Kaj je zavarovanje domačega naslova - stroški police, kritje in potrebe

Za to velja zavarovanje lastninske pravice, posebna oblika odškodnine na nepremičninah. Ko se določeni kos stanovanjske ali poslovne nepremičnine spremeni v roke, lastninska politika zagotavlja, da lastnina ne bo obremenjena s preteklimi zastavnimi pravicami ali drugimi težavami - na primer ponarejenimi lastniškimi pravicami in neupravičenimi ali nekompetentnimi strankami prejšnjega dejanja -, ki bi lahko vplivali na zakonitost prenosa ali posledica prihodnjih finančnih stroškov.

Posojilodajalci in kupci v večini primerov kupijo ločene zavarovalne police, pri čemer vsaka ščiti svoje interese v nepremičnini. Kupec na splošno plača celotne stroške obeh polic, čeprav je pogosto mogoče, da se s prodajalcem dogovori o delitvi stroškov (ali prodajalca prepriča, da prevzame celotno finančno breme) na kupčevem trgu. Imetno zavarovanje je običajno vključeno kot zaključni strošek pri nepremičninskem poslu.

Ne glede na to, ali kupujete starejši dom ali novo gradbeno hišo, boste verjetno zahtevali pravilnik o naslovu. Tukaj je tisto, kar morate vedeti o tej nenavadni, a neverjetno pogosti obliki zavarovanja.

Kaj je zavarovanje naslova?

Čeprav zavarovalno nasilje obstaja v večini industrijsko razvitih držav, je v ZDA veliko bolj pogosto kot v drugih. To je v veliki meri posledica dejstva, da imajo lokalne samouprave pri določanju zakonitosti prenosov lastništva in lastništva tu manjšo vlogo kot skoraj kjerkoli drugje na svetu.

V večini drugih držav, zlasti v tistih, na katere vpliva britansko splošno pravo, novi lastniki nepremičnin registrirajo nedavno preneseno lastnino na svojem zemljišču pri ustrezni lokalni upravi, ki nato deluje kot končni razsodnik vseh sporov, ki nastanejo zaradi transakcije. Nasprotno pa večina ameriških jurisdikcij preprosto beleži vsak prenos nepremičnin, ne da bi dokončno ugotovila, ali je veljavna ali ali lastnina ne vsebuje zastavnih pravic in drugih obremenitev. Ta odločitev je odvisna od zasebnih strokovnjakov, vključno z zaposlenimi v zavarovalnici.

Zakaj obstaja

Verjeli ali ne, lastniki nepremičnin pred sredino 19. stoletja niso imeli pravnega varstva zoper neveljavne ali lažne zemljiške lastnine. Takrat je kupce povsem spodletelo, da so zagotovili veljavnost naslova. To je bil naporen, dolgotrajen postopek, ki je bil praktično nemogoč v obsežnih obmejnih državah s slabimi cestami in centralno, včasih slabo vzdrževanimi zemljiškimi evidencami.

To nesrečno stanje je bilo izpodbijano in podprto v pomembni zadevi Watson proti Muirheadu, ki jo je leta 1868 zaslišalo vrhovno sodišče v Pensilvaniji. sklicevanje na zmotno odvetniško mnenje, da je določen naslov očiten. V resnici je naslov imel predhodno zastavno pravico, ki ga odvetniški odvetnik ni odkril, kar je povzročilo hude finančne stiske za kupca.

Ogorčeni nad to odločitvijo so lastniki zemljišč lobirali zakonodajo države Pensilvanije za posredovanje. Leta 1874 je organ sprejel zakon, ki dovoljuje zavarovanje lastninske pravice. Leta 1876 je bila v Filadelfiji ustanovljena prva naslova zavarovalnica. Sledile so mu druge države, ostalo pa je zgodovina.

Vrste zavarovanja naslova

Imetno zavarovanje ima dve osnovni obliki: posojilodajalce (znano tudi kot "posojilo") in politike kupcev. Politike posojilodajalcev ščitijo zanimanje hipotekarnega posojilodajalca za nepremičnino, ki običajno sčasoma upada. Kupčeve politike ščitijo interes kupca, ki se običajno s časom poveča.

Politike posojilodajalca ostanejo v veljavi za življenjsko dobo hipotekarnega posojila oziroma do ponovne refinanciranja prvotne hipoteke, na kateri se izda nova posojilnica. Kupčeve politike veljajo toliko časa, dokler kupec ohrani interes za nepremičnino.

Kaj naslov Zajema zavarovanje

Večina drugih oblik zavarovanja zagotavlja finančno zaščito pred prihodnjimi izgubami zaradi škode, tatvine in drugih nevarnosti. Nasprotno pa je velik del stroškov zavarovanja lastninskih pravic namenjen preteklim izdajam, ki lahko negativno vplivajo na trenutnega zavarovanca - in za strokovno delo, potrebno za odkrivanje in odpravo takšnih vprašanj, preden povzročijo finančne izgube.

Iskanje naslova

Čeprav se police zavarovanja naslovov razlikujejo od države do države in od ponudnika do ponudnika, vedno pokrijejo stroške iskanja naslova. Iskanje naslova je temeljit pregled ustreznih javnih zapisov, da se ugotovi, ali obstajajo težave z naslovom. Ti zapisi se običajno hranijo v mestu ali okrožju, kjer se nepremičnina nahaja.

V idealnem primeru je iskanje po naslovu celotno zgodovino nepremičnine, ki sega nazaj do njenega prvotnega razdelka ali podrazdelka. To se na splošno izvede s pregledom izvlečka nepremičnine - dokumenta, ki vsebuje celotno lastniško verigo in zastavno zastavno pravico. Ker pa so izvlečki lahko nepopolni ali vsebujejo napačne informacije, se celovito iskanje naslova navadno opira na druge vire informacij, kot so lokalni davčni zapisi, oporoke lastnikov in veljavne sodne sodbe.

Zdravljenje ali reševanje težav

Politike zavarovanja naslovov krijejo tudi stroške reševanja (imenovanih tudi zdravljenja) večine težav z naslovi (znanih tudi kot napake), odkritih med iskanjem naslova. Pogoste napake vključujejo, vendar niso omejene na:

• Davčna zastavna pravica (za neplačane davke)
• Zastavne pravice za gradbeništvo, znane tudi kot založne pravice mehanikov (za neplačane račune za gradnjo ali obnovo)
• Zastavna upnica (na primer neplačano stanje na obstoječi hipoteki)
• Sodne odločbe sodišča (na primer sodba o razvezi zakonske zveze, s katero se del premoženja dodeli nekdanjemu zakoncu)

Upoštevajte, da če odkritje naslova odkrije velike težave z naslovom - na primer dokaz, da je nepremičnina v celoti v lasti tretje osebe in s tem trenutni prodajalec ni tržna, je bil ponarejen eden ali več prenosnih instrumentov, da je nesposobna stranka (npr. kot mladoletnik) je bil vključen v prejšnji prenos ali da ni pravice dostopa do zemljišča - posojilodajalec lahko zavrne izdajo hipoteke na nepremičnini in kupec se lahko prisili, da odide.

Pravni stroški in nadomestilo izgube

Nenazadnje zavarovalne naslove krijejo prihodnje stroške, nastale zaradi sporov o naslovu. Na primer, imetniku veljavne zavarovalne police ne bi bilo treba plačati iz lastnega žepa, da bi se lahko branil pred tožbo, ki jo vložijo izvajalci, ki trdijo, da so imela njihova podjetja zastavno pravico na nepremičnini, ki izhaja iz neplačanega računa za prenovo prejšnjega lastnika..

V razmeroma redkem primeru, ko sodišče presodi, da je zadnji prenos nepremičnine neveljaven - če na primer ugotovi, da je prejšnji lastnik nepremičnino vročil tretji osebi v doslej neodkrite oporoke -, politika tudi zavaruje zavarovalca za kakršna koli izguba lastniškega kapitala. Mejna vrednost kritja zavarovalne police je običajno enaka ocenjeni vrednosti nepremičnine v času izdaje police, razen če zavarovanec kupi dodatno kritje.

Kako se določajo naslovi stroškov zavarovalne police

Za razliko od številnih drugih običajnih zavarovalnih polic (vključno z avtomobilskim zavarovanjem, življenjskim zavarovanjem in zavarovanjem lastnikov stanovanj) zavarovalne police običajno zahtevajo enkratno plačilo na datum ali pred datumom zaključka transakcije. Če vam zavarovalnica ne ponudi enkratnega plačila na bolj obvladljive mesečne obroke, je pri naslovni polici zelo redko, da zahteva tekoča plačila.

Dejavniki, ki vplivajo na naslove stroškov zavarovanja

Stroški zavarovanja naslova so običajno razdeljeni na dve široki kategoriji: premije in pristojbine za storitve. Znotraj posamezne kategorije se stroški lahko dodatno razdelijo glede na količino in vrsto dela, potrebnega za podpis in izvajanje politike.

Premije

Dejanska premija, plačana na določeni zavarovalni polici, je do neke mere odvisna od vrednosti osnovne nepremičnine. Ker pa glavnina stroškov police krije delo pred prenosom - iskanje naslova, pregled in odpravljanje napak - vrednost nepremičnine ni najpomembnejši dejavnik.

Tu je še nekaj dejavnikov, ki vplivajo na premije:

• Obseg dela, potrebnega za vzdrževanje točnih, ažurnih informacij o zajeti nepremičnini in sosednjih nepremičninah (znano kot naslovni obrat)
• Obseg dela, potrebnega za temeljito iskanje in pregled naslova
• Lego dela, potrebno za odpravo pomanjkljivosti ali škodljivih interesov
• Pričakovani stroški odškodnine zavarovancu za morebitne napake v naslovu

Povprečna zavarovalna polica ima enkratno premijo v višini približno 1000 ameriških dolarjev, kar zajema vsa vnaprejšnja dela in tekoče pravno in škodno kritje. Vendar se premije močno razlikujejo, in sicer od nekaj sto dolarjev do več kot 2000 dolarjev.

Uredba o premium

Predpisi o naslovih zavarovanj se med državami močno razlikujejo. V nekaterih jurisdikcijah organi natančno urejajo premije, kar močno omejuje, kako lahko zavarovalnice za naslove strukturirajo svoje police - koliko lahko zaračunajo, ne glede na zgoraj navedene dejavnike. V drugih jurisdikcijah je regulacija premij lažja in zavarovalnice imajo več možnosti za določanje stopenj.

Skupne oblike regulacije premije vključujejo naslednje:

• Samo nadzor. V tej shemi regulativni organi iz leta v leto spremljajo naslove zavarovalnih premij, vendar ne sprejemajo neposrednih ukrepov za določitev sprejemljivih stopenj ali razponov. Če pa organi ugotovijo, da določena zavarovalnica zaračuna nepravično visoke premije, nelojalno niža konkurenco ali izvaja monopol nad lokalno industrijo, si pridržuje pravico do globe kršitelja zavarovalnice ali uvedbe nadzora nad premijami. Primer države vključuje Gruzijo in Illinois.
• Razglasitev. Regulativni organi se redno sklicujejo, da ocenijo stanje v lokalni zavarovalni panogi in določijo stopnje premij ali razpone, ki to odražajo. Primer države vključuje Teksas in Novo Mehiko.
• Predhodna odobritev. Vsaka zavarovalnica, ki deluje v državi ali lokalni trgovinski organizaciji, ki zastopa več zavarovalnic, mora lokalnim regulativnim organom vsako leto predlagati nove stopnje. Teh stopenj ni mogoče zaračunati, če jih organi izrecno ne odobrijo. Povezani standard, znan kot „datoteke in uporaba“, od zavarovalnic zahteva, da pri regulativnih organih vložijo nove časovne razporede stopenj in nato počakajo, da jih izvajajo, dokler ne bodo obveščeni, da jih ne bodo prilagodili. Primer stanja vključuje New Jersey in New Hampshire.
• Datoteka in uporaba. To je lažji, manj pogost standard, ki zavarovalnicam omogoča spreminjanje cen, kot se jim zdi primerno, če hkrati o spremembi vložijo obvestilo pri regulativnih organih. Če oblasti po pregledu ocenijo, da so nove cene nepoštene, si pridržujejo pravico, da jih prilagodijo. Od sredine leta 2015 je Wisconsin edino stanje uporabe in datotek.

Kdo ponuja naslov zavarovanja in kje je na voljo

Zavarovanje naslovov je specializirano sredstvo, ki se ne zdi všeč raznolikim ponudnikom zavarovanj za avtomobile in lastnike stanovanj, kot sta Progressive in State Farm. V resnici po mnenju Ameriškega združenja zemljiških naslovov (ALTA) peščica zavarovalnic prevzema veliko večino ameriških zavarovalnih polic. Leta 2014 so nacionalna finančna družba Fidelity, prva ameriška korporacija, zavarovalnica Old Republic National Title in garancijska družba Stewart Title predstavljale več kot 80% celotnega naslova zavarovalnega trga. Manjše, regionalne zavarovalnice naslova so sestavljale razliko.

V večini nepremičninskih poslov kupčev hipotekarni posojilodajalec, imetniški zastopnik (naslovno podjetje) ter nepremičninski agent ali odvetnik priporočajo zavarovalno pravico zavarovanja lastnine za kupčevo politiko, če se kupec dejansko odloči za nakup ali se odloči za nakup. Ker se stroški naslova zavarovanja in pogoji police le redko razlikujejo med zavarovalnicami, ki poslujejo v isti jurisdikciji, kupec običajno sprejme in ukrepa na priporočilo.

Pomembno pa je upoštevati, da zvezni zakon (zakon o postopkih poravnave nepremičnin ali RESPA) prepoveduje tem subjektom, da od kupca zahtevajo določeno družbo. Kot kupec nepremičnine imate vedno možnost nakupovati zavarovanje naslova in izbrati ponudnika, ki najbolje ustreza vašim potrebam.

Naslov Razpoložljivost zavarovanja

Zavarovanje naslovov je zakonito in je na voljo v 49 državah. Izjemna izjema je Iowa, ki je leta 1947 prepovedala zavarovanje lastninske pravice, kmalu po lokalnem propadu nepremičnin, ki je bankrotiralo več zavarovalnic s sedežem v Aowi in povzročilo velike nezavarovane izgube lastnikov držav. V Iowa odvetniki preučujejo zemljiške naslove in pripravljajo mnenja o naslovih, ki povzemajo lastniško verigo in vse očitne napake v naslovu. Zavarovalne police zavarovalnic Iowa odvetnikov običajno pokrivajo finančne izgube, ki jih je mogoče pripisati napačnim ali nepopolnim mnenjem o naslovu.

Naslov zavarovanja naslova Stroški mnenja

Za primerjavo: tipično mnenje o naslovu iz naslova stane od 100 do 300 dolarjev v Iowi, odvisno od vrste nepremičnine, števila prejšnjih lastnikov ter števila in zapletenosti zastavnih pravic, ki lahko obstajajo na nepremičnini. Poleg tega se stroški prenosa izvlečka znamke običajno gibljejo med 100 in 200 dolarjev.

To sešteje skupne stroške od 200 do 500 dolarjev, ki jih plača izključno kupec - v mnogih primerih bistveno manj od stroškov zavarovanja naslova. Čeprav državno vlado Iowa ne ureja niti mnenja o naslovih niti honorarjev za abstrahiranje, jih intenzivna konkurenca med državnimi odvetniki in strokovnjaki za naslove ohranja na razumni ravni.

Upoštevajte pa, da mnenja o naslovih niso običajna v večini držav. Tudi če lahko najdete lokalne odvetnike, ki so pripravljeni napisati lastninsko mnenje o nepremičnini, ki jo kupujete, njihovi pravilniki o zlorabi morda ne bodo pokrivali izgub, ki so nastale zaradi zmotnega ali nepopolnega mnenja. Za te izgube ste verjetno ključni - in v najslabšem primeru bi lahko posledično izgubili svoje premoženje.

Končna beseda

Zaprtje novega doma je naporen postopek, zlasti za kupce, ki prvič kupujejo dom. Ko sva se z ženo leta 2015 zaprla na našem domu, je bil naš podroben seznam stroškov zaprtja več kot stran - z drobnimi pisavami.

Navadno je zavarovanje lastninskih pravic videti kot samo še en zaključni strošek, ki ga morate vi ali vaš prodajalec z grobo plačati. Vendar pa gre za veliko več kot vrstico. Tako kot zavarovanje lastnikov stanovanj zagotavlja finančno zaščito pred množico fizičnih nevarnosti, tudi zavarovanje naslova varuje vaše obresti pred preteklimi napakami, opustitvami in goljufijami. Tudi če vam posojilodajalec ne zahteva zavarovanja lastninske pravice, si težko predstavljamo situacijo, v kateri ne bo vredno vlagati.

Ste že kdaj kupili zavarovanje lastninske pravice na domu ali najemu nepremičnine, ki ste jo lastniki?