Bi morali prodati svojo hišo ali jo oddati v najem? - Kaj je treba upoštevati

Veliko vprašanje je, kaj storiti z nepremičnino, ko se selite. Ali je bolje, da svoj stari kraj shranite kot najem ali je prodaja bolj smiselna? Medtem ko vam najem omogoča, da hipoteko odplačate ali mesečno zaslužite malo, pa prinaša tudi precej tveganj in dodanih davčnih zapletov.

Zakaj najeti svoj dom?

Ko najemnik plača najemnino, lahko s čekom pokrijete svojo mesečno hipoteko. V nekem smislu vaš najemnik plačuje za vas, da zaslužite kapital v vašem domu. Ko se hipoteka izplača, lahko mesečno najemnino hranite kot dohodek.

Najem vašega stanovanja lahko poveča naložbe in dohodke, kar vam omogoča, da zmanjšate svoje finančno tveganje. Na primer, če bi izgubili službo, bi še vedno imeli nekaj prihodka od najemnine. Če pa se vam zdijo pokojninski prihranki nezadostni, imate kos nepremičnine, ki ga lahko prodate.

Stroški najema

Pri izračunu stroškov najema hiše upoštevajte te morebitne stroške:

Hipotekarno plačilo. Upoštevajte tako plačila obresti kot osnovna plačila.
Davki na nepremičnine. Te se razlikujejo glede na območje, vendar pričakujte, da boste letno plačali do 2% vrednosti vašega doma.
Premije za hipotekarno zavarovanje. Če je polog nižji od 20% vrednosti vašega doma, pričakujte, da boste plačali premije hipotekarnega zavarovanja.
Zavarovanje najemodajalcev. Ta zajema najemnike škode in vas varuje, če je nekdo poškodovan na vaši najemni nepremičnini. Po podatkih HouseLogića je zavarovanje najemodajalcev običajno od 15 do 20% več od zavarovanja lastnikov stanovanj.
Provizije HOA. Ta plačila so potrebna, če vaša hiša ali stanovanje pripada združenju.
Popravila in zamenjave. Okna, vrata, stene, preproge, strehe in večje naprave je treba popraviti ali zamenjati.
Vzdrževanje. Po odhodu najemnika skupni stroški vključujejo zunanjo barvo, notranjo barvo in čiščenje preprog. Preprosto boste morali vedno očistiti preprogo med najemniki, morda se boste morali dotakniti tudi notranje barve. Zunanje slikanje je bolj redko - pričakujte, da boste barvali vsakih pet let.
Preverjanje oglaševalskih in najemnih zgodovin najemnikov. Na spletnih mestih, kot je Craigslist, lahko oglašujete brezplačno, vendar pričakujte, da boste plačali okoli 100 USD, če želite objaviti časopisni oglas. Podjetje VeriFirst poroča, da zgodovina izposoje zapisov o deložaciji in zgodovina plačila najemnine staneta med 5 in 10 dolarjev.
Pristojbine za računovodstvo in upravljanje premoženja. Podjetja za upravljanje nepremičnin običajno zaračunajo približno 10% prihodka od najemnine. Pričakujte tudi, da boste za CPA letno plačali najmanj 200 dolarjev za pripravo osebnega obračuna in davka na najem.

HouseLogic ponuja brezplačen delovni list, s pomočjo katerega lahko ocenite stroške najema vašega doma.

Donosnost najema

Dokaj natančno ocenite morebitne prihodke od najemnin, če preverite objave v vaši soseščini. Spletni trg z nepremičninami Zillow uporablja podatke MLS in lastniško formulo za oceno vrednosti najemnin za določene domove. Rentometer nudi podobno storitev. Lahko se tudi pogovarjate z lokalnim nepremičninskim agentom ali podjetjem za upravljanje nepremičnin ali preverite Craigslist, če želite videti hitrost v vašem območju..

Upoštevajte tudi zgodovinske trende najema za vašo regijo - če ste v mestu, kjer se cene najema povečujejo, bodo prihodki od najemnin kmalu presegli vaše stroške. Storitve, kot je Rent Jungle, vam lahko pokažejo specifična gibanja cen najema za vaše območje.

Kot pri vsakem podjetju mora tudi vaš dohodek preseči vaše stroške, če želite doseči dobiček. K sreči so stroški, ki jih imate za najem stanovanja, davčno priznani, kar zmanjšuje znesek dohodnine, ki ga morate plačati pri prejetih najemninah, in povečuje denar za prevzem.

Če prihodki od najemnin takoj presežejo vaše stroške, je to dober znak. Kljub temu pa ne bodite pozorni, tudi če takoj ne dosežete dobička. Mogoče so trenutno najemne cene nizke ali še vedno plačujete zajetne hipoteke. Kot poroča Reuters, Maryry CPA Jerry Gross ocenjuje, da imate običajno dobro naložbo, če začetni prihodki od najemnin pokrivajo vsaj 80% neposrednih stroškov najema..

Izračun dobičkonosnosti

Kalkulator najema, kot je ta pri All Property Management, lahko ponudi vpogled v dolgoročno donosnost vaše najemnine. Samo vnesite podrobnosti o najemni ceni, hipotekarnih obrestnih merah, hipotekarnem stanju, plačilih, davkih na nepremičnine, zavarovanju, pridružitvenih provizijah in o tem, kako dolgo nameravate posest. Nato kalkulator poda podroben grafikon pričakovanih denarnih tokov. Obračunava vse majhne stroške in spremenljivke, kot so prosta delovna mesta, provizije za upravljanje premoženja, stroški vzdrževanja, stroški prodaje in davčne stopnje.

Kalkulator poleg dobičkonosnosti načrtuje tudi prihodnjo vrednost vašega doma ali najemne nepremičnine. Pri ocenjevanju rezultatov kalkulatorja bodite pozorni na časovno vrednost denarja. Morda bo vznemirljivo misliti, da bi bil vaš dom vreden milijonov v 30 letih, danes pa milijon dolarjev 30 let ni milijon dolarjev. Dejansko, če predpostavimo, da stopnja inflacije znaša 2%, ocenjuje, da je milijon dolarjev leta 2045 vreden le 552.000 USD v letu 2015.

Najem v primerjavi z prodajo - premisleki

Preden tako ali tako potegnete sprožilec, razmislite o svojem finančnem stanju, stanju stanovanjskega trga in vseh državnih ali lokalnih odlokih, ki vplivajo na vaše pravice najemodajalca.

1. Prodajna cena in kapitalski dobički

Če niste zadovoljni s svojo trenutno vrednostjo doma, lahko najem hiše prinese nekaj prihodka, medtem ko čakate, da se vrednost doma poveča. Če domovi na vašem območju hitro cenijo, je morda pametno počakati.

Na žalost lahko ta taktika povzroči odpor, če predolgo čakate na prodajo. Ko najamete dom več kot tri leta, ga ne morete več uveljavljati kot svoje primarno prebivališče. To pomeni, da ste zavezani za davek od prodaje stanovanja. Pri prodaji stanovanja, ki ni prvotno prebivališče, morate plačati davek na kapitalski dobiček na dobiček, ki se giblje od 0% do 20%, odvisno od vašega davčnega razreda. Ko prodajate svoje primarno prebivališče, lahko pri prodaji izključite 250.000 USD kapitalskih dobičkov (ali 500.000 USD, če ste poročeni par)..

Če želite, da se vaš dom uvršča med osnovne prebivališča, morate tam živeti dve od zadnjih petih let. Če boste naročili prodajo narobe, boste po prodaji najema lahko zapadli več deset tisoč dolarjev kapitalskih dobičkov.

2. Davek od dohodka od najemnine

Tako kot plače iz dela ali dividende iz zalog, se tudi odmeri davek na dohodek od vseh dohodkov, ki jih dobite od najemnine, po svoji običajni davčni stopnji. K sreči lahko odpisujete vse stroške, povezane z najemom hiše. Na primer, če vaš letni bruto dohodek od najemnine znaša 40.000 ameriških dolarjev, vi pa ste nastali za 30.000 dolarjev stroškov najema, se vam odmeri samo davek na 10.000 dolarjev.

Skupaj z odštevanjem denarnih stroškov lahko zahtevate tudi odbitek za stroške amortizacije. Ta nedenarni strošek vam omogoča, da počasi odštejete znesek, ki ste ga plačali za nakup hiše. Če imate izgubo pri najemu, boste morda lahko izgubo uporabili za izravnavo nekaterih dohodkov, če je vaš prilagojeni bruto dohodek manjši od 150.000 USD. Vprašajte CPA za več podrobnosti o odštevanju izgub ali amortizacije.

3. Kapital

Edini način, kako lahko mnogi lastniki stanovanj izplačajo predplačilo za svoj naslednji dom, izplačajo kapital, ki so ga vložili v tisti, ki ga že imajo. Ali se lahko vaša družina strga dovolj, da odložite 20% na svoj naslednji dom, ne da bi prodali obstoječega? Pazljivo razmislite, preden se odločite za najem.

4. Odhodki

Upajmo, da lahko svoj dom zadržite večino časa in pokrijete večino ali vsa hipotekarna plačila. Vendar bi morali biti pripravljeni na najslabši primer: plačilo dvojnih hipotek za najem in osebno prebivališče. Tudi brez najemnika imate še vedno nekaj stroškov najema, vključno z zavarovanjem, vzdrževanjem, oglaševanjem, pravnimi in računovodskimi pristojbinami.

Na mnogih področjih je izselitev najemnika, ki ne plačuje najemnine, precej zahteven in dolgotrajen. Če imate najemnika, ki ne bo plačal ali povzročil večje škode na domu, je možno, da vam najem ne bo prinesel dobička več mesecev. Z sodnimi pristojbinami, odvetniškimi honorarji, popravili, stroški čiščenja in izgubljeno najemnino Star Star Tenant Screening ocenjuje, da izselitev najemnika stane približno 3000 USD.

Če kupujete drugo prebivališče, posojilodajalec za vaš bodoči dom to tveganje izračuna v svoje izračune. Lending Tree poroča, da posojilodajalci pri določanju razmerja med dolgom in prihodkom upoštevajo le 75% predvidenih prihodkov od najemnin. Če najem stanovanja poveča vaše razmerje med dolgom in prihodkom, morda ne boste upravičeni do tako velikega posojila za vaš novi dom, kot ste upali..

5. Čas in stres

Biti najemodajalec lahko zamudno in čustveno izčrpa. Odgovarjate za oglaševanje, prikazovanje doma in izvajanje preverjanj v ozadju, da boste dobili hišo v najem. Morate poklicati najemnike, opraviti vzdrževanje in popravila ter se spoprijeti z vsemi nujnimi dogodki. Čeprav lahko najamete podjetje za upravljanje nepremičnin, da to stori za vas, pričakujte, da vam bo zaračunalo vsaj 10% prihodka od najemnine.

6. Izdaje na daljavo

Morda boste lahko sami upravljali najemni dom, če ste v istem mestu ali okrožju, vendar je upravljanje z oddaljenim najemom druga zgodba. Čeprav so potni stroški obiska vaše najemnine - na primer kilometrina, letalske vozovnice, vozovnice za taksi, hotel in hrana - davčno priznani, se hitro zmanjšajo na vaš najem. Bolj smiselno je najeti podjetje za upravljanje nepremičnin, ki se bo ukvarjalo z vsakodnevnimi vprašanji in morebitnimi nujnimi razmerami. Za manjša opravila (na primer čiščenje preprog in lakiranje) morate najeti tudi osebje za popravila in vzdrževanje, ki bi ga sicer lahko opravili sami.

7. Pravice najemnika in omejitve najema

Vsaka država ima svoj zakon o najemniških najemnikih, nekatera mesta pa imajo tudi lokalne odloke. Ta pravila lahko urejajo, kako in kdaj lahko izselite najemnike, kdaj lahko dostopate do najemne nepremičnine, koliko lahko povečate najemnine in kdaj morate vrniti depozite. Državna pravila lahko najdete na svojem spletnem mestu o potrošniških zadevah in poiščete mestne občinske kode prek Municode.

Ti predpisi lahko resno vplivajo na donosnost naložbe v najem. Nekatera območja dajejo prednost najemodajalcem, druga pa najemnikom dajejo velike pravice. Na primer, nadzor nad najemom v San Franciscu prepoveduje najemnikom povečanje najemnin za več kot 1% ali 2% na leto.

Če želite najeti stanovanje, se najprej posvetujte z združenjem lastnikov stanovanj o morebitnih omejitvah. Majhno število enot, ki jih zasedajo lastniki, lahko zmanjša vrednost condo združenja, zato številne plošče v določenem času omejijo količino izposojenih enot.

Končna beseda

Najem hiše, kot številne naložbene strategije, je tveganje. Če se vrednost stanovanja sčasoma ceni, najemnine še naprej naraščajo, dom pa lahko hranite v najemu, lahko vaša nepremičnina ustvari fantastičen donos naložbe. Če pa najemnine na vašem območju upadajo, vrednost vašega doma ne raste tako hitro, kot ste pričakovali, ali pa dobite najemnike, ki ne plačujejo, morda ne bo velika naložba. Prepričajte se, da imate na voljo dovolj denarja za kritje izrednih razmer, in se pred odločitvijo pogovorite s finančnim načrtovalcem.

Ste razmišljali o vlaganju v nepremičnine?