo, da se nepremičnine hranijo in razvijajo v daljšem časovnem obdobju, je njihov glavni vir prihodka dohodek od najemnin iz njihovih kmetijskih gospodarstev. Običajno vlagajo v posebne vrste nepremičnin, ki običajno spadajo v naslednje kategorije:

Pisarniški in industrijski
Maloprodaja
Stanovanjski
Hotel in letovišče
Skrb za zdravje
Samo skladiščenje
Surova dežela

2. Hipotekarni REIT

Niso tako priljubljeni kot lastniški REIT-ji, ta sredstva posojajo denar vlagateljem v nepremičnine ali vlagajo v obstoječa hipotekarna posojila za nepremičnine (namesto da vlagajo neposredno v nepremičnine). Njihov glavni vir prihodka so obresti od posojil, ki jih imajo.

3. Hibridni REIT

S kombinacijo lastniških in hipotekarnih REIT-jev, hibridni REIT-ji razpršujejo lastništvo nepremičnin in dajanje posojil vlagateljem v nepremičnine. Njihovi prihodki izvirajo iz prihodkov od najemnin in obresti.

Prednosti in slabosti REIT-ov

Kot vse naložbe je tudi pri naložbah REITs prednosti in slabosti, ki jih je treba pretehtati pred naložbami:

Prednosti

Vlagatelji se lahko na trgu nepremičnin diverzificirajo tako, da imajo delež v več nepremičninah z minimalnimi dolarji.
Tveganje se združi med številnimi vlagatelji v primerjavi z edinim lastnikom nepremičnin.
REIT-ji izplačujejo visoke denarne dividende.
Številni REIT-ji ponujajo visoko likvidnost v primerjavi z dokončnim lastništvom nepremičnin, saj vlagateljem omogočajo hitro prodajo delnic.
Vlagatelji si delijo lastništvo v velikih nepremičninah, kot so večje poslovne stavbe ali hoteli, ki bi si jih sicer težko privoščili.
Z nepremičninami se upravlja profesionalno.
Tuji posamezniki, ki imajo sicer lastništvo nepremičnine, imajo lahko zanimanje za to lastnost prek REIT.
Stroški amortizacije lahko minimalizirajo davke delničarjev na dividende.

Dividende so navadno obdavčene v letu, ko jih prejmemo, in kot navaden dohodek. Ko stroške amortizacije REIT prevzame, se ti stroški obravnavajo kot donos kapitala delničarju in izravnajo enak del dividend delničarjev. To odloži plačilo davka na ta del dividend, dokler se ne prodajo delnice REIT.

Poleg tega se ob prodaji delnic znesek obdavči kot kapitalski dobiček in ne kot navaden dohodek. Na primer, če bi delničar izplačal dividendo v višini 100 USD, vendar bi lahko to zahteval 10 USD kot amortizacijski odhodek, bi delničar v tem letu plačal samo dohodnino v višini 90 USD. Vendar pa bi odšteli 10 dolarjev obdavčili kot kapitalski dobiček pozneje, ko se sklad proda.

Ker je običajni dohodek obdavčen po veliko višji stopnji kot kapitalski dobički, je to velika prednost pred davčno obravnavo običajnih dividend REIT.

Slabosti

REIT-ji imajo na splošno nizko rast, saj morajo vlagateljem vrniti 90% dohodka. Tako je le 10% dohodka mogoče naložiti nazaj v podjetje.
Dividende REIT se ne obravnavajo po davčno naklonjenem 15-odstotnem pravilu, ki spada pod večino dividend. Obdavčeni so kot redni dohodek po precej višji stopnji.
Naložbeno tveganje je lahko veliko. Preden investirate, upoštevajte vse dejavnike na nepremičninskem trgu (tj. Vrednosti nepremičnin, obrestne mere, dolg, zemljepis in spreminjanje davčne zakonodaje).
Investitorji REIT odstopijo nadzor nad vsemi operativnimi odločitvami, ki bi jih sprejel posamezni lastnik nepremičnine.
Nekateri REIT-ji bodo imeli visoke upravne in transakcijske provizije, kar bo vodilo do nižjih izplačil delničarjem.

Javno trgovanje z nepretrganimi REIT-ji

Zdaj, ko smo raziskali, kako delujejo REIT-ji, in tri glavne vrste, pojdimo na pomembno razlikovanje med javno trgujenimi in netrgovanimi REIT-ji:

Javno trguje REIT

Javno trgovani REIT-ji so registrirani pri SEC in kotirajo na nacionalni borzi.

Prednosti:

Kupiti in prodati jih je mogoče v posredniškem računu.
Ponujajo skoraj takojšnjo likvidnost, saj lahko sklad prodajo kadarkoli.
Trg v trenutku odraža povečanje vrednosti delnic.
Ta sredstva so ponavadi zelo velika in raznolika.

Slabosti:

Na ceno delnice lahko močno vplivajo tržne razmere in dejanska vrednost osnovnih lastnosti. Posledično lahko vlagatelji občutijo nestabilnost v javno trgujenem portfelju REIT.
Dodatni stroški za upravljanje sklada, s katerimi se trguje na javnem trgu, lahko vlagateljeve morebitne dividende znižajo.

Netrgovinski REIT

Čeprav netržni REIT ureja SEC, ni na borzi. Vlagatelji morajo izpolnjevati minimalne smernice neto vrednosti ali likvidnosti, da ohranijo stabilnost REIT in zaščitijo interese vlagateljev.

Trenutno morajo vlagatelji imeti tekočo neto vrednost v višini 250.000 dolarjev (brez svojih domov) ali 70.000 dohodkov na leto in 70.000 dolarjev premoženja. Delnice v netrgovanih REIT-jih se običajno kupujejo po določeni ceni 10 USD na delnico. Zasnovani so za zadrževanje v določenem časovnem obdobju (običajno pet do sedem let, odvisno od strategije REIT) in izplačilo vnaprej razglašene dividende.

Ta vrsta REIT-a bo običajno pritegnila denar prvih nekaj let in nato zaprla vrata za nove vlagatelje. Obstajajo 4 pogosti načini, kako se sklad lahko odvije pred ali po koncu obdobja hrambe:

REIT bi lahko pridobil večji javno REIT, s katerim se trguje na borzi, s prihodki od prodaje, ki so bili preneseni delničarjem.
REIT bi lahko javno objavil; v tem primeru bi vlagatelji prejeli nove delnice, ki bi jih teoretično prodali na precej višji ceni.
REIT bi lahko prodal posamezne nepremičnine in delničarjem prenesel vnaprej določen del dobička.
Če gospodarstvo narekuje, da nobena od teh možnosti ni donosna, bi REIT z glasovanjem delničarjev lahko podaljšal normalno poslovanje, dokler se tržne razmere ne izboljšajo.

Prednosti:

Nastavljena cena delnice odpravlja dnevno nihanje cen in nestanovitnost, povezano z javno trgujenimi REIT-ji.
Dividende so višje pri netrgovanih REIT-ih in se lahko izplačujejo mesečno ali četrtletno. Te višje dividende so posledica nižjih stroškov in načina, kako investitorju nadomestiti nizko likvidnost.
Ob koncu obdobja gospodarstva je možno, da bodo znale apreciacije.
Vlagatelji imajo lahko tuje nepremičnine, ki bi jih sicer prepovedali v lasti. Te lastnosti so relativno imun na nestabilnost tujih delniških trgov.

Slabosti:

Cena delnic in dividend niso zagotovljene, čeprav so "določene". Dejansko so morali nekateri REIT-ji zmanjšati dividende in zmanjšati vrednosti delnic zaradi gospodarskega upada in povečanih prostih delovnih mest.
Ti izdelki niso tekoči. Vlagatelj mora zaradi minimalnih zahtev po lastništvu zadržati naložbo dlje časa. Za razliko od svojih javno-trgovalnih kolegov investitorji ne morejo prodati delnic ob večjih padcih vrednosti delnic. To znatno poveča tveganje za naložbe v netrgovani REIT.
Finančna preglednost poslovanja skladov je manjša. Ker REIT-ji, s katerimi se ne trguje, niso javno objavljeni, so pod manjjim nadzorom.
Večje apreciacije cene delnice se ne izvedejo do konca obdobja poslovanja (čeprav se dividende lahko povečajo).

Nasveti za vlaganje v REIT

Pravemu vlagatelju lahko REIT-ji zagotavljajo odlične prihodke in rast. Če razmišljate o skoku, morate pred naložbami upoštevati nekaj nasvetov:

Razumejte vrste nepremičnin, v katere vlagate. Večina REITs je specializiranih za določen sektor, ki bi ga bilo enostavno najti v povzetku sklada. Razumevanje tveganj vsakega sektorja. Na primer, REIT-ji, ki imajo nerazvito zemljišče ali trgovske centre v slabem gospodarstvu, bodo nosili večje tveganje kot stanovanja višjega cenovnega razreda v večji metropoli.
Poglejte številke. Pomembno je preveriti, ali se dividende izplačujejo iz poslovanja ali ali bo sklad prisiljen uporabljati dodatni kapital. Dobro voden REIT se mora za plačilo stroškov in dividend zanašati na svoje poslovanje. Pazite tudi na veliko enkratno prodajo nepremičnin, ki bi lahko finančno zamaknila navzgor.
Ugotovite, kdaj je REIT začel vlagati. Če bi bile naložbe izvedene pred upadom trga, bi REIT lahko imel lastnosti, ki so slabše ali jih je treba ponovno financirati. V takih primerih bodo morda morali REIT-ji znižati dividende ali prodati dodatne delnice, da bi v bližnji prihodnosti zbrali denar. Če pa bi bil sklad ustanovljen po recesiji na stanovanjskem trgu, bi lahko posegal in kupoval dragocene nepremičnine po nizkih cenah.
Spoznajte svoje časovno obdobje. Vlagatelji bi lahko zlasti v netrgovanem REIT-u zadržali delnice vsaj pet let, preden so vrnili glavnico. Prepričajte se, da lahko obvladate to potencialno pomanjkanje likvidnosti.

Končna beseda

Na številnih trgih smo opazili veliko rast, ko se naše gospodarstvo znajde iz globoke recesije. Vendar je trg nepremičnin zaostajal.

Dobra novica je, da obstajajo velike dolgoročne naložbene priložnosti, predvsem v obliki nepremičnin. REIT-ovi so način za diverzifikacijo na trgu nepremičnin in so lahko privlačen donos za naložbe v okolju z nizkimi obrestnimi merami.

Če se želite izogniti nestanovitnosti delniških borz in izpolnjujete minimalne smernice, bi lahko trgovinski REIT-ji igrali pomembno vlogo v vašem portfelju osebnih naložb. Kot pri vseh naložbah je pomembno, da opravite domačo nalogo in razumete, kam vlagate svoj denar in zakaj.