Kako pridobiti hipotekarno posojilo, če ste samozaposleni z nihajočimi dohodki

Če pa ste lastnik podjetja ali ste samozaposleni, izpolnjevanje pogojev za financiranje nepremičnin ni tako preprosto. Ne glede na vaš dohodek novi zvezni predpisi od samozaposlenih posameznikov zahtevajo, da skočijo skozi več obročkov, da dobijo stanovanjska posojila, kar pomeni, da boste morda morali razmišljati zunaj okvira, če želite poiskati potrebna sredstva..

Novi predpisi za kvalificirano financiranje

Po tem, ko je ameriški nepremičninski mehurček leta 2008 počil - sprožila kreditno krizo in uničujočo recesijo - je zvezna vlada pregledala prakse hipotekarnih posojil in ugotovila, da se mora nekaj spremeniti. Zaradi teh sprememb je bilo potrošnikom takoj težko dobiti financiranje domov.

Predpisi se še vedno izvajajo. Leta 2014 je Urad za finančno zaščito potrošnikov določil standarde za „kvalificirane hipoteke“ kot del reforme posojila Dodd-Frank. Po poročanju New York Timesa so ta posojila pogosto izziv za pridobitev odobritve, če ne delate običajnega dela.

Vendar na njih prevladuje trg. Vlada ocenjuje, da je trden in pravičen tako za potrošnike kot za posojilodajalce. Poleg tega so hipotekarna podjetja zelo motivirana, da jih ponudijo, saj jih s tem zaščitijo pred pravnimi sredstvi, če bi posojilo šlo slabo.

Če želite pridobiti kvalificirano hipoteko, morate imeti naslednje:

• Preverjanje dohodka. Ni dovolj, da imate oblazinjen bančni račun - dokazati morate, da imate enakomeren dohodek. Če vas plačujejo občasno, vendar v velikih kosih, se te plače običajno povprečno izračunajo v dveh letih, da bi posojilodajalci dobili dobro predstavo o mesečnem prevzemu domov.
• Razmerje med dolgom in prihodkom. Vaš razmerje med dolgom in prihodkom ne sme presegati 43%. Za namene hipotekarne kvalifikacije se ta številka izračuna tako, da se vaš ponavljajoči se mesečni dolg deli z vašim ponavljajočim se povprečnim mesečnim dohodkom. Seveda je to problematično, če ste za najem ali podporo podjetju vzeli posojila.
• Dve leti davčnih napovedi za samozaposlene. Žal se lahko odpisi davkov vrnejo velikanski del vašega kvalificiranega dohodka, ko bo vse povedano in storjeno, zato posojilodajalci želijo pregledati vaše celotne donose. Recimo, da je vaš dohodek iz samozaposlitve v zadnjih dveh letih znašal 75.000 USD na leto, vendar so bili odpisi vašega podjetja 50.000 USD vsako leto. Posojilodajalci na to gledajo kot na letni dohodek v višini 25.000 dolarjev - zaradi česar bi se težko kvalificirali za kar koli.
• Analiza trendov dohodka. Bodite pripravljeni na razlago padcev dohodka. Tudi če je vaš dohodek v povprečju za dobri dve leti videti dobro, morate razložiti kakršne koli upadajoče trende pred uvrstitvijo.
• Dodatna finančna sredstva in zgodovina. Hipotekarna podjetja pogosto želijo, da imate kreditno oceno najmanj 640, da lahko izpolnite pogoje za posojilo FHA (posojilo, ki ga zavaruje zvezna agencija za stanovanje), vendar mora biti vaš rezultat za običajni posojilo bližje 700. Skupni zahtevani polog znaša od približno 3% do 20% cene stanovanja, odvisno od hipotekarnega izdelka (posojila FHA običajno zahtevajo manjše polog od običajnih posojil). Do visokih plačil lahko pride zelo težko, če ste likvidna sredstva vložili v svoje podjetje.

Vse te zahteve lahko veliko težje poiščejo financiranje, če ste samozaposleni ali lastnik podjetja, tudi če ste odlični z denarjem in imate pomembne prihranke.

Alternativa tradicionalnemu financiranju lastnine

Tudi če se vam zdi, da zaradi novih predpisov za kvalificirana posojila nikoli ne bi mogli imeti lastne nepremičnine, vse ni izgubljeno. Druge možnosti vam bodo morda omogočile financiranje stanovanja.

1. Pomoč družinskih članov

Čeprav zagotovo ni možnost za vsakogar, se nekateri samozaposleni za družinske člane zanašajo na stanovanjska posojila. Recimo, da ste eno leto samozaposleni in zaslužite dober dohodek, vendar ne morete zagotoviti kvalificiranega hipotekarnega izdelka, ker nimate dveh let stabilnega dohodka. V tem primeru bodo družinski člani s solidnimi dohodki (in zajetnim nizom velikodušnosti) morda pripravljeni podpisati vaše posojilo. Nepremičnina vam pripada in vi plačujete hipoteko, vendar družinski člani jamčijo za posojilo.

Nekatera hipotekarna podjetja vam celo dovolijo, da nepremičnino refinancirate v svoje ime, ko pridobite zahtevani dveletni dokaz. Seveda se ta možnost lahko izkaže za problematično za družinsko dinamiko, če gre vaše podjetje na jug ali če ne posojilo, zato ga previdno pošljite..

2. Financiranje prodajalca

Prodajalci, ki imajo v lasti svoje nepremičnine, se lahko odločijo, da bodo sami financirali, bodisi zato, ker je trg šibak (ne najdejo kupca), bodisi so zainteresirani za ustvarjanje dohodka iz svoje naložbe. Pogoji posojila so zapisani v zadolžnico, vaša mesečna plačila pa neposredno prodajalcu.

Ti dogovori imajo običajno višjo obrestno mero kot bančna posojila, vendar lahko znižajo skupne stroške z odpravo dajatev za nastanek hipoteke in drugih posojil. Morate biti pripravljeni prodajalcu razložiti, zakaj ste zanesljiv kandidat, ko niste bili dovolj močan kandidat za tradicionalno bančno posojilo. V teh primerih lahko velik prispevek, velik bančni račun in močni tokovi prihodkov govorijo za vas.

3. Oddaja v najem

Najemna lastnina je lahko dobra možnost, če čakate na dve leti dokazila o dohodku, preden pridobite kvalificiran hipotekarni izdelek. V teh pogodbah sklenete najemno pogodbo in plačate najemnino tako kot bi za katero koli nepremičnino v najemu. Vendar je najemnina ponavadi nekoliko višja od tržne vrednosti, ta "dodatna cena" pa gre za izgradnjo akontacije, ki jo lahko uporabite ob koncu trajanja najema za nakup nepremičnine. Če se ob koncu najema ne odločite za nakup hiše, ta presežek običajno ostane pri najemodajalcu.

Prednost te možnosti je, da shranite polog za eno ali dveletno obdobje, zgradite podjetje, zajamete dohodek in rešite morebitne druge težave, ki bi vas lahko blokirale pri kvalificiranem hipotekarnem izdelku, na primer slab kredit.

4. Naložbeni računi ali zavarovalne politike

Če imate pokojninske račune ali zavarovalne police, se boste morda lahko zadolžili pri njih. Vendar vse naslednje možnosti od vas zahtevajo, da sestavite svoj pokojninski račun ali zavarovalno polico denarne vrednosti nazaj na prejšnjo velikost, če ne želite zmanjšati ugodnosti, ki naj bi jih ponujali. Ne pozabite tudi, da z zaslužkom izgubljate, ko se upokojenski denar porablja za dom, namesto da bi se lahko povečal na vaših računih.

Življenjsko zavarovanje
Če imate v lasti življenjsko zavarovanje z denarno vrednostjo, na primer celotno življenjsko ali univerzalno življenjsko polico, se je mogoče izposoditi proti njegovi denarni vrednosti. Ko sčasoma vplačate v politiko, se denarna vrednost krepi, ko prinaša dividende in obresti. Verjetno vam sploh ne bo treba odgovarjati na kakršna koli vprašanja o najemu posojila, vendar potrebujete načrt, da ga vrnete (tako kot pri vsakem posojilu).

Poleg tega morate dolgo in močno razmišljati o tveganjih, povezanih s posojilom iz police življenjskega zavarovanja, še posebej, če se zgodi nepredstavljivo in če ima vaša družina nižje izplačilo, ker je denarna vrednost vezana na posojilo. Pravila se razlikujejo glede na vašo polico, zato se pred odločitvijo posvetujte s svojo zavarovalnico.

IRA
Kadarkoli lahko prekinete prispevke iz Roth IRA brez davkov ali kazni. (Če ste starejši od 59 1/2 let, lahko dvignete sredstva brez davka in kazni brez kakršnega koli namena.) Kljub temu, tudi če ste mlajši od 59 1/2 in prispevate manj kot 10.000 USD Roth, lahko dvignete do 10.000 USD brez davka ali kazni za uporabo, nakup, popravilo ali prenovo prvega doma.

Če želite veljati za prvega kupca stanovanja, zadnji dve leti ne smete imeti lastnika doma. Vse umaknjene zaslužke je treba uporabiti v 120 dneh, ti zaslužki pa morajo biti na računu najmanj pet let, da se prepreči tako predčasna odtegnitev v višini 10% kot dohodnina ob umiku. Če je zaslužek na računu manj kot pet let, vam ne bo odmerjena 10-odstotna kazen, vendar morate plačati navadno dohodnino.

Prav tako lahko s tradicionalnega IRA-ja, vključno s SEP-IRA-ji, dvignete do 10.000 dolarjev in se izognete 10-odstotni kazni, če denar porabite za isti namen in ga porabite v 120 dneh. (Če ste starejši od 59 1/2, lahko brez plačila dvignete sredstva IRA za kakršne koli namene.) Kljub temu morate plačati dohodnino pri dvigu.

Poleg tega dodatek za zgodnji umik v višini 10.000 USD pomeni omejitev življenjske dobe pri odvzemu storitev katere koli IRA - vključno z Roth IRA - za nakup (in popravilo ali prenovo) prvega stanovanja. Z drugimi besedami, vsota dvigov iz katere koli kombinacije računov IRA ne sme presegati 10.000 USD.

401k
Medtem ko se lahko zadolžite za 401 tisočakov, je to tvegana možnost. Za razliko od črpanja sredstev s 401 tisočakov - kar je slaba ideja, razen če to storite v skrajnem obupu - lahko posojilo proti 401 tisočakom dobite gotovino do polovice vrednosti vašega računa, pri čemer največ 50.000 USD.

Na primer, če je vrednost vašega računa 50.000 USD, si lahko za predplačilo izposodite le 25.000 USD. Plačate obresti - vendar se vam vrnejo sami. Vendar pa je obrestna mera spremenljiva - glede na osnovno obrestno mero - kar bi lahko povzročilo težave, če bi premija presegla trenutno raven 3,25%. Ker je rok posojila v višini 401 tisočakov običajno pet let (nekateri pa so do 15 let), morate biti prepričani, da si lahko privoščite mesečna plačila v času trajanja. Če izgubite službo, imate le še 60 dni časa, da odplačate posojilo - v nasprotnem primeru se lahko neplačani znesek obdavči kot navaden dohodek in ocenili 10-odstotno kazen predčasnega umika, če ste mlajši od 59 1/2 let.

5. Nakupujte nekvalificirane hipotekarne izdelke

Posojilodajalce, ki so pripravljeni razmišljati zunaj „kvalificirane hipoteke“, je mogoče najti, če pokažete, da ste kandidat z majhnim tveganjem. Nekvalificirani hipotekarni proizvodi vključujejo posojila brez dokumentacije, posojila samo za obresti in posojila za plačilne možnosti.

Recimo, recimo, da vas je posojilo za podjetja spodbudilo nad razmerjem med dolgom in prihodkom za kvalificirano hipoteko. Če imate 40-odstotno polog, odličen kreditni rezultat in več let solidnega dohodka, boste verjetno našli posojilodajalca. Vendar pa zaradi pravnih in finančnih tveganj posojilodajalca, povezanih z nekvalificiranimi izdelki, za to vrsto izdelkov običajno plačate višjo obrestno mero..

Končna beseda

To, da ste sledili svojim sanjam o podjetju, še ne pomeni, da morate opustiti sanje o lastništvu doma. Tudi če morate čakati dve leti, da ustrezno dokažete svoj dohodek, lahko čas, ki ga vložite v to, da postanete dober kandidat za posojilo, izplača znatne dividende. Čas porabite za večji denarni polog in povečajte svoj kreditni rezultat, tako da se lahko kvalificirate za najboljši izdelek tam, ko je čas za nakup.

Katere dodatne možnosti lahko predlagate, da poiščete financiranje stanovanja in hkrati ohranite status samozaposlenega?