Kaj je VA posojilo za dom - hipotekarna upravičenost, ugodnosti in omejitve

Za pomoč pri izravnavi osebnih žrtev osebje oboroženih sil uživa številne neposredne in posredne finančne koristi.

Če ste sedanji ali nekdanji pripadnik oboroženih sil in tehtate, ali naj kupite dom, imate eno korist potreba vedeti več o: posojilo VA. Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti, kako lahko kot lastnik stanovanja prihranite tisoč dolarjev.

Kaj je posojilo VA?

Po navedbah ameriškega ministrstva za veteranske zadeve je posojilo za VA „jamstvo za jamstvo za stanovanjsko posojilo…, ki vam pomaga kupiti, zgraditi, popraviti, obdržati ali prilagoditi dom svojemu osebnemu stanovanju.“ To je ena najboljših finančnih koristi, ki jo pripadniki vojske lahko prejmejo.

Osnove posojila VA

Tako kot običajne hipoteke tudi večino posojil VA izdajajo zasebni posojilodajalci. Vendar pa jih v večini primerov (v večini primerov do 417.000 dolarjev vrednosti posojila) podpira popolna vera in zasluge ameriške zvezne vlade.

To jamstvo zmanjšuje tveganje za posojilodajalce in jim omogoča, da ponudijo ugodnejše pogoje, kar lahko vključuje nižje obrestne mere in opustitev zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) za posojila z razmerjem med posojilom in vrednostjo (LTV), višjim od 80%.

Posojilodajalcem omogoča tudi pridobitev posojil za nakup VA, pri čemer ni potrebno plačilo posojila - lastništvo doma je dosegljivo za člane storitev z omejenimi osebnimi prihranki. Običajna posojila zahtevajo polog - običajno do 20% vrednosti nepremičnine. Tudi druge vrste posojila, ki so jim naklonjene lastnikom stanovanj, na primer posojila FHA, zahtevajo znižanje denarja.

Zgodovina programa VA Posojila

Zvezna vlada je veteranom zagotavljala stanovanjska posojila od leta 1944, ko je kongres sprejel Zakon o prilagoditvi vojaških vojakov (SRA). SRA je pooblastil VA, da jamči za stanovanjska posojila, ki so jih dali posojilodajalci kredita.

Na začetku je to dovoljenje zajemalo le posojila, dana veteranom, ki kupujejo nemodularne domove. Leta 1970 je kongres spremenil SRA, da bi pokril posojila, namenjena mobilnim hišam. Leta 1992 je bil zakon dodatno razširjen na skoraj vse aktivne dolžnosti in častno izpuščene veterane oboroženih sil, pa tudi pripadnike vojske in rezervne narodne garde, ki so častno opravljali vsaj šest let. V nekaterih primerih so do jamstva za posojila VA upravičeni tudi bivši zakonci članov storitev.

SRA zagotavlja druge finančne ugodnosti in zaščite za nekatere razrede uslužbencev, vključno s trdo zgornjo mejo 6% na hipotekarne obrestne mere med aktivnim delom.

Vrste posojil in dotacij VA

Posojila VA in finančna nepovratna sredstva so v različnih okusih:

Nakup posojila: Posojilo za nakup je zasnovano tako, da kvalificiranemu članu storitve pomaga financirati nakup stanovanja, ki ga zaseda lastnik, brez denarja. Nakup posojil lahko stori karkoli od naslednjega: kupite obstoječi samostojni dom; kupite kondominijsko enoto v projektu, ki ga je odobril VA; zgraditi nov gradbeni dom; istočasno kupiti in prenoviti dom (podobno kot FHA 203k posojilo za sanacijo); ali kupite izdelani dom ali sklop za že izdelani dom.
Posojilo za izplačilo gotovine: Posojilo za denarno refinanciranje je namenjeno nadomestitvi obstoječe hipoteke na domu, ki ga posojilojemalec že ima, hkrati pa posojilojemalcu zagotavlja pavšalno gotovinsko plačilo brez omejitev. Obstoječa hipoteka ni nujno, da je posojilo VA. Posojila za denarno refinanciranje so podobna posojilom za lastniški kapital, ki vam prav tako omogočajo izposojo glede na vrednost vaše hiše, vendar se razlikujejo na nekatere pomembne načine: nadomeščajo obstoječe hipoteke (stanovanjska posojila za lastniški kapital ne), običajno (vendar ne vedno) imajo nižje obrestne mere kot posojila za lastniški kapital in nosijo stroške zapiranja (posojila za lastniški kapital). Številni posojilodajalci dovoljujejo razmerja med posojilom in vrednostjo do 100% pri posojilih za refinanciranje, ki jih podpira VA, v nasprotju z 80% pri večini posojil domačega kapitala in kreditnih linij. Če torej še vedno dolgujete 100.000 dolarjev za hipoteko v višini 150.000 dolarjev in vaša hiša vredna 200.000 dolarjev, je lahko vaše posojilo za odplačilo denarja tako veliko kot 200.000 dolarjev - od tega je 100.000 dolarjev na voljo za izplačilo in opravite po vašem mnenju.
Posojilo za refinanciranje znižanja obrestne mere (IRRRL): Ta izdelek tudi znan kot posojilo za refinanciranje VA Streamline vam omogoča, da refinancirate obstoječe posojilo VA in zagotovite nižjo obrestno mero, ne da bi se drugič prijavil v postopek za vlaganje vlog za VA. V nasprotju s posojili za denarno refinanciranje IRRRL-jev ni mogoče uporabiti za izkoriščanje lastniškega kapitala za gotovino, razen 6.000 USD dodatka za projekte energetskega varčevanja domov. Čeprav vam ni treba predložiti kreditnega čeka ali drugih vidikov značilnega postopka zavarovanja hipoteke, morate dokazati, da živite v domu, za katerega je posojilo zavarovano.
Program neposrednih posojil iz Indije (NADL): To je novejša, manj pogosta vrsta posojila za VA, zasnovana posebej za člane storitev in veterane staroselcev. Za razliko od posojil za nakup in refinanciranje je to neposredno posojilo, kar pomeni, da VA deluje kot posojilodajalec in serviser. Vedno je strukturiran kot 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero in ga je treba uporabiti za "financiranje nakupa, gradnje ali izboljšanja domov na zvezni zemljišč (rezervacijsko zemljišče) ali za refinanciranje predhodnega NADL za zmanjšanje obrestna mera."
Prilagojene stanovanjske štipendije: Ta dva posojilna izdelka (posebej prilagojena stanovanjska štipendija in posebna štipendija za prilagoditev stanovanja) sta namenjena veteranom s "trajnimi in celotnimi storitvenimi invalidnostmi" ali invalidom, ki izpolnjujejo pogoje za 100-odstotno nadomestilo za invalidnost po VA-ovem razporedu za oceno invalidnosti in so ne pričakujemo, da se bo s časom izboljšal. Ustrezne invalidnosti vključujejo izgubo uporabe obeh nog ali rok, izgubo uporabe ene noge in ene roke, hude opekline in slepoto obeh očes ter hude poškodbe dihal. Veterani lahko s pomočjo nepovratnih sredstev financirajo ali poravnajo stroške gradnje stanovanj, prilagojenih invalidnosti, od zgoraj navzdol, kupijo že prilagojena stanovanja, kupijo in prilagodijo trenutno neprilagojena stanovanja ali prilagodijo že bivana stanovanja.

Pristojbina za financiranje VA

Hipotekarna posojila VA imajo posebno pristojbino, ki ne velja za druga hipotekarna posojila: provizija za financiranje VA. Ta pristojbina se razlikuje glede na vlagateljevo storitev in predplačilo, vendar se običajno giblje od 0,5% do 3,3% kupnine.

Struktura pristojbin je naslednja:

Posojilojemalci prvega nakupa in odplačevanja denarnih izplačil (veterani): 2,15% za predplačila manj kot 5% (vključno brez polog); 1,50% za polog med 5% in 10%; 1,25% za polog 10% ali več
Posojilojemalci prvega nakupa in izplačila denarja (rezervisti in nacionalna garda): 2,40% za predplačila manj kot 5% (vključno s pologom); 1,75% za polog med 5% in 10%; 1,50% za polog 10% ali več
Poznejši posojilojemalci pri odkupu in izplačilu denarja (veterani): 3,30% za polog manj kot 5% (vključno s pologom); 1,50% za polog med 5% in 10%; 1,25% za polog 10% ali več
Poznejši posojilojemalci pri odkupu in izplačilu denarja (rezervisti in nacionalna garda): 3,30% za polog manj kot 5% (vključno s pologom); 1,75% za polog med 5% in 10%; 1,50% za polog 10% ali več
IRRRL (vsi razredi za člane storitve): 0,50%
Posojila programa NADL (vsi razredi za člane storitve): 1,25% za nakupno posojilo; 0,50% za posojilo za refinanciranje
Izdelani, nedokončno pritrjeni posojili za dom (vse vrste in razredi): 1,00%
Veterani s posebnimi potrebami (vse vrste): 0,00%

Nadomestilo za plačilo lahko plačate ob zapiranju ali pa ga zavijete v vrednost svojega posojila, čeprav ovivanje povzroči večje mesečno plačilo. Za popoln pregled pristojbin za financiranje VA si oglejte tabelo pristojbin za financiranje VA.

Ugodnosti in omejitve posojila VA

Posojila za VA imajo nekatere koristne (in potencialno donosne) ugodnosti, ki niso na voljo drugim razredom posojilojemalcev:

Predplačilo ni potrebno: Za posojilojemalce, privezane z denarjem, je to največja prednost posojila, ki ga podpira VA. Večina drugih vrst hipotekarnih posojil zahteva vsaj 3%, mnogi posojilodajalci pa raje 10% ali več. Bodite opozorjeni, da nekateri posojilodajalci še vedno zahtevajo polog za posojila za VA, vendar je industrija konkurenčna in verjetno boste lahko nakupovali, da bi se izognili tej zahtevi.
PMI ni potreben: Za posojila, ki jih podpira VA, ni potrebno zasebno hipotekarno zavarovanje. Nasprotno pa običajna posojila, dana več kot 80% LTV, zahtevajo PMI, dokler se posojilojemalec LTV ne spusti pod 78% (ali 80%, če posojilojemalec zahteva predčasno odstranitev PMI). Odvisno od glavnice posojila in predplačila lahko s tem prihranite od nekaj dolarjev do nekaj sto dolarjev na mesec v primerjavi z običajnim posojilom s PMI.
Relativno prizanesljivo zavarovanje: Posojilodajalci imajo kvalificirane prosilce za posojila za VA nižje kreditne standarde kot prosilci za običajna hipotekarna posojila. Tudi če imate pošteno ali povprečno posojilo, se vseeno lahko kvalificirate za posojilo, ki ga podpira VA.
Omejitve potrebnih zaključnih stroškov: Posojilojemalcem, ki izpolnjujejo pogoje za posojila VA, ni treba plačati določenih stroškov zapiranja, vključno s stroški za zavarovanje zavarovanja, odhodki, odvetniškimi honorarji in pristojbinami za obdelavo dokumentov. Posojilodajalec lahko delno nadomesti svoje izgube na teh nedopustnih postavkah, tako da posojilojemalec zaračuna nadomestilo za nastanek do 1% glavnice posojila. V nasprotnem primeru se prodajalec lahko strinja, da jih bo plačal (saj prodajalci precej pogosto plačujejo stroške zapiranja), kupec lahko ob zaključku izda zastopniško pogodbo in poravna provizijo, posojilodajalec pa lahko preprosto poje stroške prek posojilo posojilo ob zaključku. Posojilodajalci lahko zaračunajo posojilojemalcem, ki izpolnjujejo pogoje VA, za določene zaključne postavke, vključno z zavarovanjem naslova, kreditnim poročilom, cenitvijo nepremičnin, pregledovanjem premoženja in snemanjem.
VA Inšpekcija za nove gradbene domove: Kadar se posojilo VA uporablja za financiranje novega gradbenega doma, VA pošlje pooblaščene inšpektorje, da ocenijo napredek gradnje in potrdijo, da dom ustreza zahtevam VA. Graditelj mora vsaj za eno hišo zagotoviti enoletno garancijo. Nekateri gradbeniki ponujajo garancije že 10 let, kar novim lastnikom domov zagotavlja ključni mir.
Ni kazni za predplačilo: VA posojila nimajo predplačilne kazni. Če se želite izogniti stroškom obresti s pospeševanjem izplačila posojila ali z dodatnimi plačili glavnici, lahko to storite brez kazni. Nekateri posojilodajalci zaračunajo velike denarne kazni - pogosto tudi do 80% šestmesečnih obresti, kar lahko na velikem posojilu znaša več kot 10.000 dolarjev.
Prepričljivost: Posojila za VA so predvidljiva, kar pomeni, da jih je mogoče prenesti s prodajalca na kupca z minimalnimi (ali nič) spremembami cen in pogojev. To je izredno koristno v naraščajočem okolju obrestnih mer. Vendar mora kupec še vedno pokriti razliko med preostalim posojilom in ocenjeno vrednostjo stanovanja, bodisi tako, da odloži gotovino ali vzame drugo hipoteko.

Omejitve posojila VA

Posojila za VA imajo nekatere pomembne omejitve:

Naročnik posojila: Čeprav zgornja meja vrednosti nepremičnine, na katero je vaše posojilo, ni, zgornja meja VA jamči le do 417.000 dolarjev - presečitev običajnih hipotekarnih hipotek. To zgornjo mejo je mogoče odpraviti v nekaterih regijah z visokimi stanovanjskimi stroški, večinoma na Aljaski, Havajih in večjih obalnih metropolitanskih območjih, kot so San Francisco.
Presoja denarnega izplačila in LTV: Posojilodajalci običajno omejijo LTV za izplačilo na 100%, kar pomeni, da si ne morete izposoditi več od ocenjene vrednosti vašega doma. Med postopkom sklepanja pogodb je potrebna ocena.
IRRRL obrestna mera: Če hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) ne refinancirate v izdelek s fiksno obrestno mero, mora biti vaša obrestna mera IRRRL nižja od vaše prvotne posojilne obrestne mere.
Omejitve IRRRL za izkupiček: Izplačilo od IRRRL morate porabiti za poplačilo obstoječega posojila VA ali vlaganje v kvalificirane nadgradnje energetske učinkovitosti.

Zahteve za upravičenost do posojila

Zahteve za upravičenost do posojila VA se razlikujejo glede na vlagateljevo vejo storitve, dolžino storitve in datume ter status razrešnice. (Nepošteno razrešeni člani storitev pod nobenim pogojem niso upravičeni do posojil VA.)

Zahteve za upravičenost za nepošteno odpuščene člane storitve

Od 8. septembra 1980 so do posojila VA upravičeni uslužbenci oboroženih sil, ki so opravljali najmanj 24 zaporednih mesecev službovanja v aktivnih vlogah ali neaktivnih službah. Klicani na delovno mesto na kateri koli točki poklicne poti so upravičeni po najmanj 90 do 181 dneh aktivne službe, odvisno od tega, kdaj je služba nastala. Dejavniki, ki so trenutno na delovnem mestu, so upravičeni po najmanj 90 zaporednih dneh aktivne službe.

Od 2. avgusta 1990 so do posojila VA upravičeni uslužbenci Nacionalne garde in rezervisti, ki so dali vsaj 90 zaporednih dni aktivne dajatve. Osebje Nacionalne garde in rezervista, ki ni dodelilo najmanj 90 zaporednih dni aktivne službe, je upravičeno, ko se vsaj šest let prijavi v svojo službo in izpolni katero koli od naslednjih meril:

Upokojen (uvrščen na seznam upokojencev)
Preneseno v stanje rezerve, ki ni izbrano (vključno s rezervno rezervo ali pripravljeno rezervo)
Ostanite pri izbranem stanju rezerve

Če želite več informacij, preverite tabelo ustreznosti VA.

Drugi primerni razredi

Drugi so upravičeni tudi do posojil VA:

Preživeli zakonci: Za posojila VA je upravičenih več vrst preživelih zakoncev, ki preživijo. Sem spadajo neporočeni zakonci uslužbencev, ki so umrli v službi; neporočeni zakonci uslužbencev, ki so umrli zaradi invalidnosti, povezane s storitvami; preživeli zakonci, ki sta se poročila po 16. decembru 2003 in po dopolnjenem 57. letu starosti; in preživeli zakonci popolnoma invalidnih veteranov, katerih smrti ni mogoče dokončno pripisati invalidnosti.
Naturalizirani državljani ZDA: V ta razred spadajo posamezniki, ki so med drugo svetovno vojno služili v nekaterih tujih vojaških silah, ki so bili v Združenih državah Amerike in so nato postali naturalizirani državljani ZDA.
Člani nekaterih vojaško usklajenih služb: V ta razred spadajo posamezniki, ki so služili kot kadeti na ameriški vojaški akademiji, akademiji zračnih sil ali akademiji obalne straže; kot uslužbenci javne zdravstvene službe; kot srednješolci na ameriški pomorski akademiji; in častniki Nacionalne uprave za oceane in atmosfero.

Pridobitev potrdila o upravičenosti

Ko ugotovite, da ste upravičeni do posojila za VA, boste morda morali pridobiti potrdilo o izpolnjevanju pogojev (SE), ki ga boste lahko predstavili posojilodajalcu. Čeprav za pridobitev IRRRL ne potrebujete STO, posojilodajalec ne bo nakazal nakupa VA ali posojila za refinanciranje brez veljavnega CoE.

Dokazi, potrebni za pridobitev SE, se razlikujejo glede na kategorijo člana storitve. Splošne zahteve so naslednje:

Veterani oboroženih sil: Obrazec obrambnega oddelka 214 (DD214), vključno s popolno razlago narave ločitve in značaja vročitve.
Aktivni člani službe: Podpisana izjava o storitvi, v kateri so navedeni datum vpisa člana storitve, osebni podatki (vključno z datumom rojstva in številka socialnega zavarovanja) in izgubljeni čas službe (če obstajajo).
Trenutni ali nekdanji rezervisti in pripadniki nacionalne garde z aktivnimi izkušnjami: Obrazec Ministrstva za obrambo 214, ki opisuje naravo ločitve in značaj vročitve.
Trenutni rezervisti in pripadniki nacionalne garde brez izkušenj z aktivno službo: Podpisana izjava o storitvi, v kateri je navedeno skupno trajanje storitve in izgubljeni čas.
Odpuščeni rezervisti brez izkušenj z aktivno službo: Dokazila o častnem delovanju (lahko se razlikujejo od primera do primera) in kopija zadnje izjave o upokojitvi.
Razrešeni pripadniki nacionalne garde brez izkušenj z aktivno službo: Službena evidenca in poročila o ločitvi za vsak del službe Nacionalne garde ali računovodske izkaze za pokojninske točke s spremljajočimi dokazi o častni službi.
Preživeli zakonec, ki prejema nadomestila za nadomestilo in nadomestilo (DIC): Veteranski DD214 (če je na voljo) in VA obrazec 26-1817.
Preživeli zakonec ne prejema ugodnosti DIC: Veteranski DD214 (če je na voljo), obrazec VA 21-534, potrdilo o smrti ali poročilo o nezgodah na ministrstvu za obrambo (DD1300) in poročno dovoljenje. Ti dokumenti morajo biti poslani lokalnemu zakonskemu uradu za odškodnine in pokojnine zakonca za obdelavo.

Kako se prijaviti v svojo svetovno komisijo
Najlažji način za prijavo v Evropski svet je prek spleta, na portalu VA eBenefits. Morda se lahko prijavite tudi pri svojem posojilodajalcu med postopkom sklepanja, čeprav nimajo vsi posojilodajalci te zmožnosti.

Če se želite prijaviti brez povezave, lahko izpolnite in pošljete obrazec VA 26-1880 (Zahteva za potrdilo o upravičenosti) z ustreznimi dokazi SE za vaš razred storitev. Če ste preživeli zakonec, morate izpolniti papirno kopijo obrazca VA 26-1817 in ga dati svojemu posojilodajalcu za posredovanje v VA ali pa ga poslati neposredno v VA.

Ko imate svoj CoE v roki, lahko na spletnem mestu VA poiščete kvalificiranega posojilodajalca, ki izvira izposoje VA, in začnete postopek sklepanja. Več o prijavi za svetovni sklad lahko preberete na strani potrdila o upravičenosti VA.

Končna beseda

Služba v oboroženih silah je težka naloga - tako je odločitev, da svoje življenje preživite s poklicnim članom službe. Najmanj, kar lahko zvezna vlada stori za počastitev in nagrajevanje žrtev, ki so jih dali uslužbenci in njihovi ljubljeni, je, da si olajšajo nakup lastnih domov. Ni čudno, da so zasebni posojilodajalci od začetka programa izdali skoraj 20 milijonov posojil, podprtih z VA.

V vedno bolj burnem in negotovem svetu si tisti, zadolženi za ohranjanje miru, zaslužijo varne prostore.

Ste izkoristili ugodnosti, kot so posojila za VA? Katere druge storitve je treba ponuditi sedanjim in bivšim vojaškim pripadnikom?